房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的成本控制研究

王美燕

[摘 要]在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，招投標(biāo)工作起到了承上啟下的紐帶作用。無(wú)論是從設(shè)計(jì)還是到施工，對(duì)于成本的控制都尤其重要。文章就房地產(chǎn)項(xiàng)目的招投標(biāo)階段這一重要環(huán)節(jié)中，對(duì)于成本控制所應(yīng)采取的措施進(jìn)行研究與分析，并分別從招標(biāo)、評(píng)標(biāo)與最終合同的簽訂三方面進(jìn)行闡述。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)；招投標(biāo)；成本控制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.12.100

伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提升以及社會(huì)的持續(xù)進(jìn)步，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展進(jìn)入了“快車道”。房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論是從規(guī)?；蛘呤羌卸龋浒l(fā)展都有了極大的突破。然而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目的品質(zhì)與價(jià)格是項(xiàng)目開發(fā)能否成功的關(guān)鍵所在，將投資效益最大化的實(shí)現(xiàn)作為其最終的目標(biāo)。[1]因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的成本控制就凸顯出了其重要性。筆者就房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)招投標(biāo)過(guò)程中三個(gè)主要階段所存在的問(wèn)題以及為實(shí)現(xiàn)成本控制應(yīng)采取哪些舉措進(jìn)行分別闡述。

1 招標(biāo)階段

1.1 確定招標(biāo)的形式

公開招標(biāo)與邀請(qǐng)招標(biāo)是房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)常采用的兩種招標(biāo)方式。招標(biāo)的方式選哪一種，應(yīng)該由招標(biāo)的內(nèi)容來(lái)決定，不可一成不變，要靈活變通。

首先，公開招標(biāo)的優(yōu)勢(shì)在于其可使招標(biāo)方對(duì)承包商的選擇空間更加的廣泛，對(duì)于投標(biāo)者而言，此類招標(biāo)方式也可使其自身技術(shù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)力得到更加充分的發(fā)揮。但是公開招標(biāo)只能根據(jù)投標(biāo)單位提供的標(biāo)書判斷他們的實(shí)力，這樣的判斷很片面。

其次，邀請(qǐng)招標(biāo)是主動(dòng)對(duì)外發(fā)放投標(biāo)邀請(qǐng)書，對(duì)其有合作意向的特定投標(biāo)者發(fā)出邀請(qǐng)，組織投標(biāo)。此類招標(biāo)形式是在招標(biāo)方對(duì)投標(biāo)方實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)、資信度都有了深入了解，確認(rèn)可靠的基礎(chǔ)上開展的，不僅可以邀請(qǐng)到具備較強(qiáng)實(shí)力的投標(biāo)者，而且在投標(biāo)之前就可以事先說(shuō)明招標(biāo)方有哪些特殊要求需要投標(biāo)人滿足，預(yù)先達(dá)成共識(shí)。這樣既保證了投標(biāo)報(bào)價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)性，也為施工開始后的工期、工程質(zhì)量以及工程安全等方面提供了保障。[2]

1.2 投標(biāo)者資質(zhì)審查

招標(biāo)項(xiàng)目通常具有其自身特點(diǎn)與需求，針對(duì)這些特點(diǎn)與需求，潛在的投標(biāo)者必須提供相應(yīng)的文件來(lái)證明自己能夠滿足這些要求，因此就需要在投標(biāo)之前，對(duì)投標(biāo)者的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，包括投標(biāo)者行業(yè)資質(zhì)水平、信譽(yù)方面、技術(shù)能力方面、資金實(shí)力以及曾有過(guò)哪些業(yè)績(jī)等。既能將不符合要求的投標(biāo)者排除，更能為招標(biāo)單位節(jié)約大量資金與時(shí)間的成本，招標(biāo)的效率明顯提升。

1.3 招標(biāo)文件的編制

投標(biāo)單位編制投標(biāo)文件一般來(lái)講都是以招標(biāo)文件為根據(jù)，招標(biāo)文件同樣也是招標(biāo)單位與中標(biāo)單位最終得以簽訂合同之基礎(chǔ)。文件中所包含的各項(xiàng)要求指標(biāo)對(duì)招投標(biāo)雙方具有同等的約束力。因此，招標(biāo)文件的編制是招標(biāo)工作與工程造價(jià)控制能夠順利完成的重點(diǎn)，具有重要意義。招標(biāo)文件通常包括以下幾項(xiàng)，即工程大概情況、投標(biāo)方用什么方式承包、投標(biāo)根據(jù)什么報(bào)的價(jià)格、如何供應(yīng)材料、工程款以什么方式支付和結(jié)算以及怎樣管理和控制工程質(zhì)量與工程安全等內(nèi)容。[3]另外，還要跟具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)情況相結(jié)合，考慮同時(shí)期市場(chǎng)行情的波動(dòng)，對(duì)成本控制中對(duì)應(yīng)著的內(nèi)容跟條款作出約束。

（1）必須明確投標(biāo)報(bào)價(jià)的依據(jù)與要求：定額的計(jì)價(jià)費(fèi)率招標(biāo)與工程量清單計(jì)價(jià)招標(biāo)是招標(biāo)報(bào)價(jià)中的兩類主要計(jì)價(jià)方式。通常，多數(shù)企業(yè)會(huì)選擇招標(biāo)方式都在總承包單位招標(biāo)計(jì)價(jià)方式中選擇，如果是分部分項(xiàng)的計(jì)價(jià)規(guī)則，或者是單價(jià)計(jì)取均套用定額。對(duì)于投標(biāo)單位，通常來(lái)說(shuō)，他們主要通過(guò)在費(fèi)率報(bào)價(jià)上給出一些優(yōu)惠來(lái)競(jìng)爭(zhēng)。此類報(bào)價(jià)形式能夠較早開始進(jìn)入招標(biāo)階段，通常在項(xiàng)目完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)后即可，而不必等施工圖都完成了之后才開始，這讓總承包單位的選擇至少能夠提前2～3個(gè)月。就算是之后發(fā)現(xiàn)工程圖紙要有更改的地方，定額計(jì)價(jià)費(fèi)率招標(biāo)也會(huì)有相應(yīng)的調(diào)整依據(jù)。

工程量清量計(jì)價(jià)方式跟前者相比，形式上更簡(jiǎn)明一些，投標(biāo)方在總價(jià)與單價(jià)這兩點(diǎn)上都展開競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)參考企業(yè)定額來(lái)給出他們的報(bào)價(jià)，并且與市場(chǎng)價(jià)格水平相結(jié)合。一般，工期短、工程量基本一定的項(xiàng)目，像是市政園林景觀或者室內(nèi)裝飾裝修這類，這種方法使用得較多。

（2）明確材料與人工等價(jià)格波動(dòng)調(diào)整：人工成本的確定成為工程項(xiàng)目順利完成，承包方能獲得利潤(rùn)的重要前提。人工成本調(diào)整跟項(xiàng)目開工的具體時(shí)間與施工地的不同而有所差異，成本控制的效果也不一樣。另外，項(xiàng)目用到的材料定價(jià)、來(lái)源等也影響了工程成本。建筑項(xiàng)目總成本的60%以上都用在項(xiàng)目所需材料與設(shè)備的花銷上，因此在招標(biāo)文件中必須把發(fā)包方與承包方在這方面所擔(dān)的責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)劃分明確。而且，也要明確動(dòng)態(tài)管理人工成本和項(xiàng)目材料等受價(jià)格實(shí)時(shí)變化而影響的方法和價(jià)差計(jì)算口徑跟調(diào)整公式。[4]

2 評(píng)標(biāo)階段

2.1 評(píng)標(biāo)工作

招投標(biāo)過(guò)程的核心所在。評(píng)標(biāo)工作原則就是“公平、公證、科學(xué)與擇優(yōu)”。一般來(lái)講，評(píng)標(biāo)方法有兩種常見的，就是“經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)法”“綜合評(píng)估法”，另外還包括了一些其他法律法規(guī)允許的方法。在評(píng)標(biāo)方式的選擇上，應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)實(shí)際的內(nèi)容中存在的不同來(lái)選擇適宜的評(píng)標(biāo)方式。

“經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)法”在性能與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)通用，或招標(biāo)人在這一部分沒有什么特殊要求的項(xiàng)目里適用性比較好。中標(biāo)方要保證自己的投標(biāo)與招標(biāo)文件里的技術(shù)要求跟標(biāo)準(zhǔn)保持一致，且保證評(píng)審?fù)稑?biāo)價(jià)格要最低。但是，在“綜合評(píng)估法”評(píng)標(biāo)時(shí)，中標(biāo)方會(huì)被要求其綜合來(lái)看能夠最大限度滿足招標(biāo)文件里的每一項(xiàng)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

實(shí)際工作中，中標(biāo)人在確定之前，都必須接受對(duì)投標(biāo)內(nèi)容的翔盡的評(píng)審與分析，這與其采用哪種評(píng)標(biāo)方法無(wú)關(guān)。對(duì)于發(fā)現(xiàn)存在的遺漏內(nèi)容必須進(jìn)行必要的補(bǔ)正，仔細(xì)審核投標(biāo)書中的承諾，對(duì)于投標(biāo)內(nèi)容是否真實(shí)、有效并且合理要做進(jìn)一步的確認(rèn)，盡最大可能減少履行合同時(shí)出現(xiàn)爭(zhēng)端與扯皮現(xiàn)象的發(fā)生。

2.2 詢標(biāo)工作

詢標(biāo)會(huì)議旨在對(duì)招投標(biāo)過(guò)程中本來(lái)應(yīng)該解釋清楚卻并沒有解釋清楚的事項(xiàng)進(jìn)行最后的確認(rèn)，并且要對(duì)投標(biāo)企業(yè)的實(shí)力與項(xiàng)目經(jīng)理曾經(jīng)有哪些業(yè)績(jī)做更為深入的了解。投標(biāo)文件中如果有錯(cuò)誤、矛盾或解釋不清楚的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)請(qǐng)投標(biāo)方解釋清楚，投標(biāo)報(bào)價(jià)也應(yīng)該反復(fù)地確認(rèn)。由此可見，詢標(biāo)工作對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)的控制也是對(duì)招投標(biāo)成本控制的深化。

3 簽訂合同

在中標(biāo)單位最后確定下來(lái)后，招標(biāo)方就應(yīng)向其發(fā)放中標(biāo)通知書，約好簽訂工程合同的日期并于約定之日簽訂合同。通常工程合同包括三類：?jiǎn)蝺r(jià)合同、總價(jià)合同、成本加酬金合同。最后決定選擇哪種合同，應(yīng)在招投標(biāo)過(guò)程中，根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目特點(diǎn)來(lái)選取。在選擇合同類型上，發(fā)包方應(yīng)當(dāng)把握主動(dòng)權(quán)，綜合考慮項(xiàng)目相關(guān)的各類因素以及承包人的能力范圍，結(jié)合自身利益作出選擇，從而有效地控制工程成本。

在起草和編制合同條款時(shí)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任部分的約定應(yīng)當(dāng)尤其注重，盡可能量化可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，確認(rèn)好各方的責(zé)任，雙方的利益都應(yīng)該維護(hù)到。合同的條款里所有作出了約定的內(nèi)容，跟招標(biāo)文件里的都應(yīng)該是一樣的。另外，合同還應(yīng)有招標(biāo)文件、詢標(biāo)紀(jì)要這些招標(biāo)階段資料，這些都跟合同一樣有效，故前期造價(jià)文件跟最后簽訂的合同中條款必須保證統(tǒng)一。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于招投標(biāo)階段的各項(xiàng)工作內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)牢牢把握住，如此方能選擇到優(yōu)秀的承包合作單位，同時(shí)又能夠有效地控制工程成本，降低工程造價(jià)。

參考文獻(xiàn)：

[1]燕強(qiáng).論房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)中的成本控制對(duì)策[J].中國(guó)市場(chǎng)，2017（21）：232-233.

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[3]吳友祥.淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)中的成本控制[J].江西建材，2015（14）：250.

[4]桑麗麗.試論房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2016（24）：232.