我國房地產(chǎn)價格影響因素實證分析

朱金嬡

[摘要]本文以中國房地產(chǎn)價格為研究對象，分別使用OLS法、Johansen檢驗法和ARJMA模型來分析貨幣供應量、利率、通貨膨脹率、儲蓄、城鎮(zhèn)化率對房地產(chǎn)價格影響。實證檢驗結(jié)果表明：居民消費價格指數(shù)和城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)價格之間具有明顯的正相關(guān)關(guān)系。

[關(guān)鍵詞]金融變量 城鎮(zhèn)化率 房地產(chǎn) ARIMA模型

一、引言

黨的十九大上習近平總書記提出“房子是用來住的”，這對我國房地產(chǎn)行業(yè)來說是一件大事。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，如何切實去除房地產(chǎn)行業(yè)的庫存，這成為我國政府的任務(wù)之一。最近幾年，中國房價居高不下并且持續(xù)上漲已然成為國內(nèi)外關(guān)注的一個熱點。2008年金融危機爆發(fā)后，為了刺激經(jīng)濟國家相繼出臺了一系列的政策，房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖?；仡?017年，我國房地產(chǎn)市場依然比較火爆，一線城市的房價繼續(xù)上升，以安徽蚌埠為代表的部分三線城市增幅位居全國前列，以合肥市為代表的部分二線城市房價則經(jīng)歷了好幾輪過山車。

國內(nèi)外對房地產(chǎn)價格方面的研究非常豐富，這些研究基本包括了了各個領(lǐng)域的理論。但是主要的研究角度只有兩個，一是以理性預期假設(shè)為前提，重點分析宏觀經(jīng)濟經(jīng)濟變量對房地產(chǎn)價格的影響。二是研究政府政策對房地產(chǎn)價格的有效性。

（一）國外研究情況

Abraham（1993）認為居民收入的增長、存貸款利息差與房地產(chǎn)價格之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。GeoffKenny（1999）以愛爾蘭的房地產(chǎn)價格為研究對象，認為房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)供應總量、居民收入、貸款利率之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。Rigobon和Sack（2004）認為政府的政策對房地產(chǎn)價格的影響短期內(nèi)有效而長期無效。

（二）國內(nèi)研究情況

進入21世紀以來，隨著我國住房制度的改革，我國房地產(chǎn)市場逐漸火熱起來，國內(nèi)的相關(guān)研究也日趨豐富。張濤（2006）研究了商業(yè)銀行的貸款利率與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系，認為二者之間存在非常顯著的關(guān)系。孫棟（2011）認為居民收入對房地產(chǎn)價格的變動具有決定性作用，二者之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。謝太峰（2013）通過建立向量自回歸模型對中國房地產(chǎn)價格進行動態(tài)分析，認為貨幣供應量與房地產(chǎn)價格正相關(guān)，貸款利率與房地產(chǎn)價格負相關(guān)。

房價的影響因素以及這些因素的影響程度，一直是中國經(jīng)濟學界的熱議話題。除了剛性需求這個最大的因素外，最重要的因素便是金融經(jīng)濟政策。本文通過運用計量經(jīng)濟學的方法，綜合分析2000--2015年的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，探討中國貨幣供應量、利率、通貨膨脹率、儲蓄、城鎮(zhèn)化率對房地產(chǎn)價格影響。

二、變量選擇與樣本數(shù)據(jù)

（1）貨幣供應量。貨幣供應量主要由兩部分構(gòu)成，一是金融機構(gòu)供應的存款貨幣，二是流通中的現(xiàn)金。中國人民銀行將我國貨幣供應量劃分為三個層次分別是M0、M1和M2。MO（流通中的現(xiàn)金）=單位庫存現(xiàn)金+居民持有現(xiàn)金；M1（狹義貨幣供應量）=M0+活期存款；M2=MI+定期存款+儲蓄存款+證券公司的客戶保證金本文的貨幣供應量數(shù)據(jù)來源于2000-2015年的《中國金融年鑒》

（2）貸款利率。住房按揭貸款已經(jīng)成為中國民眾購買商品房的主要方式，其也成為政府調(diào)節(jié)房價的重要手段。住房按揭貸款利率越高，民眾對于商品房的需求就會降低，房價自然也會下降。反之亦然。貸款利率數(shù)據(jù)根據(jù)中國人民銀行年度統(tǒng)計數(shù)據(jù)整理得到。

（3）通貨膨脹率。在衡量通貨膨脹時，消費者物價指數(shù)使用得最多、最普遍。所以本文也主要選取消費者物價指數(shù)（CPI）來代表通貨膨脹率，數(shù)據(jù)來自于國家統(tǒng)計局2000-2015年《中國統(tǒng)計年鑒》。

（4）儲蓄。也被稱作儲蓄存款它反映了居民可用于支配的現(xiàn)金，本文主要選取了城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款作為研究變量。數(shù)據(jù)主要根據(jù)中國人民銀行和wind資訊進行整理。

（5）城鎮(zhèn)化率。由于城市土地供給相對有限，所以城鎮(zhèn)化水平越高，房地產(chǎn)價格也相應會上漲。本文主要以城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤齺碛嬎愠擎?zhèn)化率。數(shù)據(jù)來源于wind資訊。

三、實證分析

為了詳細分析我國貨幣供應量、利率、通貨膨脹率、儲蓄、城鎮(zhèn)化率對房地產(chǎn)價格影響，分別采用OLS法擬合經(jīng)濟方程，同時使用Johansen檢驗來分析各變量之間有無協(xié)整關(guān)系，最后建立ARIMA模型。

（一）線性回歸方程

使用Eviews7可得到OLS法估計結(jié)果（表1），該模型的判定系數(shù)為0.993293調(diào)整判定系數(shù)為O.989939，可決系數(shù)很高，F(xiàn)檢驗值為296.1885明顯顯著，x1的系數(shù)為負，表明隨著貨幣供應量的增加，房價將會下降，這與經(jīng)濟意義矛盾，表明可能存在嚴重的多重共線性。

從經(jīng)濟意義上來說，我國為了保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性，一般不會大幅度的變動利率，尤其是中長期的貸款利率；另一方面貸款利率政策也是作為國家調(diào)控房價的重要手段，分析貸款利率對房地產(chǎn)價格的影響應該主要從兩個方面進行著手，一方面貸款利率對于房地產(chǎn)企業(yè)來說有重大的影響；另一方面，貸款利率對購房者的購房成本也有重要的影響。

（二）方差膨脹因子檢驗

x1的系數(shù)為負，表明隨著貨幣供應量的增加，房價將會下降，這與經(jīng)濟意義矛盾，同時VIF值均大于10且TOL值小于0.01，表明可能存在嚴重的多重共線性。

經(jīng)比較發(fā)現(xiàn)，新加入回歸方程V=f（x3，x1）和V f（x3，x4）的x1和x4的T檢驗都沒有通過。而回歸方程Y=f（x3，x5）不僅T檢驗通過而且符合原假設(shè)。因此，最終確定的模型為Y 8188.587+13.13.83576X3+1113.3831X5。該模型的F統(tǒng)計量為515.1705，判定系數(shù)為0.987540，大于0.85。

（三）Johansen檢驗

Johansen協(xié)整檢驗比EG檢驗法操作困難，但是其優(yōu)勢在于它可以檢驗變量之間所有的協(xié)整關(guān)系，對Y和x3、x5之間的協(xié)整關(guān)系進行檢驗。協(xié)整檢驗結(jié)果表明，Y和x3、x5之間存在協(xié)整關(guān)系。

（四）ARIMA模型

ARIMA模型（亦稱自回歸積分滑動平均模型），它使用數(shù)學原理來擬合波動的時間序列，主要運用差分的方法對波動的數(shù)據(jù)進行處理，其處理思想和VAR模型中的ADF檢驗類似。表給出了模型的7個擬合優(yōu)度指標的相關(guān)數(shù)據(jù)，R方值為0.993這充分說明ARIMA（1，1，1）的擬合狀況非常好。

ARIMA（1，1，1）模型的擬合圖和觀測值。序列總體上呈上升狀態(tài)，擬合值和觀測值曲線在整個研究區(qū)間上整體擬合狀況良好，也與我國房地產(chǎn)價格的走勢相吻合。

四、結(jié)論

本文通過對貨幣供應量、利率、通貨膨脹率、儲蓄、城鎮(zhèn)化率對房地產(chǎn)價格多個個變量進行實證檢驗，首先運用OLS法去除貨幣供應量、利率和儲蓄這三個存在異方差的變量，然后通過協(xié)整檢驗得出通貨膨脹率和城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)價格之家存在協(xié)整關(guān)系，最后建立ARIMA模型擬合房地產(chǎn)價格走勢。本文認為，在物價水平不斷上升的情況下，房地產(chǎn)的價格也不斷攀升，其甚至可以作為居民保持財富的一種媒介。同時，隨著我國城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，新城鎮(zhèn)人口逐漸成為樓市去庫存的主力軍。

在經(jīng)濟進入新常態(tài)的背景下，政府更應該主動調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。傳統(tǒng)的經(jīng)濟法律手段對房地產(chǎn)市場難以產(chǎn)生重大的影響，我們必須從管理機制上進行創(chuàng)新，著力推進“租售同權(quán)”。