房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃研究

張強光

【摘要】隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到了巨大的發(fā)展機遇，各大房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展壯大，行業(yè)之間的竟爭呈現(xiàn)白熱化的狀態(tài)。我國開始于2016年5月1日起，全面實施營改增，調(diào)整建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率為11%，稅率的調(diào)整對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說產(chǎn)生了重大影響。通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅收籌劃，可以達到合理控制稅收支出的目的，降低營改增對企業(yè)產(chǎn)生的不利影響，充分利用營改增的政策紅利，提高企業(yè)經(jīng)營效益。

【關鍵詞】稅收籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)；業(yè)務流程

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃思路

對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，可以從以下兩個思路進行。一是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中所涉及的相關稅目，根據(jù)每一個稅目的特點以及所涉及的相關稅法規(guī)定，進行相應的稅收籌劃。另一個思路，是依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營涉及的不同環(huán)節(jié)，一個行業(yè)中會有很多企業(yè)，但每個企業(yè)的經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點都是不一樣的，所以企業(yè)需要根據(jù)自己在日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中所涉及到的不同環(huán)節(jié)進行納稅籌劃，這樣更有利于企業(yè)健康快速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃過程

房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營活動可以劃分為不同的步驟和環(huán)節(jié)，下面具體針對房地企業(yè)不同的經(jīng)營環(huán)節(jié)涉稅情況，提出相應的稅收籌劃建議。

（一）前期準備環(huán)節(jié)

設立房地產(chǎn)公司的方式有很多種，我們討論的是已經(jīng)成立了的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以通過并購、收購、資產(chǎn)重組等等，與原有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行企業(yè)整合，選擇那些經(jīng)營狀況為虧損的企業(yè)，可以充分利用稅前補虧這一稅收優(yōu)惠條件，虧損的累計數(shù)達到一定水平之后，存續(xù)的企業(yè)或者新設的企業(yè)，就有大量盈利可以在稅前彌補虧損，以達到稅收籌劃的目的，給企業(yè)帶來經(jīng)濟收益。因此對于相關企業(yè)的選擇就顯得十分重要，不能為了獲得稅前補虧的優(yōu)惠條件而不加辨別的選擇虧損企業(yè)，要為了企業(yè)的長遠考慮，選擇那些雖然有虧損但是有繼續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ墓尽?/p>

房地產(chǎn)企業(yè)在收購、合并過程中，選擇合適的支付方式也需要企業(yè)管理層慎重考慮。選擇股權支付方式，交易雙方都不需要繳納企業(yè)所得稅。但是如果雙方選擇支付方式時完全采用非股權支付，不僅發(fā)起收購的企業(yè)需要繳納所得稅，而且被收購或被合并企業(yè)也需要計算企業(yè)所得稅。同時，如果資產(chǎn)公允價值較計稅基礎越高，所負擔的稅款就會越多。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要開發(fā)房地產(chǎn)不可避免的需要購置新的土地進行開發(fā)建造，而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益激烈，所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都想獲得更多的土地資源。土地資源總數(shù)是有限的，因此土地資源價格不斷攀升，相應的土地增值稅就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可避免的稅負。

要想減少土地增值稅的稅負，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇另外一種獲得土地的方式。即“以地換地”方式，這樣企業(yè)所涉及的就是契稅的稅種，而且根據(jù)《契稅暫行條例》中的規(guī)定：“在土地使用權的交換中，如果二者的交換價格相等，免征契稅；如果二者的交換價格不等時，由多交的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅?！逼髽I(yè)采取劃撥方式獲得土地使用權時，在房地產(chǎn)轉讓時也必須繳納契稅。要考慮相應的獲取方案是否能夠降低公司的稅務成本，選擇方案之前要對項目的實際情況進行整體納稅測算，納稅額權衡其他方面再做決策。

（三）開發(fā)建設環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)在項目的開發(fā)建設環(huán)節(jié)，涉及到很多類型的支出。在開發(fā)建設環(huán)節(jié)的稅收籌劃不能簡單的進行稅目的籌劃，應從整體上把握，從而調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的成本費，發(fā)揮其對于減少企業(yè)稅收的影響。

在開發(fā)建設環(huán)節(jié)的成本費用主要包括兩個部分：直接費用和間接費用。直接費用是直接計入商品成品的，而間接費用多數(shù)情況需要在不同的項目之間按一定的方式進行分攤。企業(yè)可以轉換相關費用的支出方向，比如加大對公共配套設施的投入，既改善了住房小區(qū)環(huán)境，提高了居住的舒適度，又可以增加土地增值稅中扣除項目的金額，從而減少企業(yè)的納稅負擔。將合同進行分次簽訂也可以減少應繳的土地增值稅。即當住房初步完工時，但沒有安裝設備以及裝修前，先與購房者簽訂一份房地產(chǎn)轉移合同。在購房者要求對房屋進行裝修裝潢時，再與其簽訂一份設備安裝以及裝潢、裝修合同。這樣只需要按照第一份房地產(chǎn)轉移合同上的金額進行繳納土地增值稅即可。

（四）銷售處置環(huán)節(jié)

2016年3月24日，中國財政部和國家稅務總局聯(lián)合發(fā)布了財稅[2016]36號文，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)4個行業(yè)納人營改增試點范圍。自2016年5月1日起，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅；將不動產(chǎn)納人抵扣范圍。自此，房地產(chǎn)行業(yè)結束營業(yè)稅時代。通過營改增，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了新的稅收籌劃空間。

對于銷售建好的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過與勞務派遣公司合作，由勞務派遣公司派遣勞務人員負責銷售房產(chǎn)。由勞務派遣公司派遣的人員所支付的工資薪金等勞務成本，可以抵扣，而由公司自己的銷售團隊進行，所支付的工資不能抵扣。由勞務公司支付其工資，房地產(chǎn)企業(yè)支付勞務成本，可以獲得6%的進項發(fā)票，抵扣進項稅額。

三、結論

我國經(jīng)濟社會的發(fā)展速度很快，稅收籌劃的思路和角度也在不斷的變化和完善。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它所涉及的稅收籌劃不應該單從降低企業(yè)成本的角度考慮，還要把企業(yè)放在經(jīng)濟大環(huán)境中，進行相應的規(guī)劃和行動。

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