存量房轉(zhuǎn)租賃房的方式與激勵(lì)措施研究

常夏源　曹婷

[摘 要]我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入了存量房時(shí)代，合理處置存量房產(chǎn)資源是企業(yè)和政府亟待解決的一項(xiàng)重大課題。從政府的角度考慮，主要闡述了PPP模式和共享房屋兩種存量房轉(zhuǎn)租賃房的方式同時(shí)建議政府采取促進(jìn)存量房轉(zhuǎn)租賃房的激勵(lì)措施，激勵(lì)措施涵蓋了鼓勵(lì)成立專業(yè)化租賃企業(yè)、現(xiàn)有房地產(chǎn)公司拓寬業(yè)務(wù)范圍、個(gè)人出租房屋、個(gè)人或家庭承租房屋四個(gè)方面。在我國存量房過剩的背景與政府“去庫存”政策的引導(dǎo)下，本文所闡述的具體方案對(duì)促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的迅速發(fā)展具有一定的借鑒意義。

[關(guān)鍵詞]存量房；租賃房；PPP模式；共享房屋；激勵(lì)措施

中圖分類號(hào)：S421 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2018）24-0125-01

1.存量房轉(zhuǎn)租賃房的方式

1.1 PPP模式

PPP（Public-Private-Partnership）模式又稱為“政府與社會(huì)資本合作”，運(yùn)作機(jī)理為公共非營利組織（政府）與企業(yè)或非盈利組織作為合作伙伴，形成不同的法律關(guān)系，產(chǎn)生不同類型和層次的利益和責(zé)任[1]。在PPP模式中，政府提供現(xiàn)有的資源，制定一系列政策支持合作項(xiàng)目的進(jìn)行，企業(yè)提供項(xiàng)目建設(shè)資金、人員及技術(shù)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)際的施工建設(shè)，通過“使用者付費(fèi)”及必要的“政府付費(fèi)”獲得合理的投資回報(bào)。目前PPP模式多用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共事業(yè)項(xiàng)目中。

存量房轉(zhuǎn)租賃房主要運(yùn)用PPP模式中的TOT模式，即“轉(zhuǎn)讓—運(yùn)營—移交”，如圖1所示。具體實(shí)施主要分為以下4個(gè)步驟。

1.1.1 確定合作企業(yè)

政府應(yīng)采用“公開招標(biāo)”的方式，向社會(huì)中發(fā)出合作公告，說明擬建設(shè)的項(xiàng)目及具體合作方式，對(duì)有意向合作的企業(yè)進(jìn)行審核，按照招投標(biāo)的具體流程確定最終中標(biāo)企業(yè)。政府最終與中標(biāo)的合作伙伴簽署特許經(jīng)營協(xié)議。

1.1.2 房屋改造、運(yùn)營

企業(yè)對(duì)房屋進(jìn)行改造，要求改造后的房屋能夠滿足基本生活需求，水、電、氣齊全，房屋周邊有一定的綠化、具備良好的衛(wèi)生條件與安全條件等。改造完成后，企業(yè)可在特許經(jīng)營期內(nèi)將房屋用于出租，房屋的一切合法所得歸企業(yè)所有。

1.1.3 房屋移交

特許經(jīng)營期滿后，合作企業(yè)要將房屋的經(jīng)營權(quán)向政府移交。在移交時(shí)，政府應(yīng)檢查房屋是否處于良好運(yùn)營和維護(hù)狀態(tài)，同時(shí)，政府和企業(yè)也可以通過協(xié)商的方式，選擇延長(zhǎng)特許經(jīng)營期限，但企業(yè)應(yīng)向政府支付一定數(shù)額的房屋經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。

1.1.4 全過程監(jiān)督

政府應(yīng)完善存量房改造、運(yùn)營監(jiān)督管理制度，定期對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營進(jìn)行檢查，防止企業(yè)出現(xiàn)改造質(zhì)量不佳、不符合國家標(biāo)準(zhǔn)等違法行為，規(guī)范租賃市場(chǎng)的正常平穩(wěn)運(yùn)行。

1.2 共享房屋模式

1.2.1 共享房屋遇到的問題[2]

（1）房屋內(nèi)的財(cái)產(chǎn)安全問題（實(shí)名認(rèn)證問題）

很多居民在出租自己房屋的時(shí)候，會(huì)選擇將房屋內(nèi)價(jià)值較高的物品移走，防止租客的不良行為，這也是出租方將自己房屋出租時(shí)最為擔(dān)心的一個(gè)問題，在共享房屋中這一問題將升級(jí)，共享房屋的住客更迭快，使得房屋內(nèi)一旦產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)損失很難找出真正的行竊者。

（2）出租方房屋的整潔度問題（物業(yè)管理問題）

由于共享房屋是單個(gè)出租方組成的，所以缺乏有效的物業(yè)管理，這就導(dǎo)致房屋的整潔度成為了一個(gè)重要問題.

（3）租客隱私外泄問題因?yàn)樽庾」蚕矸课輹r(shí)為了避免發(fā)生財(cái)產(chǎn)糾紛，所以出租房一般會(huì)安置攝像頭以及記錄每位入住人的隱私信息（例如身份證號(hào)和電話），那么與前四點(diǎn)不同，這一點(diǎn)則是用來保護(hù)租客的權(quán)益[3]。

1.2.2 解決辦法

為解決以上幾個(gè)問題，可采用如下方法：

（1）密切貼合互聯(lián)網(wǎng)主體，財(cái)產(chǎn)問題可以通過實(shí)名認(rèn)證得以保障，具體內(nèi)容是在租客入住之前，需要掃描房屋二維碼進(jìn)行實(shí)名注冊(cè)登記，只需注冊(cè)一次，個(gè)人信息便會(huì)被儲(chǔ)存起來，同時(shí)在房屋外面有一個(gè)計(jì)時(shí)器和與計(jì)時(shí)器緊密相連的指示燈（指示燈在該共享房屋無人租住時(shí)為綠燈，在打掃期間為黃燈，在有人租住時(shí)為紅燈），計(jì)時(shí)器由每一位注冊(cè)認(rèn)證成功的租客入住前輸入確定租住的到期時(shí)間，時(shí)間確定后將自動(dòng)生成租金，在完成租金交付后，會(huì)以微信（或者專門的APP軟件）二維碼的方式生成虛擬鑰匙，房屋的鎖是由激光掃描二維碼來打開的。這樣大大提高了保密性與方便性。在租客時(shí)間截止后的一個(gè)小時(shí)內(nèi)，房屋的二維碼鑰匙將會(huì)自動(dòng)更換，該租客不能再憑自己的原虛擬鑰匙進(jìn)出該共享房屋。租客的設(shè)定截止日期后，房屋會(huì)自動(dòng)向周圍最近的物業(yè)管理發(fā)送打掃請(qǐng)求，在物業(yè)將房屋打掃完畢后，燈光由黃色變?yōu)榫G色，允許下一個(gè)客戶繼續(xù)入住。用這個(gè)方法可以消除出租方的財(cái)產(chǎn)損失之憂，房間的系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)記錄每一位租客的進(jìn)入與離開信息，若有財(cái)產(chǎn)損失則很容易查出行竊者。

（2）對(duì)于整潔度問題，如果之前就是在小區(qū)里的房屋，則應(yīng)由原小區(qū)進(jìn)行打掃管理，如果是工業(yè)廠房或?qū)懽謽歉难b，則可以在互聯(lián)網(wǎng)上采取類似于滴滴打車的軟件，由出租方在收到租客退房后向該APP發(fā)送消息，并通知可以進(jìn)行打掃。該APP將會(huì)根據(jù)地圖功能搜索附近的清潔公司人員進(jìn)行上門打掃，如果下一個(gè)租客入住時(shí)發(fā)現(xiàn)有衛(wèi)生問題，向出租方說明，打掃的清潔公司將受到差評(píng)。

2.存量房轉(zhuǎn)租賃房的激勵(lì)措施[4]

2.1 鼓勵(lì)成立專業(yè)化租賃企業(yè)

首先，積極貫徹落實(shí)國家鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)的政策，國家政府出臺(tái)相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大支持、增加租賃用地的供應(yīng)等措施來鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)立專做存量房轉(zhuǎn)租賃房業(yè)務(wù)（包括商業(yè)辦公存量房與工業(yè)用房存量房改建，區(qū)別于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，防止功能重復(fù)）的企業(yè)，如“共享房屋”企業(yè)、各種短租平臺(tái)、長(zhǎng)期公寓等，企業(yè)經(jīng)營范圍統(tǒng)一規(guī)范為住房租賃經(jīng)營（政府只在初期干預(yù)，等到房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)入自覺發(fā)展的狀態(tài)，政府即可退出，有助于市場(chǎng)更好地發(fā)揮“看不見的手”的作用）。采用PPP模式：政府為專業(yè)化租賃企業(yè)免費(fèi)提供政府、國有企業(yè)手中空置的廠房、商業(yè)用房，專業(yè)化租賃企業(yè)將其改建成住宅后，用于租賃，獲取收益一段時(shí)間以后，再將該住房交還給政府。在政府鼓勵(lì)方面應(yīng)從如下幾個(gè)方向著手：

2.2 鼓勵(lì)現(xiàn)有房地產(chǎn)公司拓寬業(yè)務(wù)范圍

2.2.1 對(duì)于將待售商品房轉(zhuǎn)為租賃房屋并在房管部門登記備案的房地產(chǎn)企業(yè)，當(dāng)租賃房屋達(dá)到土地使用年限時(shí)，自動(dòng)續(xù)期30年，相應(yīng)房產(chǎn)企業(yè)就租賃房屋所在土地重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，合同有效年限為30年，企業(yè)無需再次繳納土地出讓金。

2.2.2 以上房地產(chǎn)企業(yè)，自登記之日起，5年內(nèi)免收租賃房屋的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅減半征收。

2.3 鼓勵(lì)個(gè)人出租房屋

政府應(yīng)采取一些宏觀激勵(lì)措施來促進(jìn)個(gè)人手里存量房的外租比例，從而在個(gè)人存量房角度上提高效率，積極響應(yīng)去庫存的號(hào)召。

3.鼓勵(lì)個(gè)人或家庭承租房屋

3.1 實(shí)行新型房屋租賃模式：租價(jià)抵房?jī)r(jià)（類似于融資租賃，需辦理相應(yīng)的網(wǎng)上登記手續(xù)）

將租客每月租金的80%計(jì)入房?jī)r(jià)抵用額度中，租房一定年限后，租客有能力一次性付清房屋剩余價(jià)款時(shí)，可一次性將房屋買過來。房?jī)r(jià)抵用額度僅限于一套房屋，若一定時(shí)間后，不選擇購買此房，則房?jī)r(jià)抵用額度無效。

參考文獻(xiàn)

[1] 孫德梅，吳豐，康偉.基于演化博弈的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)PPP模式穩(wěn)定性分析[J].哈爾濱工程大學(xué)學(xué)報(bào).2017.

[2] 劉盼盼.共享房屋已上線你想住嗎[J].現(xiàn)代青年.2017.

[3] 張潔，趙樂.房屋登記檔案信息共享與保護(hù)隱私權(quán)問題分析與對(duì)策研究[J].信息化建設(shè).2016.

[4] 呂列金.共享經(jīng)濟(jì)背景下房屋租賃市場(chǎng)新格局分析[J].西部皮革.2017.