關于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險及防范措施

薛楓

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中占有舉足輕重的地位，近年來，房地產(chǎn)市場日趨完善，國家不斷出臺一些政策規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)走向正軌，但是它仍是新興行業(yè)，具有高風險、高收益的特點。如何有效規(guī)避、降低財務風險，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有舉足輕重的意義。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)目前現(xiàn)狀或問題，分析了存在問題的原因，提出了針對這些問題對策，包括多渠道融資，提高財務人員的綜合素質，加強成本管理，建立和完善內審機制；從而我們認為房地產(chǎn)企業(yè)雖然面臨諸多風險，但通過各方面的努力還是可以防范的，未來的房地產(chǎn)業(yè)一定能夠穩(wěn)步快速的發(fā)展，成為國民經(jīng)濟發(fā)展的中流砥柱。

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；財務風險；防范策略

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)在當今經(jīng)濟中占有不容忽視的地位，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)?？墒?008年以來國家的宏觀調控政策對房地產(chǎn)業(yè)來說并不樂觀。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，具有投資周期長、投資額巨大、回收期長、變現(xiàn)能力差等特點。由于資金政策的不斷緊縮，有些國有銀行已取消開發(fā)貸款項目，導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金缺口的風險這也從一方面凸顯房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險的隱患。

房地產(chǎn)行業(yè)存在數(shù)量多，規(guī)模小的特點。雖然有些房地產(chǎn)企業(yè)已初具規(guī)模，但大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然處于發(fā)展不完善階段，都在摸索中前進，不斷發(fā)現(xiàn)問題解決問題房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)要經(jīng)過購置土地、前期籌劃、工程設計、建設施工、配套設施建設、房屋銷售、產(chǎn)權辦理等過程，建設周期長、資金鏈循環(huán)周期長，隨時會受到市場變化的影響，導致資金鏈的管理難度及風險都相當難以把握。

二、當前房地產(chǎn)業(yè)的財務風險管理的主要問題分析

1.資產(chǎn)負債率偏高

調查顯示，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率都在80%以上，遠超一般企業(yè)的資產(chǎn)負債率。在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，雖然有可能獲得高收益，但前提是需要有大量的資金投入其中，很多房地產(chǎn)業(yè)一旦有機會面臨項目時，就會不惜高息借貸融資，無形中加大了融資成本，產(chǎn)生了資金鏈斷裂，債務越來越多的風險，許多的爛尾樓就是這樣出現(xiàn)的。

房地產(chǎn)行業(yè)在確認收入方面也有其特殊性，在取得預收款到竣工備案之前的收入都是在“預收賬款”科目中反應，并不記入“營業(yè)收入”科目，因此資產(chǎn)負債率比重過高。

2.融資方式過于單一

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金由股東投資款、銀行貸款和預售房款組成。股東投資款在購置土地時已經(jīng)用去一大半或者基本用完，而預售房款要等到開發(fā)企業(yè)從政府部門取得《商品房預售許可證》后才能銷售房屋，才能取得預售房款，有的地區(qū)要求項目主體達到四層以上或者正負零以上，才能辦理預售證，這需要一段很長的時間，所以在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，絕大多數(shù)都來自銀行貸款資金，對銀行信貸依賴相當高，而股權投資和債權投資去占的比重很小。一旦出現(xiàn)風險壓力都在銀行，對國民經(jīng)濟非常不利。

3.財務管理人員素質水平不一

由于房地產(chǎn)行業(yè)是新興行業(yè)，所以房地產(chǎn)行業(yè)的財務人員并非具有很強的專業(yè)性，大多數(shù)財務人員來自各行各業(yè)，包括工業(yè)企業(yè)財務、商業(yè)企業(yè)財務，所以專業(yè)知識都是套用其他行業(yè)的財務規(guī)定和制度。雖然具有相通性但仍有不完全相似的地方。由于房地產(chǎn)資金流較大，房地產(chǎn)的領導層多會選用自己的親屬擔任財務管理人員，而這些人員有些并不具備財務知識，只是會簡單的記流水賬，這也是導致財務人員素質參差不齊的原因之一。

4.財務涉及面廣、管理難度較大

房地產(chǎn)企業(yè)的財務涉及面比較廣，財務工作也比較復雜。從最初的購置土地，然后市場調查、項目設計、廣告宣傳、項目施工到小區(qū)配套設施的施工再到最后的工程驗收，每一環(huán)節(jié)都需要財務核算。財務工作都參與進行，都需要財務人員細致核算每一個環(huán)節(jié)。在每一個環(huán)節(jié)中都會涉及到現(xiàn)金流，預收款的回收管理，支付工程款，每個環(huán)節(jié)都需要財務人員的大量工作，為了平衡現(xiàn)金的收支，確保公司正常運營，財務人員管理的難度和承擔的風險也是較大的。

5.缺乏日常的資金管理觀念

房地產(chǎn)企業(yè)受利率、通貨膨脹率的影響也是比較大的。2007年，股市和房地產(chǎn)市場都異?；鸨?，但是2008年的經(jīng)濟危機，使得房地產(chǎn)受到很大的市場抨擊，遭遇了致命的打擊。國家采取加息的政策，抑制通貨膨脹，致使加大了資金成本，使房地產(chǎn)的預期利益降低。另外，一些企業(yè)的管理層不重視日常的資金管理，時間價值的觀念淡薄，就會造成資金的閑置或不足，無法滿足正常的公司運作。企業(yè)有錢時，不知合理規(guī)劃使用，企業(yè)沒錢時就發(fā)愁，沒有事先預算的資金管理意識，缺乏協(xié)調統(tǒng)一運用資金的機制。尤其是在金融危機時，企業(yè)更要加強日常資金的管理，對未來的風險合理評估，防范可能出現(xiàn)的各種風險和危機。

三、關于房地產(chǎn)財務風險的防范措施

1.建立多渠道的融資環(huán)境

單一渠道的融資環(huán)境已無法滿足現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)的資金需要量，為了保證充分的資金流，需要每個房地產(chǎn)企業(yè)擴寬思路，多渠道的融入資金。

（1）加強預售房款的回收。政府要求開發(fā)商在建筑主體到四層以上方可取得《預售房許可證》，所以就要求開發(fā)商加快工程進度，盡快達到政府要求。

（2）可以通過股權投資來擴大自有資金。房地產(chǎn)企業(yè)在組建初期為了取得土地使用權證，要經(jīng)過招拍掛、付拆遷補償款、繳納稅金等許多手續(xù)，同時要支付大筆資金，所以在開發(fā)階段時有可能就出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，這時引入其他投資人注入資扶持開發(fā)企業(yè)不失為是上策。另外，建筑工程承包商墊付工程款。開發(fā)商在投入資金購入土地后，就開始運作各種融資，建筑商墊資是其中一種形式。建筑商先墊付預付款或部分進度款，施工到一定階段后，再以形象進度款的形式收回已墊付的全部或部分資金。

2.加強財務成本管理

（1）應降低建筑安裝成本，這是房地產(chǎn)企業(yè)中的主要成本，也是一個比較難把握的成本。房地產(chǎn)企業(yè)在開始施工建設之前應采取預算等方法估計建筑安裝成本，制定詳細的資金預算計劃，并在建筑施工同時監(jiān)控每一步施工的工程付款進度，以免發(fā)生不必要的財務風險。

（2）成本管理戰(zhàn)略是企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的核心支柱。它不是簡單的一蹴而就的工作，而是需要企業(yè)整體上下合作完成的，是一個長期的工作。在企業(yè)內部控制中，可以組成最高決策人參加的，以財務部門為首的內部控制小組，定期進行檢查和考核，來加強內部管理。

3.加強財務人員的管理素質

要提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平，首先要提高財務人員的綜合素質。包括法律意識和業(yè)務水平。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，財務人員一方面要提高自己的業(yè)務水平；另一方面還要學習工程管理、成本控制等房地產(chǎn)專業(yè)知識。除此之外，還要加強財務人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員應經(jīng)常參加各種財稅培訓，給財務人員不斷學習的機會。同時，激勵財務人員把知識運用到工作實踐中。

高素質的財務人員要有強烈的責任感和使命感。在實際工作中，要有法律意識，要依法設置賬簿，不做違法亂紀的事，不偽造變造財務憑證，不做虛假財務報表，落實財產(chǎn)清查制度，能發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。

4.建立完善的財務管理內控制度

建立和完善內部審計制度，可以保證政策和制度有效貫徹和執(zhí)行，保證公司的經(jīng)營業(yè)務順利開展，防范風險，落實責任，降低成本消耗，提高工作效率，防止營私舞弊的現(xiàn)象發(fā)生，保證公司的目標順利實現(xiàn)。在企業(yè)內部的各個部門都提高防范風險的意識，將風險控制在一個可控的范圍內，讓每個員工都參與到企業(yè)的風險管理中，企業(yè)才能真正具備較強的風險規(guī)避和抵抗能力。

建立內部審計機制，應該包括與公司經(jīng)營活動有關的一切業(yè)務，主要有以下幾方面：合同的簽訂、銷售及收款、采購及付款、存貨管理、固定資產(chǎn)管理、資金管理等。

5.強化資金管理水平

在復雜多變的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，財務人員應時刻關注現(xiàn)金流量的變化，及時發(fā)現(xiàn)任何情況，以避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的風險。

（1）定期做好預算工作?！抖Y記·中庸》：“凡是預則立，不預則廢?！币馑际鞘孪葴蕚渚湍艹晒?，不然就會失敗。因此，強化預算工作對于資金管理是非常重要的環(huán)節(jié)。做好預算分析管理，加強資金的預算管理力度，強化資金的事前預測，事中控制，達到及時監(jiān)控現(xiàn)金流，提高資金管理效率，提高報表編報質量。

（2）加強資金管理，確定費用支出的項目明細。建立統(tǒng)一領導，專人負責的審批制度。對于項目投資，必須進行嚴格的預算和論證；要有嚴格的報銷審批制度。資金使用要和銷售狀況相結合，避免資金的浪費和緊張。

四、總結

房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟增長中一直發(fā)揮著至關重要的作用，雖然國家通過一系列的政策打壓房地產(chǎn)，一方面，房價的上漲增加購房者的負擔；另一方面，抑制房地產(chǎn)的過快發(fā)展。但是它帶來的經(jīng)濟利益卻不容忽視。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層應該充分認識和控制經(jīng)營風險，加強財務風險的防范，規(guī)避各種經(jīng)營風險，保證房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，為經(jīng)濟發(fā)展貢獻力量。

參考文獻：

[1]王榮.房地產(chǎn)財務風險及防御研究[J].中國集體經(jīng)濟，2017（36）：108-109.

[2]劉茜淺析.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險及規(guī)避[J].財經(jīng)界，2009（12）：122，98.

[3]程紅. 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的生成原因與控制措施[J].企業(yè)導報，2015（1）：152-154.