房地產(chǎn)交易中風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避分析

高富華 楊鴿

摘要：在交易過程中，應(yīng)該合理選擇對策，規(guī)避房地產(chǎn)交易過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而構(gòu)建出健康的房地產(chǎn)交易環(huán)境。本文就針對房地產(chǎn)交易中風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避問題展開了探討，盡量避免了房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易；風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)避思路

一、房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)

對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的具體行為包括著一系列的經(jīng)營活動，從最初的建筑公司簡單的土地開發(fā)再利用、房屋的建設(shè)、土地的經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)營，再到房產(chǎn)的過戶、買賣、抵押等等，最后包括著房地產(chǎn)的中介服務(wù)、物業(yè)的管理、房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展，這樣一個(gè)一系列的全過程。房地產(chǎn)事業(yè)的利潤十分的大，尤其是在我國大部分的城市當(dāng)中，一個(gè)普通生活的居民要想在城市中安家落戶購買一個(gè)屬于自己的房子，買房所需要的資金可能會耗費(fèi)他們多年以來的心血，甚至大半輩子所積攢的積蓄都花費(fèi)在購房的資金中，一旦他們在購房的過程中上當(dāng)受騙，他們會無法承受住這樣的打擊，甚至?xí)硐萁^境，這樣就會引發(fā)一系列的社會矛盾出現(xiàn)，激化了社會的矛盾，于是對于房地產(chǎn)交易的過程中如何規(guī)避交易存在的風(fēng)險(xiǎn)，指出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法有著積極地意義與作用，對于廣大購房需求者來說更是有著重要的作用。

二、房地產(chǎn)交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)

（一）開發(fā)商欺詐引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)交易市場中，開發(fā)商屬于房地產(chǎn)交易過程中的主要賣方。但是，在實(shí)際的操作過程中，有的開發(fā)商追求利益，罔顧消費(fèi)者權(quán)益，對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行隨意更改，例如，更改原有規(guī)劃，把原本規(guī)劃中的綠地占用，做其他建設(shè)；缺乏配套的公共設(shè)施；建筑質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)等一系列問題。開發(fā)商趨于利益，在營銷過程中，通過虛假廣告進(jìn)行宜傳，吸引消費(fèi)者，同時(shí)，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的相關(guān)專業(yè)知識并不了解，因此，在交易過程中就會出現(xiàn)信息不對稱，這就為房地產(chǎn)交易埋下巨大隱患。

（二）房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在著詐欺行為

所謂的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)就是對房地產(chǎn)進(jìn)行評估和交易的銷售機(jī)構(gòu)，簡單來說就是從事房地產(chǎn)活動的有關(guān)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)其主要是榮國服務(wù)報(bào)仇以及房屋銷售專區(qū)差價(jià)，獲得利潤。在進(jìn)行房地產(chǎn)銷售時(shí)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在著為了獲得經(jīng)濟(jì)利益，欺瞞那些對房地產(chǎn)行業(yè)缺乏了解或者了解不深的人們，利用其不了解市場以及法律意識淡薄的情況，對購房者進(jìn)行政策誤導(dǎo)，嚴(yán)重影響了消費(fèi)者的自身利益，并且擾亂了房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展。

（三）拆遷風(fēng)險(xiǎn)

有些房產(chǎn)交易的過程中會出現(xiàn)房產(chǎn)交易完成后不久，購房一方就面臨了拆遷的問題，于是交易雙方在法律上進(jìn)行問題的協(xié)商解決，給購買方帶來了許多利益上的損害與不必要的麻煩。如何規(guī)避房產(chǎn)交易過程面臨拆遷的風(fēng)險(xiǎn)問題呢，一般來說，拆遷的房屋在拆遷的前一年到兩年之內(nèi)，這些需要拆遷的房子在市中心的房地產(chǎn)交易中心或者地方級別的房地產(chǎn)交易中心都能夠有所記錄，購房者可以再購買房產(chǎn)前到房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行調(diào)查后再做購買，此外，在拆遷的范圍之內(nèi)的房屋理論上在房地產(chǎn)交易部門是不允許被辦理過戶手續(xù)的，也就是說，這一類的房子在法律意義上是不允許被交易的。

三、房地產(chǎn)交易中風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避策略

（一）建立健全房地產(chǎn)法制制度

房產(chǎn)交易中存在著很多非法交易行為。由于法律不夠完善，不能對交易過程進(jìn)行監(jiān)管，致使相關(guān)部門不能對這些非法行為進(jìn)行有效打擊，尤其是在證據(jù)搜集時(shí)，難度較大。因此需要政府加快法制建設(shè)，健全各類法律法規(guī)，為房地產(chǎn)行業(yè)交易保駕護(hù)航，打擊非法房產(chǎn)交易行為。但是，健全的法律法規(guī)也需要各個(gè)部門積極執(zhí)行，由于一些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)依靠土地進(jìn)行財(cái)政收入，為了保證財(cái)政收入，一些政府部門對房地產(chǎn)公司尤其照顧，對他們的不法行為視而不見，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)猖狂。政府部門改變這種工作態(tài)度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，努力維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)健康、積極、穩(wěn)定發(fā)展，利用房地產(chǎn)推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

（二）宣傳誠信理念

通過對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等進(jìn)行道德講座，并且不斷加強(qiáng)機(jī)構(gòu)中工作人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)以及行為交易，進(jìn)而不斷提高從業(yè)人員的正確的執(zhí)業(yè)觀念和良好的執(zhí)業(yè)態(tài)度，并且保持紀(jì)律，端正作風(fēng)。對于房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的相關(guān)工作人員要做好廉政教育，提高工作人員的康腐敗能力。另外，還應(yīng)該充分發(fā)揮新聞媒體的宜傳功能和監(jiān)督功能，通過媒體對存在的違法案例的宜傳教育，深化人們的誠信理念。

（三）建立房地產(chǎn)市場信息體系

對于房地產(chǎn)市場，應(yīng)該不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的建立與完善，特別是應(yīng)該對房地產(chǎn)市場的實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)動態(tài)監(jiān)測。例如，有關(guān)部門應(yīng)該加強(qiáng)相關(guān)信息的溝通與審核，對土地供應(yīng)情況以及房地產(chǎn)供求情況進(jìn)行實(shí)時(shí)披露，還可以對土地以及房屋價(jià)格的相關(guān)信息以及變動信息進(jìn)行公布，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，不斷加強(qiáng)政策的通明星，穩(wěn)定市場價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)能夠理性發(fā)展。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有效控制存在的信息不對稱問題，并且消除此種問題導(dǎo)致的消費(fèi)者疑慮，以便能夠吸引更多消費(fèi)者。另外，消費(fèi)者應(yīng)該充分認(rèn)識到商品真實(shí)信息的重要性，掌握實(shí)際信息，消費(fèi)者就可以在房地產(chǎn)交易過程中獲得平等地位，所以，通過信息體系的建設(shè)，有利于房地產(chǎn)各參與者能夠獲取真實(shí)且較多的商品信息。

（四）提高工作人員素質(zhì)，規(guī)范工作人員行為

房地產(chǎn)行業(yè)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)行業(yè)的工作人員是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，他們工作在房地產(chǎn)交易市場的一線，需要專業(yè)的職業(yè)素養(yǎng)，和高尚的職業(yè)道德。所以要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的一線從業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，和職業(yè)素養(yǎng)培訓(xùn)，規(guī)范他們的行為。首先應(yīng)該加強(qiáng)對一線員工的法律觀念培訓(xùn)，使其懂法、知法，這樣才能促使他們自覺遵守法律，嚴(yán)格按照法律法規(guī)辦事，其次，要讓從業(yè)人員樹立正確的思想觀念，要考慮消費(fèi)者的利益不受侵害，站在消費(fèi)的角度思考問題。同時(shí)房地產(chǎn)管理人員也要嚴(yán)于律己，作為房地產(chǎn)的工作人員容易受到來自各方面利益誘惑，做出欺騙消費(fèi)者、違反法律的事。所以，工作人員在深入了解法律的同事，也要保證自己不受利益誘惑，這樣，才能從根源上防止房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)是由多種原因?qū)е碌?，因此，房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避工作綜合性較強(qiáng)。很多房地產(chǎn)交易方都本著誠信道德原則進(jìn)行實(shí)施的，而如果在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前，能夠通過有效措施加以控制和規(guī)避，確保交易能夠圓滿完成，對于交易雙方和整個(gè)交易市場來說都具有重要意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]喬磊.房地產(chǎn)交易中風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避思路分析[J].中國經(jīng)貿(mào)，2017，（14）.