司法拍賣程序中違章建筑的處理困境與建議

摘 要 司法拍賣程序是我國(guó)主要的執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置方式之一，近年來(lái)隨著網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的廣泛應(yīng)用，案件執(zhí)行率也因此有了顯著的提升。但是，由于司法拍賣程序中競(jìng)買人的法律意識(shí)較為淡漠，常常出現(xiàn)競(jìng)買人因拍賣財(cái)產(chǎn)存在瑕疵等問(wèn)題與法院產(chǎn)生矛盾的情況，而其中因拍賣不動(dòng)產(chǎn)為違章建筑導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶或被拆除的案例更是常見(jiàn)不鮮，這和我國(guó)執(zhí)行程序規(guī)定仍較為原則，缺少統(tǒng)一的指導(dǎo)性規(guī)則等是分不開的，據(jù)此，本文結(jié)合現(xiàn)有規(guī)定、理論研究及實(shí)踐操作梳理司法拍賣程序中出現(xiàn)違章建筑的處理方式現(xiàn)狀、困境，并根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與其他國(guó)家的操作方法提出若干建議。

關(guān)鍵詞 司法拍賣 違章建筑 執(zhí)行 拍賣財(cái)產(chǎn) 瑕疵擔(dān)保

作者簡(jiǎn)介：唐夢(mèng)沅，美國(guó)范德堡大學(xué)法學(xué)碩士，北京市中倫律師事務(wù)所律師，研究方向：民商事領(lǐng)域，包括房地產(chǎn)投融資、土地投資與開發(fā)、PPP、爭(zhēng)議解決等。

中圖分類號(hào)：D926 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.12.275

司法執(zhí)行程序是各國(guó)司法程序中較為重要的一環(huán)，一紙判決如沒(méi)有國(guó)家強(qiáng)制力的保證是無(wú)法轉(zhuǎn)化為債權(quán)人的實(shí)際利益的，為了更高效的實(shí)現(xiàn)執(zhí)行程序，司法拍賣目前已成為我國(guó)最為重要的執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置方式，其處置形式可以最大限度的挖掘執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的價(jià)值并實(shí)現(xiàn)對(duì)債權(quán)人的償付。

我國(guó)此前長(zhǎng)期適用的是委托拍賣作為主要的司法拍賣方式，自2012年以來(lái)，隨著新民事訴訟法和互聯(lián)網(wǎng)思維的不斷發(fā)展，我國(guó)的司法拍賣模式在幾年間已由傳統(tǒng)的委托拍賣模式逐步轉(zhuǎn)化為“自主網(wǎng)絡(luò)拍賣”模式，并該等方式已為當(dāng)事人節(jié)省傭金超過(guò)81億元（截至2017年2月中旬） ，在總結(jié)各地法院對(duì)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)后，2016年8月2日，最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2016〕18號(hào)），在全國(guó)范圍內(nèi)推廣適用網(wǎng)絡(luò)司法拍賣?；诰W(wǎng)絡(luò)拍賣通道的便捷性與普及性特點(diǎn)，更多的自然人和企業(yè)開始將注意力聚集到司法拍賣中潛藏的大量?jī)?yōu)質(zhì)、價(jià)廉的不動(dòng)產(chǎn)等資產(chǎn)之上，但是，司法拍賣領(lǐng)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)很多具有較長(zhǎng)的歷史沿革，隱藏著大量風(fēng)險(xiǎn)，而由于我國(guó)對(duì)于拍賣財(cái)產(chǎn)的選擇、甄別、披露等仍缺少統(tǒng)一和系統(tǒng)性的法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的拍賣，由其是不動(dòng)產(chǎn)中違章建筑的拍賣與處理仍然是執(zhí)行中的常見(jiàn)老大難問(wèn)題。就此，本文中筆者擬自違章建筑的定義入手，分析違章建筑作為被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)與司法拍賣財(cái)產(chǎn)的司法現(xiàn)狀及遇到的問(wèn)題，最后擬針對(duì)司法拍賣程序中因違章建筑導(dǎo)致競(jìng)買人出現(xiàn)損失問(wèn)題提出處理的建議。

一、將違章建筑納入司法拍賣財(cái)產(chǎn)范圍產(chǎn)生的法律與社會(huì)問(wèn)題

（一）違章建筑的學(xué)理定義

對(duì)于違章建筑，在我國(guó)一般認(rèn)為是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的，或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)而占地新建、擴(kuò)建和改建的建筑物，如進(jìn)行類型細(xì)分的話，可分為“違背規(guī)劃型”、“非法用地型”、“不當(dāng)施工型”、“擅自搭建型”、“臨時(shí)超期型”等其他類型 。對(duì)于違章建筑的討論主要是植根于《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中的規(guī)定要求，任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)并公布的城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)，包括要符合控制性詳細(xì)規(guī)劃，按照出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，不存在單位和個(gè)人私自開展建設(shè)的法規(guī)空間。

在操作與認(rèn)定層面，有學(xué)者對(duì)違章建筑的界定進(jìn)行了系統(tǒng)性的分析，認(rèn)為其構(gòu)成要件是“兩實(shí)質(zhì)，一形式” ，簡(jiǎn)單總結(jié)為違章建筑既損害社會(huì)公共利益，不符合城鄉(xiāng)整體規(guī)劃，又在形式上沒(méi)有履行法定的建造程序，也有學(xué)者在此基礎(chǔ)上將其構(gòu)成要件延伸為“違法+行政機(jī)關(guān)認(rèn)定” ，這與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十五條的規(guī)定是相符的，即對(duì)“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的”，縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)，并根據(jù)該等違章建筑是否可供整改與消除影響，采取限期改正、限期拆除、沒(méi)收實(shí)物或者違法收入、征收罰款等處罰 。筆者認(rèn)為，對(duì)于違章建筑的定性是與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及相關(guān)規(guī)定密切相關(guān)的，是國(guó)家規(guī)劃?rùn)?quán)的具體體現(xiàn)，也因此，在具備違法前提的基礎(chǔ)上，僅有權(quán)政府部門可對(duì)違章建筑進(jìn)行定性及作出處罰通知，而其他機(jī)關(guān)或單位（如司法機(jī)關(guān)）是無(wú)法獨(dú)立作出違章建筑的定性結(jié)論的 。

（二）違章建筑上的物權(quán)權(quán)利界定

違章建筑在形式上存在重大的違法事實(shí)，因此在程序上其無(wú)法辦理取得權(quán)屬登記證明，但并不意味著違章建筑一定不存在財(cái)產(chǎn)權(quán)利，在學(xué)界存在較多觀點(diǎn)，如“不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)說(shuō)”（認(rèn)為建筑人對(duì)違章建筑享有瑕疵的所有權(quán)或不完全的所有權(quán)）、“動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)說(shuō)”、“使用權(quán)說(shuō)”等，除不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)說(shuō)外，其他觀點(diǎn)基本立足于《民法通則》關(guān)于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)取得須合法的規(guī)定，并普遍的觀點(diǎn)均不支持違建建設(shè)人享有對(duì)違章建筑的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。筆者認(rèn)為，在物權(quán)法的范疇內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記，但根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，違章建筑因違反法律行政法規(guī)規(guī)定的無(wú)法予以登記，并且，由于不具備合法建設(shè)手續(xù)，也無(wú)法主張因事實(shí)行為發(fā)生物權(quán)設(shè)立的效力 。因此，違章建筑無(wú)法作為不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行物權(quán)登記，且由于其缺乏法定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效要件，建筑人也無(wú)法對(duì)該違章建筑主張不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

那么，沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的違章建筑是否存在財(cái)產(chǎn)性權(quán)利呢，對(duì)此，“動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)說(shuō)”、“使用權(quán)說(shuō)”等觀點(diǎn)無(wú)一例外的認(rèn)為建筑人對(duì)于違章建筑雖并不享受全部的占有、使用、收益與處分的所有權(quán)權(quán)能，但仍享有部分的物權(quán)權(quán)能 。不過(guò)，也有理論觀點(diǎn)認(rèn)為“對(duì)違章建筑享有有瑕疵的所有權(quán)的觀點(diǎn)是不科學(xué)的”，“按照現(xiàn)代民法理論，不自由或者不完全的所有權(quán)，就不是所有權(quán)，所有權(quán)本質(zhì)上是自由的，完整的所有權(quán)”，因此，違章建筑人對(duì)違章建筑并不享有任何權(quán)利，而只是具備占有的事實(shí)。

筆者傾向于認(rèn)為，雖然根據(jù)民法通則及我國(guó)的法律體系做嚴(yán)格解釋，較難以認(rèn)定違章建筑人/使用人對(duì)違章建筑享有物權(quán)權(quán)利，但是，一概否定違章建筑人/使用人的權(quán)利并不能實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義，也為實(shí)踐中的很多處理造成了障礙（比如司法拍賣程序）?；谶`章建筑的事實(shí)狀態(tài)，在有權(quán)政府部門并且對(duì)于違章建筑作出拆除等處罰之前，建筑人/使用人對(duì)于違章建筑是有占有與使用權(quán)利的，并且，建筑人雖不享有完整的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，對(duì)形成違章建筑的建筑材料而言，建筑人仍應(yīng)享有動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但是，由于根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，政府部門有權(quán)根據(jù)情況認(rèn)定違章建筑違法并要求拆除或沒(méi)收實(shí)物，因此建筑人對(duì)違章建筑占有使用的事實(shí)狀態(tài)，及其對(duì)建筑材料享有的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也處于非常脆弱的權(quán)利狀態(tài)中 。

（三）以違章建筑作為司法拍賣財(cái)產(chǎn)引發(fā)的法律與社會(huì)問(wèn)題

違章建筑是世界各國(guó)均普遍存在的問(wèn)題，對(duì)于我國(guó)而言，由于一直在大力開展城鎮(zhèn)化建設(shè)，無(wú)論是棚戶區(qū)中的成片違章建筑、城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)私搭亂建、城市內(nèi)隱秘的加建、改建等，違章建設(shè)一直是屢禁不止也難以根除的社會(huì)現(xiàn)象。近年來(lái)，政府對(duì)于違規(guī)建設(shè)的管理與處罰越趨嚴(yán)格，很多如連片違建房、“空中別墅”等未批先建、私自加建的房屋由于其違法性難已補(bǔ)正規(guī)劃與建設(shè)手續(xù)及取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，并隨時(shí)存在被政府強(qiáng)制拆除沒(méi)收的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，由于對(duì)于違章建筑的物權(quán)界定較為困難，違章建筑所涉及的租賃、買賣糾紛等層出不窮，也引發(fā)很多社會(huì)問(wèn)題。

因?yàn)檫`章建筑的普遍性與隱秘性，很多違章建筑主動(dòng)的或被動(dòng)的作為被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)被納入司法拍賣程序，就司法拍賣程序中的違章建筑處理，一方面，對(duì)于競(jìng)買人明確知曉司法拍賣財(cái)產(chǎn)為違章建筑的情況，以什么樣的起拍價(jià)競(jìng)買該拍賣財(cái)產(chǎn)，如該違章建筑后續(xù)被政府強(qiáng)制拆除的競(jìng)買人是否有尋求補(bǔ)償或賠償?shù)臋?quán)利有一定的爭(zhēng)論。另一方面，對(duì)于競(jìng)買人并不知曉司法拍賣財(cái)產(chǎn)為違章建筑情況的，如果后續(xù)違章建筑被政府強(qiáng)制拆除的，競(jìng)買人應(yīng)如何進(jìn)行救濟(jì)也均為實(shí)務(wù)中存在較大爭(zhēng)議的問(wèn)題。并且，需要考慮到，基于司法拍賣由法院主導(dǎo)的特性，競(jìng)買人對(duì)于法院的公信力的過(guò)分依賴也可能導(dǎo)致競(jìng)買人主觀忽略拍賣財(cái)產(chǎn)的瑕疵，而后期一旦違章建筑被政府拆除，又可能釀成競(jìng)買人與法院之間的糾紛，是否可能從程序規(guī)定上保障競(jìng)買人與法院雙方的權(quán)益也是一個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。

二、 我國(guó)司法拍賣程序下對(duì)違章建筑的處理方式現(xiàn)狀

（一）司法機(jī)關(guān)對(duì)違章建筑作為被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的處理態(tài)度與方式

實(shí)踐中，部分法官的觀點(diǎn)認(rèn)為 違章建筑具備可執(zhí)行性，其原因之一是對(duì)于違章建筑，使用人雖不享受全部的占有、使用、收益與處分的物權(quán)，但根據(jù)物權(quán)理論，基于對(duì)違章建筑事實(shí)占有與使用的狀態(tài)，違章建筑中也存在“具有合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益的內(nèi)容”，因此使用人享有一定的權(quán)利。但是，違章建筑雖然可以被執(zhí)行，在處置違章建筑時(shí)也需要明確告知被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)競(jìng)買人及承受人該建筑的法律與事實(shí)狀態(tài)，在此情況下，即使未來(lái)因違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》導(dǎo)致違章建筑被拆除，也屬于被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)競(jìng)買人可予接受、預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)范疇之內(nèi)。

我國(guó)司法實(shí)踐中基本遵循了上述原則，并且，對(duì)于違章建筑作為被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)還需滿足適當(dāng)評(píng)估的要求，在司法判例中，部分法院 認(rèn)為如司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)中存在違章建筑的，對(duì)于需拆除的違章建筑不需進(jìn)行評(píng)估，否則將損害司法拍賣競(jìng)買人的合法權(quán)，這與資產(chǎn)評(píng)估工作要求不動(dòng)產(chǎn)具備合法的所有權(quán)也是相一致的。

筆者基本贊同上述處理原則，從法理角度而言，違章建筑并不具備不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的生效要件，但在該違章建筑被政府有權(quán)機(jī)構(gòu)認(rèn)定需拆除之前，如使用人不進(jìn)行自行拆除的，法院并無(wú)權(quán)要求使用人拆除該等違章建筑。從規(guī)定角度而言，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定及實(shí)踐操作，主管部門對(duì)違章建筑的處理方式有多種，這就留給被執(zhí)行人一定的空間來(lái)處理違章建筑使其合法化 ，也給予未來(lái)受讓違章建筑的權(quán)利人以補(bǔ)救的可能。從操作角度而言，由于實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的是在具備合法施工手續(xù)的建筑內(nèi)/毗鄰處等加蓋違章建筑部分的情況，在司法拍賣等執(zhí)行程序中較難將該部分加蓋違章建筑剝離，如在拍賣程序中已對(duì)競(jìng)買人進(jìn)行充分提示的，在司法拍賣成交后，買受人應(yīng)自行承擔(dān)補(bǔ)充建設(shè)規(guī)劃手續(xù)并合法化違章建筑部分的可行性風(fēng)險(xiǎn)，因此在評(píng)估時(shí)也不宜將該部分違章建筑按照正常房屋計(jì)入整體不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值 ，該等處理方式較為符合法律法規(guī)并兼顧各方利益，具有可操作性與合理性。

（二）法院對(duì)司法拍賣財(cái)產(chǎn)的審查義務(wù)

在實(shí)際司法實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)發(fā)生將違章建筑納入被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的情況，筆者認(rèn)為，雖然將違章建筑納入被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)及拍賣財(cái)產(chǎn)范圍從法律及操作上均具有一定的操作性，但是，由于拍賣與處置違章建筑應(yīng)當(dāng)遵循一定的原則，而如果無(wú)法在拍賣與處置前明確財(cái)產(chǎn)是否為違章建筑，那么便無(wú)法遵循原則進(jìn)行處理，則可能導(dǎo)致?tīng)?zhēng)端的發(fā)生。這就為法院如何甄別與處理執(zhí)行程序中的違章建筑提出了要求。

在司法拍賣程序規(guī)定方面，德國(guó)、法國(guó)、日本等大陸法系國(guó)家對(duì)于司法拍賣程序有較為完善的規(guī)定體系，以日本為例，日本法規(guī)要求在拍賣開始前需對(duì)拍賣不動(dòng)產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、使用情況、占有情況、土地情況等進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，此外還賦予競(jìng)買人一定的考察權(quán) 。

根據(jù)我國(guó)目前的法律規(guī)定與司法解釋，法院具有在執(zhí)行程序及司法拍賣程序中對(duì)被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查的義務(wù)，不過(guò)，規(guī)定中沒(méi)有明確法院的調(diào)查義務(wù)的具體邊界與內(nèi)涵。

在執(zhí)行程序方面，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中財(cái)產(chǎn)調(diào)查若干問(wèn)題的規(guī)定》“第三條 人民法院依申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或依職權(quán)責(zé)令被執(zhí)行人報(bào)告財(cái)產(chǎn)情況的，應(yīng)當(dāng)向其發(fā)出報(bào)告財(cái)產(chǎn)令?！薄暗谖鍡l 被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)在報(bào)告財(cái)產(chǎn)令載明的期限內(nèi)向人民法院書面報(bào)告下列財(cái)產(chǎn)情況……被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)已出租、已設(shè)立擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)，或者存在共有、權(quán)屬爭(zhēng)議等情形的，應(yīng)當(dāng)一并報(bào)告。”“第八條 對(duì)被執(zhí)行人報(bào)告的財(cái)產(chǎn)情況，人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)，必要時(shí)可以組織當(dāng)事人進(jìn)行聽(tīng)證?！辈浑y看出，在執(zhí)行程序中，法院的調(diào)查義務(wù)主要體現(xiàn)在發(fā)出報(bào)告財(cái)產(chǎn)令，但如被執(zhí)行人隱瞞被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀及權(quán)利負(fù)擔(dān)的，雖然上述規(guī)定也提及法院對(duì)于財(cái)產(chǎn)情況應(yīng)當(dāng)調(diào)查核實(shí)，但也沒(méi)有明確何種情況下需要核實(shí)、在核實(shí)過(guò)程中法院的責(zé)任等。

在司法拍賣程序方面，各國(guó)的司法拍賣程序主要可分為自主拍賣和委托拍賣兩種，由于兩種拍賣方式所對(duì)應(yīng)的拍賣制度及其背景的價(jià)值取向有所不同，我國(guó)一直也存在自主拍賣與委托拍賣之爭(zhēng)，近年來(lái)，隨著執(zhí)行難問(wèn)題的不斷加劇，我國(guó)法院更多的傾向于適用網(wǎng)絡(luò)化的自主拍賣模式，以減少程序成本，促進(jìn)拍賣成交與司法執(zhí)行。根據(jù)我國(guó)目前有效的司法解釋規(guī)定，無(wú)論是自主拍賣還是委托拍賣，法院均有對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)的調(diào)查義務(wù)，但規(guī)定仍然較為原則，比如《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]16號(hào)）“第十條 執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬狀況、占有使用情況等進(jìn)行必要的調(diào)查，制作拍賣財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查筆錄或者收集其他有關(guān)資料”。在2017年實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2016〕18號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“《網(wǎng)拍規(guī)定》”）中，最高院對(duì)于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣程序中人民法院的調(diào)查與披露職責(zé)進(jìn)行了進(jìn)一步明確，第六條規(guī)定“實(shí)施網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（二）查明拍賣財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀、權(quán)利負(fù)擔(dān)等內(nèi)容，并予以說(shuō)明……”第十四條規(guī)定“實(shí)施網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣公告發(fā)布當(dāng)日通過(guò)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)對(duì)下列事項(xiàng)予以特別提示：‘（三）拍賣財(cái)產(chǎn)已知瑕疵和權(quán)利負(fù)擔(dān)?！?/p>

從我國(guó)的規(guī)定來(lái)看，法院作為執(zhí)行程序和司法拍賣程序的主持人，對(duì)于拍賣財(cái)產(chǎn)具有一定程度的調(diào)查義務(wù)，但是，各規(guī)定沒(méi)有明確具體調(diào)查義務(wù)及披露義務(wù)的范圍及相應(yīng)的責(zé)任，《網(wǎng)拍規(guī)定》中雖進(jìn)一步要求法院對(duì)財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀、權(quán)利負(fù)擔(dān)等內(nèi)容進(jìn)行查明，但也沒(méi)有明確未查明的責(zé)任，無(wú)法將該條規(guī)定落到實(shí)處。在實(shí)踐中，由于人力物力有限但執(zhí)行案件眾多，法院如采取委托拍賣或委托第三方對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)進(jìn)行鑒定、檢驗(yàn)、評(píng)估、審計(jì)、倉(cāng)儲(chǔ)、保管、運(yùn)輸?shù)?，拍賣財(cái)產(chǎn)的調(diào)查工作更多的由拍賣機(jī)構(gòu)等第三方負(fù)責(zé)進(jìn)行，一旦拍賣機(jī)構(gòu)出現(xiàn)誤判，則會(huì)直接影響到司法拍賣程序，而目前對(duì)于委托拍賣程序中的責(zé)任界定規(guī)定太過(guò)原則，操作性同樣較差。

（三）對(duì)于司法拍賣財(cái)產(chǎn)中出現(xiàn)違章建筑的責(zé)任承擔(dān)現(xiàn)狀

在實(shí)踐中，常常出現(xiàn)在執(zhí)行程序中用于抵償債務(wù)的房屋因?qū)龠`章建筑導(dǎo)致被拆除，但債權(quán)人此前并不知曉該等情況，或通過(guò)司法拍賣拍得房屋但直至交付才發(fā)現(xiàn)部分建筑屬違建無(wú)法過(guò)戶的問(wèn)題，競(jìng)買人找到人民法院要求賠償，但法院一般也會(huì)以其在公告中已發(fā)布免責(zé)聲明為由進(jìn)行反饋，在得不到競(jìng)買人理解的情況下雙方出現(xiàn)糾紛，筆者認(rèn)為此問(wèn)題實(shí)際為被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)范疇內(nèi)的問(wèn)題。

在各國(guó)的司法拍賣規(guī)定中大多并不賦予競(jìng)買人瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)，對(duì)此問(wèn)題，日本民法進(jìn)行了更詳細(xì)的規(guī)定，將瑕疵責(zé)任分為權(quán)利瑕疵責(zé)任和物之瑕疵責(zé)任，明確競(jìng)買人對(duì)于權(quán)利瑕疵具有擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)，如在強(qiáng)制拍賣情況下拍賣標(biāo)的存在權(quán)利瑕疵，被執(zhí)行人需承擔(dān)第一次瑕疵責(zé)任，如被執(zhí)行人無(wú)力承擔(dān)，則由受價(jià)金分配的申請(qǐng)執(zhí)行人等負(fù)第二次瑕疵責(zé)任 。雖然我國(guó)并未對(duì)司法拍賣競(jìng)買人是否具備瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)作出明確規(guī)定，但無(wú)論是理論界還是司法實(shí)踐中，主流觀點(diǎn)也認(rèn)為競(jìng)買人不享有瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)。其原因主要為，在拍賣程序中有展示拍賣財(cái)產(chǎn)的環(huán)節(jié)，競(jìng)買人可在此環(huán)節(jié)對(duì)標(biāo)的物是否具有瑕疵進(jìn)行鑒別，并且，拍賣程序本身即具有風(fēng)險(xiǎn)，法律沒(méi)有必要為其提供特殊的照顧與保護(hù)。不過(guò)，在以物抵債的司法執(zhí)行判例中，有法院引用《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第四百九十四條的規(guī)定，認(rèn)為如果被執(zhí)行物為特定物的，但無(wú)法執(zhí)行的，可經(jīng)雙方當(dāng)事人同意進(jìn)行折價(jià)或由申請(qǐng)執(zhí)行人另行起訴 ，筆者認(rèn)為該觀點(diǎn)實(shí)際是認(rèn)可在執(zhí)行程序中以物抵債的債權(quán)人具有瑕疵責(zé)任擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)，可向債務(wù)人提出主張。不過(guò)，該類觀點(diǎn)目前并未在司法拍賣領(lǐng)域予以廣泛適用，普遍來(lái)講，實(shí)務(wù)中一般仍認(rèn)為拍賣財(cái)產(chǎn)競(jìng)得人并無(wú)司法拍賣財(cái)產(chǎn)的瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)，但如出現(xiàn)物的瑕疵（比如違章建筑問(wèn)題），則需要一事一議，并可能需由競(jìng)買人與債務(wù)人/拍賣財(cái)產(chǎn)原權(quán)利人解決。

值得指出的是，我國(guó)的任意拍賣程序已經(jīng)完成立法工作，參照我國(guó)適用于任意拍賣制度的《拍賣法》規(guī)定，在拍賣程序中委托人需保證其具有所有權(quán)并依法可處置，否則應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，如拍賣人對(duì)拍賣物權(quán)屬瑕疵狀況屬明知的，則應(yīng)當(dāng)與委托人承擔(dān)連帶責(zé)任，如委托人、拍賣人違反規(guī)定未說(shuō)明拍賣標(biāo)的的瑕疵的，也應(yīng)向買受人進(jìn)行賠償 。因此，在任意拍賣程序中，委托人的責(zé)任為無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，拍賣人的責(zé)任為過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

但是，理論界和司法判例中大多認(rèn)為司法強(qiáng)制拍賣程序與任意拍賣程序存在很大不同，不認(rèn)可法院司法拍賣適用《拍賣法》的相關(guān)規(guī)定，其主要原因在于各方的法律關(guān)系與主體地位存在較大的不同 。對(duì)于司法委托拍賣，委托人是人民法院，拍賣人為拍賣機(jī)構(gòu)，對(duì)于法院自主司法拍賣，委托人和拍賣人似乎均是人民法院，而無(wú)論是哪類司法拍賣程序，人民法院作為國(guó)家司法執(zhí)行機(jī)關(guān)均非拍賣的獲益主體，因此，《拍賣法》中基于民法公平原則所設(shè)定的民事賠償機(jī)制如適用于司法強(qiáng)制拍賣程序會(huì)給法院造成極大的負(fù)擔(dān)，這種機(jī)制既不符合我國(guó)國(guó)家賠償法下的行政賠償原則，又可能會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)執(zhí)行人員畏難情緒上升，司法執(zhí)行程序周期大大加長(zhǎng)、案件大量積壓的工作局面。

三、對(duì)于競(jìng)買人權(quán)益的保護(hù)建議

考慮到我國(guó)實(shí)踐中，老百姓對(duì)于司法機(jī)關(guān)的信任程度非常高，如不能通過(guò)程序性規(guī)定明確司法拍賣的責(zé)任承擔(dān)，則可能導(dǎo)致競(jìng)買人在未深入調(diào)查被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的情況下盲目參與競(jìng)買、忽略自身權(quán)利，并最終產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，這是無(wú)法體現(xiàn)司法工作社會(huì)效果與法律效果的統(tǒng)一的?？赡芤彩腔谠撛颍凇蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2016〕18號(hào)）中最高院規(guī)定如果法院已按本規(guī)定要求予以公示和特別提示，且在拍賣公告中聲明不能保證拍賣財(cái)產(chǎn)真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，此條被視為法院豁免其瑕疵擔(dān)保責(zé)任的條款。

但是，客觀上講，僅僅免除法院的擔(dān)保責(zé)任而不賦予競(jìng)買人相應(yīng)權(quán)利并不能達(dá)到良好的效果，一味的將違章建筑或其他拍賣財(cái)產(chǎn)瑕疵問(wèn)題拋給競(jìng)買人與債務(wù)人/債權(quán)人等對(duì)于競(jìng)買人也有失公允。筆者認(rèn)為，現(xiàn)有制度上仍存在一定的改良空間，在人民法院明確其權(quán)責(zé)界限的同時(shí)也應(yīng)通過(guò)程序化的規(guī)定保障競(jìng)買人的利益。

（一） 建立拍賣財(cái)產(chǎn)公開展示程序

目前我國(guó)司法拍賣程序中并未對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)公示與調(diào)查程序進(jìn)行明確規(guī)定，在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣公告中，法院一般會(huì)載明意向競(jìng)買人可與專門人員預(yù)約咨詢時(shí)間并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)看樣，但是對(duì)于如何預(yù)約、看樣的程序、負(fù)責(zé)對(duì)接的人員與部門等并沒(méi)有制度依據(jù)，很容易流于形式，并可能導(dǎo)致競(jìng)買人自身也不能準(zhǔn)確把握自我權(quán)利。并且，由于法院更大程度上難以承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，則競(jìng)買人如缺少了解拍賣財(cái)產(chǎn)情況的機(jī)會(huì)則會(huì)大大增加其權(quán)益受損的可能并引發(fā)矛盾。

對(duì)此，筆者認(rèn)為，可從以下方面設(shè)定制度性規(guī)定：第一，明確拍賣財(cái)產(chǎn)展示的負(fù)責(zé)人員與部門，并允許法院委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)組織展示；第二，明確咨詢與看樣的時(shí)間與方式，如采用“窗口期”的方式在窗口期允許意向競(jìng)買人集中預(yù)約進(jìn)行看樣，并明確如涉及不動(dòng)產(chǎn)的，需對(duì)整體不動(dòng)產(chǎn)的各專有、共有部分進(jìn)行走訪，并可根據(jù)意向競(jìng)買人要求與物業(yè)公司等進(jìn)行訪談溝通。如“窗口期”經(jīng)過(guò)的，則意向競(jìng)買人需等待下一“窗口期”申請(qǐng)看樣與咨詢；第三，明確負(fù)責(zé)人員或第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)誠(chéng)實(shí)對(duì)應(yīng)意向競(jìng)買人的提問(wèn)，如其回答內(nèi)容與拍賣公告不一致的，應(yīng)作出解釋并應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的保證義務(wù)。

（二） 建立申請(qǐng)披露機(jī)制

對(duì)于拍賣財(cái)產(chǎn)的情況，除拍賣公告上所述情況外，可賦予意向競(jìng)買人申請(qǐng)進(jìn)行進(jìn)一步情況調(diào)查的權(quán)利。如對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，判斷其是否存在違章建筑的問(wèn)題需要結(jié)合其建筑工程規(guī)劃許可證及相關(guān)規(guī)劃文件予以確定。由于人民法院無(wú)論在人力、財(cái)力上還是在責(zé)任承擔(dān)上均難以承擔(dān)調(diào)查與確定每一拍賣財(cái)產(chǎn)是否為違章建筑的責(zé)任，則應(yīng)當(dāng)有條件的給予意向競(jìng)買人一定的權(quán)利，如在意向競(jìng)買人支付一定費(fèi)用的情況下可申請(qǐng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)調(diào)檔，而調(diào)檔資料可作為拍賣財(cái)產(chǎn)的底檔資料，供提出同樣申請(qǐng)的意向競(jìng)買人付費(fèi)后查閱。當(dāng)然，由于該等工作從實(shí)質(zhì)上推動(dòng)了拍賣財(cái)產(chǎn)的處置效率，該等費(fèi)用也可由債權(quán)人承擔(dān)。

在該等問(wèn)題上，筆者認(rèn)為，可借鑒英美法國(guó)家的制度原則，美國(guó)學(xué)者一般認(rèn)為強(qiáng)制執(zhí)行是純粹的行政事務(wù)，對(duì)于債權(quán)的回收問(wèn)題，通常由債權(quán)人主導(dǎo)進(jìn)行，法院僅為程序性工具，當(dāng)然全部的費(fèi)用也應(yīng)由債權(quán)人承擔(dān) 。因此，筆者認(rèn)為，在保障債權(quán)人利益的情況下，為更好的避免法院的立場(chǎng)不鮮明，責(zé)任界限不明，競(jìng)買人利益無(wú)明確程序性保障的問(wèn)題，可賦予債權(quán)人及意向競(jìng)買人更多的選擇權(quán)利，但與此同時(shí)其應(yīng)當(dāng)為其權(quán)利買單，也保證債權(quán)人及意向競(jìng)買人不會(huì)濫用其權(quán)利造成資源的浪費(fèi)。

（三） 明確法院可委托第三方機(jī)構(gòu)實(shí)施部分工作

筆者認(rèn)為，執(zhí)行案件任務(wù)重、難度大，如基于社會(huì)成本等問(wèn)題難以效仿歐洲國(guó)家聘用大量的司法工作者及司法輔助人員的，可通過(guò)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)參與司法拍賣的方式協(xié)助法院解決工作難點(diǎn)，如對(duì)于司法拍賣財(cái)產(chǎn)的公示及協(xié)助調(diào)查程序可聘請(qǐng)律師等專業(yè)人員提供協(xié)助。同時(shí)，該等專業(yè)人員亦應(yīng)對(duì)其工作行為負(fù)責(zé)，如因其行為不當(dāng)給競(jìng)買人造成損失的，亦應(yīng)根據(jù)比例原則進(jìn)行賠償或進(jìn)行彌補(bǔ)。

（四） 確立責(zé)任分配原則

筆者認(rèn)為，除反向排除式的責(zé)任排除規(guī)定外，還需要正向的列明責(zé)任的承擔(dān)與分配原則，首先，對(duì)于委托拍賣模式，應(yīng)賦予拍賣機(jī)構(gòu)更多的義務(wù)，如拍賣機(jī)構(gòu)在法院的委托下進(jìn)行拍賣財(cái)產(chǎn)的調(diào)查、公告、公示等程序的，則其違反該等程序性要求應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；如為法院自行拍賣的，則法院在該程序中聘請(qǐng)的評(píng)估、法律、財(cái)務(wù)及其他配合性專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)工作，如因其工作違反程序性規(guī)定的，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)于法院在司法拍賣程序中違反程序性規(guī)定的行為，除可通過(guò)執(zhí)行異議等程序性救濟(jì)措施予以改正外，還可考慮將該等行為納入行政賠償?shù)姆秶鷥?nèi)進(jìn)行處理。

筆者認(rèn)為，完善執(zhí)行程序及司法拍賣程序規(guī)定并進(jìn)行制度建設(shè)并非一朝一夕的工作，可喜的是，在最高人民法院的指導(dǎo)下，各地法院充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，已通過(guò)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣等形式極大的提升了司法執(zhí)行的效率，我們?cè)诼蓭熑粘９ぷ髦幸材荏w會(huì)到制度進(jìn)步帶來(lái)的便利。同時(shí)，我們?nèi)詰?yīng)逐步完善各項(xiàng)司法制度建設(shè)，在提升工作效率時(shí)仍不忘將體現(xiàn)人民利益、反映人民愿望、維護(hù)人民權(quán)益、增進(jìn)人民福祉落實(shí)到依法治國(guó)全過(guò)程，使法律及其實(shí)施充分體現(xiàn)人民意志。

注釋：

宋杰.中國(guó)首部網(wǎng)絡(luò)司法拍賣報(bào)告3月22日發(fā)布.經(jīng)濟(jì)網(wǎng).http：//www.ceweekly.cn/20 17/0322/184983.shtml.2017年3月22日發(fā)布.

蘇國(guó)華.中國(guó)處理違章建筑的法律制度研究.經(jīng)濟(jì)法論壇.2012.496.

張開澤.違法建筑的法律界定.學(xué)術(shù)探索.2004（11）.

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。”

在張文學(xué)與李德凌、成都紅膳堂餐飲有限公司物權(quán)保護(hù)糾紛再審案中，成都市中級(jí)人民法院認(rèn)為“根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條的規(guī)定，不符合規(guī)劃的違法建筑的認(rèn)定屬于相關(guān)行政機(jī)關(guān)，修建在“訟爭(zhēng)通道”的房屋是否屬于違法建筑的界定，不屬人民法院民事訴訟案件審理范圍”，與筆者的觀點(diǎn)相似。

《物權(quán)法》第三十條規(guī)定“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。”但由于違章建筑并非合法建筑，因此難以以該條主張建造人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

王利明.民法（第五版）.中國(guó)人民大學(xué)出版社.2013.173.

劉宗勝、喬旭升.論違章建筑侵害賠償.學(xué)術(shù)交流.2006.

李海軍.執(zhí)行程序中違章建筑的認(rèn)定與處理.山東審判.2007（5）.

習(xí)國(guó)文.違章建筑能否作為強(qiáng)制執(zhí)行標(biāo)的物.撫州法院網(wǎng).http：//fzzy.chinacourt.org/article/detail/2014/08/id/1363146.shtml，最后訪問(wèn)時(shí)間：2018年5月3日.

如“湖北海江東盛置業(yè)有限公司、湖北省宏泰國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)集團(tuán)有限公司金融借款合同糾紛執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書”案中，武漢中級(jí)人民法院認(rèn)為“海江東盛公司獲得案涉土地使用權(quán)后，該地上建筑物因不符合新的規(guī)劃用途應(yīng)當(dāng)予以拆除。故武昌區(qū)法院在拍賣案涉土地使用權(quán)之時(shí)，無(wú)需對(duì)依法應(yīng)當(dāng)予以拆除的建筑物進(jìn)行評(píng)估，否則將損害司法拍賣潛在競(jìng)買人的合法權(quán)益“，在“中國(guó)工商銀行股份有限公司揚(yáng)州邗江支行與談兵、劉秀梅執(zhí)行裁定書”一案中，揚(yáng)州市中級(jí)人民法院認(rèn)為“涉案房地產(chǎn)若不能一并進(jìn)行處置，因存在打通共用等情形，無(wú)證房產(chǎn)的存在對(duì)有證房產(chǎn)的使用將會(huì)產(chǎn)生諸多負(fù)面影響，故邗江法院將另外三處無(wú)證房產(chǎn)與抵押的有證房產(chǎn)一并拍賣，并未違反法律規(guī)定?！?/p>

當(dāng)然，具體何種評(píng)估方式更能實(shí)現(xiàn)公平正義，是否應(yīng)一概不進(jìn)行評(píng)估則又是一個(gè)實(shí)踐中經(jīng)常遇到的難題。

張民.司法拍賣疑難問(wèn)題探析.人民法院出版社.2016.14，177，15.

“付順莉、付芝平與青海賽德鈦業(yè)有限公司企業(yè)借貸糾紛、申請(qǐng)承認(rèn)與執(zhí)行法院判決、仲裁裁決案件執(zhí)行裁定書”案件中，債務(wù)人以其廠房作為借款抵償物，但該廠房后由于違章問(wèn)題被政府拆除，最高人民法院認(rèn)為“本案屬于交付特定物的執(zhí)行，鑒于作為本案執(zhí)行標(biāo)的的特定物已經(jīng)滅失…本案中，當(dāng)事人對(duì)折價(jià)賠償不能協(xié)商一致，青海高院因此終結(jié)對(duì)交付特定物部分的執(zhí)行程序并無(wú)不當(dāng)，付順莉、付芝平可通過(guò)訴訟程序主張其合法權(quán)益。”

《拍賣法》第五十八條規(guī)定“委托人違反本法第六條的規(guī)定，委托拍賣其沒(méi)有所有權(quán)或者依法不得處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。拍賣人明知委托人對(duì)拍賣的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利沒(méi)有所有權(quán)或者依法不得處分的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。” 第六十一條規(guī)定“拍賣人、委托人違反本法第十八條第二款、第二十七條的規(guī)定，未說(shuō)明拍賣標(biāo)的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權(quán)向拍賣人要求賠償；屬于委托人責(zé)任的，拍賣人有權(quán)向委托人追償?！?/p>

劉寧元.論強(qiáng)制拍賣及其規(guī)則.政治與法律.2004（5）.