淺談土地增值稅清算審核重點問題和建議

張荷芳

摘要：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第138號）；《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號，以下簡稱"220號文"），國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）；《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則>的通知》（國稅發(fā)[2007]132號）；《為加強土地增值稅征收管理、規(guī)范土地增值稅清算工作提供政策指導(dǎo)和操作依據(jù)。

關(guān)鍵詞：土地增值稅；清算；優(yōu)化建議

土地增值稅清算過程相當(dāng)復(fù)雜，我國新興的房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，新情況新問題不斷出現(xiàn)，現(xiàn)階段房地產(chǎn)會計基礎(chǔ)薄弱及稅收相關(guān)法律變化較快，稅務(wù)總局應(yīng)該積極要求企業(yè)運用稅務(wù)中介部門作為媒介進行審查，最大程度與稅務(wù)中介部進行深入交流，時刻掌握土地增值稅清算政策，同時對自身土地增值稅核算流程不斷進行優(yōu)化，提升土地增值稅清算管理工作質(zhì)量與效率。筆者結(jié)合實際工作經(jīng)驗，對土地增值稅若干問題進行深入分析，提出有效對策建議。

一、土地增值稅清算審核重點關(guān)注的問題

（一）土地增值稅清算單位的確定

要進行土地增值稅清算首先要確定的是清算單位，清算單位的不同會導(dǎo)致清算結(jié)果的不同，而且有可能差異很大，因此準確確定清算單位，是土地增值稅清算的核算內(nèi)容。

國家稅務(wù)總局針對房地產(chǎn)土地增值稅清算管理問題頒布相關(guān)政策，其中明確規(guī)定，土地增值稅通常是以國家相關(guān)部門審查的房地產(chǎn)開發(fā)項目作為統(tǒng)一單位進行核算，針對分期開發(fā)的土地項目，應(yīng)該將分期項目作為清算單位。開發(fā)項目中同時涵蓋普通住宅與非普通住宅，應(yīng)該將其作為增值額進行計算。

（二）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額的審核

銷售合同，銷售發(fā)票，銷售臺賬（審核要點上述三項所載金額要一致）。

1.審核清查收入應(yīng)該重視下列問題：房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該將開發(fā)產(chǎn)品作為職工福利、獎勵、對外投資以及分紅，債務(wù)抵償?shù)刃问竭M行其他單位與個人非貨幣性資產(chǎn)交換，產(chǎn)生的所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)該將其視作銷售房地產(chǎn)確認收入。

2.將售房款長期掛往來帳，不及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。

3.銷售價格的認定：銷售房價以本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的價格為參考依據(jù)。

（三）扣除項目的審核

取得土地使用權(quán)金額的審核，開發(fā)成本的審核 開發(fā)間接費用的審核。由于稅法規(guī)定一般房地產(chǎn)開發(fā)項目，在計算土地增值稅時，可以根據(jù)土地使用權(quán)時所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和總計為20%優(yōu)惠。所以應(yīng)重點審核區(qū)分開發(fā)成本和開發(fā)費用的帳務(wù)記載情況，杜絕濫用稅收優(yōu)惠。在審核扣除項目時必須要遵循如下原則，第一就是針對票據(jù)合法性進行審核，尤其是要注重票據(jù)的真實性，在整個土地增值稅核算過程中，對于其中扣除項目金額時，應(yīng)該根據(jù)實際所產(chǎn)生的支出應(yīng)該取得然而沒有獲得合法票據(jù)的無法進行扣除；第二就是實質(zhì)重于形式原則，在對扣除項目金額當(dāng)中將所歸集各項成本、費用等實際產(chǎn)生再進行分攤的內(nèi)容；第三就是要遵循相關(guān)性原則，在扣除項目的金額中必須要準確的在各扣除項目中進行分別歸集，不能夠進行混淆。

（四）審核項目重點關(guān)注問題

1.對于取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用、拆遷補償費等費用進行重點關(guān)注，關(guān)鍵是其中涵蓋多個開發(fā)項目，針對是否給予分攤等進行充分的考核。

2.對前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費用進行審查應(yīng)該重點關(guān)注，對于上述費用應(yīng)該對其進行是否實際發(fā)生的判斷。

3.在進行公共配套設(shè)施費的審核時一定要明確界定公共配套設(shè)施界限，有無預(yù)提公共配套設(shè)施費的情況產(chǎn)生。

4.建筑安裝工程費審查應(yīng)該根據(jù)發(fā)生費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工內(nèi)容相符合；而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行建筑材料通常是自購，因此自購建材費用是否重復(fù)納入扣除項目需要重點考慮；依據(jù)項目當(dāng)期類似房地產(chǎn)開發(fā)項目單位平均建安成本或者是當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門所公布的單位進行成本定額，對建筑安裝工程費用支出是否存在異常進行審查。

二、土地增值稅清算過程中的優(yōu)化對策

（一）嚴格規(guī)范化土地使用權(quán)

對于將土地增值稅清算工作進行深入展開，為了將土地社會經(jīng)濟效益充分挖掘出來，國家應(yīng)該加強對土地使用權(quán)的規(guī)范化管理，在現(xiàn)有的法律法規(guī)基礎(chǔ)上不斷的進行優(yōu)化以及調(diào)整，從而能夠?qū)ν恋厥褂貌灰?guī)范進行規(guī)范化。另外，各級土地交易管理部門應(yīng)該積極的強化土地資源利用效率的提升，而且對于其中違法轉(zhuǎn)讓、二次使用等違規(guī)操作要進行嚴格審查，對于違法法子應(yīng)該給予嚴厲懲罰。同時，城建部門也應(yīng)該對其管轄范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行嚴格的統(tǒng)一管理，尤其是對于資質(zhì)的審核一定要重視，對于不合規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)項目要及時的叫停。最后稅務(wù)部門一定要嚴格控制土地交易行為，要根據(jù)相關(guān)法律征收一切合法的增值稅，同時對于土地增值稅也要重點關(guān)注。

（二）對開發(fā)項目成本增強管理力度

對開發(fā)成本進行深入管理，將土地增值稅核算環(huán)節(jié)成本費用票據(jù)合法性，真實性的審查規(guī)范化。土地增值稅要想得以順利的展開，通常是需要高綜合素質(zhì)的稅務(wù)人員具有高效專業(yè)的業(yè)務(wù)能力，尤其是對各種票據(jù)的審查、管理能力。同時需要稅務(wù)人員對開發(fā)項目各個環(huán)節(jié)有詳盡的了解，對于各種票據(jù)對應(yīng)的內(nèi)容能夠有充分的掌握才能夠從根本上加強管理力度。從而才能夠防止土地增值稅清算過程中由于人為所造成的出入。同時在日常的工作當(dāng)中還需要稅務(wù)人員能夠擔(dān)當(dāng)起一定的監(jiān)督作用，尤其是對于開發(fā)成本的管理，避免有心人利用土地增值稅清算環(huán)節(jié)謀取違法收益。通過該方式加強對土地增值稅重點問題的管理，避免由于對相關(guān)問題不了解給企業(yè)或者其他部門帶來重大損失。

（三）對計稅價格進行明晰

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的部分房產(chǎn)價格，倘若沒有相關(guān)的商品房作為對比，則其價格在定位時可能就會失去一定的精確性，而且一旦其估算的計稅價格太高，就會造成納稅企業(yè)的不滿，相反要是太低就會對土地增值稅清算工作產(chǎn)生不利的影響，從而給國家利益造成損失。所以，要想改善該不良狀況，相關(guān)稅務(wù)部門就需要從宏觀的層次出發(fā)，積極的運用先進科學(xué)的商品房計稅價格模式，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商品的實際土地增值稅進行確定，才能夠確保計稅價格的合理以及準確性，最終達到降低各種矛盾問題的誕生，為土地增值稅的清算工作打下堅實的基礎(chǔ)。

（四）加快電子稅務(wù)的建設(shè)

稅務(wù)部門要深入的對互聯(lián)網(wǎng)、計算機等進行應(yīng)用，從而構(gòu)建出信息化的稅務(wù)系統(tǒng)，從而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅或者是其他稅種的繳納時能夠直接通過網(wǎng)絡(luò)完成，極大的降低中間運行環(huán)節(jié)，不僅降低土地增值稅清算工作的成本，同時也是提升其清算工作的效率。

（五）優(yōu)化土地增值稅清算流程

1.規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)申報資料的審核流程：強化財務(wù)核查，歸檔納稅資料。成立領(lǐng)導(dǎo)小組，組織業(yè)務(wù)精湛的人員對符合清算條件的單位認真進行清算，清算出的稅款及時組織入庫。

2.組織發(fā)揮中介機構(gòu)的專業(yè)審核，提高審核報告的質(zhì)量，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)提供中介機構(gòu)鑒定報告資料，結(jié)合實地查證資料，認真核算企業(yè)財務(wù)報表數(shù)據(jù)，建立案頭審核、評估約談、實地檢查的清算工作制度，規(guī)范清算審核流程。建立清算登記臺賬，土地增值稅清算資料由清算人員分戶分冊進行歸檔保管。

3.大力宣傳土地增值稅相關(guān)稅法政策，優(yōu)化納稅服務(wù)提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識：對于土地增值稅清算工作人員要加強稅務(wù)培訓(xùn)，尤其是對于土地增值稅這種極易頒布新規(guī)則的稅種更要重視。遵守征納雙方合作信賴原則，全面優(yōu)化納稅服務(wù)，營造和諧的征納稅環(huán)境。強化清算主體責(zé)任意識，全面推行土地增值稅清算工作，使納稅人充分了解清算繳納和核定征收的利弊。提高納稅人稅法遵從度，保證清算工作的公正性和公平性，保障納稅人的合法權(quán)。

三、結(jié)束語

綜上所述，要想將房地產(chǎn)交易與土地使用權(quán)等各種行為進行規(guī)范化，必須要房地產(chǎn)企業(yè)、土地管理部門、稅務(wù)部門等多方通力合作，發(fā)揮出協(xié)同效用落實好土地增值稅核算工作，根據(jù)新的稅法政策與規(guī)章制度將原有的土地增值稅清算重點問題進行落實。希望本文的拙見能夠?qū)ο嚓P(guān)土地增值稅重點問題的落實有所幫助。

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（作者單位：亞太鵬盛稅務(wù)師事務(wù)所股份有限公司）