房地產(chǎn)企業(yè)成本控制分析

楊彥榮

摘要：隨著改革開(kāi)放不斷深入，城市化不斷發(fā)展，傳統(tǒng)住房供給已逐漸變成市場(chǎng)貨幣化，從傳統(tǒng)的單一住房變成今天的大額商品消費(fèi)。由于近年來(lái)政府政策的不斷控制以及人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展受到了巨大的挑戰(zhàn)，迫切需要對(duì)成本控制提高房地產(chǎn)企業(yè)生存能力。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀的成本控制問(wèn)題進(jìn)行剖析，從影響房地產(chǎn)成本的方向進(jìn)行仔細(xì)分析，提出控制成本的一些參考意見(jiàn)，以促進(jìn)提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；問(wèn)題分析；建議措施

1、房地產(chǎn)的成本的主要來(lái)源

房地產(chǎn)的成本包括土建、設(shè)備、土地和管理費(fèi)用等，其中作為房地產(chǎn)的主要成本有土建、土地和設(shè)備費(fèi)用。

1.1主要成本費(fèi)用的支出

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金的數(shù)據(jù)表明，用在房地產(chǎn)的土地、土建和設(shè)備費(fèi)用占據(jù)整體成本支出的大部分，作為房地產(chǎn)支出的主要經(jīng)濟(jì)支出。其中又以土地成本最為重要，開(kāi)放商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前要做好土地的購(gòu)買(mǎi)、成本的置換以及土地動(dòng)遷等費(fèi)用問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在動(dòng)工之前都要算好未來(lái)的房產(chǎn)價(jià)值空間，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性評(píng)估。因此，土地的費(fèi)用多少直接影響了房地產(chǎn)的利潤(rùn)空間，也是作為房地產(chǎn)企業(yè)首要考慮的問(wèn)題之一。

1.2配套項(xiàng)目費(fèi)用

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不單是居住房屋的成本費(fèi)用，還需要涉及到周邊配套設(shè)施的費(fèi)用支出，這類(lèi)費(fèi)用支出主要受外界條件的影響，大約在整體成本支出的百分之十左右，主要作為小區(qū)綠化以及水電等費(fèi)用，這是提高人們便捷生活的配套費(fèi)用支出作為房地產(chǎn)的第二項(xiàng)支出。其中還有學(xué)校、醫(yī)院以及服務(wù)場(chǎng)地的配套費(fèi)用支出，這些費(fèi)用的支出標(biāo)準(zhǔn)不太一致，具有一定的隨意性和標(biāo)準(zhǔn)性，因此，各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在這部分的支出上加強(qiáng)管控措施，降低房地產(chǎn)成本，提高企業(yè)的利潤(rùn)空間，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)地位。

1.3籌資利息成本

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要大量的資金作為前提條件，而這部分的資金主要是靠銀行貸款，加上房地產(chǎn)企業(yè)的交付周期長(zhǎng)，巨大的投資資金以及高風(fēng)險(xiǎn)性，銀行貸款時(shí)的利息較高，產(chǎn)生的利息額度較大，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了降低這部分的成本開(kāi)支，需要加強(qiáng)自身的管理費(fèi)用管理以及加強(qiáng)資金募集的力度，提高企業(yè)的利潤(rùn)空間。

2、房地產(chǎn)成本管理措施

目前房地產(chǎn)企業(yè)需要提升成本、合同和資金的管理水平來(lái)獲取企業(yè)的利潤(rùn)空間，提高企業(yè)自身價(jià)值，以下我們對(duì)這個(gè)方面進(jìn)行解析。

2.1成本管理模塊

成本管理模塊主要有目標(biāo)成本、拆分成本與歸集、動(dòng)態(tài)成本以及調(diào)整成本等幾個(gè)方面組成。

2.1.1目標(biāo)成本。目標(biāo)成本是作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前評(píng)估利潤(rùn)收益的最基本條件之一，目標(biāo)成本順應(yīng)著市場(chǎng)的發(fā)展方向。由于目標(biāo)成本的制定是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期階段，在這個(gè)階段沒(méi)有過(guò)多的信息資源，在成本目標(biāo)制定的時(shí)候并沒(méi)有太細(xì)致化，只是一個(gè)大致的估算過(guò)程。若果沒(méi)有政府政策的影響以及市場(chǎng)的重大變化，整個(gè)工程的目標(biāo)成本不會(huì)有太大的影響。由于目標(biāo)成本是作為整個(gè)工程的預(yù)算基礎(chǔ)，整個(gè)工程的資金預(yù)算都會(huì)圍繞這個(gè)目標(biāo)成本正常運(yùn)營(yíng)，目標(biāo)成本控制著這個(gè)工程的總體開(kāi)發(fā)成本。

2.1.2成本的拆分和匯集。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中對(duì)出現(xiàn)的成本拆分和匯集的主體是基于目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，完成項(xiàng)目的已發(fā)生成本，因?yàn)樵谑┕ぶ须y免會(huì)因?yàn)楦鞣N因素導(dǎo)致的合同變化和外界因素的影響等，需要對(duì)已發(fā)生的成本進(jìn)行拆分再對(duì)其進(jìn)行劃分匯總。由于這類(lèi)成本的原則性較強(qiáng)，需要按照相關(guān)的文件規(guī)章制度進(jìn)行，已發(fā)生的成本需要對(duì)其拆卸，將不同的成本科目匯集到不同成本的科目明細(xì)下，以便于企業(yè)及時(shí)了解資金的流向。因此，及時(shí)做好成本的拆分和匯集，有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商了解資金動(dòng)向，為成本空間提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)依據(jù)。

2.1.3動(dòng)態(tài)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)合同和非合同成本等已發(fā)生的成本進(jìn)行合理的拆分和匯集，做好成本的歸類(lèi)劃分，對(duì)各個(gè)類(lèi)別的成本進(jìn)行準(zhǔn)確的記載。再通過(guò)對(duì)項(xiàng)目初期的目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，了解資金的流向以及各類(lèi)成本的使用情況，并且可以發(fā)現(xiàn)各類(lèi)成本的異常情況，以便及時(shí)對(duì)異常成本的調(diào)節(jié)，做好項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本的實(shí)時(shí)跟蹤。

2.1.4成本調(diào)整

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中已發(fā)生成本的異常調(diào)整，需要及時(shí)找出影響成本異常的主要因素，及時(shí)落實(shí)好相應(yīng)的措施促進(jìn)目標(biāo)成本的正常執(zhí)行，這個(gè)階段的成本透明化和規(guī)范化，促進(jìn)了企業(yè)對(duì)資金的合理利用，及時(shí)做出合理的調(diào)整體系。作為成本控制管理人員應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解成本異常的發(fā)生原因，找到合理的改善措施，及時(shí)做出成本調(diào)整方案，通過(guò)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的審批而進(jìn)行對(duì)成本的調(diào)整。

2.2合同管理模塊

2.2.1合同簽訂。工程項(xiàng)目中所有的合作通常通過(guò)合同簽訂的方式進(jìn)行。房地產(chǎn)商一般采用標(biāo)準(zhǔn)范本的方式進(jìn)行合同的簽訂，為保護(hù)自身的合法利益。但是隨著市場(chǎng)格局的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商逐漸選用招標(biāo)投標(biāo)的方式進(jìn)行合同的簽訂，選擇最終中標(biāo)的企業(yè)進(jìn)行合同的簽訂，確保雙方的利益簽約。合同的制定是雙方利益的保證最初環(huán)節(jié)，簽訂的意義在于保護(hù)雙方的利益和責(zé)任劃分，簽訂后需要走相應(yīng)的審批程序，確認(rèn)備案，再由相應(yīng)的管理人員將成本進(jìn)行拆分分別放入各個(gè)科目分類(lèi)中。

2.2.2合同變更。合同的簽訂是作為前期合作的標(biāo)志，但是在房地產(chǎn)這項(xiàng)較為復(fù)雜的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，難免會(huì)出現(xiàn)一些方案上的設(shè)計(jì)，以及施工條件的變化以及外界因素的影響造成產(chǎn)品的影響，這就需要雙方進(jìn)行必要的溝通，變更合同中的內(nèi)容，內(nèi)容的變更需要給出相應(yīng)的管理?xiàng)l例已保證成本控制。在整體工程完工后，各個(gè)部門(mén)要根據(jù)一定的規(guī)定進(jìn)行結(jié)算申請(qǐng)，做好各個(gè)部門(mén)的成本金額控制。

2.2.3進(jìn)度款支付

當(dāng)達(dá)到合同規(guī)定的要求后，需要根據(jù)合同的要求對(duì)相應(yīng)的人員支付酬勞。不過(guò)在履行這個(gè)合同前，需要對(duì)這個(gè)款項(xiàng)做好驗(yàn)收評(píng)估，是否滿足合同要求，在執(zhí)行的過(guò)程中，對(duì)個(gè)各個(gè)項(xiàng)目的部門(mén)經(jīng)辦人，要對(duì)合同中的規(guī)定完成度進(jìn)行合理付款，優(yōu)化合同的“產(chǎn)值”。

2.2.4合同支付。對(duì)于合同中規(guī)定的支付條款的時(shí)間一定要準(zhǔn)時(shí)完成雙方的交付，這是履行合同最基本的要求，同時(shí)起到促進(jìn)工程的進(jìn)度。準(zhǔn)時(shí)的履行合同的付款時(shí)間，有利于房地產(chǎn)企業(yè)防止資金的滯留時(shí)間，降低企業(yè)的支付利息。因此在這個(gè)合同履行上一定要遵守規(guī)定，才能增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

2.3資金管理模塊

房地產(chǎn)行業(yè)的的資金管理要做好資金流動(dòng)的月度計(jì)劃以及現(xiàn)金的管理。

2.3.1資金月度計(jì)劃。資金的月度計(jì)劃就是對(duì)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)的使用資金進(jìn)行統(tǒng)計(jì)上報(bào)，同時(shí)將各個(gè)部門(mén)的項(xiàng)目計(jì)劃和資金需求情況反饋到上級(jí)，經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)部門(mén)的審核再統(tǒng)一給各個(gè)部門(mén)發(fā)放資金，通過(guò)完善的資金流動(dòng)體系，企業(yè)可以很好的控制資金的正常運(yùn)營(yíng)使用，避免企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3.2現(xiàn)金流管理。現(xiàn)金流是企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間按照現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制，是經(jīng)過(guò)一定的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)后產(chǎn)生的現(xiàn)金流動(dòng)情況。房地產(chǎn)企業(yè)要成立相應(yīng)的提現(xiàn)，做好現(xiàn)金流動(dòng)的合理規(guī)劃，通過(guò)科學(xué)有效的評(píng)估未來(lái)的發(fā)展方向。做好房地產(chǎn)中銷(xiāo)售系統(tǒng)和成本系統(tǒng)等核心系統(tǒng)的結(jié)合，使得現(xiàn)金管理能夠直接對(duì)應(yīng)相關(guān)部門(mén)，保障企業(yè)良好的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

3、總結(jié)

由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷壯大，人們的生活水平不斷提高，傳統(tǒng)住房供給已逐漸變成市場(chǎng)貨幣化，從傳統(tǒng)的單一住房變成今天的大額商品消費(fèi)。由于近年來(lái)政府政策的不斷空間以及人們的消費(fèi)觀念的變化，造成市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，做好房地產(chǎn)成本的控制就是加強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，提升房地產(chǎn)企業(yè)自身價(jià)值。

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