“以房養(yǎng)老”難在哪兒

劉硯青 劉松

截至2018年7月末，試點(diǎn)四年來(lái)，全國(guó)只有來(lái)自99個(gè)家族的139位老人成功投保

2018年8月8日后，幸福人壽的咨詢熱線響得更密集了——銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定將試點(diǎn)四年的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品擴(kuò)大到全國(guó)范圍。這使得幸福人壽2015年3月推出的“房來(lái)寶”老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)受到了更多關(guān)注。

杭州舉辦的老年人博覽會(huì)上，一位老人從“以房養(yǎng)老”廣告牌前走過(guò)（龍巍/攝）

“產(chǎn)品上市三年來(lái)，我們平均每天會(huì)接到十多個(gè)咨詢電話。自從銀保監(jiān)會(huì)日前宣布要把這個(gè)業(yè)務(wù)擴(kuò)大到全國(guó)范圍，我們的日咨詢量一下漲了三倍?！毙腋Ｈ藟鄯聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)工作負(fù)責(zé)人趙水龍告訴《瞭望東方周刊》，這些老年人都表達(dá)了非常強(qiáng)烈的投保意愿，希望以此增加自己的養(yǎng)老收入。

盡管如此，本刊記者在采訪中了解到，截至2018年7月末，試點(diǎn)四年來(lái)，全國(guó)只有來(lái)自99個(gè)家庭的139位老人成功投保。

唯一在售的產(chǎn)品

在人社部特聘專家、中國(guó)養(yǎng)老金融50人論壇秘書長(zhǎng)董克用看來(lái)，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)雖然在世界各國(guó)都屬小眾產(chǎn)品，但它在中國(guó)的潛在需求卻不容小覷。

“中國(guó)人自有房比重較大、大城市住房資產(chǎn)價(jià)值不斷上升，這些都為‘以房養(yǎng)老的推行提供了基礎(chǔ)。”董克用告訴《瞭望東方周刊》，房產(chǎn)幾乎占到中國(guó)家庭總資產(chǎn)的70%，其中超過(guò)75%的城鎮(zhèn)老年人都擁有自己的產(chǎn)權(quán)房。

雖然“把房子留給孩子”這種觀念可能會(huì)影響一部分老年人對(duì)“以房養(yǎng)老”的接受程度，但對(duì)于失獨(dú)和孤寡老人，因?yàn)榛静淮嬖诜慨a(chǎn)繼承問(wèn)題。如果能一邊住著房子，一邊把“死”房子變現(xiàn)，讓手里多些“活”錢，無(wú)疑是改善晚年生活質(zhì)量的一項(xiàng)有效舉措。

原國(guó)家衛(wèi)生計(jì)生委發(fā)布的《中國(guó)家庭發(fā)展報(bào)告（2015年）》顯示，中國(guó)的空巢老人約占老年人總數(shù)的一半。

國(guó)務(wù)院于2017年印發(fā)的《“十三五”國(guó)家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》預(yù)計(jì)，全國(guó)獨(dú)居和空巢老年人將于2020年增加到1.18億人左右。

為什么看似具備一定市場(chǎng)潛力的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品，上市超過(guò)三年承保不過(guò)百戶？銀保監(jiān)會(huì)重大決策專家咨詢委員會(huì)委員、中國(guó)社科院世界社保研究中心主任鄭秉文告訴《瞭望東方周刊》。除了老年人和子女們的傳統(tǒng)觀念和消費(fèi)習(xí)慣，保險(xiǎn)設(shè)計(jì)復(fù)雜、法規(guī)制度缺位、風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制不完善、微利經(jīng)營(yíng)等因素，也在嚴(yán)重影響著保險(xiǎn)公司的積極性。

銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《瞭望東方周刊》，截至2018年7月，全國(guó)只有幸福人壽和人民人壽兩家保險(xiǎn)公司申請(qǐng)參與“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)并分別有一款產(chǎn)品獲批，但人民人壽尚未正式出單。換句話說(shuō)，目前市場(chǎng)在售的只有“房來(lái)寶”一款產(chǎn)品。

看不準(zhǔn)的房?jī)r(jià)

“對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，住房抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較復(fù)雜，方方面面所涉及到的風(fēng)險(xiǎn)又太多，這些都在一定程度上影響了它們的參與積極性?！编嵄恼J(rèn)為，面對(duì)長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利息風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)等多重風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司必然疑慮重重。

“未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的不確定性是中國(guó)住房反向抵押供給端的最大顧慮。”鄭秉文對(duì)本刊記者表示。

他認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)越嚴(yán)峻，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格越會(huì)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)；而就業(yè)人口占比的下降速度一旦超過(guò)總?cè)丝谝?guī)模下降速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到的影響將會(huì)更大。

除此之外，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的收緊和調(diào)控政策不斷出臺(tái)，也令保險(xiǎn)公司對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)顧慮重重。

“房來(lái)寶”的產(chǎn)品設(shè)計(jì)是：老人去世后，繼承人處置房產(chǎn)時(shí)，房屋價(jià)值剩余部分和房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的收益全部歸繼承人所有，而若處置房產(chǎn)所得收益不足以償還保險(xiǎn)公司給付的養(yǎng)老金及利息時(shí).虧損部分全部由保險(xiǎn)公司自行承擔(dān)。

趙水龍告訴《瞭望東方周刊》，雖然銀保監(jiān)會(huì)在2016年7月將產(chǎn)品的試點(diǎn)范圍從北京、上海、廣州和武漢四個(gè)城市擴(kuò)大到各直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省部分地級(jí)市，但目前幸福人壽的主要業(yè)務(wù)還是集中在北京、上海和廣州等一線城市。

“北京、上海這種城市，房?jī)r(jià)的抗跌能力也依然較高?！倍擞谜J(rèn)為，隨著未來(lái)房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅相繼落地，全國(guó)絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)都將充滿未知，因此保險(xiǎn)公司的重點(diǎn)客戶未來(lái)還是會(huì)集中在超大型城市。

山東省濱州市鄒平縣高新街道一社區(qū)老人在樓房?jī)?nèi)向外張望

“高齡老人、失獨(dú)孤寡老人和低收入老人是我們?cè)谔峁┓?wù)時(shí)要優(yōu)先考慮的三大群體。在這個(gè)基礎(chǔ)上，我們也會(huì)對(duì)房屋的質(zhì)量和建成年代加以考慮?！壁w水龍?zhí)寡浴?/p>

“房來(lái)寶”上市三年來(lái)，幸福人壽目前所有簽約老人都是自己主動(dòng)找上門來(lái)要求投保的。出于防控風(fēng)險(xiǎn)的考慮，保險(xiǎn)公司也會(huì)對(duì)客戶各項(xiàng)資質(zhì)進(jìn)行評(píng)價(jià)和篩選。

銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴本刊記者，其他國(guó)家存“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設(shè)計(jì)上會(huì)有政府介入，一旦房?jī)r(jià)波動(dòng)，政府將出資為借貸雙方兜底。而“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品在中國(guó)還是一個(gè)純粹的商業(yè)行為，在目前“保本微利”的指導(dǎo)原則下，保險(xiǎn)公司惟有找到可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)模式才敢介入。

意料之外的風(fēng)險(xiǎn)

獲取利潤(rùn)是每一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)的核心訴求，保險(xiǎn)公司也不例外，其之所以不太愿意主動(dòng)開展住房反向抵押貸款，長(zhǎng)時(shí)間沒有現(xiàn)金流入是一個(gè)重要原因。

一位保險(xiǎn)從業(yè)人員對(duì)本刊記者表示，像航空意外險(xiǎn)這類短期保險(xiǎn)是保險(xiǎn)公司最喜歡的產(chǎn)品，不僅出險(xiǎn)概率較低、投保周期也很短，飛機(jī)一旦安全降落，這筆保費(fèi)收入就可以直接確認(rèn)。而住房反向抵押貸款的投保周期取決于老人的生存時(shí)間，而且在這個(gè)過(guò)程中，保險(xiǎn)公司不僅沒有任何資金收入，還要不斷向老人支付養(yǎng)老金，這對(duì)公司的現(xiàn)金流有很高要求。

幸福人壽提供的數(shù)據(jù)顯示：截至2017年7月31日，共有99戶家庭139位老人參保，人均月領(lǐng)養(yǎng)老金近8000元。

對(duì)于提供住房反向抵押貸款的保險(xiǎn)公司，養(yǎng)老金一直要按月發(fā)放直至老人身故。然而，即便是進(jìn)入到房產(chǎn)處置階段，還有可能發(fā)生各種不可控的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

2018年上半年，“房來(lái)寶”出現(xiàn)了第一例投保人身故，需要繼承人出面處置房產(chǎn)的情況。但令繼承子女都沒想到的是，老人生前辦理完房產(chǎn)抵押后，另立遺囑，內(nèi)容幾乎徹底推翻了最初辦理抵押業(yè)務(wù)時(shí)定下的房屋繼承公證。

“雖然對(duì)保險(xiǎn)公司而言，房產(chǎn)無(wú)論由誰(shuí)繼承都不影響抵押合同，但如果房產(chǎn)處置時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，保險(xiǎn)公司在計(jì)息期結(jié)束后依然無(wú)法收回貸款和利息，經(jīng)濟(jì)利益也會(huì)有一定損失?！壁w水龍告訴本刊記者，上述老人的子女正在因新遺囑打官司，而保險(xiǎn)公司需要等待法院最終判決，在明確了最終的繼承人及各自的繼承份額后，才能根據(jù)房產(chǎn)處置情況收回款項(xiàng)。

在鄭秉文看來(lái)，要提高保險(xiǎn)公司對(duì)住房反向抵押業(yè)務(wù)的熱情，政策法規(guī)還需進(jìn)一步完善。

“國(guó)家可以考慮對(duì)提供住房反向抵押產(chǎn)品的承保人予以一定的稅收減免，這樣才有可能帶動(dòng)保險(xiǎn)公司的參與積極性。另外國(guó)家的《繼承法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律法規(guī)也都有待完善?！编嵄谋硎?，試點(diǎn)一方面要看產(chǎn)品是否有市場(chǎng)，是否行得通，另外一方面就是要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題。

費(fèi)時(shí)費(fèi)力的溝通

即便投保老人的房屋價(jià)值較高，家庭結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，保險(xiǎn)公司在辦理相關(guān)抵押手續(xù)時(shí)，也會(huì)遭遇重重阻礙。

“住房反向抵押貸款除了要面臨大大小小各種風(fēng)險(xiǎn)，在具體操作的時(shí)候也會(huì)遇到很多問(wèn)題?！币晃簧虡I(yè)保險(xiǎn)公司的壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對(duì)本刊記者表示，他們目前對(duì)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品持觀望態(tài)度，如果“房來(lái)寶”可以把相關(guān)政策和受理渠道打通，其他保險(xiǎn)公司也許會(huì)考慮陸續(xù)介入。

住房反向抵押貸款涉及房地產(chǎn)、金融、財(cái)稅等多個(gè)領(lǐng)域，需要多個(gè)部門協(xié)調(diào)推進(jìn)。而保險(xiǎn)公司所擔(dān)心的，正是推進(jìn)過(guò)程中的溝通成本。

本刊記者在采訪中了解到，“房來(lái)寶”的每一單業(yè)務(wù)都需要經(jīng)過(guò)房屋價(jià)值評(píng)估、律師盡職調(diào)查、抵押登記、業(yè)務(wù)公證多個(gè)環(huán)節(jié)，再加上不同地區(qū)的流程和具體操作要求也不盡一致，保險(xiǎn)公司在這項(xiàng)業(yè)務(wù)上所投入人力、物力和財(cái)力成本，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他傳統(tǒng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

“為了做好這個(gè)產(chǎn)品，我們調(diào)配的都是公司最精英的工作人員，即便如此，外部辦理難度依然很大?！壁w水龍說(shuō)。

據(jù)了解，“房來(lái)寶”每單業(yè)務(wù)從老人簽訂投保意向書，到最終各項(xiàng)手續(xù)完結(jié)領(lǐng)到養(yǎng)老金，通常都要花上2-3個(gè)月時(shí)間，最長(zhǎng)的一單歷時(shí)9個(gè)月。

住房反向抵押貸款是一個(gè)新生事物，很多地方政府部門都是第一次接觸，無(wú)論是政策法規(guī)，還是業(yè)務(wù)流程、體系機(jī)制，都需要重新梳理建立。例如傳統(tǒng)的抵押貸款都是正向抵押，會(huì)約定一個(gè)具體的抵押期限和金額，但反向抵押是不能提前約定抵押期限和抵押金額的，有些政府部門的流程、規(guī)定等系統(tǒng)都需要重新設(shè)置，否則無(wú)法支持相關(guān)業(yè)務(wù)辦理。

“前段時(shí)間有不少老年人遭遇了金融和房產(chǎn)詐騙，司法部門為保護(hù)老年人權(quán)益，出臺(tái)了一些細(xì)則規(guī)定，一些城市對(duì)涉及到老年人的公證和抵押業(yè)務(wù)幾乎全面叫停。我們不得不花費(fèi)廠大量精力去溝通和解決這個(gè)問(wèn)題?！壁w水龍說(shuō)。