房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究

【摘要】在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，風(fēng)險(xiǎn)無處不在，如果控制不好，開發(fā)商可能會(huì)受到的損失的困擾，其擔(dān)憂可能會(huì)終止一些開發(fā)項(xiàng)目和商業(yè)活動(dòng)或改變經(jīng)營方式。因此，嚴(yán)格有效的風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)開發(fā)商最經(jīng)濟(jì)、最有效的手段，是處理意外損失風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要途徑。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目是非常復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，任何一個(gè)開發(fā)商都希望能夠通過加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，將工程的造價(jià)降低，并希望降低工程的風(fēng)險(xiǎn)。要把整體的項(xiàng)目與各個(gè)環(huán)節(jié)的開發(fā)相互結(jié)合，并實(shí)行項(xiàng)目的管理。以此實(shí)現(xiàn)各個(gè)環(huán)節(jié)的相互配合以及協(xié)調(diào)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與生態(tài)效益等相結(jié)合，但是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有著投資過多、技術(shù)要求較高、周期太長與風(fēng)險(xiǎn)性較大等的特征，所以說工程管理是一項(xiàng)非常復(fù)雜的管理工作，工程管理和房地產(chǎn)工程的建設(shè)有非常密切的關(guān)系，這些貫穿了工程建設(shè)的每一階段。如果房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目工程管理收到的效果比較好的話，這就有利于提升整個(gè)房地產(chǎn)工程的質(zhì)量，從而會(huì)促使房地產(chǎn)持續(xù)健康的發(fā)展。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的概述

1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的含義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)以房屋和土地為主要內(nèi)容的綜合開發(fā)項(xiàng)目，是開發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，在一定的時(shí)間，投入一定的資金設(shè)計(jì)建設(shè)適應(yīng)城市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，滿足用戶要求的房屋建筑、配套設(shè)施及空間環(huán)境，通過租售的方式獲取投資收益的項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期較長，一般包含四個(gè)階段，即項(xiàng)目投資決策階段、前期準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目建設(shè)以及項(xiàng)目租售階段。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與其他投資項(xiàng)目相比具有投資規(guī)模巨大、開發(fā)周期長、受地塊位置影響顯著、涉及面廣及開發(fā)受自然條件限制顯著等特點(diǎn)。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中存在較大的不確定性，影響項(xiàng)目順利進(jìn)行的因素很多，發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率較高。因此，為了盡可能減少開發(fā)項(xiàng)目的順利開展的阻礙以及維持項(xiàng)目的利潤水平，識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)以及應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理中的必要內(nèi)容。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素分析

對(duì)于實(shí)際影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，按照可以是否進(jìn)行有效的避免分將其分為，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩大類別。一般是投資者對(duì)于進(jìn)行市場(chǎng)投資不可避免的風(fēng)險(xiǎn)稱之為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)；而通過投資者自身采取策略方式可以有效避免的風(fēng)險(xiǎn)，我們稱之為非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.1系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，同時(shí)與國民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)存在著較為緊密的聯(lián)系，因此會(huì)受到國家政策調(diào)控的多項(xiàng)制約和監(jiān)督，因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的涉及主要受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)的影響。一般由于國家為了確保國民經(jīng)濟(jì)健康合理的運(yùn)行，會(huì)利用國家宏觀調(diào)控手段，出臺(tái)一些有房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的政策，政策的出臺(tái)可以較大程度的實(shí)現(xiàn)該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的合理性。

2.2非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

與系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)相比，非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)可以借助人為因素的干預(yù)實(shí)現(xiàn)不利局面扭轉(zhuǎn)，較為容易調(diào)控和進(jìn)行下一步的整頓。例如可以通過不斷完善自身企業(yè)的經(jīng)營管理方式，進(jìn)行進(jìn)一步的優(yōu)化，降低企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)。有效的避免不必要的損失。

2.2.1決策的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的周期性與所需資金的龐大的特點(diǎn)，所以在投資前期的決策階段，一定慎重，如果前期的決策有誤，就會(huì)對(duì)項(xiàng)目施工過程中帶來一系列的影響風(fēng)險(xiǎn)，并且前期的決策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程的影響可能導(dǎo)致后期的工程停滯現(xiàn)象的發(fā)生，所以決策風(fēng)險(xiǎn)時(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)較高的影響因素。

2.2.2資金的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)需要較大的成本投資，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)有的資金難以支撐高額的開發(fā)成本要求，這就需投資者做好先前階段的投資預(yù)算。有效的確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的資金風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.3銷售的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最終收益就是靠銷售實(shí)現(xiàn)的，因此銷售也是至關(guān)重要的一步，制定科學(xué)合理的營銷策略，盡可能的避免滯銷情況的出現(xiàn)。降低銷售的風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理

3.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

這一部分的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行全面的行情了解和掌握，要盡可能的熟悉相關(guān)的法律知識(shí)和監(jiān)督環(huán)節(jié)。除此之外還要對(duì)企業(yè)的資金和技術(shù)進(jìn)行分析，通過對(duì)自身企業(yè)內(nèi)部情況的分析，盡可能全面的掌握更多信息，盡可能估量到各種系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。這一部分是整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)，如果這一步?jīng)]有做好，之后的工作都等于是零。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別是一定的基礎(chǔ)。只有這一個(gè)部分做好了，以后的評(píng)估才能夠更好的進(jìn)行。在這一過程中也會(huì)發(fā)現(xiàn)很多問題，需要企業(yè)管理和負(fù)債人員進(jìn)行討論和調(diào)控，盡可能的將風(fēng)險(xiǎn)降到最低最小。

3.2風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)

由于房地產(chǎn)是一個(gè)高投資的行業(yè)，投資前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)非常重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦投資，就要面對(duì)一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場(chǎng)具有很大的風(fēng)險(xiǎn)性。風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)指的是投資之前，投資者要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和供求狀況進(jìn)行全面調(diào)查分析，然后選出能夠獲取較大收益的投資項(xiàng)目，投資前的預(yù)測(cè)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否有著直接的影響。

3.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化主要是通過簽訂合同來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移到另一方承擔(dān)和賠償，通過參加保險(xiǎn)等方式有一個(gè)最基本的保證。風(fēng)險(xiǎn)回避就是說，要明確項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)和不利后果，在進(jìn)行一系列評(píng)估之后來進(jìn)行項(xiàng)目的放棄和行動(dòng)的改變，減少不必要的損失。風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)化是一個(gè)很明確的做法和選擇。這樣避免了冒險(xiǎn)但是另一方面也錯(cuò)失了一個(gè)好的機(jī)會(huì)，所以說我們要很清楚自己的選擇，在思考后作出我們的決定。

3.4風(fēng)險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)自留指的是指房地產(chǎn)項(xiàng)目參與方自己做好相應(yīng)準(zhǔn)備，主動(dòng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。在實(shí)踐中，風(fēng)險(xiǎn)自留有主動(dòng)與被動(dòng)兩種。主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留指的是通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析明確風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期損失和風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)，在充分了解之后，投資者主動(dòng)選擇風(fēng)險(xiǎn)自留措施，做好相應(yīng)的財(cái)務(wù)準(zhǔn)備。與前者剛好相反，被動(dòng)自留是指在風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失發(fā)生之后，參與者被迫承擔(dān)損失的方法，這種方式往往以嚴(yán)重的財(cái)務(wù)后果為代價(jià)。

3.5利用風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)來說，還有一種很好的處理方法是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的利用。因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)的管理人員不僅僅是要有淵博的知識(shí)，也需要有高度的責(zé)任心和很強(qiáng)的應(yīng)變能力。主要的做法可以分析風(fēng)險(xiǎn)利用的可能性和價(jià)值。然后計(jì)算出利用風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià)，還要充分考慮到自己能夠的承受限度，然后要制定具體的實(shí)施方法，還有進(jìn)行總結(jié)和提高。

結(jié)語：

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目管理是其管理的有效實(shí)施以及完成的基本保障與關(guān)鍵的業(yè)務(wù)，只有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的以及全方位的管理，才能在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，用更加準(zhǔn)確以及合理性的投入來獲取更好的收益，從而促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的健康與可持續(xù)的發(fā)展。

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作者簡介：

薛康林，內(nèi)蒙古滿都拉電力房地產(chǎn)開發(fā)公司，內(nèi)蒙古呼和浩特。