中國(guó)房產(chǎn)稅改革研究

摘 要：房產(chǎn)稅作為一個(gè)穩(wěn)定、直接的稅種、以及存在的其他多種優(yōu)點(diǎn)，成為大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家地方財(cái)政的一個(gè)主要稅種。然而，由于早期指定房產(chǎn)稅時(shí)的種種原因，在我國(guó)房產(chǎn)稅只占我國(guó)財(cái)政收入的很小一部分。因此，我國(guó)房產(chǎn)稅的改革迫在眉睫。本文分析了我房產(chǎn)稅改革存在的種種問(wèn)題以及結(jié)合域外房產(chǎn)稅征收的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出我國(guó)房產(chǎn)稅征收的建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房屋；房產(chǎn)稅率

中圖分類號(hào)：D922.22 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-4379-（2018）08-0145-02

作者簡(jiǎn)介：徐鵬超（1992-），男，漢族，山東臨沂人，北方工業(yè)大學(xué)文法學(xué)院，經(jīng)濟(jì)法研究生，研究方向：反壟斷法。

一、房產(chǎn)稅的概念

房產(chǎn)稅是針對(duì)房屋的保有環(huán)節(jié)征收的稅收。由于房產(chǎn)稅相比其他稅種稅源更加廣泛、穩(wěn)定、充足，世界大多數(shù)國(guó)家都對(duì)其征收。在各個(gè)國(guó)家的名稱不同，如美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅、日本的固定資產(chǎn)稅、英國(guó)的住宅房屋稅等等，構(gòu)成了各個(gè)國(guó)家的主要稅種。

二、我國(guó)房產(chǎn)稅的發(fā)展歷程

（一）我國(guó)房產(chǎn)稅征收的變遷

1.1949年至1980年我國(guó)的房產(chǎn)稅征收體系初步建立

1949年新中國(guó)成立以后，民國(guó)時(shí)期的稅收征收體系全部廢止，但國(guó)家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)需要大量資金，因此新的稅收體系的建立迫在眉睫。不久，1950年我國(guó)就出臺(tái)了《全國(guó)稅收實(shí)施要?jiǎng)t》，重新建立我國(guó)的稅收體系。房產(chǎn)稅作為一個(gè)獨(dú)立的稅種也被提出來(lái)，緊接著我國(guó)政府將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并，統(tǒng)稱房地產(chǎn)稅。隨后的三十年一直較為平穩(wěn)未發(fā)生很大改變。

2.1980年至今

20世紀(jì)八十年代我國(guó)進(jìn)入了改革開放的新時(shí)期，我國(guó)的房地產(chǎn)稅征收也有了很大變動(dòng)，政府將房地產(chǎn)稅重新劃分為房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地稅，隨后在1986年的出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》中規(guī)定將房地產(chǎn)稅予以保留，2003年又開始研究征收物業(yè)稅，進(jìn)入2009年之后，我國(guó)的房產(chǎn)稅改革加快了，相繼出臺(tái)了一系列相關(guān)措施，并于2011年開始在滬、深兩地進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

（二）我國(guó)房產(chǎn)稅征收的現(xiàn)狀

在稅收實(shí)踐中，1986年制定的《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)稅暫行條例》是我國(guó)稅收工作的征收依據(jù)，其中規(guī)定了房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，對(duì)于非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)不予征收；納稅人分為產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、房產(chǎn)代管人或?qū)嶋H使用人；稅率按兩種方式計(jì)算，第一種稅率為1.2%，參照房產(chǎn)的現(xiàn)存市場(chǎng)價(jià)值按房產(chǎn)予以計(jì)算（原值扣除10%-30%）；第二種稅率12%，參照租金收入計(jì)算的。

三、域外房產(chǎn)稅的征收經(jīng)驗(yàn)

（一）以房產(chǎn)的保有人為納稅對(duì)象

納稅人作為稅收征收的直接參與者，對(duì)稅收工作的順利進(jìn)行起到了十分重要的作用。世界各國(guó)對(duì)于房產(chǎn)稅納稅人的規(guī)定都不盡相同，但是從總體上看，大都以房屋的保有人作為房產(chǎn)稅的納稅人。房屋的保有人既包括房屋的所有者也包含使用者，如美國(guó)的稅法中規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅人為擁有房產(chǎn)的自然人和法人；英國(guó)的稅法中規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅人為年滿18周歲的房屋所有者；荷蘭的稅法規(guī)定房產(chǎn)稅的納稅人為房屋的消費(fèi)者和使用者；我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的房產(chǎn)稅納稅人為房屋的承租人或者使用人。

（二）征收范圍廣泛、稅源充足

房產(chǎn)稅征收范圍的大小，在世界各國(guó)也有不同的規(guī)定。但是相比而言，很多國(guó)家對(duì)其征收范圍都采取擴(kuò)大的作法。它們不僅針對(duì)經(jīng)營(yíng)性房屋開征房地產(chǎn)稅，對(duì)于非經(jīng)營(yíng)性房屋例如個(gè)人住宅也開始征收；如美國(guó)就是不僅對(duì)經(jīng)營(yíng)性房屋征收房產(chǎn)稅，對(duì)個(gè)人住宅也征收房產(chǎn)稅；加拿大的征稅對(duì)象更為廣泛，它不經(jīng)規(guī)定房產(chǎn)與地產(chǎn)需要征稅，甚至連設(shè)施與設(shè)備計(jì)算在內(nèi)，這大大擴(kuò)充了房產(chǎn)稅的征收范圍，使得稅源更加充足。

（三）建立較為完整的房產(chǎn)評(píng)估體系

為了保障稅收的完整順利征收，財(cái)產(chǎn)評(píng)估、財(cái)產(chǎn)登記、財(cái)產(chǎn)信息管理等方面必不可少。這就要求我們建立較為全面的房產(chǎn)評(píng)估體系。這也是世界各國(guó)的通行做法。例如為了對(duì)房產(chǎn)稅的征收提供有效的監(jiān)督，波蘭專門建立了兩個(gè)關(guān)于數(shù)據(jù)收集的部門，稅收部門在進(jìn)行收稅的過(guò)程中將獲得的信息于這兩個(gè)部門手機(jī)的信息進(jìn)行比對(duì)，形成有效的監(jiān)督機(jī)制，來(lái)保障稅收征收工作的高效完整；同樣的英國(guó)設(shè)立了專業(yè)評(píng)估師與房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)有效的評(píng)估計(jì)稅價(jià)值；在信奉三權(quán)分立的美國(guó)，將征收與評(píng)估工作進(jìn)行分離，并采取社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的方式來(lái)保證房產(chǎn)評(píng)估的真實(shí)。

四、我國(guó)房產(chǎn)稅的改革建議

（一）將房產(chǎn)保有人規(guī)定為納稅人

目前，我國(guó)房產(chǎn)稅的納稅人分為產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、房產(chǎn)代管人或?qū)嶋H使用人，這主要以房產(chǎn)的所有權(quán)人或單位為納稅人，而根據(jù)上文我們得到的國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，為了加快促進(jìn)房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，大多數(shù)國(guó)家將房產(chǎn)的所有人和使用人（即房產(chǎn)保有人）作為納稅人。另外，根據(jù)權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性，房產(chǎn)的使用人作為公共服務(wù)的實(shí)際享有者也應(yīng)該為此支付一定的對(duì)價(jià)即支付相應(yīng)的房產(chǎn)稅。

（二）明確征稅對(duì)象，擴(kuò)大征稅源泉

目前，依據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)稅暫行條例》，其中規(guī)定了房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，對(duì)于非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)不予征收。而在國(guó)外的很多國(guó)家，針對(duì)非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)也征收相應(yīng)的房產(chǎn)稅。我國(guó)的這種規(guī)定不僅浪費(fèi)大量的稅源而且使房?jī)r(jià)不合理的上漲。因此，需要將商品房以及住宅納入到房產(chǎn)稅的征收范圍來(lái)。近年，隨著我國(guó)商品經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化的加快，人們對(duì)于商品房的需求不多增加，但是在現(xiàn)實(shí)中存在著一批“炒房團(tuán)體”，他們以賺取高額盈利為目得囤積房源，抬高房?jī)r(jià)嚴(yán)重的擾亂市場(chǎng)規(guī)律，損害廣大消費(fèi)者利益。為此針對(duì)個(gè)人商品房的房產(chǎn)稅豁免就顯得不可時(shí)宜，我們應(yīng)對(duì)其征收房產(chǎn)稅來(lái)有效打擊這種行為。

（三）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估制度

為了保障我國(guó)的房產(chǎn)稅改革的順利進(jìn)行，需要我們具備良好的稅收管理體制和征收水平，由于我國(guó)的各種機(jī)制的缺失，導(dǎo)致我國(guó)的房產(chǎn)稅征收工作不能高效的進(jìn)行下去，為此，根據(jù)國(guó)外相關(guān)國(guó)家的有利經(jīng)驗(yàn)，為加強(qiáng)房地產(chǎn)的征收管理，我們需建立完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估制。這就需要我們做到以下幾點(diǎn)（1）在經(jīng)過(guò)科學(xué)研究的基礎(chǔ)上制定可行的評(píng)估方法和評(píng)估方案，最終建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；（2）建立健全房地產(chǎn)信息，為滿足房產(chǎn)稅更好的征收管理，需建立完整的房地產(chǎn)信息庫(kù)并做到信息各方共享。做到房地產(chǎn)行業(yè)的信息共享；（3）對(duì)稅務(wù)工作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，增加評(píng)稅或估價(jià)專業(yè)人員，來(lái)處理復(fù)雜的房產(chǎn)稅征管需要。

（四）實(shí)行超額累進(jìn)稅率

為了打擊房地產(chǎn)的投機(jī)行為，保障房產(chǎn)稅的有利實(shí)施，我國(guó)房產(chǎn)稅的征收應(yīng)該實(shí)行超額累進(jìn)稅率。這主要由于我國(guó)的炒房現(xiàn)象十分嚴(yán)重，有的人囤積的十幾套甚至幾十套房子，根據(jù)房屋所有人的房屋持有量來(lái)征收房產(chǎn)稅，隨著個(gè)人所有的房屋越多，稅率越重，加大他們投機(jī)房屋的成本，做到無(wú)利可圖甚至虧損最后迫使它們退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。具體而言，針對(duì)居民所有的第一套房屋可以免征房產(chǎn)稅，對(duì)于第二套、第三套開始加征超額累進(jìn)稅率。這主要是為了保障房產(chǎn)稅可以順利實(shí)施下去，減少阻力。在我國(guó)的大多數(shù)購(gòu)房者中，買房的目的是為居住，而且只有一套房屋，如對(duì)其征收房產(chǎn)稅會(huì)嚴(yán)重加大其負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致阻力很大。相反通過(guò)對(duì)擁有多套房屋的群體征收高額房產(chǎn)稅可以有效的打擊炒房行為，降低房?jī)r(jià)使市場(chǎng)回歸到合理水平，也間接的維護(hù)的廣大人們的利益，保證房產(chǎn)稅的征收順利實(shí)施下去。

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