房地產企業(yè)財務預算的控制與管理

覃紅陽

【摘要】房地產企業(yè)財務預算管理主要以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為依據(jù)，然后結合企業(yè)實際發(fā)展情況不斷調整財務預算標準，對階段性企業(yè)資金使用及分配、投資等活動作出相應的規(guī)劃，在現(xiàn)代房地產企業(yè)財務管理過程中，財務預算的管理非常重要，因此本文根據(jù)現(xiàn)階段房地產企業(yè)財務預算管理過程中出現(xiàn)的問題進行分析，提出了房地產企業(yè)財務預算控制管理的強化措施，以便為房地產企業(yè)經濟資源的充分利用提供依據(jù)。

【關鍵詞】房地產企業(yè) 財務預算 控制 管理

為了避免房地產企業(yè)發(fā)展過于迅速對國家整體經濟結構造成不利影響，國家及各地政府都出臺了一些房地產調控政策，這些政策進一步加強了房地產企業(yè)的應運資金的管理，減少了房地產企業(yè)的融資渠道，給房地產企業(yè)資金回籠造成了阻礙，而為了進一步加強房地產企業(yè)的市場競爭力，財務預算管理控制工作的加強非常重要，其不僅可以避免由于財務管理失誤影響企業(yè)整體的資金流通，而且可以為房地產企業(yè)項目決策提供借鑒。

一、房地產企業(yè)財務預算管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段房地產企業(yè)發(fā)展過程中主要出現(xiàn)了以下問題：

首先房地產企業(yè)財務預算管理模式不夠先進，現(xiàn)階段房地產企業(yè)在財務預算管理過程中使用的方法過于落后，從而導致財務預算不能對房地產企業(yè)經營管理提供有效的借鑒，同時也限制了房地產財務預算工作的開展，房地產財務預算工作的局限性也促使財務預算工作不能形成全方位的財務控制規(guī)模，從而降低了整體企業(yè)的財務管理能力；其次在目前房地產企業(yè)預算管理機制不夠完善，在房地產企業(yè)發(fā)展過程中，企業(yè)管理人員大多將工作重點放在了經濟開發(fā)、規(guī)模擴張上，對財務預算管理工作的關注力度不夠，從而導致房地產企業(yè)財務預算管理人員專業(yè)素質不足，且沒有合理規(guī)范的財務預算管理工作標準，再加上財務預算管理機構設置不夠合理等原因導致房地產企業(yè)財務預算管理不足以應對現(xiàn)階段房地產企業(yè)經濟發(fā)展的需要；最后房地產企業(yè)在財務預算管理過程中的監(jiān)管力度不足，現(xiàn)階段房地產企業(yè)在財務預算管理過程中由于沒有規(guī)范的財務預算管理工作規(guī)范及財務預算責任管理規(guī)范，房地產企業(yè)財務預算管理過于形式化，從而導致房地產企業(yè)財務預算管理人員工作積極性較差，阻礙了房地產企業(yè)財務預算管理目標制定后的落實力度，也影響了房地產企業(yè)財務預算工作進一步開展。

二、財務預算管理對于房地產企業(yè)發(fā)展的作用

房地產企業(yè)自身的發(fā)展特點決定了在其發(fā)展過程中預算管理的重要作用。一方面房地產企業(yè)資金流動頻率較密集，且資金投資流出、流入數(shù)額較大，如在地皮拍賣過程中資金大多在一億以上，這種情況導致房地產行業(yè)不夠集中，而在我國房地產企業(yè)中，并沒有出現(xiàn)房地產市場份額一家獨大的狀況；另一方面房地產企業(yè)受相關國家機構的管理，因此國家政策的變化會導致房地產企業(yè)經營過程中出現(xiàn)一定的風險，且這種風險是不可控制的，因此在房地產企業(yè)預算管理過程中應加強對政策變動帶來的風險因素的考慮，并制定一定的風險管理措施，從而促使房地產企業(yè)健康長久的發(fā)展。財務預算管理可以降低企業(yè)經營安全風險，在房地產行業(yè)經營過程中財務預算管理工作可以通過規(guī)范的管理方式，然后對房地產企業(yè)經營過程中的決策進行綜合分析、復核，詳細制定經營決策風險預估方案，從而為房地產企業(yè)決策提供借鑒，最大程度的降低由于企業(yè)管理人員決策失誤而導致的財產損失。同時有效的財務預算管理工作也可以促使房地產企業(yè)財務管理的規(guī)范進行，財務預算管理可以以房地產企業(yè)生產經營及承攬項目的實際需求、財務能力等為依據(jù)進行統(tǒng)一分析，在這個過程中，財務預算管理可以通過更加科學的預算手段綜合分析自身所承攬項目，如資金回收措施、資金流通風險、前期成本投入、詳細施工周期等。[1]從而促使房地產企業(yè)能夠更加詳細的了解自身實際經濟水平及所開發(fā)項目的真實情況，為正確的財務決策提供依據(jù)。此外，房地產企業(yè)財務預算控制與管理可以進一步落實房地產企業(yè)財務管理規(guī)劃，促使房地產企業(yè)生產經營方式更加科學規(guī)范，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供保障。

此外，房地產企業(yè)開發(fā)成本可塑性較強，且隨著開發(fā)地域的區(qū)別會對成本整體的消耗費用造成一定的影響，而采用預算管理通過對工程整體前期開發(fā)費用及工程施工成本的管理可以對房地產企業(yè)開發(fā)成本進行有效的控制，并通過規(guī)范的財務預算促使內部開發(fā)資金得到最大限度的應用，降低企業(yè)開發(fā)成本消耗。同時由于目前房地產企業(yè)利潤越來越薄，只有通過預算來控制成本費用的支出，才能保證開發(fā)的項目有利可賺，促使整體企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

三、財務預算控制與管理強化措施

針對以上房地產企業(yè)在財務預算管理中出現(xiàn)的問題，房地產企業(yè)在日常生產經營過程中應增加對財務預算管理工作的關注力度，根據(jù)自身實際情況完善財務預算管理規(guī)范，在這個前提下可采取以下措施：

（一）完善資本預算程序

房地產企業(yè)管理人員應加大對財務預算管理工作的關注力度，正確認識財務預算管理工作在房地產企業(yè)生產經營過程中的優(yōu)良影響，然后逐步轉變財務管理思想理念，在以往財務預算管理方式的基礎上，根據(jù)實際發(fā)展情況，不斷完善企業(yè)資本預算程序，而在企業(yè)財務預算控制管理工作中完善的資本預算程序可以為企業(yè)經營過程中資金投資過程提供保障。如房地產企業(yè)生產經營過程中會出現(xiàn)一些不可預估的風險因素，而通過有序的資本預算程序對房地產項目進行綜合分析，及時發(fā)現(xiàn)資金投資決策失誤，及時解決，防止因決策失誤而造成大規(guī)模的經濟損失。一般來說，完善的資本預算程序應包括預算編制、監(jiān)督、復核、執(zhí)行等流程，在整個財務預算管理機制中，房地產企業(yè)應注意加強各部門之間的協(xié)調力度，保證財務預算管理工作發(fā)揮最大的潛力。

此外，房地產企業(yè)在發(fā)展過程中很容易受外界影響，如國家政策等，因此房地產企業(yè)應根據(jù)相關政策不斷加大財務預算管理工作的執(zhí)行力度，綜合考慮銷售回款、現(xiàn)金流通、融資管理等情況進行全面控制管理。如在付款管理過程中應遵循“內部服務監(jiān)督，外部早收晚付”的原則，[2]然后詳細制定資金管理規(guī)劃，并以月為單位編制資金支付計劃，同時組織成本工作人員定期對項目施工場地進行實地考察并規(guī)定考察日期，通過與各相關機構的溝通控制付款的頻率，提升付款環(huán)節(jié)的規(guī)范有序性。

（二）優(yōu)化預算管理機制

房地產企業(yè)財務預算管理工作順利進行保障是財務預算管理機制的建立健全，更加完善的預算管理機制應該包括激勵機制及考核獎懲機制，企業(yè)應以提高預算管理能力為工作重點，結合企業(yè)發(fā)展過程中的經濟能力及規(guī)模程度，通過一系列管理機制的制定完善可以細化各部門人員的管理職責，加強各部門人員的責任意識，促使企業(yè)內部各部門人員之間保持良好的溝通交流，為企業(yè)良好的發(fā)展營造一個更加寬容和諧的氛圍。同時預算管理機制的完善可以在推動企業(yè)系統(tǒng)科學的進行財務管理的同時，也可以提前預測企業(yè)經營決策項目中的安全隱患，從而保證企業(yè)利潤與內部員工利益同步增長。同時房地產企業(yè)在完善財務預算管理機制的過程中，要明確財務預算管理的各項標準，根據(jù)不同部門進行適當?shù)恼{整，財務預算管理工作由于涉及范圍較廣，工作環(huán)節(jié)較復雜，財務預算管理人員工作負擔較重，財務預算管理工作的失誤不可避免，因此房地產企業(yè)可建立專門的財務預算監(jiān)督機構對財務預算編制、執(zhí)行等過程進行實時監(jiān)督管理，并根據(jù)財務執(zhí)行過程中出現(xiàn)的實際情況進行綜合分析，逐步調整各部門人員的工作強度，保證房地產企業(yè)財務預算管理工作效力。

此外，在預算管理過程中企業(yè)應加大對費用及項目利潤管理的關注力度，并制定相應的管理規(guī)范，如在費用預算管理過程中以年為單位結合企業(yè)上年度發(fā)展情況及市場變動制定整體費用預算標準，然后根據(jù)各部門實際情況以整體預算費用標準為依據(jù)制定不同部門的預算費用標準，同時以月為單位詳細收集各部門預算費用支出情況并進行記錄上報，然后進行綜合分析，對超預算的機構進行警告并財務適當懲處措施，保障整體預算費用管理的規(guī)范性。而項目利潤預算管理則是在企業(yè)土地招標前采取適當措施進行有效的可行性分析并預測評估成本盈利，如動態(tài)回收期、靜態(tài)回收期、凈現(xiàn)值等，同時在項目成立時相關財務管理人員也應及時考察項目執(zhí)行過程，并據(jù)此進行項目成本盈利預測表的編制，[3]根據(jù)實際情況的變化及時進行銷售方案的更改調整，保證整體項目的成本盈利。

（三）加強內部資產控制力度

為了保障企業(yè)內部財務預算控制管理工作的正常進行，房地產企業(yè)管理人員要加強對內部資產的控制力度，除了在預算編制前期，在預算執(zhí)行使時期也要加強控制力度，如及時清理利用率不高的設備設施，[4]促使企業(yè)固定資產可以得到最大程度的利用，保證固定資產殘值估算、使用年限的精確程度。企業(yè)在財務預算控制管理過程中，應樹立全面監(jiān)督、全面控制以及全員參與的管理意識，將財務預算管理工作作為企業(yè)財務管理的工作重點，不斷加強增強財務預算管理在企業(yè)日常經營活動中的滲透，促使財務預算管理工作效率不斷提升。此外，為了促使房地產企業(yè)更加長久的發(fā)展，房地產企業(yè)可以利用新的投資機會更加詳細的了解所投資項目的實際情況，為更加準確的預算管理打下基礎。而財務預算管理的執(zhí)行力度

與整體財務預算管理工作的效果緊密相關，預算執(zhí)行成果直接關系著財務預算編制的成效，因此房地產企業(yè)應組織專門的財務預算管理控制機構，同時加強對相關人員的培訓力度，不斷提升預算管理人員的綜合職業(yè)素養(yǎng)?，F(xiàn)階段房地產企業(yè)財務預算管理控制人員大多具有良好的專業(yè)能力，但是其并不能正確認識財務管理工作、財務預算管理控制兩者的區(qū)別，因此財務預算管理控制工作人員的培訓管理非常重要，通過企業(yè)內部或者外出培訓的方式對企業(yè)財務預算管理人員進行全方位的培訓，為房地產企業(yè)財務預算管理建立一支專業(yè)技術與職業(yè)素養(yǎng)全面具備的人才。

總而言之，在房地產企業(yè)發(fā)展過程中，隨著房地產市場競爭的加劇，房地產企業(yè)的發(fā)展與內部財務管理工作的質量息息相關，而財務管理工作的核心內容是財務預算管理，因此房地產企業(yè)應正確認識財務預算控制管理工作的重要作用，并根據(jù)國家政策及自身經營發(fā)展實際情況進行綜合分析，不斷完善財務預算管理機制，保證資本預算管理程序的規(guī)范性，并加大財務預算控制管理過程中的監(jiān)管力度，從而不斷推動房地產企業(yè)長久、健康的發(fā)展。

參考文獻

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[3]張芃.關于完善房地產企業(yè)財務預算的若干思考[J].知識經濟，2017（7）：110-111.

[4]張雪瑩.房地產企業(yè)財務預算問題及解決對策[J].商業(yè)經濟，2017（1）：141-142.