房地產(chǎn)去庫存化對(duì)中國宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

殷盛軍

摘要：隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)由高速轉(zhuǎn)向中高速，我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)階段。在新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)面臨的問題是當(dāng)前亟需研究的熱點(diǎn)話題?；诜康禺a(chǎn)投資水平分析房地產(chǎn)在當(dāng)前發(fā)展階段存在的問題，主要包括高庫存量、高房?jī)r(jià)、少項(xiàng)目等，提出了相應(yīng)的對(duì)策及建議。

關(guān)鍵詞；房地產(chǎn)；去庫存化；中國宏觀經(jīng)濟(jì)

隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)由高速轉(zhuǎn)向中高速，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)階段?！靶隆币馕吨l(fā)展要?jiǎng)?chuàng)新，“常態(tài)”即進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，并在一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)穩(wěn)定在這一發(fā)展?fàn)顟B(tài)。我國樓市也進(jìn)入換檔期，作為依靠規(guī)模擴(kuò)張、以投資拉動(dòng)的中國房地產(chǎn)，要在“新常態(tài)”下保持平穩(wěn)健康發(fā)展，還面臨諸多難題，亟需探討并解決。

1、新常態(tài)下房地產(chǎn)面臨的問題

1.1高庫存量問題

近年來，樓市產(chǎn)能過剩問題已經(jīng)成為房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中的“攔路虎”，嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，201 5年全國商品房待售面積高達(dá)7.19億平方米，相比于2014年增長(zhǎng)了近1億平方米[1]。全國商品房待售面積不斷上升，高庫存已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)健康發(fā)展的嚴(yán)重阻礙，顯然去庫存量是當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的難題之一。

一般商品在合理范圍內(nèi)的供過于求或供不應(yīng)求，均屬于一種正常的市場(chǎng)現(xiàn)象，市場(chǎng)能夠迅速地通過自身調(diào)節(jié)達(dá)到供求關(guān)系平衡。房地產(chǎn)和這些商品一樣，合理的供求關(guān)系都能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。但我國房地產(chǎn)開發(fā)熱潮已持續(xù)多年，導(dǎo)致國內(nèi)從一二線城市到三四線城市的樓市超過了合理范圍內(nèi)的供求范疇，處于嚴(yán)重失衡狀態(tài)[2]。當(dāng)前全國房地產(chǎn)一年的銷售面積接近1 3億平方米，庫存量占比約54%，高達(dá)近7億平方米，并且大量庫存屬于難消化的部分。尤其是三四線城市，商品房庫存量占比高。

目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩極分化的狀態(tài)，一線城市及部分二線城市樓市依然火熱，商品房仍處于限購狀態(tài)，甚至部分城市房?jī)r(jià)上漲速度快、幅度大；而三四線城市仍處于高庫存狀態(tài)，待售面積規(guī)模大，庫存增速快，顯然商品房供過于求。市場(chǎng)需求是樓市發(fā)展的基本動(dòng)力，當(dāng)樓市的供求平衡發(fā)生嚴(yán)重破壞時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)迅速顯示出其不健康的狀態(tài)，其發(fā)展必然受阻。房地產(chǎn)市場(chǎng)叉與建材市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)等聯(lián)系緊密，起發(fā)展宜接影響到這些市場(chǎng)的發(fā)展，一旦房地產(chǎn)發(fā)展受限直接導(dǎo)致這些行業(yè)陷入困境。在當(dāng)前形勢(shì)下亟需解決三四線城市房地產(chǎn)高庫存問題。

1.2 高房?jī)r(jià)問題

在新常態(tài)下，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)的轉(zhuǎn)變，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步降溫.房?jī)r(jià)從一度的“只漲不跌”開始出現(xiàn)增速放緩，部分二三線城市房?jī)r(jià)開始下調(diào)[3]。但是一線城市及部分二線熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)依然高燒不退。當(dāng)前形勢(shì)下，相對(duì)于高庫存量、房?jī)r(jià)下調(diào)的三四線城市，一線及部分二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)走高，究其原因有以下幾點(diǎn)：

（1）土地價(jià)格。土地價(jià)格上漲是引起高房?jī)r(jià)的重要推動(dòng)力量，當(dāng)前我國部分城市土地價(jià)格仍在不斷上漲，土地交易市場(chǎng)卻并不活躍，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本大幅增加[4]。開發(fā)商面對(duì)高昂的土地價(jià)格，必定需要高回收才能獲益，其手段首先就就是提高房?jī)r(jià)；（2）剛性需求。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，最近十年，廣州、北京、上海城市人口凈增約600萬一800萬，即每年北上廣平均凈增60萬到80萬人。以北京為例，2005年總?cè)丝诩s1538萬，到2014年增至2152萬，增長(zhǎng)約614萬，人口急劇增長(zhǎng)導(dǎo)致商品房需求量大，剛性需求的存在使得房?jī)r(jià)迅速攀升。（3）市場(chǎng)原因。宏觀經(jīng)濟(jì)雖然發(fā)展速度放緩，但是仍在不斷增長(zhǎng)，建材市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)等等價(jià)格都在逐年攀升，房?jī)r(jià)必然緊跟市場(chǎng)的步伐，持續(xù)走商（4）供求失衡。當(dāng)前三四線城市樓市面臨高庫存問題，而一線城市樓市卻依然火爆，前者是供過于求，而后者則是供不應(yīng)求。

1.3 項(xiàng)目不足的問題

房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過去，以往的“房熱”局面不在火爆，房地產(chǎn)現(xiàn)已放緩發(fā)展速度。但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，一旦發(fā)展腳步放緩，直接導(dǎo)致其吸引力下降，房地產(chǎn)項(xiàng)目驟減。無論是投資者、設(shè)計(jì)方，還是施工企業(yè)等等，對(duì)房地產(chǎn)的敏感度降低，其結(jié)果就是房地產(chǎn)項(xiàng)目急劇減少，并且部分中小企業(yè)一時(shí)難以適應(yīng)，甚至部分企業(yè)難以存活。行業(yè)吸引力下降，工程項(xiàng)目減少，總的看來受以下幾點(diǎn)影響：

（1）土地價(jià)格高昂，一些開發(fā)商承受不起，部分能承受的開發(fā)商仍處于觀望態(tài)度，一時(shí)難以做出抉擇；（2）部分二線城市以及三四線城市，房?jī)r(jià)下跌，開發(fā)商利益受損，投資風(fēng)險(xiǎn)加大，投資意愿減小；（3）面對(duì)高庫存量，房子賣不出去，一些開發(fā)商支付不起工程款，只能以房抵押，導(dǎo)致市場(chǎng)紊亂，再次開發(fā)難上加難；（4）市場(chǎng)監(jiān)管體系不完善，開發(fā)商欠施工方工程款，施工方叉欠農(nóng)民工工錢，環(huán)環(huán)相扣，導(dǎo)致施工方處于尷尬地位，既不能按時(shí)拿到工程款，也不能按時(shí)給農(nóng)民工發(fā)放薪酬

1.4 發(fā)展創(chuàng)新問題

在我國房地產(chǎn)發(fā)展的進(jìn)程中，很多新技術(shù)、新理念涌現(xiàn)出來，包括建筑工業(yè)化、BlM技術(shù)等等，但是在這些新型技術(shù)在我國還不成熟，依然處于探索試點(diǎn)階段。新常態(tài)背景下，這些創(chuàng)新技術(shù)發(fā)展受阻，是當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展問題之一。

近幾年.在國家政策導(dǎo)向、人工及資源成本逐漸增加、居民對(duì)住宅品質(zhì)要求不斷提高等綜合因素的影響下.越來越多的學(xué)者開始對(duì)建筑工業(yè)化的建造方式進(jìn)行研究.并借鑒西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)探索。建筑工業(yè)化在國外相當(dāng)成熟，但在我國的發(fā)展相對(duì)滯后，面臨技術(shù)落后、成本高、模數(shù)化及標(biāo)準(zhǔn)化不統(tǒng)一等諸多難題，導(dǎo)致其發(fā)展速度緩慢，跟不上市場(chǎng)的步伐。而BIM技術(shù)在我國仍處于理念研究方面，實(shí)際運(yùn)用較少。

建立以BIM應(yīng)用為載體的項(xiàng)目管理信息化模型和系統(tǒng)并運(yùn)行到當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)中，能夠有效的提升項(xiàng)目生產(chǎn)效率、降低成本、縮短工期等等。BIM技術(shù)也是促進(jìn)新型建筑工業(yè)化和建筑業(yè)信息化發(fā)展的方向和重要手段，將BIM技術(shù)輔助新型工業(yè)化建筑的建設(shè)，應(yīng)用在建筑工業(yè)化中，有助于實(shí)現(xiàn)建筑工業(yè)化“四化一體”，促進(jìn)建筑工業(yè)化的發(fā)展。但我國BIM技術(shù)發(fā)展相當(dāng)落后，信息化技術(shù)不完善，實(shí)際運(yùn)用少，發(fā)展速度緩慢。

2、對(duì)策建議

面對(duì)目前房地產(chǎn)發(fā)展面臨的難題，需從以下幾個(gè)方面進(jìn)行探索并解決。

首先，一二線城市與三四線城市樓市發(fā)展已呈現(xiàn)兩極分化，國家應(yīng)當(dāng)采取分而治之的措施，因城施策、因地制宜，合理統(tǒng)籌規(guī)劃。對(duì)一線城市及個(gè)別二線熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)高燒不退，必須堅(jiān)定限購政策不放松：對(duì)于三四線城市，應(yīng)以去庫存為主線，緩解高庫存壓力。

其次，當(dāng)前三四線城市樓市發(fā)展的主線就是“去庫存”，解決房地產(chǎn)高庫存量問題，需從市場(chǎng)供求著手。政府應(yīng)實(shí)施幫扶政策，借助城鎮(zhèn)化發(fā)展、降低酋付比例、減稅降息等措施，減輕庫存壓力。并且，地方政府鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，房地產(chǎn)開發(fā)商合理低價(jià)促銷，切實(shí)保障購房用戶的切身利益。讓待售商品房保持在合理的供求區(qū)間內(nèi)，達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡。然后，對(duì)于一線城市及部分二線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上還是剛性需求在支撐，必須堅(jiān)持限購不放松。并且對(duì)于高房?jī)r(jià)，不能使其對(duì)周圍三四線城市造成影響，不同的城市制定不同的政策。另外土地價(jià)格上漲是商品房?jī)r(jià)格上漲的重要推動(dòng)力量，中國的房地產(chǎn)調(diào)控還要重視土地供應(yīng)的管理，保證土地的有效供給，并從土地供給角度來引導(dǎo)住宅供給結(jié)構(gòu)的合理轉(zhuǎn)變。

最后，房地產(chǎn)業(yè)必須堅(jiān)持改革創(chuàng)新。轉(zhuǎn)變建造生產(chǎn)方式，結(jié)合新技術(shù)、新理念，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。政府層面對(duì)建筑工業(yè)化發(fā)展的支持力度要不斷加大，出臺(tái)相關(guān)政策鼓勵(lì)其發(fā)展。借助新型城鎮(zhèn)化的實(shí)施。結(jié)合BIM技術(shù)，推行建筑工業(yè)化。增加建筑工業(yè)化的試點(diǎn)項(xiàng)目，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引力下降、項(xiàng)目少的壓力；企業(yè)層面建立先進(jìn)的研發(fā)試驗(yàn)室，吸引高端技術(shù)人才.為技術(shù)人員的培養(yǎng)和產(chǎn)業(yè)工人培訓(xùn)創(chuàng)造條件。同時(shí)促進(jìn)企業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，將企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)目標(biāo)與國家戰(zhàn)略和城市發(fā)展目標(biāo)相結(jié)合，建立國家住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地[5]。并且，出臺(tái)相關(guān)政策，加快人才培養(yǎng)，讓新技術(shù)、新理念能更快融入到實(shí)際工程中。

房地產(chǎn)去庫存化的逐步實(shí)施，會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格增速，在國民經(jīng)濟(jì)放緩的同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)減少以及房地產(chǎn)投資的下降，即給定房地產(chǎn)價(jià)格增速下降，一方面會(huì)導(dǎo)致企業(yè)融資能力下降進(jìn)而減少投資，另一方面會(huì)降低消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)投資的期望收益，因此減少消費(fèi)，最終會(huì)使國民生產(chǎn)總值在短期內(nèi)迅速下降。但是，由于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)不具有持續(xù)性，從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)恢復(fù)穩(wěn)定，企業(yè)融資能力上升，產(chǎn)出、消費(fèi)和投資也會(huì)恢復(fù)到穩(wěn)態(tài)水平。

通過建立房產(chǎn)市場(chǎng)供需模型，分析我國房?jī)r(jià)問題，提出建議一線城市和部分二線城市需重視房地產(chǎn)的市場(chǎng)化調(diào)控、大多數(shù)二線城市和三線城市需控制其房地產(chǎn)供給總量繼續(xù)消化庫存、通過轉(zhuǎn)型升級(jí)應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)“新常態(tài)“的對(duì)策予以改善，比如可以通過企業(yè)調(diào)研的方法，分析當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的行業(yè)吸引力、風(fēng)險(xiǎn)管理、財(cái)務(wù)管理等方面的問題，提出依法加快土地市場(chǎng)化進(jìn)程、改善行政審批效率、加大行業(yè)科研投入、深化房地產(chǎn)財(cái)稅政策改革、引導(dǎo)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略等建議。房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到支撐作用，因此，分析和認(rèn)清新常態(tài)背景下我國房地產(chǎn)發(fā)展中面臨的問題是當(dāng)務(wù)之急。

3、結(jié)束語

目前，各地政府陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)前面臨的難題。重慶市人民政府辦公廳發(fā)布通知，下調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率以及商業(yè)、非普通住宅、車庫的土地增值稅預(yù)征率等。諸多省份都出臺(tái)相應(yīng)的措施，緩解樓市壓力，但是面對(duì)房地產(chǎn)問題不能放松警惕，各政策需落實(shí)到各縣各城、各地各樓，合理的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性，促其健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張坤.三、四線城市房地產(chǎn)去庫存化問題研究——以蚌埠市為例[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2017（09）：125-126.

[2]黃燕芬，張超.防范風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展——2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2017年展望[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2016（12）：22-27.

[3]尹希果，楊倩.房地產(chǎn)去庫存化對(duì)中國宏觀經(jīng)濟(jì)的影響——基于金融加速器的數(shù)值模擬分析[J].經(jīng)濟(jì)問題，2016（08）：35-41.

[4]丁黎.從遵義市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和去庫存化舉措看房地產(chǎn)去庫存化[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2016（22）：53-54.

[5]申博.“去庫存”視角下房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定的影響——基于空間面板模型的實(shí)證研究[J].河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)學(xué)報(bào)，2016，37（03）：61-66+101.