“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理影響分析

薛惠鵬

摘要：2015年李克強總理在政府報告工作中提出要全面實現(xiàn)“營改增”，按照國家的相關(guān)要求，2015年的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等將會被納入“營改增”的范圍，在經(jīng)濟的不斷發(fā)展下，“營改增”的范圍不斷的擴大，這也意味著有更多的行業(yè)需要做出相應(yīng)的改革來順應(yīng)“營改增”的要求。本文將主要從房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”相關(guān)政策、“營改增”政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)的積極影響、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”對財務(wù)的不利影響以及面對“營改增”政策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)對策略這四個方面對“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理影響進行分析研究，希望本文提出的觀點能為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對今后的戰(zhàn)略挑戰(zhàn)提供參考。

關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財務(wù)管理；稅制改革；影響分析

在改革開放的不斷深入和發(fā)展下，我國經(jīng)濟市場化和國際化的程度不斷提升，這對于我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說既有利也有弊，它既為我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了機遇，同時也導(dǎo)致了營業(yè)稅重復(fù)征稅和稅收不合理等等問題的出現(xiàn)，所以我國開始對稅收政策進行調(diào)整，提出了“營業(yè)稅改收增值稅”的稅改政策，并對這一政策進行不斷的調(diào)整。利用“營改增”這一稅收政策來對我國的財務(wù)進行宏觀的調(diào)控，來降低企業(yè)繳納稅收的負擔(dān)，幫助企業(yè)節(jié)約成本，對于促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是非常的有利的。

一、房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的基本情況

“營改增”政策自從2012年在我國開始試點以后就逐漸成為了我國稅制改革中重要的組成部分。到現(xiàn)在為止，“營改增”的覆蓋范圍逐漸的擴大，受到這一稅收政策影響的行業(yè)逐漸的增多。在房地產(chǎn)企業(yè)也被納入“營改增”的試點范圍以后，房地產(chǎn)企業(yè)由原來的營業(yè)稅百分之五的稅率變成了增值稅百分之十一，但是要對各種抵扣項目進行考慮才可以對其真正的稅收狀況進行分析。從另一個方面來說，房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”要求對財務(wù)管理、經(jīng)營管理等各個方面進行改革，以此來提高房地產(chǎn)企業(yè)的生命力和市場競爭力。

二、“營改增”政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)的積極影響

“營改增”政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)的積極影響主要可以體現(xiàn)在三個方面。首先，“營改增”政策的正確運用對于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)有一定的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計到的開發(fā)項目完工的過程比較的復(fù)雜，所以在對開發(fā)成本進行規(guī)劃和計算時就容易出現(xiàn)失誤，在房地產(chǎn)企業(yè)進行“營改增”以后，如果能對房地產(chǎn)企業(yè)的各項開發(fā)成本進行抵扣，形成完整的抵扣鏈條的話，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)將進一步的降低。其次，“營改增”政策對于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的流動性也有一定的作用。資金問題是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的主要問題，也是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)的原因，所以保持只有較強融資能力才可以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金的正常運轉(zhuǎn)。在營改增實施以后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金支出數(shù)量將大大的減少，這就間接的保證了企業(yè)資金流的充足。最后，營改增政策對于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)核算水平也有一定的作用。這是因為營改增的政策對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)核算提出了比較高的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了適應(yīng)這一政策的要求不得不提高其財務(wù)核算的能力，這對于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)成本也有間接的影響。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”政策遇到的問題

（一）稅務(wù)同樣有增加的風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在性質(zhì)上屬于資本密集型的企業(yè)，所以在整個成本當(dāng)中利息成本所占據(jù)的比例是非常大的，但是利息成本的抵扣還是比較困難的。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷項稅額還是保持在百分之十一，而關(guān)于土地出讓金等方面的進項稅額抵扣政策依然沒有出臺，企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)不降反增。

（二）增值稅專用發(fā)票的獲取有一定的難度

在營改增的政策當(dāng)中要想實現(xiàn)降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)就必須獲取相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，但是增值稅專用發(fā)票的獲取還是有一定的難度的，舉例來說，土地出讓金的相關(guān)政策不夠完善，所有國土部門開具的財政監(jiān)制專用票據(jù)能否作為進項稅抵扣的憑證依然沒有明確的規(guī)定。這就直接造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負升降的不確定性，加大了稅務(wù)負擔(dān)降低的難度。

四、面對“營改增”政策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)對措施

（一）明確財務(wù)及稅務(wù)管理的重點

由上文可知，在營改增的政策實施以后可能會造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負擔(dān)出現(xiàn)增大的情況，所以需要企業(yè)中的財務(wù)管理部門能夠樹立納稅意識，對財務(wù)管理和稅務(wù)管理的重點內(nèi)容進行把握。需要在進行各項工作的過程中取得相應(yīng)的增值稅專用的發(fā)票，為之后的稅項抵扣打好基礎(chǔ)，還需要對項目建設(shè)過程中的決算管理水平進行提高，強化會計核算工作，提高核算質(zhì)量。

（二）解決好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期初稅款抵扣相關(guān)問題

在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場上，很多的企業(yè)都將精裝修的營銷策略作為其主要的營銷策略，這為房地產(chǎn)企業(yè)解決開發(fā)企業(yè)的期初稅款抵扣問題提供了思路，要求在營改增的政策推行背景下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠充分的應(yīng)用各種營銷策略，做好各種準(zhǔn)備工作，尤其是在增值稅發(fā)票的收集、整合和整理方面。

（三）進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理及稅務(wù)控制制度

進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理及稅務(wù)控制制度是企業(yè)應(yīng)對“營改增”政策實施后一項非常重要的措施，它對于解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理賬務(wù)處理復(fù)雜、增值稅專用發(fā)票風(fēng)險加大等問題都有非常積極的作用。所以某企業(yè)需要對自身的財務(wù)管理進行完善，尤其是需要對房地產(chǎn)企業(yè)中的成本管理政策進行強化，尤其是在成本管理中的憑據(jù)管理，還需要對房地產(chǎn)企業(yè)中合同管理的各項事務(wù)進行完善，對于不同的付款方式對企業(yè)的影響進行明確的把握，對房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中遇到的各項政策進行明確。

（四）提前做好相應(yīng)的財務(wù)核算準(zhǔn)備

為了降低營改增政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成的不利影響，需要提前做好相應(yīng)的財務(wù)核算準(zhǔn)備，例如可以對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計賬戶的設(shè)置進行相應(yīng)的調(diào)整，使其更加適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況；還可以對會計業(yè)務(wù)處理的正確性問題進行研究，提高增值稅發(fā)票的管理水平，降低不能抵扣進項稅造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)進項稅額抵扣困難的風(fēng)險。

（五）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理水平

提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理水平是房地產(chǎn)企業(yè)進行“營改增”政策應(yīng)對過程當(dāng)中一項非常重要的措施，首先需要房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的工作人員對稅務(wù)籌劃工作予以重視，對房地產(chǎn)企業(yè)中各項基本流程進行梳理和把握，合理制定出稅務(wù)籌劃的方案，采取正確的措施來實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費轉(zhuǎn)移，從而間接的降低房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的稅務(wù)負擔(dān)。

（六）進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理水平

進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理水平可以從三個方面出發(fā)采取措施，首先，可以對財務(wù)管理部門的設(shè)置狀況進行完善，使各個部門能夠?qū)⑵渥饔贸浞值陌l(fā)揮出來。其次，此外需要對自身的各項業(yè)務(wù)運行過程進行分析，了解容易發(fā)生風(fēng)險的環(huán)節(jié)，設(shè)計出相應(yīng)的應(yīng)對策略。最后，還可以對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的各項工作流程進行優(yōu)化，設(shè)計合理的流程方案。

五、結(jié)論

在房地產(chǎn)行業(yè)進行“營改增”的稅收政策，會對企業(yè)的財務(wù)管理、經(jīng)營管理、市場行為等模式產(chǎn)生巨大的影響，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行財務(wù)管理和稅務(wù)處理的過程當(dāng)中能夠以本企業(yè)的實際情況為基礎(chǔ)，認真的進行財務(wù)管理和稅務(wù)處理，并且能夠嚴(yán)格的按照國家的相關(guān)規(guī)定來對財務(wù)管理的各項事務(wù)進行處理，有針對性的采取措施來應(yīng)對困難，促進房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展，并幫助房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中占據(jù)有利地位。

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（作者單位：北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司）