當(dāng)前企業(yè)內(nèi)控存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略韓新鴻

韓新鴻

[摘要]隨著近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷推進(jìn)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力也在日益增大。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，做好內(nèi)控是十分重要的，文章主要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行了論述。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)控；應(yīng)對(duì)策略

[DOI]1013939/jcnkizgsc201815076

隨著國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，為了能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該練好內(nèi)功，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制提起高度重視。做好內(nèi)控不僅可以提高企業(yè)的管理效率，而且也能推動(dòng)企業(yè)的健康發(fā)展。

1企業(yè)內(nèi)控的重要性分析

11企業(yè)資產(chǎn)的安全性得到保障

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，所以房地產(chǎn)企業(yè)一般都具有大量的企業(yè)資產(chǎn)，企業(yè)資產(chǎn)的安全性與否不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)投資人和債權(quán)人關(guān)注的重點(diǎn)，而且也是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理人員需要高度重視的地方。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)進(jìn)行內(nèi)部控制，可以對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，可以使企業(yè)資產(chǎn)的損失率大幅降低，杜絕了各種私自挪用公款的現(xiàn)象，提高了企業(yè)資產(chǎn)的安全性。

12提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)都對(duì)內(nèi)部控制越來(lái)越重視，內(nèi)部控制已經(jīng)成為一種提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平的重要手段。內(nèi)部控制的一個(gè)重要目的就是要讓企業(yè)中的每一個(gè)員工都能干好自己的本職工作，從本質(zhì)上來(lái)看，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上就是人才的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的好壞與企業(yè)中人才的工作能力有著必然的關(guān)聯(lián)，在一個(gè)企業(yè)中如果所有崗位都明確了工作任務(wù)，所有的工作人員都各司其職，那么這個(gè)企業(yè)的發(fā)展一定是勢(shì)不可當(dāng)?shù)摹?/p>

2當(dāng)前企業(yè)內(nèi)控存在的問(wèn)題

21企業(yè)內(nèi)控體系尚未完善

目前，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控體系并不完善，使得企業(yè)的內(nèi)部控制無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的效果。有的企業(yè)雖然建立了內(nèi)控管理制度，但是卻并沒(méi)有很好地執(zhí)行這些制度，使得企業(yè)內(nèi)部的管理水平遲遲無(wú)法得到提高。在內(nèi)控體系的三個(gè)模塊之中，會(huì)計(jì)系統(tǒng)是最為重要的模塊，因?yàn)闀?huì)計(jì)模塊與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金流通有著重大的關(guān)聯(lián)，一旦企業(yè)的會(huì)計(jì)系統(tǒng)存在著某些漏洞，那么房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)可能就會(huì)受到很大的影響。

22員工的工作能力參差不齊

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)控管理的主要對(duì)象就是企業(yè)中的所有員工，如果每一個(gè)員工都能遵守內(nèi)控管理制度，干好自己的本職工作，那么整個(gè)企業(yè)也能得到一個(gè)健康的發(fā)展。但是，人與人之間是存在著差別的，每一個(gè)員工的職業(yè)道德和工作能力是完全不同的，有的員工工作能力極強(qiáng)，而且十分認(rèn)真敬業(yè)，而有的員工對(duì)待自己的工作十分敷衍，對(duì)于企業(yè)中的各種管理制度也是保持一種完全無(wú)視的態(tài)度，在這些因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控管理制度很難得到完全的推廣。

23資源浪費(fèi)現(xiàn)象比較嚴(yán)重

在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控管理過(guò)程中，工作人員往往難以將內(nèi)部資金很好地進(jìn)行集中管理，這樣就很容易出現(xiàn)所需成本提高的情況，進(jìn)而引發(fā)比較嚴(yán)重的資源浪費(fèi)現(xiàn)象。上述情況在實(shí)際的工作過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)，導(dǎo)致這一問(wèn)題出現(xiàn)的原因主要有以下兩點(diǎn)：第一，和普通的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜，資金流動(dòng)的渠道很多，而且流動(dòng)的形式也比較復(fù)雜，因此，相關(guān)工作人員在統(tǒng)籌管理內(nèi)部財(cái)務(wù)的時(shí)候需要面對(duì)繁多的工作，常常感到力不從心。除此之外，資金在流動(dòng)過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)資金流向以及流量失控的現(xiàn)象，這會(huì)導(dǎo)致資金在流動(dòng)過(guò)程中存在一定的安全隱患，無(wú)疑給管理內(nèi)部資金的工作人員的工作增添了難度。第二，并不是所有的內(nèi)部資金都會(huì)處于流動(dòng)狀態(tài)，在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中很可能會(huì)出現(xiàn)大量資金閑置的情況，這樣就會(huì)導(dǎo)致資金的增值數(shù)目受到一定限制，難以達(dá)到最大化。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)往往重開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，輕存量物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，特別是商業(yè)物業(yè)的存量運(yùn)營(yíng)管理，致使存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率低下，甚至出現(xiàn)較好的資源性物業(yè)空置，不利于資產(chǎn)的保值增值，引起優(yōu)質(zhì)資源性租賃資產(chǎn)的浪費(fèi)。

24市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜

近幾年來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)也取得了矚目的發(fā)展成果，企業(yè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，然而在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展的同時(shí)各種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也隨之誕生，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系變得越來(lái)越錯(cuò)綜復(fù)雜，這一現(xiàn)象主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先，我國(guó)實(shí)行了宏觀調(diào)控控制了一級(jí)市場(chǎng)的土地買(mǎi)賣(mài)，這就成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展無(wú)法預(yù)測(cè)以及控制的外部風(fēng)險(xiǎn)之一；其次，通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間都會(huì)比較長(zhǎng)，那么在開(kāi)發(fā)期間市場(chǎng)因素和政策變化都可能使得產(chǎn)品的需求量以及價(jià)值發(fā)生一些不可預(yù)期的改變?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)特點(diǎn)使得其在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性，房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活下來(lái)，就需要有較強(qiáng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)能力。

3當(dāng)前企業(yè)內(nèi)控問(wèn)題的應(yīng)對(duì)策略

31建立完整的內(nèi)部控制管理體系

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果想要做好內(nèi)部控制，一個(gè)重要的前提就是必須建立一個(gè)完整的內(nèi)部控制管理體系，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者應(yīng)從以下的兩個(gè)方面入手。第一，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者必須首先調(diào)整自己的意識(shí)，提高對(duì)于內(nèi)部控制的重視程度。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)的管理者發(fā)揮了一個(gè)大腦的功能，而企業(yè)中的眾多員工相當(dāng)于人身上的各種器官，這些器官都受大腦的支配，因此，只有房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對(duì)內(nèi)部控制做出重視，底下的員工才會(huì)進(jìn)行積極的配合。當(dāng)內(nèi)部控制管理制度在實(shí)施的過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，員工可以及時(shí)向管理人員提出整改意見(jiàn)，使內(nèi)部控制管理體系得到完善。第二，完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)。一個(gè)健康的企業(yè)治理結(jié)構(gòu)不會(huì)讓一些企業(yè)的管理者擁有絕對(duì)的權(quán)力，每一個(gè)管理者在行使自己的權(quán)力時(shí)勢(shì)必也會(huì)受到其他管理人員的制約和監(jiān)督，在這樣的一種治理體系之下，內(nèi)部控制管理制度才會(huì)更加完善。

以某房地產(chǎn)企業(yè)為例，某房地產(chǎn)企業(yè)之前由于內(nèi)部控制體系不完善，導(dǎo)致企業(yè)的資金流通出現(xiàn)了問(wèn)題，給企業(yè)帶來(lái)了一定的損失。該企業(yè)的管理層為了防止這種問(wèn)題再次出現(xiàn)，提高了對(duì)于內(nèi)部控制的重視程度，決定建立一套完整的內(nèi)部控制管理體系。首先，為了能夠讓所有的員工都能接受這種內(nèi)部控制管理制度，該管理層對(duì)此進(jìn)行了大力的宣傳，讓每一個(gè)員工都能對(duì)此引起一定的重視。然后，該管理層為了讓內(nèi)部控制管理制度可以發(fā)揮其應(yīng)有的效果，又對(duì)企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行了一定的完善，讓各種權(quán)力的使用都在一定的制約和監(jiān)督下進(jìn)行。除此之外，為了使內(nèi)部控制管理制度可以得到進(jìn)一步的完善，該企業(yè)的管理層經(jīng)常組織各種活動(dòng)以促進(jìn)各部門(mén)之間的交流，鼓勵(lì)員工對(duì)內(nèi)部控制管理制度提出建設(shè)性意見(jiàn)，管理層一旦采納了這些意見(jiàn)也會(huì)對(duì)提出意見(jiàn)的員工給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。經(jīng)過(guò)管理層和所有員工的努力，該房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理體系已然十分完善，不但使企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力得到了提高，而且也構(gòu)建了自己獨(dú)特的企業(yè)文化，提升了企業(yè)的管理水平。

32加強(qiáng)對(duì)于員工的培訓(xùn)教育工作

從根本上來(lái)說(shuō)，內(nèi)控管理制度是由房地產(chǎn)企業(yè)的管理者創(chuàng)造出來(lái)的，如果這些制度沒(méi)有人去執(zhí)行，那么這些制度也就失去了意義，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō)，必須加強(qiáng)對(duì)于員工的培訓(xùn)教育工作，讓內(nèi)控管理制度可以得到真正的貫徹落實(shí)。除此之外，如今的社會(huì)對(duì)于人才的需求也發(fā)生了一定的轉(zhuǎn)變。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員來(lái)說(shuō)，在過(guò)去會(huì)計(jì)人員的主要工作就是查賬，但是如今的會(huì)計(jì)工作不僅包含對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)的管理，甚至還包括了對(duì)于工程造價(jià)的控制等方面的內(nèi)容，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員提出了更高的要求。為了能夠更好地適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)，不僅房地產(chǎn)企業(yè)的員工自身需要做出努力，要多學(xué)習(xí)其他領(lǐng)域的新知識(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也要加強(qiáng)對(duì)于員工的培訓(xùn)教育工作，一方面是為了提高員工的職業(yè)素養(yǎng)，讓每一個(gè)員工可以干好自己的本職工作；另一方面就是為了提高員工的知識(shí)水平和綜合素質(zhì)，充分開(kāi)發(fā)每一個(gè)員工的潛能，為企業(yè)帶來(lái)更多的收益，也能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制更加順利地進(jìn)行并取得應(yīng)有的效果。

33加強(qiáng)商業(yè)物業(yè)招商運(yùn)營(yíng)的內(nèi)部控制

存量物業(yè)招商運(yùn)營(yíng)管理屬于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中比較關(guān)鍵的組成部分，首先需要根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展需求，來(lái)有效提高商業(yè)物業(yè)招商運(yùn)營(yíng)內(nèi)部控制，以確保物業(yè)招商運(yùn)營(yíng)管理工作更好地適應(yīng)新市場(chǎng)、新業(yè)態(tài)的發(fā)展需求。其次根據(jù)實(shí)際情況來(lái)配置招商運(yùn)營(yíng)管理人才，定期對(duì)員工進(jìn)行物業(yè)招商運(yùn)營(yíng)內(nèi)控相關(guān)知識(shí)和技能的培訓(xùn)，使他們更好地意識(shí)到內(nèi)控的重要性。最后對(duì)招商運(yùn)營(yíng)的定價(jià)、租賃期限、合同簽訂、承租人資信等關(guān)鍵環(huán)節(jié)加以規(guī)范和控制。從而有效提高物業(yè)招商運(yùn)營(yíng)內(nèi)控管理工作的效率，促進(jìn)商業(yè)物業(yè)招商運(yùn)營(yíng)的收益最大化。

34加大商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售內(nèi)控力度

銷(xiāo)售是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中比較關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，要想確保商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售工作有條不紊地進(jìn)行，就需要適當(dāng)?shù)丶哟笊虡I(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售內(nèi)控力度，以確保商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售活動(dòng)的效果性和效率性、商業(yè)資產(chǎn)的安全性、財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性等。首先，需要明確銷(xiāo)售確認(rèn)環(huán)節(jié)的控制目標(biāo)，其涉及的內(nèi)容包括確保銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的有效進(jìn)行、確保貨物的安全完整、確保貨款回收及時(shí)準(zhǔn)確、確保銷(xiāo)售會(huì)計(jì)信息真實(shí)可靠。其次，保證銷(xiāo)售折扣的適度性。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)信用政策中，銷(xiāo)售折扣是非常關(guān)鍵的組成部分，其可以提升商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售額，但是需要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)確定銷(xiāo)售折扣的“度”，以確保銷(xiāo)售折扣政策在促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售的同時(shí)，又能夠及時(shí)收回貨款，避免銷(xiāo)售折扣中出現(xiàn)以權(quán)謀私行為的現(xiàn)象。

35構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)信息化管理系統(tǒng)

如今，隨著信息化技術(shù)的不斷發(fā)展，信息化管理系統(tǒng)逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中比較關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想更好地滿(mǎn)足時(shí)代發(fā)展需求，都需要借助計(jì)算機(jī)和先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，來(lái)構(gòu)建一套適合本公司發(fā)展的信息化管理系統(tǒng)，保證信息資料的準(zhǔn)確、及時(shí)、完整、權(quán)威，以確保商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控工作的順利進(jìn)行。

36建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)需要耗費(fèi)很多的時(shí)間，在如此長(zhǎng)的時(shí)間里，有可能會(huì)出現(xiàn)一些讓人難以預(yù)料的狀況，不管是政策的因素還是人為的因素，只要是出現(xiàn)了突發(fā)情況，如果不進(jìn)行正確的處理都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的損失。所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō)，必須對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分的考慮，要建立一套完整的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，把風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失降到最低。

4結(jié)論

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分之一，因此房地產(chǎn)企業(yè)最好能在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中健康、可持續(xù)地發(fā)展。但企業(yè)中存在的許多問(wèn)題仍然制約著其穩(wěn)定發(fā)展。相關(guān)部門(mén)應(yīng)該及時(shí)采取有效措施來(lái)促進(jìn)企業(yè)內(nèi)控的高效運(yùn)行。

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