關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的幾點(diǎn)思考

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)稅的征收逐漸被提上日程。近幾年，關(guān)于房地產(chǎn)稅的征收爭(zhēng)議不斷，房地產(chǎn)稅的功能應(yīng)該如何定位，房地產(chǎn)稅的征收依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該如何制定都是當(dāng)下急需考慮的問題。針對(duì)諸多問題，必須積極地通過完善公共財(cái)政體系以及法律法規(guī)等方面的內(nèi)容來加快房地產(chǎn)稅的立法改革工作，從而有效推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，積極促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。本文主要通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅的概念、發(fā)展歷程以及當(dāng)下面臨的問題等幾方面進(jìn)行分析，以期為我國(guó)的房地產(chǎn)稅制度改革提供一些參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；立法；相關(guān)問題

前言

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自 2000 年以來發(fā)展較為快速，尤其是 2008 年開始，中國(guó)樓市房?jī)r(jià)增度明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶動(dòng)了諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，然而房?jī)r(jià)頻頻上漲，居高不下以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形的發(fā)展也給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)安全以及居民生活帶來了嚴(yán)重的不利影響。為了整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，國(guó)家也出臺(tái)了限購(gòu)與限貸政策，然而治理效果并不明顯，由此作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)重要手段房地產(chǎn)稅逐漸被重視。

一、房地產(chǎn)稅的定義

房地產(chǎn)稅是指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅，主要包含土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅、契稅、耕地占用稅等。

二、房地產(chǎn)稅的發(fā)展歷程

1949年新中國(guó)成立后，中央人民政府政務(wù)院決定開始征收房地產(chǎn)稅。1951年8月，政務(wù)院頒布實(shí)施了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。1973年，全國(guó)在試行了工商稅后，征收于企業(yè)的城市房地產(chǎn)稅也被納入到工商稅當(dāng)中，城市房地產(chǎn)稅的征稅范圍縮小到了城市內(nèi)的房地產(chǎn)管理部門、個(gè)人以及外僑。黨的十一屆三中全會(huì)后，為了有效發(fā)揮稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)節(jié)作用，國(guó)務(wù)院決定恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅。1986年9月，國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，把房產(chǎn)作為征稅對(duì)象，依據(jù)房屋的原值減除一定比例后的余值或出租房屋的租金收入向房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人課征房產(chǎn)稅。1988年9月，國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施了《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》。2006年12月國(guó)務(wù)院頒布483號(hào)令，從2007年1月1日起對(duì)外資企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅；2008年12月國(guó)務(wù)院頒布546號(hào)令，從2009年1月1日起取消《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，所有房產(chǎn)全部適用于《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。

三、房地產(chǎn)稅的作用

（一）增加地方財(cái)政收入

隨著2016年5月1日“營(yíng)改增”試點(diǎn)全面推開，地方稅主體稅種消失，地方稅收規(guī)模大幅縮水，地方財(cái)力迅速銳減。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年以來，伴隨著經(jīng)濟(jì)調(diào)整和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)下滑，地方政府財(cái)政收入增速已從24.8%下降至2015年的8.4%，2016年1～6月甚至下降至7.1%，同時(shí)各地的“土地財(cái)政”也大不如前。而房地產(chǎn)稅開征之后，勢(shì)必會(huì)成為地方財(cái)政收入增加的重要來源，然而房地產(chǎn)稅的征收主要是為了調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，地方政府不能將其作為增加財(cái)政收入的主要手段加以利用。

（二）調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制房?jī)r(jià)

通過房地產(chǎn)稅的征收，會(huì)使得房屋持有人的房屋成本增加，從而會(huì)降低消費(fèi)者的購(gòu)買意愿，并且短時(shí)間內(nèi)也會(huì)限制一定的房地產(chǎn)投資行為，使得炒房行為減少，最大限度釋放住房存量。由此對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)合理有序發(fā)展以及房?jī)r(jià)的回落產(chǎn)生一定的積極影響。此外，開征房地產(chǎn)稅還能起到調(diào)節(jié)收入分配作用，通過合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，縮小貧富差距，促進(jìn)社會(huì)公平。

四、當(dāng)前房地產(chǎn)稅開征面臨的問題

（一）相關(guān)法律規(guī)定不完善

依照《立法法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅的開征應(yīng)當(dāng)做到“立法先行”，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅的征稅依據(jù)是國(guó)務(wù)院頒布的《房地產(chǎn)稅暫行條例》，其法律地位相較于人大立法還較低，容易導(dǎo)致實(shí)際稅收過程中諸多問題難以解決，因此，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法工作，制定完備的法律體系以及相關(guān)制度乃當(dāng)務(wù)之急。

（二）房地產(chǎn)稅稅收體系有待完善

房地產(chǎn)稅的稅收體系還很不完善，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)稅費(fèi)非常復(fù)雜，尤其是“租”“稅”“費(fèi)”三者混合，很容易造成房地產(chǎn)稅收出現(xiàn)這三個(gè)相互混淆，“以稅代租、以費(fèi)擠稅、租稅費(fèi)交叉”等不合理的情況時(shí)有發(fā)生，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收出現(xiàn)問題。此外，開征房地產(chǎn)稅會(huì)與當(dāng)前土地出納金的征收產(chǎn)生沖突，導(dǎo)致重復(fù)征稅問題。因此，必須進(jìn)一步完善當(dāng)前房地產(chǎn)稅的稅收體系，根據(jù)現(xiàn)有征收制度做出合理調(diào)整。

（三）稅收征管的配套制度不完善

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度發(fā)展緩慢，為房地產(chǎn)稅的征收帶來極大阻礙。當(dāng)前，幾乎每一個(gè)城市都建立了城市住房信息系統(tǒng)，這些住房信息系統(tǒng)主要存在兩方面的問題：一是從技術(shù)上看，比較差的系統(tǒng)兼容性使得數(shù)據(jù)交換情況不容樂觀；二是數(shù)據(jù)不全。因此，要進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，從而使得稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步掌握納稅人的不動(dòng)產(chǎn)信息，為房地產(chǎn)稅的征收提供相應(yīng)的參考。

此外，房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估體系也有待完善。房地產(chǎn)的價(jià)值是房地產(chǎn)稅征收所需要考慮的重要問題。就我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)來看我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)相對(duì)較少，在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方面尚在起步階段，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不一，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的發(fā)展明顯滯后于各行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的特殊要求，為房地產(chǎn)價(jià)值的確定帶來極大不利影響。此外，在房地產(chǎn)課稅的評(píng)估方面，由于專業(yè)的評(píng)估方法與規(guī)則缺失而導(dǎo)致的問題已經(jīng)影響到稅務(wù)部門工作的開展。

依據(jù)國(guó)際相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和借鑒，綜合我國(guó)實(shí)際的發(fā)展情況進(jìn)行考慮，最合理的建議就是需要在政府指導(dǎo)的基礎(chǔ)下，建立一套完整的評(píng)估機(jī)構(gòu)，從而將稅收機(jī)構(gòu)的管理作為重要的核心發(fā)展，然后運(yùn)用投標(biāo)的方式和社會(huì)評(píng)估的有關(guān)資源和信息，從而保證建立一個(gè)非營(yíng)利性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)。

結(jié)語：

開征房地產(chǎn)稅是我國(guó)進(jìn)一步深化財(cái)稅體制改革的重要內(nèi)容，對(duì)完善地方稅系、調(diào)節(jié)居民財(cái)富分配、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要意義。面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)稅開征所可能遇到的各種問題，國(guó)家要加快推進(jìn)立法工作，同時(shí)借鑒其他國(guó)家房地產(chǎn)稅征收經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)國(guó)情對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅體系進(jìn)行整合和完善，以更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅的作用，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：韓華丹（1996），女，漢族，河北省保定市人，本科在讀，單位：河北大學(xué)政法學(xué)院，研究方向：法學(xué)。