新型城鎮(zhèn)化對(duì)桂林市住宅價(jià)格影響的實(shí)證分析

李華

[摘要]文章通過建立一套合理的新型城鎮(zhèn)化綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，運(yùn)用多元線性回歸模型對(duì)新型城鎮(zhèn)化與桂林市住宅價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行分析。得出城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是影響桂林市住宅價(jià)格最大的因素，其與桂林市住宅價(jià)格正相關(guān)，并以此為促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化與桂林市住宅市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展提出相關(guān)建議。

[關(guān)鍵詞]新型城鎮(zhèn)化；住宅價(jià)格；多元線性回歸

[DOI]1013939/jcnkizgsc201808033

我國房地產(chǎn)業(yè)在不斷發(fā)展的過程中，由于房價(jià)上漲的速度與人民生活收入的增長速度不相匹配，造成許多老百姓無法購買得起住房。在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的過程中也存在一定的不足之處。大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，使城鎮(zhèn)土地用地非常緊張，城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與城鎮(zhèn)化發(fā)展速度不相匹配，與城鎮(zhèn)本身有限的容量形成了基本的矛盾。城鎮(zhèn)二元結(jié)構(gòu)化差距明顯，城鎮(zhèn)的社會(huì)保障體系不夠完善，城鎮(zhèn)發(fā)展速度過快等，這都是傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化存在的缺陷。因此，在城鎮(zhèn)化深入發(fā)展的歷程中，不僅要追求其發(fā)展的速度，更要追求城鎮(zhèn)化發(fā)展的質(zhì)量，新型城鎮(zhèn)化應(yīng)運(yùn)而生。

Junhua Chen（2010）通過分析城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格之間的緊密關(guān)系，深入研討中國十年間房地產(chǎn)價(jià)格與城鎮(zhèn)化有關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)我國的房地產(chǎn)進(jìn)行階段性分析，得出了房地產(chǎn)價(jià)格與城鎮(zhèn)化存在著正相關(guān)關(guān)系。[1]

徐飄，鄭曉云（2013）認(rèn)為城鎮(zhèn)化的進(jìn)程與房價(jià)有著互相推動(dòng)的緊密聯(lián)系，應(yīng)用定量分析與定性分析相結(jié)合的措施，通過建立一套合理的新型城鎮(zhèn)化綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。然后用主成分分析法和線性回歸模型進(jìn)行分析，得出新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格具有正相關(guān)關(guān)系。[2]本文以新型城鎮(zhèn)化為切入點(diǎn)，通過建立新型城鎮(zhèn)化指標(biāo)體系，剖析新型城鎮(zhèn)化對(duì)桂林市住宅價(jià)格的影響，提出推進(jìn)桂林市住宅價(jià)格健康有序發(fā)展的相關(guān)建議。

1新型城鎮(zhèn)化的概念及特點(diǎn)

新型城鎮(zhèn)化是以可持續(xù)發(fā)展為理念，以人為本為核心，以城鄉(xiāng)一體化為原則，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理、集約高效、生態(tài)宜居、環(huán)境友好、和諧發(fā)展為主題的城鎮(zhèn)化。[3]

通過與傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化進(jìn)行對(duì)比，可以總結(jié)出新型城鎮(zhèn)化的特點(diǎn)是以人為本、聚集效益、特色鮮明、規(guī)劃合理、綠色低碳等。新型城鎮(zhèn)化要求速度與質(zhì)量的和諧統(tǒng)一，改變由中心帶動(dòng)周邊發(fā)展的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)，東部沿海城市和西部內(nèi)陸城市互相促進(jìn)，大中小城市與小城鎮(zhèn)之間同步發(fā)展；要求加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，改變?cè)谐鞘邪l(fā)展思路和城鎮(zhèn)土地大肆擴(kuò)張的政策。

2新型城鎮(zhèn)化與住宅價(jià)格的互動(dòng)分析

21新型城鎮(zhèn)化對(duì)住宅價(jià)格的影響

第一，人口遷移推動(dòng)住宅需求上升新型城鎮(zhèn)化使大量農(nóng)村人口成為城鎮(zhèn)居民，增加了城鎮(zhèn)居民對(duì)住宅市場(chǎng)的需求，給住宅價(jià)格的上升注入了新的動(dòng)力。第二，城鎮(zhèn)用地規(guī)模擴(kuò)大，增加住宅市場(chǎng)供給。新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中，伴隨著城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，城鎮(zhèn)空間不斷優(yōu)化和規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，必須占用很多的土地。為了使土地的供給和需求趨向合理，政府必須加強(qiáng)對(duì)土地的管理、調(diào)控和有效規(guī)劃，才能推動(dòng)住宅市場(chǎng)健康有序地發(fā)展。[4]

22住宅價(jià)格對(duì)新型城鎮(zhèn)化的作用

第一，住宅價(jià)格的不斷上漲，會(huì)刺激房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投資，增加商品房屋開發(fā)面積和竣工面積，提高了城鎮(zhèn)居民的生活水平，進(jìn)一步改善了居住環(huán)境，吸引大量的農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，從而推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程。第二，在開發(fā)建設(shè)過程中，需要大量勞動(dòng)力，而我國建筑行業(yè)大部分的勞動(dòng)力都是農(nóng)民工，這不但解決了進(jìn)城務(wù)工農(nóng)業(yè)人口的就業(yè)問題，還推動(dòng)大量的農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，不斷加快新型城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展。第三，若城鎮(zhèn)居民的可支配收入過低，會(huì)導(dǎo)致居民的實(shí)際購買力下降，而且嚴(yán)重阻礙了居民對(duì)住房的剛性需求，減慢了城鎮(zhèn)化發(fā)展的進(jìn)程。[5]

3新型城鎮(zhèn)化對(duì)桂林市住宅價(jià)格影響的實(shí)證分析

31新型城鎮(zhèn)化綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)

依據(jù)新型城鎮(zhèn)化的豐富內(nèi)涵，參照國內(nèi)外學(xué)者的新型城鎮(zhèn)化指標(biāo)體系，按照科學(xué)性、代表性、可行性和指導(dǎo)性的原則將型城鎮(zhèn)化指標(biāo)體系分為整體層、目標(biāo)層和指標(biāo)層。[6]

整體層：全面體現(xiàn)了新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展程度，反映了其涉及方面之廣。目標(biāo)層：從新型城鎮(zhèn)化涉及的方面入手，分成人口城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化、生活城鎮(zhèn)化、社會(huì)城鎮(zhèn)化四個(gè)子目標(biāo)層。指標(biāo)層：依據(jù)四個(gè)子目標(biāo)層，經(jīng)過充分考慮各項(xiàng)指標(biāo)的科學(xué)性、代表性以及數(shù)據(jù)的可取性問題，選取了城鎮(zhèn)化率、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、人均GDP、房地產(chǎn)投資開發(fā)額、商品房竣工面積、教育投資額、社會(huì)保障投資額7個(gè)指標(biāo)來建立一套新型城鎮(zhèn)化綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并對(duì)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)行實(shí)證分析。

32建立回歸模型

7個(gè)變量為人口城鎮(zhèn)化率、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、人均GDP、房地產(chǎn)投資開發(fā)額、商品房竣工面積、教育投資額、社會(huì)保障投資額，分別用X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7表示，用被解釋變量Y代表桂林市住宅價(jià)格，回歸模型為：Y= b0+ b1X1+ b2X2+…+ b7X7+e，其中b0稱為常數(shù)項(xiàng)，e稱為隨機(jī)誤差，b1，b2，…，b7稱為回歸系數(shù)。

33回歸模型分析

2007年至2016年各年份桂林市住宅價(jià)格影響因素?cái)?shù)據(jù)均已得出。但是由于數(shù)據(jù)的不統(tǒng)一，使數(shù)據(jù)比較性差。為了使數(shù)據(jù)能夠進(jìn)行科學(xué)合理的比較，利用Z-score 標(biāo)準(zhǔn)化（標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)化法）對(duì)所有數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，讓不同類別的數(shù)據(jù)處于一個(gè)可比較范圍。

對(duì)自變量和因變量數(shù)據(jù)導(dǎo)入Eviews，進(jìn)行相關(guān)系數(shù)矩陣分析，用Eviews計(jì)算結(jié)果如下，如下表所示。從相關(guān)系數(shù)矩陣可以看出，因變量Y與自變量X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7的相關(guān)系數(shù)大多在09以上，由此可知，自變量與因變量是高度線性相關(guān)的，用因變量Y與自變量Xi進(jìn)行多元回歸分析是合適的。

34回歸模型檢驗(yàn)

第一，擬合優(yōu)度檢驗(yàn)，由圖2可知，R2=0947936，修正的可決系數(shù)為0941428，證明模型對(duì)樣本的擬合很好。第二，顯著性檢驗(yàn)，當(dāng)顯著水平為005，F(xiàn)=1456576，F(xiàn)的概率P值為0000002，此時(shí)P值小于005，即0000002<005，說明在其他自變量不變的情況下，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對(duì)桂林市住宅價(jià)格產(chǎn)生的影響最大。第三，估計(jì)標(biāo)準(zhǔn)誤差檢驗(yàn)，估計(jì)標(biāo)準(zhǔn)誤差為0080673，估計(jì)標(biāo)準(zhǔn)誤差比較小，說明回歸方程擬合程度很好。第四，DW檢驗(yàn)，自相關(guān)檢驗(yàn)，DW值為1365281，說明模型不存在自相關(guān)，模型成立。

35結(jié)果分析

通過多元線性回歸結(jié)果分析，可以得出，人口城鎮(zhèn)化率、人均GDP、商品房銷售面積、教育投資額、社會(huì)保障投資額對(duì)桂林市住宅價(jià)格的影響是比較微弱的，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對(duì)桂林市住宅價(jià)格的影響是最大的，房地產(chǎn)開發(fā)投資額次之。

4相關(guān)建議

41完善桂林市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)公共服務(wù)業(yè)發(fā)展

在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程中，它不再是單純的人口轉(zhuǎn)移，也不再是簡單地追求城鎮(zhèn)化的速度，必須不斷完善城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)保障福利等，推動(dòng)公共服務(wù)業(yè)的發(fā)展。健全住房保障和供應(yīng)體系，以滿足進(jìn)城農(nóng)民和原有城鎮(zhèn)居民不同層次的住房需求。使城鎮(zhèn)的公共服務(wù)業(yè)與人口遷移、城鎮(zhèn)化發(fā)展速度相適應(yīng)。同時(shí)要調(diào)整三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不斷增加桂林市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，增強(qiáng)居民的購買力。[7]

42制定科學(xué)合理的桂林市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃

421制定合理的住房建設(shè)規(guī)劃

新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程會(huì)使桂林市住宅需求上升，剛性需求增加。不能因?yàn)槌擎?zhèn)化進(jìn)程加快而盲目增加房地產(chǎn)投資額和規(guī)劃建設(shè)。必須適應(yīng)人口轉(zhuǎn)移帶來的住房剛性需求，保障房建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的抑制作用雖然存在一定時(shí)滯，但是政府不應(yīng)該放松保障房建設(shè)工作，而且應(yīng)該著力加大保障房的供應(yīng)力度。調(diào)查和掌握房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的供需狀況，在房地產(chǎn)去庫存的同時(shí)，要科學(xué)合理地編制桂林市住房建設(shè)規(guī)劃。

422土地資源的合理供給

新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程必定會(huì)帶來城鎮(zhèn)面積的不斷擴(kuò)大，由于土地的不可再生性，必須科學(xué)合理地規(guī)劃土地資源的有效供給。新型城鎮(zhèn)化對(duì)市政規(guī)劃建設(shè)和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求較高，所以房地產(chǎn)土地開發(fā)的面積也有所限制。為了提高土地的有效供給，政府必須做出明確的決策，分階段、有規(guī)劃、有限制地進(jìn)行土地供給。

423大力發(fā)展桂林市健康養(yǎng)老地產(chǎn)

桂林市作為國際旅游城市，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，是宜居宜養(yǎng)老的休閑旅游城市。隨著人口老齡化比例的增大，在人口轉(zhuǎn)移過程中，部分的老年人進(jìn)入城鎮(zhèn)，由于其住房的購買力有限，要落實(shí)其住房問題，政府必須出臺(tái)健康養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策。為了以特色城鎮(zhèn)化建設(shè)城鎮(zhèn)新面貌，增強(qiáng)城鎮(zhèn)發(fā)展后勁，使老年人在城鎮(zhèn)住有所居，老有所養(yǎng)，不但提高了人口轉(zhuǎn)移的積極性，而且能使桂林市住宅價(jià)格與新型城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展，進(jìn)一步推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。

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