土地一級開發(fā)項目財務(wù)風(fēng)險分析與管控

武瑩

摘要：土地一級開發(fā)項目投資大，周期長，實施過程復(fù)雜，本文對土地一級開發(fā)項目的主要財務(wù)風(fēng)險進行了分析和描述，并探討了風(fēng)險管理與防范的主要方法，以對開發(fā)企業(yè)有效降低此類風(fēng)險提供有益的參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：土地一級開發(fā) 財務(wù)風(fēng)險 分析與管控

土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)的逐漸市場化彌補了政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域資金和能力的不足，也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)深度參與區(qū)域發(fā)展提供了良好的契機。雖然政企合作實施土地一級開發(fā)的制度設(shè)計是政企雙贏模式，但由于土地一級開發(fā)項目體量大，周期長，資金占用巨大，對開發(fā)企業(yè)的投融資和項目運營管理能力都是巨大的挑戰(zhàn)。土地一級開發(fā)項目所面臨的財務(wù)風(fēng)險遠超傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，需要進行系統(tǒng)的識別、分析和應(yīng)對，方可實現(xiàn)項目的預(yù)期收益。

一、土地一級開發(fā)定義及收益模式

（一）土地一級開發(fā)定義

土地一級開發(fā)就是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地或鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到

“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），之后根據(jù)城市發(fā)展對區(qū)域內(nèi)土地，以招標、拍賣或者掛牌方式讓渡土地使用權(quán)。

（二）土地一級開發(fā)收益模式

企業(yè)參與土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)，其收益實現(xiàn)模式主要有五種，固定收益模式，分享土地出讓金模式，分享土地增值收益模式，持有部分優(yōu)質(zhì)公建配套設(shè)施模式和一二級聯(lián)動模式。

二、土地一級開發(fā)項目中的財務(wù)風(fēng)險分析

（一）財務(wù)風(fēng)險與財務(wù)風(fēng)險管理

財務(wù)風(fēng)險是指公司財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當使公司可能喪失償債能力而導(dǎo)致預(yù)期收益下降的風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，貫穿于項目開發(fā)的整個過程中，可將其劃分為：籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資金回收風(fēng)險和運營風(fēng)險四個類型。

財務(wù)風(fēng)險管理是指企業(yè)經(jīng)營者通過對其開發(fā)業(yè)務(wù)中存在的一系列資金、財務(wù)風(fēng)險進行識別、衡量和分析評估，通過合理科學(xué)的方法對風(fēng)險進行有效的預(yù)防和控制。財務(wù)風(fēng)險管理的目標是通過采取適當?shù)娘L(fēng)險防范措施將財務(wù)風(fēng)險降低到企業(yè)管理層可以接受的程度。

（二）土地一級開發(fā)項目中的財務(wù)風(fēng)險分析

1.籌資風(fēng)險分析。第一，一級開發(fā)項目公司的外部籌資主要依靠銀行貸款，籌資方式和結(jié)構(gòu)較為單一，易受國家宏觀調(diào)控政策的影響，籌資額度和利率水平均會隨調(diào)控周期顯著波動。第二，項目實際提款需求與銀行放款計劃不一致，也會使得實際綜合融資成本超出預(yù)期，或是不能按時支付合同款項，引發(fā)違約風(fēng)險。

2.投資風(fēng)險分析。第一，投資成本大，周期長，投資預(yù)期存在不確定性。土地一級開發(fā)項目投資周期長，建設(shè)期內(nèi)，隨著經(jīng)濟、社會、人口等因素的變化以及政府換屆、領(lǐng)導(dǎo)更迭等情形的出現(xiàn)，政府對片區(qū)的開發(fā)思路和區(qū)域內(nèi)規(guī)劃條件可能會與決策時相比發(fā)生重大調(diào)整。開發(fā)企業(yè)面臨投資成本不斷攀升以及投入無法有效回收的風(fēng)險。第二，政企合作關(guān)系不穩(wěn)定增加的不確定性。

3.資金回收風(fēng)險分析。第一，企業(yè)與政府的訴求不一致，導(dǎo)致資金回收節(jié)奏分歧大，融資成本超過預(yù)期。政府總是希望企業(yè)能先行將資源盡可能多的投入在道路、廣場、公園等區(qū)域效果改善明顯的公共項目上。而企業(yè)出于滾動發(fā)展，減少資金占用的考慮會希望先行開發(fā)相對成熟的區(qū)域，盡快實現(xiàn)土地出讓收入回款。雙方開發(fā)思路的分歧，加大了資金回收的不確定性。第二，回款的制度設(shè)計決定了企業(yè)沒有控制資金回收的能力。政府實行財政收支兩條線，用土地出讓收入來補償開發(fā)企業(yè)的投資需要履行一系列決策審批程序，企業(yè)對于資金回收完全沒有主動權(quán)，僅依賴于互信共贏的預(yù)期。

4.運營風(fēng)險分析。在項目營運過程中，企業(yè)面臨的主要風(fēng)險來源于資金低效無效使用，成本控制不到位，合同履行缺陷等問題造成的資金成本增加、違約責任增加和企業(yè)信用降低，這些問題最終的落腳點還是成本增加效益降低造成的收益實現(xiàn)風(fēng)險。

三、土地一級開發(fā)項目中的財務(wù)風(fēng)險管控

（一）籌資風(fēng)險管控

第一，充分利用相關(guān)金融政策，降低融資成本。深入研究國家和地方政府關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)的相關(guān)政策，充分利用棚戶區(qū)改造、舊城改造等優(yōu)惠政策申請低息的政策性貸款，降低融資成本。第二，積極拓展融資渠道。除了銀行貸款，開發(fā)公司可以積極探索通過發(fā)行企業(yè)債，信托融資，私募基金融資，土地資產(chǎn)證券化等多種方式，獲得開發(fā)所需要的資金，降低財務(wù)風(fēng)險。

（二）投資風(fēng)險管控

第一，項目可行性研究階段需開展深入系統(tǒng)的調(diào)查分析工作。調(diào)查分析需涉及人口、規(guī)劃、資金來源及擔保、成本、稅收、未來收益、政策調(diào)整、政府資金實力等各環(huán)節(jié)的問題。第二，制訂合理完整的開發(fā)計劃，監(jiān)控開發(fā)實施過程，建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。開發(fā)公司在開發(fā)前期編制項目全面完整的經(jīng)濟測算，制定分層級的項目開發(fā)計劃和工程、營銷、招商等各專項節(jié)點計劃。在項目實施過程中，嚴密跟蹤，滾動更新開發(fā)計劃，調(diào)配資源，建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。

（三）資金回收風(fēng)險管控

首先，開發(fā)公司需與政府建立良性高效的信息溝通與傳遞機制。其次，土地開發(fā)協(xié)議中需對供地計劃、回款渠道和時間安排做出明確的約定，并約定違約責任條款。

（四）運營風(fēng)險管控

開發(fā)公司要根據(jù)項目投資建設(shè)規(guī)模，工作內(nèi)容，項目工期等實際情況，科學(xué)確定項目公司組織構(gòu)架，設(shè)計清晰合理的權(quán)責體系，確保每個問題都有人跟蹤、落實。

另外，系統(tǒng)識別公司層面和業(yè)務(wù)流程層面的主要風(fēng)險，開展風(fēng)險成因分析，制定應(yīng)對策略和解決方案，并將各類風(fēng)險管理責任落實到具體部門及個人。

四、結(jié)論

受房地產(chǎn)行業(yè)整體大環(huán)境的影響，土地一級開發(fā)項目面臨的風(fēng)險日益加大，財務(wù)層面的壓力更大。土地一級開發(fā)企業(yè)應(yīng)針對項目籌資、投資、資金回收和運營層面的風(fēng)險進行深入分析，并有針對性地采取各類風(fēng)險管控措施，將整體風(fēng)險降低至可接受程度。只有這樣才能保證土地一級開發(fā)項目財務(wù)風(fēng)險整體可控，預(yù)期收益能夠可靠實現(xiàn)。endprint