探討房地產(chǎn)工程管理的有效途徑

王旭鵬 王南

摘 要：房地產(chǎn)工程管理的根本目的就是要進(jìn)行合理的有計(jì)劃的安排組織工程建設(shè)的整個(gè)過(guò)程，是整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠成功實(shí)施的重要保證，也是提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率，提高開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)的重要環(huán)節(jié)之一。本文就是對(duì)房地產(chǎn)工程管理的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行介紹，并提出加強(qiáng)其工程管理的方法和措施，期望為房地產(chǎn)的工程管理提供一點(diǎn)參考。

關(guān)鍵詞：工程管理；房地產(chǎn)；有效途徑

一、房地產(chǎn)管理的內(nèi)容以及意義

1.項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容。項(xiàng)目管理就是建設(shè)開(kāi)發(fā)單位在實(shí)際的項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)進(jìn)行的全面管理。整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)期是在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中很重要的一個(gè)階段，他集中了對(duì)于各項(xiàng)操作中的基本建設(shè)過(guò)程，其中也包括項(xiàng)目工程管理。對(duì)于工程在整個(gè)建設(shè)過(guò)程中進(jìn)行的各項(xiàng)作業(yè)和工作都要進(jìn)行控制、協(xié)調(diào)、檢查、指揮和計(jì)劃，并且還要與市場(chǎng)、社會(huì)等方面進(jìn)行協(xié)調(diào)、聯(lián)絡(luò)等工作。房地產(chǎn)工程管理其主要的一些工作內(nèi)容包括工程的竣工驗(yàn)收、質(zhì)量監(jiān)督、配合協(xié)調(diào)以及相關(guān)施工單位進(jìn)行招標(biāo)、以及整個(gè)工程建設(shè)的進(jìn)行總體設(shè)計(jì)等。

2.房地產(chǎn)管理的意義。項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容非常的廣泛，其事務(wù)又比較多，其本身具有比較強(qiáng)的技術(shù)性和專(zhuān)業(yè)性，必須有效能、有條理、有系統(tǒng)的管理才能夠使得整個(gè)工程建設(shè)能夠保質(zhì)保量的完成。而項(xiàng)目管理也是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要的一項(xiàng)環(huán)節(jié)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理工作的關(guān)鍵點(diǎn)

1.加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理。項(xiàng)目質(zhì)量管理是工程管理工作的所有關(guān)鍵點(diǎn)中最為重要的關(guān)鍵點(diǎn)。因?yàn)橘|(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)的生命，質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)得以存在下去的必要條件，質(zhì)量問(wèn)題最終會(huì)在銷(xiāo)售以及售后過(guò)程中淋漓盡致地體現(xiàn)出來(lái)。質(zhì)量不僅對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立自主品牌極為重要而且也是房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)與發(fā)展的必要保證。只有視質(zhì)量如同生命的房地產(chǎn)企業(yè)才能在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)之中脫穎而出，只有視質(zhì)量如同生命的房地產(chǎn)企業(yè)才能在品牌如林的諸多品牌之中得以最終勝出并長(zhǎng)盛不衰。在房地產(chǎn)鼎盛時(shí)期每個(gè)房地產(chǎn)都有生存空間，但是，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)肅條的景象，那時(shí)候只有重視工程質(zhì)量的房地產(chǎn)企業(yè)才能存活下來(lái)，其他的房地產(chǎn)企業(yè)將無(wú)一例外地難逃覆亡的命運(yùn)。其實(shí)聰明的房地產(chǎn)企業(yè)更加重視質(zhì)量，而不是偷工減料，因?yàn)檫@些聰明的房地產(chǎn)企業(yè)知道，一旦不重視質(zhì)量導(dǎo)致質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，不但會(huì)影響工期，而且還會(huì)增加巨額的成本，同時(shí)質(zhì)量的問(wèn)題一時(shí)之間也是極難彌補(bǔ)的。與其在彌補(bǔ)質(zhì)量問(wèn)題中白白浪費(fèi)時(shí)間，還不如一次成形，到下一個(gè)工程之中去節(jié)約工期、節(jié)約成本。加強(qiáng)工程的質(zhì)量管理應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：

（1）做好設(shè)計(jì)優(yōu)化工作，確保設(shè)計(jì)合理、準(zhǔn)確。設(shè)計(jì)人員也是有“工期”的，只不過(guò)設(shè)計(jì)人員是將房地產(chǎn)建造在紙上而已，因此，再好的設(shè)計(jì)也不可避免地會(huì)出現(xiàn)這樣或那樣的問(wèn)題。所以在施工的準(zhǔn)備階段，也就是說(shuō)在房地產(chǎn)工程管理的策劃階段必須對(duì)設(shè)計(jì)人員的圖紙進(jìn)行認(rèn)真揣摩，尤其要深入、細(xì)致地研究工程細(xì)節(jié)，以免工程細(xì)節(jié)方面出現(xiàn)任何差錯(cuò)，以保證設(shè)計(jì)符合開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品定位要求等。設(shè)計(jì)出現(xiàn)差錯(cuò)或不合理直接帶來(lái)工程中的質(zhì)量問(wèn)題，所以要嚴(yán)把設(shè)計(jì)質(zhì)量關(guān)，充分做好設(shè)計(jì)的優(yōu)化工作。

（2）確保施工單位資質(zhì)和施工人員的素質(zhì)。選擇有相應(yīng)資質(zhì)的和信譽(yù)好的施工單位很重要，這對(duì)工程質(zhì)量起到很大的影響。另外施工單位的施工人員素質(zhì)同樣需要慎重選擇，從施工管理人員的素質(zhì)到施工操作人員的素質(zhì)都要認(rèn)真考察和選擇，這些都直接關(guān)乎到工程的質(zhì)量。

（3）對(duì)施工方案、方法和工藝及相關(guān)的技術(shù)措施進(jìn)行有效控制。

（4）嚴(yán)把材料關(guān)， 不合格的工程材料必然帶來(lái)不合格的工程質(zhì)量，須嚴(yán)格控制好用到工程中的材料、半成品、構(gòu)配件、永久性設(shè)備及器材等的質(zhì)量。

（5）認(rèn)真做好施工過(guò)程中的跟蹤監(jiān)控、檢驗(yàn)和指導(dǎo)糾錯(cuò)工作。

總之，對(duì)質(zhì)量的控制重點(diǎn)就是要做好防范和預(yù)控，就是對(duì)可能出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的各個(gè)環(huán)節(jié)的影響因素進(jìn)行控制。當(dāng)然一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題就應(yīng)該及早分析原因，及早想出辦法解決處理，決不能姑息，小隱患就可能造成大的質(zhì)量問(wèn)題。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的資金控制與管理。完善的資金管理與控制體系是保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程資金控制與管理的關(guān)鍵，其關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理使用與管理。關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金統(tǒng)籌計(jì)劃與平衡，關(guān)系到企業(yè)資金的合理調(diào)配。是其現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎(chǔ)，嚴(yán)格施工過(guò)程的監(jiān)督與控制保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工過(guò)程中協(xié)調(diào)施工企業(yè)進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)、使施工過(guò)程人、財(cái)、物更加合理，提高工程施工質(zhì)量，保障工程施工進(jìn)度，切實(shí)有效的達(dá)到資金管理與控制目的。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還要加強(qiáng)工程技術(shù)人員與財(cái)務(wù)人員的配合，對(duì)工程招標(biāo)、合同談判、造價(jià)預(yù)算、簽付進(jìn)度款到竣工決算、造價(jià)分析等多項(xiàng)工作進(jìn)行控制與管理，以全過(guò)程的資金控制與管理保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

3.加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理。施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商， 二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求， 三是做好材料的加工定貨。由開(kāi)發(fā)企業(yè)引起的變更主是設(shè)計(jì)變更、 施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更。控制變更的關(guān)鍵在開(kāi)發(fā)商，應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門(mén)、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確， 首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。

4.加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度管理。工程項(xiàng)目的進(jìn)度對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要性是不言而喻的， 如何做好項(xiàng)目的進(jìn)度管理自然就成為一項(xiàng)很重要的工作。對(duì)進(jìn)度的管理應(yīng)該從項(xiàng)目之初就開(kāi)始著手。

5.要加強(qiáng)綜合協(xié)調(diào)管理。針對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中中標(biāo)企業(yè)分包情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理部門(mén)必須注重綜合協(xié)調(diào)工作的開(kāi)展，以施工單位、分包企業(yè)監(jiān)理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點(diǎn)開(kāi)展工程項(xiàng)目的協(xié)調(diào)工作，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利施工。

6.提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理的綜合水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理工作需要企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理與項(xiàng)目管理部門(mén)的有關(guān)人員具有較高的協(xié)調(diào)能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專(zhuān)業(yè)技術(shù)等相關(guān)能力。

綜上所述，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容以及管理的關(guān)鍵點(diǎn)的分析，得出：不僅關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，更關(guān)系到企業(yè)在綜合市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力的提高。針對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到工程管理工作的有效途徑。

參考文獻(xiàn)：

[1]盛天雷.房地產(chǎn)工程管理關(guān)鍵問(wèn)題分析[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)2013年第2期.

[2]葉穗華.關(guān)于房地產(chǎn)工程管理的幾點(diǎn)淺見(jiàn)[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)下半月2013年（5）.

[3]陳致中.試析房地產(chǎn)工程管理的有效方法[J]. 企業(yè)導(dǎo)報(bào) 2013年第6期.