城中村改造拆遷補(bǔ)償問(wèn)題研究

摘 要：“城中村”是中國(guó)城市化過(guò)程中所特有并且分布普遍的景象，城中村改造是我國(guó)各大城市開(kāi)展的一項(xiàng)艱難的工作，我國(guó)大部分城市都在逐漸進(jìn)行著城中村改造，城中村改造的決定性因素就是拆遷補(bǔ)償?shù)亩嗌佟鞣嚼娴姆峙涫浅侵写甯脑斓谋举|(zhì)的問(wèn)題，即城中村改造的中心問(wèn)題就是拆遷補(bǔ)償安置問(wèn)題，我們要處理好這個(gè)問(wèn)題全面推廣優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)。

關(guān)鍵詞：城中村；城中村改造；補(bǔ)償問(wèn)題；離石區(qū)城中村

1 引言

“城中村”是中國(guó)城市化進(jìn)程中呈現(xiàn)出的一種特別的景象，具備明顯的中國(guó)特征和歷史色彩。雖然城中村在地理位置上僅僅處于城市內(nèi)部，但卻與城市在戶(hù)籍、布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及衛(wèi)生、教育等方面的管理制度上存在明顯的不同，城中村內(nèi)一系列環(huán)境和社會(huì)問(wèn)題的引出，不利于城市人文、景觀環(huán)境的建設(shè)。“城中村”改造影響到城市建設(shè)的方方面面，改造情況比較復(fù)雜，尤其城中村改造拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題是城市建造的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一。李培林認(rèn)為，城中村改造是政府，開(kāi)發(fā)商，村民的利益三方面的過(guò)程的度量。李立勛通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)了城中村改造的三種方式——村集體自行管理、政府參與改造和開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)，構(gòu)建了城中村改造的可能性和穩(wěn)定性。閆小培，魏立華，周銳波等學(xué)者提倡了城中村改造的新模式：建立“政府—村民—開(kāi)發(fā)商”的綜合利益系統(tǒng)。

2 我國(guó)城中村改造拆遷補(bǔ)償問(wèn)題研究

城中村改造問(wèn)題外表上看是鄉(xiāng)村景象改變，但是實(shí)質(zhì)上存在的問(wèn)題是村民的生存安置，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的是拆遷人與被拆遷人的焦點(diǎn)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)城中村改造拆遷補(bǔ)償中凸顯出一些問(wèn)題。

2.1征收、拆遷補(bǔ)償順序被擾亂

征地的主要目的是為了實(shí)現(xiàn)共同利益，其中進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償?shù)恼咴谟嘘P(guān)法律中也有體現(xiàn)，在進(jìn)行土地征收后，要進(jìn)行拆遷，建設(shè)和相關(guān)程序工作的質(zhì)量的檢測(cè)。這是正常的合規(guī)性秩序。但在現(xiàn)實(shí)過(guò)程中常用的方法應(yīng)用程序是：溝通，拆遷，補(bǔ)償三個(gè)程序加以來(lái)。拆遷強(qiáng)制性有時(shí)一個(gè)很好的補(bǔ)充特殊情況在現(xiàn)實(shí)生活中沒(méi)有溝通好的情況下。很多矛盾都是不按規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)拆遷所造成的，甚至出現(xiàn)毆打，混亂拆遷等現(xiàn)象。簡(jiǎn)單的看，這個(gè)過(guò)程似乎是混亂的，但基本上拆遷補(bǔ)償政策不夠明確，不夠半透明。所以，相關(guān)部門(mén)在拆遷時(shí)應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)償→征收→拆遷這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，避免出現(xiàn)太多的沖突，當(dāng)前，中國(guó)更加重視在政府行為該領(lǐng)域所引發(fā)的一系列問(wèn)題。因?yàn)槌侵写宓母脑觳粌H關(guān)系到城市的建設(shè)，與失地村民的可持續(xù)生活有直接關(guān)系。

2.2缺失房屋征收補(bǔ)償市場(chǎng)估測(cè)條例

被改造集體土地的評(píng)估是城中村改造補(bǔ)償?shù)谋举|(zhì)，沒(méi)有民主支持，也缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)前，某一個(gè)城市加快城市化進(jìn)程，加大了城中村改造的力度，拆遷了許多的房屋，超過(guò)了中國(guó)任何一座城市。從民主的角度看，缺乏民主性，政府與開(kāi)發(fā)商獨(dú)自決定拆遷評(píng)估，住在城中村的居民只有被拆遷。被拆遷人沒(méi)有資格選擇依照個(gè)人的想法抉擇，這種缺乏民主性的評(píng)價(jià)方法無(wú)法實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)的目的，從而奠定了安全隱患。從透明角度出發(fā)，被拆遷人無(wú)法得知自己被拆房屋的評(píng)價(jià)途徑。更不知道依據(jù)何種制度。當(dāng)下，政府可以增加在公眾的信任度，政府以及相關(guān)部門(mén)各把評(píng)價(jià)的每一部分，每一個(gè)過(guò)程向公眾開(kāi)放，并為我們的發(fā)言權(quán)提供了一個(gè)平臺(tái)，逐步提高公眾對(duì)政府的信心。

3 離石區(qū)城中村改造問(wèn)題研究

政府詳細(xì)討論了加快離石區(qū)城中村和東城新區(qū)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，通過(guò)縣，市，街道等，農(nóng)業(yè)，建筑，房地產(chǎn)，規(guī)劃等部門(mén)的分析和研究，通過(guò)對(duì)離石處于城中村居民大量的調(diào)查和反饋，離石區(qū)首先出臺(tái)了《離石區(qū)人民政府關(guān)于東城新區(qū)房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)膶?shí)施辦法》和《離石區(qū)人民政府關(guān)于城中村改造拆遷安置補(bǔ)償?shù)膶?shí)施辦法》。在重建工作，制定，建立監(jiān)督，加強(qiáng)全縣詳細(xì)的實(shí)施計(jì)劃中，不斷規(guī)范程序和強(qiáng)化隊(duì)伍，有力地推動(dòng)開(kāi)展城中村改造。在區(qū)委，區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，以改善離石區(qū)城中村生活條件為起點(diǎn)，大力實(shí)施城中村改造，展開(kāi)17個(gè)村26個(gè)項(xiàng)目，拆遷改造總占地812.28畝，設(shè)計(jì)修建總面積1692154平方米的改造任務(wù)，致力營(yíng)建“四新離石，建立幸福家園”。

3.1離石區(qū)城中村改造拆遷補(bǔ)償存在的問(wèn)題

3.1.1拆遷補(bǔ)償費(fèi)用有些不合理

在離石區(qū)當(dāng)前改造過(guò)程中，關(guān)于房屋的本身補(bǔ)償費(fèi)用的金額規(guī)定比較模糊，并沒(méi)有參考系統(tǒng)，每個(gè)村都是參考《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，根據(jù)實(shí)際情況的金額并作出自己的補(bǔ)償計(jì)劃。這樣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都沒(méi)有很好的說(shuō)服力，每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)依據(jù)不低于最低價(jià)格的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，為什么實(shí)行這樣的標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都包括什么，在這個(gè)問(wèn)題上很少有人去擔(dān)心怎樣執(zhí)行這樣的補(bǔ)償。在研究過(guò)程中，城中村的居民往往不知道是怎么樣計(jì)算所得到的拆遷補(bǔ)償。對(duì)于后續(xù)的生存搬遷本質(zhì)上是一個(gè)空項(xiàng)。開(kāi)發(fā)者尋找更多的自身利益也忽視了這些問(wèn)題。很少有人真正考慮到城中村居民以后的生存和失地村民的社會(huì)保障制度。

3.1.2當(dāng)前存在的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制度不能解決現(xiàn)實(shí)中的特殊問(wèn)題

離石區(qū)城中村改造過(guò)程中產(chǎn)生的的房屋拆遷問(wèn)題，與以往實(shí)行的集體土地上房屋拆遷問(wèn)題有很大差異。以前對(duì)集體土地房屋拆遷，只需拆遷安置充足或賠償，因此在其他方面沒(méi)有變化。然而，目前的轉(zhuǎn)型是由村莊進(jìn)行的，不符合一個(gè)簡(jiǎn)單的房屋拆遷和安置住房或賠償。最大的區(qū)別是：由集體土地改變?yōu)閲?guó)有土地的重大變化的改造后，村民不必使用土地，村集體沒(méi)有土地所有權(quán)。因此，離石區(qū)在城中村改造的任務(wù)過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)大量特殊問(wèn)題。

4 結(jié)論

通過(guò)對(duì)我國(guó)城中村改造拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的研究以及離石區(qū)城中村改造拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的分析，得出以下結(jié)論：

4.1拆遷補(bǔ)償方法應(yīng)該呈現(xiàn)出土地的利用價(jià)值，土地的整體價(jià)值，以及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范化。集體土地不僅意味著是它為村民經(jīng)濟(jì)體特點(diǎn)，也是鄉(xiāng)村生活的根本保障。當(dāng)前，僅經(jīng)濟(jì)屬性，從國(guó)家獲得賠償，是不合理的。

4.2土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值實(shí)際上不能客觀的表現(xiàn)出土地的價(jià)值補(bǔ)償，依據(jù)公平合理的原則，我認(rèn)為處于被失去土地的居民理論上得到的補(bǔ)償應(yīng)該是農(nóng)地收入或者所得出租房屋的收入的總和，在保證土地價(jià)值的前提下，使得城中村居民正常生活。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：

黃樂(lè)（1992-），女，漢族，山西省太原市，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)評(píng)估與房地產(chǎn)市場(chǎng)。