農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式分析與制度選擇

李中恒

摘要：目前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和綜合國(guó)力的不斷增強(qiáng)，國(guó)家對(duì)于農(nóng)村宅基地的使用情況越來越重視，對(duì)于農(nóng)村宅基地的使用模式的規(guī)定也越來越成為影響農(nóng)村發(fā)展的關(guān)鍵。當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村地區(qū)宅基地的主要使用形式就是農(nóng)民擁有無償?shù)氖褂脵?quán)，但是卻不能夠?qū)⒄剡M(jìn)行隨意的流轉(zhuǎn)。這種宅基地的使用形式已經(jīng)不能夠適應(yīng)現(xiàn)階段社會(huì)發(fā)展的需求，因此如何對(duì)當(dāng)前農(nóng)村宅基地的使用形式進(jìn)行改進(jìn)至關(guān)重要。本研究便是從這個(gè)角度出發(fā)，對(duì)我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行簡(jiǎn)要的介紹，并將重點(diǎn)探討我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式制度存在的問題以及我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式制度選擇的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；流轉(zhuǎn)模式分析；制度選擇

目前，我國(guó)農(nóng)村人們的生活水平不斷提高，農(nóng)民對(duì)于宅基地的使用需求也不僅僅限于傳統(tǒng)的使用模式，因此采取新的宅基地流轉(zhuǎn)模式，使得宅基地的流轉(zhuǎn)能夠更加的符合當(dāng)今時(shí)代背景下農(nóng)村人口對(duì)于宅基地的實(shí)際需求，并且能夠更好的發(fā)揮宅基地的使用性至關(guān)重要。這就要求我國(guó)相關(guān)部門對(duì)于宅基地的使用情況進(jìn)行相應(yīng)的現(xiàn)狀分析，并根據(jù)當(dāng)前宅基地使用過程中存在的問題尋求更加合理科學(xué)的流轉(zhuǎn)制度。

1.我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式的發(fā)展現(xiàn)狀

目前，傳統(tǒng)的農(nóng)村宅基地的使用方式已經(jīng)不能夠滿足社會(huì)發(fā)展的實(shí)際需求，農(nóng)民將宅基地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓已經(jīng)成為當(dāng)下社會(huì)發(fā)展的大勢(shì)所趨。目前我國(guó)農(nóng)村宅基地的一個(gè)主要轉(zhuǎn)讓形式就是入股方式，即企業(yè)和農(nóng)民之間進(jìn)行協(xié)商，將空閑的宅基地以入股的形式與農(nóng)民進(jìn)行合作，利用這些宅基地進(jìn)行企業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)。目前我國(guó)農(nóng)村宅基地還有一種重要的流轉(zhuǎn)形式就是房屋拆遷置換住房形式，這主要是由于當(dāng)前我國(guó)的新農(nóng)村建設(shè)正在發(fā)展，一些農(nóng)村地區(qū)的老住宅需要進(jìn)行拆遷，這樣農(nóng)村人口在進(jìn)行新的住宅選擇時(shí)政府會(huì)根據(jù)拆遷時(shí)的實(shí)際情況對(duì)對(duì)農(nóng)人口進(jìn)行相應(yīng)的住房補(bǔ)貼。除了以上兩點(diǎn)外，目前我國(guó)農(nóng)村宅基地還有一種重要的流轉(zhuǎn)形式就是自由流轉(zhuǎn)形式，目前我國(guó)農(nóng)村地區(qū)不斷發(fā)展，農(nóng)村旅游也成為一些城市人口的重要放松方式，因此一些農(nóng)村地區(qū)將宅基地進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)，將宅基地流轉(zhuǎn)給其他人進(jìn)行餐飲、住宿等活動(dòng)。這些流轉(zhuǎn)方式不僅僅能夠更好的實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地的合理使用，還能夠?yàn)檗r(nóng)村人增加一些經(jīng)濟(jì)收益，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升。

2.我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式制度存在的問題

2.1 現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展

目前隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式制度已經(jīng)不能滿足社會(huì)發(fā)展的實(shí)際需求，在發(fā)展中存在著一些問題需要解決，其中首要的問題就是現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我國(guó)限制農(nóng)村人口將宅基地進(jìn)行流轉(zhuǎn)主要是為了保障農(nóng)村人口的合法權(quán)益，使得農(nóng)村人口能夠有安身立命之所。但是隨著我國(guó)城市建設(shè)的不斷發(fā)展，農(nóng)村的青壯年人口開始去城市內(nèi)工作，甚至出現(xiàn)了大量人口向城市的搬遷，而由于農(nóng)村地區(qū)的宅基地不能隨意更改進(jìn)行隨意的轉(zhuǎn)讓，這就造成了農(nóng)村宅基地的閑置，這大大造成了土地使用的浪費(fèi)。

2.2 現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)限制流轉(zhuǎn)造成土地效益降低

目前我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式制度還存在一個(gè)問題就是現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)限制流轉(zhuǎn)造成土地效益降低。目前我國(guó)嚴(yán)格限制農(nóng)民將宅基地轉(zhuǎn)讓給非本集體組織的成員，而隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，農(nóng)村人口的生活水平也不斷的提高，預(yù)示出現(xiàn)了大量的農(nóng)村人口開始利用耕地進(jìn)行房屋建造、房屋亂蓋的現(xiàn)象，并且農(nóng)村人口也開始在城市內(nèi)購(gòu)買住所，這樣就會(huì)使得大量的農(nóng)村宅基地沒有得到有效的使用，使得土地的使用效率大大降低。因此，農(nóng)村宅基地使用權(quán)限制流轉(zhuǎn)造成土地效益降低也成為目前我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式制度存在的重要問題。

2.3 現(xiàn)行宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度不利于農(nóng)民融資

目前我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式制度還存在一個(gè)問題就是現(xiàn)行宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度不利于農(nóng)民融資。近年來我國(guó)對(duì)于農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越重視，也采取了很多的措施來促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升，而對(duì)于我國(guó)農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來說，目前一些農(nóng)民不僅僅發(fā)展農(nóng)業(yè)，而在政府的支持下開始發(fā)展畜牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)以及旅游業(yè)等。這些行業(yè)的發(fā)展需要前期投入大量的資金，而農(nóng)村人口最具有價(jià)值的就是宅基地，但是農(nóng)村人口確沒有進(jìn)行隨意流轉(zhuǎn)宅基地的權(quán)利，這就使得農(nóng)村人口在融資的時(shí)候會(huì)遇到很多的困難，大大影響了農(nóng)村人口的融資和發(fā)展。

2.4 現(xiàn)行宅基地使用權(quán)制度造成農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)交易現(xiàn)象混亂

除了以上幾點(diǎn)外，目前我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式制度還存在一個(gè)問題就是現(xiàn)行宅基地使用權(quán)制度造成農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)交易現(xiàn)象混亂。目前隨著農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些農(nóng)民開始富裕起來，因此他們開始在自己原有的房屋上加蓋房屋對(duì)外出售，這就使得農(nóng)村地區(qū)宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)之間比較的混亂。而農(nóng)村人口的知識(shí)水平普遍不高，法律維權(quán)的意識(shí)相對(duì)薄弱，因此這就使得農(nóng)村地區(qū)在房屋的所有權(quán)和使用權(quán)容易出現(xiàn)糾紛，對(duì)于農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展來說也是非常不利的。因此，現(xiàn)行宅基地使用權(quán)制度造成農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)交易現(xiàn)象混亂也是目前我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式制度存在的主要問題。

3.我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式制度選擇的相關(guān)建議

3.1 建立宅基地使用權(quán)有償、有期限使用制度

為了更加合理科學(xué)的實(shí)現(xiàn)我國(guó)農(nóng)村宅基地的使用，對(duì)我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式制度選擇提出更加合理的建議是非常必要的。我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式制度選擇的一個(gè)重要建議就是建立宅基地使用權(quán)有償、有期限使用制度。建立宅基地使用權(quán)有償、有期限使用制度能夠促使農(nóng)村人口更加積極主動(dòng)的合理使用宅基地，在使用過程中盡可能的減少閑置的情況，當(dāng)自身不需要使用該宅基地時(shí)向他人有償?shù)霓D(zhuǎn)讓或租出，這樣不僅僅能夠增加農(nóng)村人口的經(jīng)濟(jì)收益，還能夠使得農(nóng)村的宅基地得到充分的使用，發(fā)揮更大的實(shí)用價(jià)值，促進(jìn)我國(guó)農(nóng)村地區(qū)的更好更快的發(fā)展。

3.2 完善宅基地所有權(quán)制度

我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式制度的選擇還有一個(gè)重要的建議就是要完善宅基地所有權(quán)制度。所有權(quán)清楚明了是農(nóng)村宅基地進(jìn)行合理合法轉(zhuǎn)讓和充分進(jìn)行有效利用的前提條件，目前我國(guó)對(duì)于農(nóng)村宅基地的使用情況登記的并不完善，因此在農(nóng)村宅基地的使用過程中存在著大量的潛在交易的現(xiàn)象，這使得我國(guó)農(nóng)村地區(qū)的土地使用情況非常的不清晰明確，在對(duì)土地是使用權(quán)和所有權(quán)進(jìn)行登記的過程中出現(xiàn)很多的問題，因此完善宅基地所有權(quán)制度成為土地轉(zhuǎn)讓使用的關(guān)鍵。只有完善宅基地所有權(quán)制度，才能夠更好的對(duì)農(nóng)村宅基地的使用權(quán)和所有權(quán)進(jìn)行有效的劃分，從而使得農(nóng)村地區(qū)能夠更好的實(shí)現(xiàn)土地的合法合理交易。

3.3 完善農(nóng)村社會(huì)保障體系，促進(jìn)宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)

除了以上兩點(diǎn)外，我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式制度的選擇還有一個(gè)重要的建議就是要完善農(nóng)村社會(huì)保障體系，促進(jìn)宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)。目前，我國(guó)農(nóng)村地區(qū)宅基地轉(zhuǎn)讓制度已經(jīng)不符合農(nóng)村地區(qū)的實(shí)際發(fā)展情況成為事實(shí)，只有進(jìn)行更加合理的轉(zhuǎn)讓制度才能夠更好的滿足社會(huì)發(fā)展的需要，實(shí)現(xiàn)我國(guó)農(nóng)村地區(qū)土地資源的合理配置。但是，由于目前我國(guó)農(nóng)村地區(qū)社會(huì)保障體系還不夠完善，因此隨意的更改宅基地轉(zhuǎn)讓制度會(huì)造成一些潛在的問題，所以為了更好的使得農(nóng)村宅基地的使用情況滿足社會(huì)發(fā)展的實(shí)際需求，完善農(nóng)村社會(huì)保障體系，促進(jìn)宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)是非常重要的。

4.總結(jié)

目前，我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式制度越來越受到國(guó)家的重視，基于此，本研究對(duì)我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了簡(jiǎn)要的介紹，并重點(diǎn)闡述了我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式制度存在的問題以及我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式制度選擇的相關(guān)建議。

參考文獻(xiàn)

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[2]張夢(mèng)琳.農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式分析與制度選擇[J].經(jīng)濟(jì)體制改革，2014（03）：85-89.

（作者單位：桐鄉(xiāng)市金緯土地登記代理有限責(zé)任公司）