林木資產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)法的應(yīng)用研究

（山西工商學(xué)院金融學(xué)院山西太原030000）

一、引言

隨著林權(quán)制度改革的深入，林業(yè)生產(chǎn)要素的流動(dòng)性不斷增強(qiáng)，森林資源資產(chǎn)的有償轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、租賃等經(jīng)濟(jì)行為日益頻繁，從而使林木資產(chǎn)評(píng)估的需求增多，為保障森林資源轉(zhuǎn)讓各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范開(kāi)展森林資源資產(chǎn)評(píng)估工作，進(jìn)行合理的價(jià)值評(píng)估就顯得極為重要。然而我國(guó)在森林資源資產(chǎn)評(píng)估方面，對(duì)于評(píng)估方法中有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)的確定缺乏深入研究，大多停留在經(jīng)驗(yàn)判斷的層面上，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果與實(shí)際成交價(jià)格有很大的差異，并且對(duì)林業(yè)交易市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生了阻礙。本文通過(guò)對(duì)市場(chǎng)法進(jìn)行改進(jìn)，利用灰色關(guān)聯(lián)度分析法確定各修正價(jià)格的權(quán)重，提出了用層次分析法來(lái)確定各因素的加權(quán)關(guān)聯(lián)度，提升了利用市場(chǎng)法評(píng)估林木資產(chǎn)價(jià)格的準(zhǔn)確性。

二、改進(jìn)的林木資產(chǎn)評(píng)估方法

（一）市場(chǎng)成交價(jià)比較法。市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最直接、最能反映林木資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估方法，包括市場(chǎng)成交價(jià)比較法、市場(chǎng)價(jià)倒算法等。本文重點(diǎn)研究市場(chǎng)成交價(jià)比較法的改進(jìn)。市場(chǎng)成交價(jià)比較法是以相同或類(lèi)似的林木資產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)成交價(jià)格作為比較基礎(chǔ)，估算擬評(píng)估的林木資產(chǎn)評(píng)估值的方法。市場(chǎng)成交價(jià)比較法要求對(duì)一個(gè)評(píng)估對(duì)象要選取三個(gè)以上參照交易案例，先把參考案例價(jià)格進(jìn)行修正，并從評(píng)估資料、評(píng)估參數(shù)指標(biāo)等的代表性、適宜性、準(zhǔn)確性方面，客觀(guān)分析參照交易案例，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、眾數(shù)法等方法確定評(píng)估結(jié)果。以往在采用加權(quán)算術(shù)平均法時(shí)，權(quán)重一般是根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)確定，使得評(píng)估結(jié)果可信度不高。而本文采用灰色關(guān)聯(lián)度分析法確定權(quán)重，在利用灰色關(guān)聯(lián)分析確定關(guān)聯(lián)度時(shí)，引入層次分析法來(lái)確定各因素的加權(quán)關(guān)聯(lián)度，從而提高了評(píng)估值的準(zhǔn)確度。評(píng)估值E的計(jì)算公式如下式中：n為參照案例的個(gè)數(shù)；Qi為第i個(gè)參照案例所占權(quán)重；Ei為第i個(gè)參照案例調(diào)整后的評(píng)估值。

（二）灰色關(guān)聯(lián)分析。在市場(chǎng)法中，通過(guò)灰色關(guān)聯(lián)度分析求出被評(píng)估資產(chǎn)的影響因素序列與其參照案例調(diào)整因素序列的相似程度。關(guān)聯(lián)度數(shù)值越大，則被評(píng)估資產(chǎn)與其參照物的關(guān)聯(lián)程度越大。利用灰色關(guān)聯(lián)度分析法測(cè)定權(quán)數(shù)，不要求知道變量的分布，也不要求變量之間相互獨(dú)立，計(jì)算量小，而且不致出現(xiàn)灰色關(guān)聯(lián)度的量化結(jié)果與定性分析不一致的情況，所以比較適合對(duì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的分析?；疑碚搶?duì)于數(shù)據(jù)樣本的要求低，對(duì)于樣本量的多少和樣本有無(wú)規(guī)律同樣適用，在分析和處理林木資產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)數(shù)據(jù)上有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，結(jié)果可靠度高，因此本文使用市場(chǎng)法評(píng)估林木資產(chǎn)時(shí)運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)分析求取權(quán)重。

圖1 綜合AHP與GRA的計(jì)算

（三）層次分析法。層次分析法的計(jì)算思路是：首先對(duì)問(wèn)題所涉及的因素進(jìn)行分類(lèi)，建立標(biāo)度表；然后構(gòu)造層次模型，從上到下依次為三層，即目標(biāo)層、指標(biāo)層、方案層；接著對(duì)每一層次各元素的相對(duì)重要性判斷，構(gòu)建判斷矩陣；矩陣元素的值反映了人們對(duì)各因素相對(duì)重要性（或優(yōu)劣、偏好、強(qiáng)度等）的認(rèn)識(shí)；再進(jìn)行層次總排序和層次單排序，在排序過(guò)程中，為避免產(chǎn)生片面性，應(yīng)該對(duì)每個(gè)構(gòu)建的判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)；最后計(jì)算出各層的方案相對(duì)于目標(biāo)層的相對(duì)重要性權(quán)重，進(jìn)而優(yōu)選出方案。

（四）基于AHP-GRA的市場(chǎng)成交價(jià)比較法。運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)分析求權(quán)重時(shí)，關(guān)聯(lián)度r是使用平權(quán)法求解的。因?yàn)殛P(guān)聯(lián)度系數(shù)很多，信息分散，它的每一個(gè)值表明某一個(gè)指標(biāo)兩個(gè)數(shù)列的關(guān)聯(lián)程度，為表現(xiàn)總體上兩個(gè)數(shù)列的關(guān)聯(lián)程度，對(duì)所有關(guān)聯(lián)系數(shù)取平均值，即默認(rèn)各因素的權(quán)重是相同的，但實(shí)際情況中，各因素的權(quán)值并不是關(guān)聯(lián)系數(shù)的平均值。所以本文在利用灰色關(guān)聯(lián)分析確定各調(diào)整系數(shù)的權(quán)重時(shí)，引入層次分析法來(lái)確定各因素的加權(quán)關(guān)聯(lián)度。

綜合層次分析和灰色關(guān)聯(lián)分析的具體步驟如下：先以灰色關(guān)聯(lián)分析確定指標(biāo)初始矩陣并對(duì)指標(biāo)進(jìn)行無(wú)量綱化，計(jì)算灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)矩陣M。再利用層次分析法構(gòu)建判斷矩陣并進(jìn)行層次單排序，對(duì)建立的判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，若通過(guò)，則計(jì)算權(quán)重W；若不通過(guò)，再建立判斷矩陣。最后進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，即關(guān)聯(lián)系數(shù)矩陣M與權(quán)重W矩陣乘積，得到加權(quán)關(guān)聯(lián)度，再利用加權(quán)關(guān)聯(lián)度求出最終運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估林木資產(chǎn)價(jià)值的權(quán)重Q。見(jiàn)上頁(yè)圖1。

三、林木資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估案例應(yīng)用

某村擬轉(zhuǎn)讓一塊面積為10hm2的落葉松成熟林，需要對(duì)其林木資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)資產(chǎn)清查結(jié)果，該小班蓄積量為161.1m3/hm2，林分株數(shù)為 765 株/hm2，平均樹(shù)高 14.0m，平均胸徑18.1cm，立地質(zhì)量系數(shù)為0.88。按照資產(chǎn)性質(zhì)和評(píng)估要求，從已收集以往的交易資料中選取5個(gè)交易案例參考，見(jiàn)表1。參照案例修正系數(shù)及交易價(jià)格統(tǒng)計(jì)結(jié)果見(jiàn)表2。

表1 評(píng)估案例和參照案例評(píng)價(jià)因子

表2 參照案例修正系數(shù)與交易價(jià)格

（一）將數(shù)據(jù)進(jìn)行初始化處理。設(shè)比較序列為：X0（k）=｛X0（1），X0（2），…，X0（5）｝。參考序列為：Xi（k）=｛Xi（1），Xi（2），…，Xi（5）｝，i=1，2，…5。將數(shù)據(jù)進(jìn)行初始化處理X0j，i=1，2，…5。得到表3。

（二）求取序列差。其中∣X0（k）-Xi（k）∣是每個(gè)參考數(shù)列X0曲線(xiàn)上的各點(diǎn)同比較數(shù)列Xi曲線(xiàn)上的各點(diǎn)差值。是兩級(jí)的最小差，記為是兩級(jí)的最大差，記為△max。

表3 初始化處理結(jié)果表

表4 序列差

（三）求參考序列與比較序列的灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)γ（Xi）。其中 γ（Xi）=（△min+ξ△max）/［ △0i（k）+ξ△max］，ξ是分辨系數(shù)，0＜ξ＜1，取值 ξ=0.5。

表5 關(guān)聯(lián)系數(shù)表

（四）建立層次分析模型。具體見(jiàn)圖2。

圖2 層次分析模型

根據(jù)各調(diào)整系數(shù)對(duì)落葉松資產(chǎn)評(píng)估的影響，建立判斷矩陣，具體見(jiàn)下頁(yè)表6。

（五）層次單排序以及一致性檢驗(yàn)。

1.計(jì)算判斷矩陣B每一行的連乘積，Mi=得 M=［0.0833 6 9 4 0.0556］T。

表6 判斷矩陣

5.進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，若 CR＜0.1，則認(rèn)為判斷矩陣的一致性是可以接受的，否則需要對(duì)判斷矩陣的元素進(jìn)行修正，直到獲得滿(mǎn)意的一致性為止。

通過(guò)查表7，n=5，可得 RI=1.12，所以隨機(jī)一致性比率：CR=CI/RI=0.0082/1.12=0.0073。

表7 平均隨機(jī)一致性指標(biāo)

通過(guò)以上計(jì)算我們可以得到 CR=0.0073＜0.1，認(rèn)為構(gòu)建的判斷矩陣具有滿(mǎn)意的一致性。因此得出五個(gè)影響因素的權(quán)重為：0.1112，0.2615，0.2836，0.2411，0.1025。各個(gè)因素重要性的比較結(jié)果為（從大到小排列）：B3＞B2＞B4＞B1＞B5，即林分株樹(shù)＞平均樹(shù)高＞蓄積量＞平均胸徑＞立地質(zhì)量。

（六）計(jì)算加權(quán)關(guān)聯(lián)度。由灰色關(guān)聯(lián)分析得到落葉松各調(diào)整因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)，用Mij表示：

利用層次分析法得到的落葉松各調(diào)整因素的權(quán)重用Wij表示：Wij=［0.1112 0.2615 0.2836 0.2411 0.1025］T。

那么加權(quán)關(guān)聯(lián)度ri=Mij×Wij，得到各方案的關(guān)聯(lián)度（見(jiàn)表8）。

表8 加權(quán)關(guān)聯(lián)度表

表9 權(quán)重表

而應(yīng)用簡(jiǎn)單平均法求落葉松的評(píng)估值，結(jié)果為：

從上式可以得出，選擇運(yùn)用簡(jiǎn)單平均值還是綜合AHP與GRA會(huì)對(duì)落葉松的評(píng)估值產(chǎn)生差異，基于AHP-GRA的市場(chǎng)成交價(jià)比較法的評(píng)估結(jié)果更科學(xué)、合理。

四、結(jié)論

本文從市場(chǎng)比較法出發(fā)，提出基于AHP-GRA的市場(chǎng)成交價(jià)比較法評(píng)估林木資產(chǎn)。這種方法比用簡(jiǎn)單平均值確定評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)價(jià)值更為合理，更具有說(shuō)服力，為市場(chǎng)法評(píng)估林木資源價(jià)值提供了一種新的思路，為豐富和完善林木資產(chǎn)評(píng)估提供了一條新的技術(shù)途徑，在評(píng)估實(shí)踐上有推廣應(yīng)用價(jià)值。

當(dāng)然，在運(yùn)用該方法時(shí)應(yīng)該注意，林木價(jià)格估算涉及的因素很多，不同樹(shù)種需要考慮的林分影響因子不同。本文在落葉松林木價(jià)值評(píng)估時(shí)選取的參照因子，并不一定同樣適用于其他樹(shù)種，在今后的研究工作中，我們應(yīng)該更為廣泛地咨詢(xún)專(zhuān)家意見(jiàn)，并結(jié)合實(shí)際情況確定相關(guān)影響因素。