試析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制

陳玉松

摘要：隨著時代的發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)水平得到了飛速提升。房地產(chǎn)行業(yè)對我國國民經(jīng)濟(jì)增長起到至關(guān)重要的作用，為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展，還應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目加強(qiáng)成本控制力度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。本文將對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制進(jìn)行分析探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；全過程成本控制；對策研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常需要消耗大量資源，對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生直接影響，就目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中投資失控逐漸成為一個普遍的問題。據(jù)此加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制顯得尤為重要。筆者將分別從：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制中存在的問題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制策略研究，兩個方面來闡述。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制中存在的問題

盡管我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時間相對較短，依然促進(jìn)諸多問題亟待改善，成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起到?jīng)Q定性作用，筆者將對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制中存在的問題一一闡述，主要表現(xiàn)在以下方面：

（一）對房地產(chǎn)投資決策缺乏必要認(rèn)識

由于我國房地產(chǎn)項(xiàng)目需要消耗大量人力物力，且對資金需求相對較大，一旦開工便不能隨意間斷，導(dǎo)致工期被拖延，房地產(chǎn)企業(yè)在整個過程中應(yīng)對每個環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理力度，投資決策環(huán)節(jié)作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重要環(huán)節(jié)，其具體實(shí)施質(zhì)量直接影響到房地產(chǎn)發(fā)展的成敗，就目前來看房地產(chǎn)企業(yè)對投資決策環(huán)節(jié)認(rèn)識不夠，這也是最薄弱之處。

（二）工程設(shè)計(jì)階段對工程成本控制不嚴(yán)

隨著我國飛速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在市場競爭中面對更多挑戰(zhàn)，為工程項(xiàng)目成本管理帶來一定困難。就現(xiàn)階段來看，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段造價管理中管理力度不夠，未將限額設(shè)計(jì)推行到位，導(dǎo)致成本控制被忽略，從而增加諸多工程成本。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)成本一刀切

據(jù)筆者了解，我國部分房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用當(dāng)成單項(xiàng)成本費(fèi)用控制，如：建安成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施費(fèi)、土地成本等，在成本管理中通常采用一刀切的方式，從某方面來看對成本控制起到一定作用，但工程項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、選址、定位包裝等環(huán)節(jié)依然存在問題，在項(xiàng)目施工中逐漸暴露出來，使成本管理演變成為單純的成本控制，不利于房地產(chǎn)成本控制管理工作的有效實(shí)施。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制策略研究

綜上，筆者對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制中存在的問題進(jìn)行了分析闡述，為促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制管理，還應(yīng)采取行之有效的控制對策，詳情如下。

（一）樹立成本控制概念

為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，應(yīng)樹立成本控制概念，對成本控制體系加以完善。成本控制本身就是一個全過程的控制，相關(guān)人員應(yīng)從多個環(huán)節(jié)入手，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)大力倡導(dǎo)全體人員參與到成本控制中去，這也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效途徑，從技術(shù)層面來解決相關(guān)問題，實(shí)現(xiàn)成本控制，從源頭上來實(shí)施。

引進(jìn)先進(jìn)項(xiàng)目成本管理觀念是提升成本管理工作有效性的重要途徑。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體系的日益完善，項(xiàng)目工程工程項(xiàng)目的競爭越來越激烈，為獲取更大經(jīng)濟(jì)效益，贏得更多施工機(jī)會，施工單位應(yīng)及時更新項(xiàng)目工程成本管理理念，認(rèn)真完成成本管理工作。以單位施工能力為基本出發(fā)點(diǎn)，全面評估項(xiàng)目工程，從成本核算、資金來源運(yùn)作、目標(biāo)效益等角度切入，凸顯成本管理工作的關(guān)鍵作用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為建筑產(chǎn)品，具有單件性、一次性的特征，因此，在項(xiàng)目工程施工過程中成本核算、資金運(yùn)作均屬于獨(dú)立模塊，進(jìn)行成本管理工作時應(yīng)特別注意管理目標(biāo)的獨(dú)立性，從施工前、中、后三個環(huán)節(jié)加強(qiáng)成本管理，協(xié)調(diào)好影響成本因素與現(xiàn)代化管理理念之間的關(guān)系，保障成本管理工作的順利進(jìn)行。

同時，項(xiàng)目管理人員應(yīng)樹立良好的管理意識，合理加強(qiáng)對成本管理的重視性，根據(jù)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)，采取針對性成本管理方式，積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)管理理念，多向先進(jìn)工程學(xué)習(xí)，做好每個階段的成本管理工作，科學(xué)節(jié)約工程整體成本，為施工單位贏取最大化經(jīng)濟(jì)效益。

（二）引入市場競爭機(jī)制

為提高房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理，還應(yīng)將市場競爭機(jī)制引入其中，降低施工材料價格，針對項(xiàng)目變動情況來實(shí)施有效對策。在現(xiàn)場簽證是應(yīng)遵循先算賬后實(shí)施相關(guān)原則，加強(qiáng)事前控制、事中控制、事后控制，委派職業(yè)素養(yǎng)好的現(xiàn)場代表來進(jìn)駐到現(xiàn)場。在材料采購過程中通過市場競爭機(jī)制，來選擇優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)單位，依據(jù)合同形式對招標(biāo)文件加以編制，通過招標(biāo)來選擇工期短、信譽(yù)高的承包單位，對施工階段造價加以控制。選擇科學(xué)的方法選擇供應(yīng)單位，選擇合適性價比的產(chǎn)品。

（三）科學(xué)應(yīng)用作業(yè)成本法

作業(yè)成本法主要目的在于核算項(xiàng)目工程工程項(xiàng)目的成本，有利于完善施工各項(xiàng)作業(yè)流程，防止額外的增值作業(yè)，從而節(jié)約原材料，降低整體經(jīng)濟(jì)成本，可有效增強(qiáng)施工單位的綜合競爭力。將作業(yè)成本法應(yīng)用在 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理工作中，首先，應(yīng)把作業(yè)成本法貫徹在每一施工環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮專業(yè)管理人員的作用，指導(dǎo)好每個施工階段，控制好原材料、施工設(shè)備的使用，注意引進(jìn)先進(jìn)施工技術(shù)，以提升施工進(jìn)度，達(dá)到節(jié)省成本的目的；其次，成本管理工作不是某個部門的事情，而是需要管理層、施工人員的通力協(xié)作，這也是作業(yè)成本法的要求，其涉及原材料購進(jìn)、消耗、形成價值等多個過程，是一個從上到下的循環(huán)過程，成本管理人員應(yīng)運(yùn)用動態(tài)管理理念，將成本管理著眼于每一作業(yè)完成中，不斷優(yōu)化系統(tǒng)管理方式，優(yōu)化增值作用，科學(xué)分配原材料，提升成本管理的有效性。

（四）構(gòu)建完善項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工項(xiàng)目成本管理信息量大、渠道廣泛，施工單位須從政府組織、原材料供貨商、競爭對手、客戶、外部市場等方面全面收集有關(guān)成本管理的信息，確保成本信息的準(zhǔn)確性、多樣性與真實(shí)性，特別是施工單位本身經(jīng)營生產(chǎn)信息、貨幣性財(cái)務(wù)信息、外部市場環(huán)境信息、施工單位長遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略、市場供需比等，從“維持成本”相對優(yōu)勢的角度出發(fā)，增加單位整體經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)構(gòu)建完善的項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。

開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工項(xiàng)目成本管理工作，應(yīng)重視收集、處理好相關(guān)信息，在獲取外部信息的同時，也應(yīng)歸整好內(nèi)部財(cái)務(wù)信息，加強(qiáng)施工各個部門之間的團(tuán)結(jié)協(xié)作，保障高效完成各項(xiàng)施工工作，實(shí)現(xiàn)部門內(nèi)部的信息共享，確保信息的順利傳達(dá)，及時完成施工任務(wù)。項(xiàng)目工程工程施工部門也應(yīng)分工明確，收集好與自身有關(guān)的財(cái)務(wù)管理信息，用信息系統(tǒng)完整記錄各個數(shù)據(jù)，分析影響成本的因素，了解項(xiàng)目成本變化的大致趨勢，采取合理的優(yōu)化策略。

構(gòu)建信息系統(tǒng)時應(yīng)特別注意以下幾點(diǎn)：首先應(yīng)確保工程項(xiàng)目信息的可靠性，不管是內(nèi)部還是外部信息，保障工程成本管理決策的科學(xué)性，避免增加額外項(xiàng)目成本；其次，及時收集工程信息，根據(jù)各種成本變化情況，采取積極的應(yīng)對措施；最后，完整、真實(shí)的傳達(dá)信息，加強(qiáng)各個部門之間的團(tuán)結(jié)協(xié)作，共同完成工程任務(wù)目標(biāo)，提升施工效率，以節(jié)省整體成本。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接影響著工程之后的進(jìn)度，為保障項(xiàng)目工程的穩(wěn)定性與安全性，必須加大對施工過程的成本管理，科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目工程工程施工成本使用方案，加強(qiáng)對每個施工環(huán)節(jié)的監(jiān)督力度，在保障質(zhì)量的基礎(chǔ)上節(jié)約成本，堅(jiān)持綠色環(huán)保的施工原則，有序推進(jìn)施工成本管理管理工作，規(guī)避施工過程中浪費(fèi)原材料等問題，通過引進(jìn)先進(jìn)成本管理理念、增強(qiáng)成本管理意識等途徑，構(gòu)建完善的成本管理制度，從而提升項(xiàng)目工程工程整體施工質(zhì)量。

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（作者單位：海南地恒實(shí)業(yè)投資有限公司）