物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險規(guī)避

熊燕萍

物業(yè)行業(yè)主要涉及到兩個主體，一是業(yè)主，另一個是股東。對于業(yè)主來說，更多的是希望從物業(yè)當(dāng)中得到更多的服務(wù)和幫助，而對于股東來說，更多的是通過物業(yè)獲取更多的效益，因為兩者關(guān)注點的不同，所以在進(jìn)行物業(yè)工作的時候很難同時的滿足雙方的要求，這也是物業(yè)工作很難做好的主要原因之一。物業(yè)行業(yè)作為一個新興行業(yè)，只有采取了先進(jìn)的內(nèi)部控制方法，做好內(nèi)部控制的基礎(chǔ)之上，才能夠做好企業(yè)的風(fēng)險規(guī)避工作，只有這樣才有可能實現(xiàn)股東與業(yè)主的需求，實現(xiàn)共贏。

一、物業(yè)企業(yè)目前面臨的主要風(fēng)險

（一）經(jīng)營風(fēng)險

目前， 部分的物業(yè)企業(yè)在沒有經(jīng)過仔細(xì)的市場調(diào)查，就盲目的開展物業(yè)工作。沒有弄清楚所要承擔(dān)的項目在市場當(dāng)中的價值地位，沒有充分的掌握業(yè)主的購買力、要求，同時對于自己的條件沒有進(jìn)行充分的了解，沒有清楚的了解與業(yè)主之間的關(guān)系，所以在實際的工作中常常出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾，長此以往會給物業(yè)企業(yè)的聲譽(yù)帶來不利的影響。

（二）政策風(fēng)險

目前，我國為了鼓勵支持物業(yè)行業(yè)，頒布了許多相關(guān)的政策制度，例如：《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等等，但是仍然還有許多不足的地方。例如：在企業(yè)股東與業(yè)主以及開發(fā)商發(fā)生的矛盾糾紛該怎么處理，物業(yè)設(shè)備、公共設(shè)施的歸屬等等問題都沒有相關(guān)的制度，所以在出現(xiàn)這些問題的時候企業(yè)往往沒有依據(jù)可以支撐去解決問題。

（三）合同風(fēng)險

物業(yè)企業(yè)與業(yè)主在進(jìn)行合同簽訂時，往往會因為牽扯到利益就會產(chǎn)生矛盾和糾紛，有些物業(yè)會因為簽訂的合同不夠規(guī)范而產(chǎn)生巨大的損失；有的物業(yè)企業(yè)會盲目的抬價、壓價，造成企業(yè)經(jīng)營管理的失敗。合同的簽訂往往是業(yè)主和企業(yè)雙方同時進(jìn)行的，所以在簽訂的時候雙方都應(yīng)該本著認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，這樣可以避免在今后工作的過程當(dāng)中發(fā)生矛盾糾紛，避免阻礙物業(yè)管理工作的進(jìn)行，降低合同風(fēng)險可能對企業(yè)造成的損失。

二、物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險規(guī)避的改進(jìn)完善措施

（一）樹立科學(xué)正確的內(nèi)部控制觀念

對于物業(yè)企業(yè)來說，作為一個新興的行業(yè)要想做好企業(yè)的內(nèi)部控制管理工作就需要樹立一個科學(xué)正確的內(nèi)部控制管理觀念，特別是管理層需要加強(qiáng)對于內(nèi)部控制管理的重視，制定完善相關(guān)的內(nèi)部控制管理制度，加大制度的執(zhí)行力度，充分的發(fā)揮制度在內(nèi)部控制管理當(dāng)中的作用。另外，因為物業(yè)企業(yè)也是服務(wù)行業(yè)當(dāng)中的一種，物業(yè)管理人員作為直接與業(yè)主接觸的人員，應(yīng)該有足夠的能力去進(jìn)行溝通交流以及完成業(yè)主交代的各項任務(wù)。所以對于這些工作人員來說，應(yīng)該努力的提高自身的業(yè)務(wù)水平，并且應(yīng)該處理好與業(yè)主之間的關(guān)系，有問題應(yīng)該及時的進(jìn)行溝通，為企業(yè)更好的發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

（二）處理好業(yè)主和企業(yè)之間的關(guān)系，保障物業(yè)服務(wù)水平

對于物業(yè)企業(yè)來說，業(yè)主的評價對于自身的發(fā)展來說至關(guān)重要，所以在實際的操作過程當(dāng)中，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)重視與業(yè)主之間的關(guān)系，積極探索如何加強(qiáng)二者之間的緊密聯(lián)系，盡可能的滿足業(yè)主提出的各種要求。對于業(yè)主提出的各種合理要求完全滿足，不合理的要求按照實際的情況進(jìn)行溝通商量，及時的處理解決好在工作過程中與業(yè)主之間的糾紛，努力的提高物業(yè)的服務(wù)水平。企業(yè)應(yīng)該設(shè)置專門的投訴處理部門，專門的處理解決業(yè)主的各種投訴以及提出的意見。在管理能力以及內(nèi)部控制管理的效率上都需要提高，盡可能的做到更好。

（三）做好企業(yè)的風(fēng)險事前、事中、事后控制

對于物業(yè)企業(yè)來說，要想做好內(nèi)部控制管理不僅只是做到事中控制就行的還需要做到事前預(yù)測以及事后總結(jié)。首選，對于事前控制來說，企業(yè)應(yīng)該建立專門的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，建立專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。做好事前的風(fēng)險預(yù)警工作，有利于企業(yè)之后事中控制以及事后總結(jié)的進(jìn)行。并且企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身工作的需要，結(jié)合年度計劃對可能存在的風(fēng)險進(jìn)行識別、評估以及分析，制定中長期的風(fēng)險管理計劃，根據(jù)預(yù)測的風(fēng)險作出相應(yīng)的準(zhǔn)備方案，以便于在風(fēng)險出現(xiàn)的時候能夠及時的得到解決，最大程度的降低對企業(yè)造成的損失。其次，對于事中的控制，物業(yè)企業(yè)在事中進(jìn)行內(nèi)部控制時有些風(fēng)險是不能夠通過事前預(yù)測出來的，所以企業(yè)只有坦然的接受這些風(fēng)險，同時做好準(zhǔn)備應(yīng)對。在這個過程中，企業(yè)需要做的就是建立應(yīng)急積金庫，專門應(yīng)對這種不能提前預(yù)測且緊急的風(fēng)險事故，以便于企業(yè)可以順利的度過風(fēng)險期，避免阻礙企業(yè)工作的順利進(jìn)行。最后，在事后總結(jié)方面，物業(yè)企業(yè)需要做的就是嚴(yán)格的根據(jù)已有的數(shù)據(jù)進(jìn)行總結(jié)分析并且找出風(fēng)險出現(xiàn)的原因，避免下次再犯。這其中，需要記錄風(fēng)險相關(guān)人員的各種信息、想法以及總結(jié)，以便于在企業(yè)下次遇到類似的風(fēng)險時可以作參照，及時的解決問題，降低風(fēng)險帶來的損失。

三、結(jié)語

綜上所述，目前物業(yè)企業(yè)在內(nèi)部控制以及風(fēng)險管理上存在著一些問題，這些問題的存在嚴(yán)重的阻礙了企業(yè)的進(jìn)步與發(fā)展，所以企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對于內(nèi)部控制管理與風(fēng)險規(guī)避的重視，提出相應(yīng)的應(yīng)對措施，做好內(nèi)部控制工作的同時及時的規(guī)避企業(yè)潛在的風(fēng)險，最大程度的降低風(fēng)險可能對企業(yè)造成的損失。（作者單位為東莞市松山湖控股有限公司）