房產(chǎn)稅的稅收籌劃

裴艷娟

【摘 要】企業(yè)的稅收籌劃應(yīng)當(dāng)符合稅收政策法規(guī)的導(dǎo)向，必須在生產(chǎn)經(jīng)營和投資理財活動之前，稅收籌劃的目標(biāo)是使納稅人的稅收利益最大化。房產(chǎn)稅雖是小稅種，近年來隨著房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，稅務(wù)機(jī)關(guān)對房產(chǎn)稅的稽查力度加大，且加上房產(chǎn)稅是按照從租計征和從價計征2種方式，給房產(chǎn)稅的稅收籌劃提供了必要性和空間性。但是在進(jìn)行房地產(chǎn)的稅收籌劃時不僅只考慮這一個稅負(fù)，還應(yīng)考慮其他稅種、企業(yè)價值最大化及企業(yè)戰(zhàn)略等因素。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；稅收籌劃；房屋原值；租金

【中圖分類號】F812.42 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-0688（2018）09-0213-02

1 文獻(xiàn)綜述

1.1 文獻(xiàn)回顧

房產(chǎn)稅屬于小稅種，因此研究房產(chǎn)稅稅收籌劃的學(xué)者并不是很多，在中國知網(wǎng)上面搜索房產(chǎn)稅的稅收籌劃僅有67篇，且大多數(shù)都是2013年以前發(fā)表的文章。對本次寫論文有幫助的文章僅有6篇，這些文章認(rèn)為房產(chǎn)稅的稅收籌劃主要從以下4個方面進(jìn)行：？譹？訛從房產(chǎn)原值進(jìn)行稅收籌劃。？譺？訛改變收入方式：把從租計征變?yōu)閺膬r計征。？譻？訛利用各個地方的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。？譼？訛根據(jù)租賃方式進(jìn)行籌劃。

1.2 評價與總結(jié)

通過閱讀文獻(xiàn)及對文獻(xiàn)的回顧，發(fā)現(xiàn)學(xué)者提出在進(jìn)行房產(chǎn)稅稅收籌劃的過程中，與企業(yè)的戰(zhàn)略掛鉤，重視綜合考慮，兼顧了成本效益原則。姜靜和候尚法學(xué)者在2016年發(fā)表了《關(guān)于“營改增”以后企業(yè)對房產(chǎn)稅的籌劃》，符合稅收籌劃的發(fā)展趨勢，通過閱讀文獻(xiàn)，也發(fā)現(xiàn)了其中的一些不足之處：例如在2015年發(fā)表的一篇文章中指出在用房地產(chǎn)原值進(jìn)行稅收籌劃時，把購買房產(chǎn)的房屋價值和土地使用權(quán)分開核算，分別納入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)進(jìn)行核算，在繳納房產(chǎn)稅的時候只根據(jù)固定資產(chǎn)中的入賬價值進(jìn)行核算，無形資產(chǎn)不繳納房產(chǎn)稅。此方法不屬于稅收籌劃的范圍，因為我國自2010年12月21日起，對按照房產(chǎn)原值進(jìn)行計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價。若按照此種方法進(jìn)行房產(chǎn)稅的納稅申報，不屬于籌劃的范圍，因為籌劃的前提是合理和合法。因此在研究的時候一定要緊跟時代步伐，關(guān)注最新信息，稅收籌劃才具有現(xiàn)實(shí)意義。

2 貴陽某置業(yè)有限公司的房產(chǎn)稅稅收籌劃

2.1 自用房屋的稅收籌劃

該置業(yè)有限公司擁有X區(qū)的一棟房產(chǎn)（包括地上房屋26層與地下2層），價款共353 577 131.17元，其中地下2層的價值為37 506 154.54元，該置業(yè)公司了解到凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等。地下建筑是指有房屋和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)擋雨、可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所，自用的地建筑，按房產(chǎn)原值的70%～80%作為應(yīng)納房產(chǎn)原值，該公司于是按這個政策優(yōu)惠進(jìn)行稅收籌劃。

之前的負(fù)1、2層屬于空地，雖然能夠遮風(fēng)擋雨，但是未達(dá)到供學(xué)習(xí)、娛樂、居住等條件，要按地上部分納稅，就不能享受地下建筑的優(yōu)惠政策。于是該置業(yè)公司之前就在負(fù)1、2層為員工建立了休息區(qū)和運(yùn)動健身區(qū)，符合優(yōu)惠政策，又可以在此基礎(chǔ)上按80%計算應(yīng)納稅房產(chǎn)原值。

未進(jìn)行稅收籌劃前該置業(yè)公司負(fù)1、2樓應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為37 506 154.54×70%×1.2%=315 051.70元，進(jìn)行稅收籌劃后該置業(yè)公司負(fù)1、2樓應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為37 506 154.54×70%×80%×1.2%=252 041.36元。在進(jìn)行稅收籌劃后每年節(jié)約房產(chǎn)稅款：315 051.70-

252 041.36=63 010.34元。

2.2 出租房屋的稅收籌劃

2.2.1 把租金細(xì)分進(jìn)行稅收籌劃

大多數(shù)企業(yè)在簽訂房屋出租合同的時候會把出租的房屋及其附屬的辦公家具及其他設(shè)施一并計入租金，出租房屋的房產(chǎn)稅是按照租金收入的12%進(jìn)行繳納，這樣把辦公設(shè)備等設(shè)施也繳納了房產(chǎn)稅，無形之中增加了企業(yè)房產(chǎn)稅稅負(fù)。若把出租的房屋和附屬的辦公家具等設(shè)備分開簽訂租賃合同，則企業(yè)就不用繳納附屬辦公家具等設(shè)備的租金，這部分的租金只需繳納增值稅及附加，而不必繳納房產(chǎn)稅。

2018年3月，該公司把閑置的1、2、5、6、7、8、10、25層出租給A公司，把租金細(xì)分，與承租方A簽訂了兩份出租合同，一份是房屋本身的出租合同，租金共3 726 651.00元，一份是辦公設(shè)備及設(shè)施的出租合同，租金共452 456.00元，經(jīng)過稅收籌劃，共降低稅收負(fù)擔(dān)452 456.00×12%=54 294.72元。

在利用這種方案進(jìn)行稅收時，會計核算上面一定要注意：把房屋本身出租收取的租金和設(shè)備出租收取的租金要分開核算，保證賬面的應(yīng)納稅額與實(shí)際申報的應(yīng)納稅額是一致的。

另外，房產(chǎn)稅的稅收籌劃不能只簡單地考慮節(jié)約房產(chǎn)稅，要綜合考慮其他稅種和公司的整體收益狀況。

2.2.2 利用房租的轉(zhuǎn)租及增值稅的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行房產(chǎn)稅的稅收籌劃

2018年6月，B企業(yè)準(zhǔn)備租該房屋的14～18層共5層（租賃期限為3年）。由于房產(chǎn)稅的納稅人為房屋的產(chǎn)權(quán)人，因此該置業(yè)公司利用先以較低的價格轉(zhuǎn)租給關(guān)聯(lián)公司，再由關(guān)聯(lián)公司租給最終承租人，且增值稅進(jìn)項稅額允許抵扣的情況，又為稅收籌劃提供了很大的空間。

該置業(yè)公司先以年租金為2 000 000.00元與自己的子公司C（增值稅一般納稅人）簽訂了房屋租賃合同，然后由子公司再以4 660 000.00元的價格出租給B公司。這樣算下來該置業(yè)公司需要繳納的稅費(fèi)如下。

該置業(yè)公司需要繳納的房產(chǎn)稅為2 000 000.00×12%=240 000.00元，需繳納的增值稅及附加為（為方便比對，只計算應(yīng)繳納的銷項稅額）2 000 000.00×11%=220 000.00元。城市維護(hù)建設(shè)稅為220 000.00×7%=15 400.00元。教育費(fèi)附加為220 000.00×3%=6 600.00元。地方教育費(fèi)附加為220 000.00×2%=4 400.00元。

該置業(yè)公司共繳納房產(chǎn)稅和增值稅及附加共486 400.00元。

由于關(guān)聯(lián)公司C屬于增值稅一般納稅人，則對于該置業(yè)公司的銷項稅220 000.00元對于A公司來說是銷項稅，但是對于C公司來說是進(jìn)項稅，是可以進(jìn)行稅費(fèi)的抵扣的，關(guān)聯(lián)子公司把房租又出租給B公司時，應(yīng)繳納的增值稅銷項稅費(fèi)為4 660 000.00×11%=512 600.00元。應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅為512 600.00×7%=35 882.00元。應(yīng)繳納的教育費(fèi)附加為512 600.00×3%=15 378.00元。應(yīng)繳納的地方教育費(fèi)附加為512 600.00×2%=10 252.00元。

需要繳納的增值稅及附加為512 600.00+38 552.00+15 378.00+10 252.00-220 000.00=356 782.00元。

因為每個報表日，公司要進(jìn)行報表的合并，因此從整個公司來看，進(jìn)行稅收籌劃后，該公司需要繳納的房產(chǎn)稅為240 000.00元，需要繳納的增值稅及附加為383 182.00元。共繳納稅費(fèi)623 182.00元。

若該置業(yè)公司直接出租房屋給B企業(yè)，該置業(yè)公司需要繳納的房產(chǎn)稅及增值稅如下。

需繳納的房產(chǎn)稅：4 660 000.00×12%=559 200.00元。

需繳納的增值稅及附加為（上面已算）：574 112.00元。

若該置業(yè)公司未進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅和增值稅及附加為559 200.00+574 112.00=1 133 312.00元，在進(jìn)行稅收籌劃后，該置業(yè)公司每年共節(jié)約稅款1 133 312.00- 356 782.00=776 530.00元，但是此稅收籌劃方案找到一家適合的關(guān)聯(lián)公司至關(guān)重要，最好是子公司或分公司，避免經(jīng)濟(jì)利益外流風(fēng)險。且該關(guān)聯(lián)公司必須是一般納稅人，因為只有一般納稅人的進(jìn)項稅才能予以抵扣，節(jié)稅的空間大。

3 結(jié)語

房產(chǎn)稅雖然是小稅種，但也是相當(dāng)復(fù)雜，因此要做好房產(chǎn)稅的稅收籌劃。由于稅法的逐步完善和細(xì)化，房產(chǎn)稅的稅收籌劃空間也在逐步縮小，在進(jìn)行房產(chǎn)稅稅收籌劃時，要符合稅收籌劃的原則，全面考慮，突出重點(diǎn)，考慮成本效益，與企業(yè)戰(zhàn)略相適應(yīng)，達(dá)到節(jié)稅、實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化的目的。

參 考 文 獻(xiàn)

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[4]梁文濤.房產(chǎn)稅的納稅籌劃技巧[J].財會月刊，2013

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[責(zé)任編輯：高海明]