房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的成因及防范

【摘 要】 隨著我國(guó)人口的迅速增長(zhǎng)和人民生活水平的不斷改善，人們對(duì)住房的需求也不斷增加，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展。在該行業(yè)發(fā)展的過程中，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目需要的資金量大并且投資期長(zhǎng)，使得相關(guān)企業(yè)面臨籌資風(fēng)險(xiǎn)。通過對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的研究，可以使企業(yè)制定出合理籌資方式及優(yōu)化籌資組合，從而降低企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)效益最大化。

【關(guān)鍵詞】 華遠(yuǎn)地產(chǎn) 籌資風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步趨于以市場(chǎng)化為主導(dǎo)，在復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，企業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)不斷增多同時(shí)，也給企業(yè)帶來了新的挑戰(zhàn)，尤其是企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力有待改善。因此，如今企業(yè)研究的重點(diǎn)在于運(yùn)用財(cái)務(wù)管理的措施來改進(jìn)籌資的方案。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要成員之一，促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、生活的改善以及城市化進(jìn)程。房地產(chǎn)是以大量資金為基礎(chǔ)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)籌資方式的選擇直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和籌資風(fēng)險(xiǎn)的大小。然而現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著許多籌資問題，并且由于我國(guó)這些年出臺(tái)了很多嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策來防止房?jī)r(jià)上漲過快，這也使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了打擊。因此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)同樣面臨著這些問題，而如何解決這些難題也成為華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司經(jīng)營(yíng)管理的重要方面。

二、文獻(xiàn)綜述

對(duì)于“風(fēng)險(xiǎn)”的概念，西方學(xué)者各持不同的觀點(diǎn)。Arthur Willianms 等人提出風(fēng)險(xiǎn)是行為結(jié)果與預(yù)期結(jié)果之間的差異，而James C.Van Horne等人則認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)是指人們預(yù)測(cè)的收益所產(chǎn)生的不確定性。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和籌資活動(dòng)的增多，學(xué)者們對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的研究不斷深入。Darrin提出了籌資風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)觀點(diǎn)并將籌資風(fēng)險(xiǎn)劃分為兩大類。Zayde等人則深入探討了籌資風(fēng)險(xiǎn)的模型，利用這種模型可以推斷出相應(yīng)的解決辦法和防范措施。李寶震，陳敏提出籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因舉債而增加的失去償還債務(wù)的可能性和股東權(quán)益的可變性。李雪飛提出籌資風(fēng)險(xiǎn)即有宏觀方面又有微觀方面。對(duì)于籌資風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)量方式，谷曉君闡述了籌資風(fēng)險(xiǎn)可以通過特定的方法進(jìn)行衡量，例如財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)法及指標(biāo)分析法。孫翠蘭針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多樣化的籌資方式，提出現(xiàn)階段選擇“銀行貸款+房地產(chǎn)信托”和“銀行貸款+房地產(chǎn)投資基金”這兩種模式有利于房地產(chǎn)企業(yè)的籌資。楊曉云認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)在籌資上存在諸多問題，如籌資渠缺陷道過于單一、過度依賴銀行貸款、資金利用率較低等問題。曾凡昌則認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)籌資體存在，并且易受宏觀調(diào)控的影響。

三、華遠(yuǎn)地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)及其成因

（一）華遠(yuǎn)地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)

1.負(fù)債比重過大。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要耗費(fèi)大量資金，并且其存貨開發(fā)周期長(zhǎng)、收益緩慢、資金變現(xiàn)能力弱，因此，要想支撐企業(yè)日常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、維持長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就需要企業(yè)對(duì)外大量舉債，進(jìn)行籌資活動(dòng)。隨著華遠(yuǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投入逐步擴(kuò)大，公司的負(fù)債規(guī)模也大幅度擴(kuò)大。其中華遠(yuǎn)地產(chǎn)2014年末公司總資產(chǎn)為204.52億元，與2013年相比同比增長(zhǎng)15.85%。2014年公司的資產(chǎn)負(fù)債率為79.08%，減去預(yù)收賬款后則公司的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為74.80%，遠(yuǎn)高于行業(yè)警戒線60%。如果公司正在開發(fā)的項(xiàng)目不能及時(shí)收回預(yù)期的收益，那么華遠(yuǎn)地產(chǎn)很有可能不能償還債務(wù)，從而增加了企業(yè)的償債壓力。因此，在資產(chǎn)負(fù)債率偏高，長(zhǎng)期負(fù)債比率也過高的情況下，無疑會(huì)增加企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

2.籌資渠道風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)地開發(fā)需要大量的資金，因此銀行貸款成為了華遠(yuǎn)地產(chǎn)的主要籌資方式，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的銀行貸款占比為57.8%，超過了總籌資額的一半。但是房地產(chǎn)開發(fā)需要較長(zhǎng)的周期，大多數(shù)銀行貸款卻屬于中短期貸款，銀行貸款的占比大，不僅會(huì)削弱企業(yè)資金的流動(dòng)性，而且制約了企業(yè)的籌資能力。此外，華遠(yuǎn)地產(chǎn)使用房地產(chǎn)信托基金籌資始于2011年，并于2015年首次面向大眾發(fā)行債券，但其發(fā)行數(shù)額相對(duì)同行業(yè)來說較小，房地產(chǎn)信托和發(fā)行債券各占總籌資額的10.2%和9.1%。同時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)近年除了派發(fā)紅利外再也沒有發(fā)行過股票。華遠(yuǎn)地產(chǎn)的籌資渠道太過單一導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)集中，并且銀行貸款籌資數(shù)額過大，這會(huì)使企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率升高并增加其風(fēng)險(xiǎn)。

3.政策風(fēng)險(xiǎn)。為了控制房?jī)r(jià)上漲過快的局面，我國(guó)政府部門出臺(tái)了許多政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，這些政策從某種程度上加大了企業(yè)的籌資難度。身處這一系列的宏觀調(diào)控政策之下，如果企業(yè)的庫存過多，則容易導(dǎo)致存貨流轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差、資金周轉(zhuǎn)緩慢等問題。而由上文分析可知，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率和開發(fā)成本都偏高、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)較低和資金的使用效率也較低。在這種情況下，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的政策又較為嚴(yán)格，但是企業(yè)仍然在開發(fā)新產(chǎn)品而不采取相關(guān)防范措施，這無疑造成了華遠(yuǎn)地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)的增長(zhǎng)。

（二）華遠(yuǎn)地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)的成因

1.籌資結(jié)構(gòu)不合理。負(fù)債籌資雖然簡(jiǎn)便易行，但負(fù)債并不是越多越好，任何資金來源應(yīng)該在總籌資額中成適當(dāng)比例，否則籌資結(jié)構(gòu)的不合理只會(huì)給企業(yè)的發(fā)展帶來阻礙。但是國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)并不仔細(xì)分析國(guó)內(nèi)的宏觀調(diào)控政策，只是盲目的籌資、擴(kuò)張、開發(fā)，認(rèn)為項(xiàng)目多就一定能獲利，這種想法是錯(cuò)誤的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長(zhǎng)，資金回籠速度慢，過大的負(fù)債比例只會(huì)增加企業(yè)的償還負(fù)擔(dān)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率處于同行業(yè)中的高水平，說明其籌資規(guī)模過大，面臨較高的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

2.金融市場(chǎng)發(fā)展不完善。首先，雖然我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，但是目前還尚未形成較完備的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，以至于房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道過于單一。在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)與很多籌資方式可供選擇，除了發(fā)行債券和股票、房地產(chǎn)信托，還可以通過基金、期權(quán)等進(jìn)行籌資。其次，由于近些年國(guó)家出臺(tái)了嚴(yán)格的貸款管控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)受到嚴(yán)重影響，金融市場(chǎng)受挫。最后，由于我國(guó)金融市場(chǎng)具有很強(qiáng)的不穩(wěn)定性，例如利率、匯率等金融市場(chǎng)的變動(dòng)，這些都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的籌資成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時(shí)刻關(guān)注我國(guó)金融市場(chǎng)的變動(dòng)，并以此做出合理規(guī)劃與預(yù)測(cè)，在此過程中為企業(yè)制定正確的籌資方案。

3.受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響大。房地產(chǎn)業(yè)是支撐我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的繁榮能推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的高漲就會(huì)影響民眾的生活。因此，通過宏觀政策調(diào)整并改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向是我國(guó)政府的首要義務(wù)。政府可以通過減少稅收、增加政府投資等寬松的政策來支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)蕭條，發(fā)展緩慢的情況;同時(shí)政府也可以通過采取緊縮政策提高稅率、出臺(tái)限購(gòu)條令等方式來應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過快、房?jī)r(jià)虛漲、房產(chǎn)泡沫滋生。

四、華遠(yuǎn)地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

華遠(yuǎn)地產(chǎn)的銀行貸款占了公司總籌資額的一半，但是他們的股票，債券等籌資方式卻占比比較少，這種籌資模式或多或少的會(huì)對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)未來的發(fā)展造成影響。因此需要華遠(yuǎn)地產(chǎn)確定最佳資本結(jié)構(gòu)從而使籌資成本達(dá)到最小，收益最大。首先，股票籌資必不可少。因?yàn)楣善被I資影響的只是股東們的股權(quán)比例，但是華遠(yuǎn)地產(chǎn)在2008年后就再也沒有發(fā)行過新的股票，只給股東派發(fā)了紅利，而這種做法并不能使企業(yè)獲得籌資。其次，通過債券投資的方式不但可以提高華遠(yuǎn)地產(chǎn)的聲譽(yù)，還能夠擁有籌資成本低的好處。因此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)應(yīng)該對(duì)其債券和銀行貸款進(jìn)行合理搭配，以長(zhǎng)期債務(wù)為主，短期債務(wù)為輔。

（二）拓寬籌資渠道

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的房?jī)r(jià)迅速上漲，假設(shè)政府突然采取貨幣緊縮政策，無疑會(huì)造成一些依賴于銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂。華遠(yuǎn)地產(chǎn)自從上市后就很少再發(fā)現(xiàn)股票，僅僅只是給股東派發(fā)紅利，并且華遠(yuǎn)地產(chǎn)在2015年才首次發(fā)行債券，企業(yè)大量籌資額都來源于銀行貸款。因此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)必須重視建立多元化的籌資渠道，有助于企業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)，提高資金來源的穩(wěn)定性。華運(yùn)地產(chǎn)應(yīng)適當(dāng)增發(fā)股票，充分利用上市公司的優(yōu)勢(shì)。其次，企業(yè)還應(yīng)適當(dāng)增加債券籌資的比例，債券籌資的資本成本比發(fā)行股票低，能籌集到較多的資金，并且具有調(diào)節(jié)財(cái)務(wù)杠桿的作用。最后，公司還可以利用房地產(chǎn)投資基金、融資租賃、合資開發(fā)、海外融資等渠道進(jìn)行融資。采用多元化的籌資渠道，減少對(duì)銀行貸款的依賴，就可以優(yōu)化企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。

（三）提高公司的綜合實(shí)力

在市場(chǎng)環(huán)境日新月異的今天，宏觀政策、客戶需求、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)都在不斷變化，企業(yè)要想在其中處于領(lǐng)先地位，不被對(duì)手打敗，就必須提高自身的綜合實(shí)力。提高公司的綜合實(shí)力，需要企業(yè)做到以下幾點(diǎn)：首先，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力是首要任務(wù)。因?yàn)榭茖W(xué)合理的籌資需要企業(yè)具備科學(xué)籌資的綜合實(shí)力。此外，各個(gè)職能部門也要互相監(jiān)督，防止資金利用率低下造成了企業(yè)的成本過高。其次，華遠(yuǎn)地產(chǎn)要根據(jù)市場(chǎng)的情況，以市場(chǎng)需求制定開發(fā)數(shù)量，杜絕盲目開發(fā)造成的產(chǎn)品閑置及資金難以回籠。

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作者簡(jiǎn)介：言麗棋（1996——），女，湖北咸寧人，湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院，碩士研究生，研究方向：中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理