城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行模式探究

一、城市土地儲(chǔ)備制度產(chǎn)生的背景

我國(guó)城市土地歸國(guó)家所有，通過(guò)實(shí)行土地有償有期使用，行成土地市場(chǎng)。在這種土地制度框架下，國(guó)家是唯一的土地所有者，國(guó)有土地使用權(quán)出讓和出租行成壟斷性的城市土地一級(jí)市場(chǎng)。從國(guó)家取得的合法土地使用權(quán)在合同規(guī)定范圍內(nèi)可以進(jìn)入市場(chǎng)流通，進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租，行成競(jìng)爭(zhēng)性的土地二級(jí)市場(chǎng)。

但是，由于過(guò)去長(zhǎng)期實(shí)行土地?zé)o償、無(wú)期限劃撥使用制度，大量城市存量土地的產(chǎn)權(quán)不明晰，管理制度不完善，城市政府一直未能實(shí)現(xiàn)城市土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷供應(yīng)，出現(xiàn)了一個(gè)巨大的灰色土地市場(chǎng)，許多單位和企業(yè)繞開(kāi)政府私自進(jìn)行土地出租和轉(zhuǎn)讓?zhuān)仍斐闪藝?guó)有資產(chǎn)的流失，又導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)失真，炒賣(mài)地皮的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，擾亂了房產(chǎn)市場(chǎng)秩序，給城市規(guī)劃和城市管理也造成很大困難。如何規(guī)范和有效管理土地市場(chǎng)就成了政府迫切需要解決的一個(gè)問(wèn)題。在這種背景下，城市土地儲(chǔ)備制度作為一種制度創(chuàng)新應(yīng)運(yùn)而生。

二、城市土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)行模式

城市土地儲(chǔ)備制度，是指城市土地儲(chǔ)備中心通過(guò)征用、收購(gòu)、置換、轉(zhuǎn)制、收回等方式，從分散的土地使用者手中，把土地集中起來(lái)，并由土地儲(chǔ)備中心組織進(jìn)行職工和居民的安置、房屋拆遷、土地平整等一系列土地整理工作后，將土地儲(chǔ)備起來(lái)，再根據(jù)城市規(guī)劃和城市土地出讓年度計(jì)劃，有計(jì)劃地將土地投入市場(chǎng)的制度。其主要目標(biāo)是通過(guò)政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，防止土地收益流失，規(guī)范市場(chǎng)秩序。

城市土地儲(chǔ)備制度的主要運(yùn)作程序包括四個(gè)階段：收購(gòu)——整理——儲(chǔ)備——供應(yīng)。土地收購(gòu)是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)政府授權(quán)和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，收回或收購(gòu)市區(qū)范圍的國(guó)有土地使用權(quán)、收購(gòu)農(nóng)村集體土地使用權(quán)并進(jìn)行儲(chǔ)備的行為。城市土地整理也稱(chēng)為舊城區(qū)綜合改造，指根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，對(duì)收購(gòu)得到的土地通過(guò)行政、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、和法律的方法有計(jì)劃地進(jìn)行舊城區(qū)綜合改造和房屋拆遷改造、土地平整歸并、進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。土地儲(chǔ)備指土地儲(chǔ)備中心將已經(jīng)完成土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的“熟地”，儲(chǔ)備起來(lái)，平等供應(yīng)。土地供應(yīng)指對(duì)納入政府土地儲(chǔ)備體系的土地，根據(jù)客觀需要和土地供應(yīng)計(jì)劃，向市場(chǎng)供應(yīng)土地的行為。

三、城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行中存在的問(wèn)題

根據(jù)我國(guó)目前的情況可以看出，通常在對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行管理的時(shí)候，都將土地儲(chǔ)備的機(jī)構(gòu)作為其管理中心，將土地儲(chǔ)備交給相關(guān)管理部門(mén)來(lái)進(jìn)行管理的機(jī)構(gòu)，從而更好的促進(jìn)政府和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系。但是在通常的運(yùn)行過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)在對(duì)城市土地進(jìn)行發(fā)展過(guò)程中需要有相關(guān)政府的支持，從而能更好的促進(jìn)土地的儲(chǔ)備管理工作；另外，需要和相關(guān)企業(yè)進(jìn)行合作，共同來(lái)對(duì)土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

如今地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)得到了很好的發(fā)展效果，對(duì)于土地的出讓?zhuān)诤艽蟪潭壬隙紱Q定著整個(gè)土地的儲(chǔ)備作用。在對(duì)土地進(jìn)行回收和征購(gòu)的過(guò)程中，難免會(huì)對(duì)周?chē)ㄖ仍斐梢欢ǖ挠绊懀@就需要對(duì)其做出一定的補(bǔ)償。但是由于這些補(bǔ)償通常都較小，難以滿足農(nóng)村農(nóng)民的需求，從而就會(huì)加大城鄉(xiāng)之間的差距。

四、城市土地儲(chǔ)備制度的完善

首先要制定相關(guān)的法律。為了能讓土地儲(chǔ)備管理能更好的實(shí)施，需要相關(guān)經(jīng)營(yíng)單位必須要嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)來(lái)進(jìn)行實(shí)施。在相關(guān)的法律中需要將土地儲(chǔ)備中的職能、運(yùn)作方式、作用、構(gòu)架等進(jìn)行嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，從而更好的緩解各部門(mén)之間的矛盾。

其次要建立資金支持體系。在對(duì)土地進(jìn)行儲(chǔ)備制度中，可以針對(duì)土地儲(chǔ)備建立一定的資金體系，這可以很大程度上提高資金支持體系。

最后要合理分配土地收益以及土地投入補(bǔ)償。在對(duì)土地儲(chǔ)備管理中，需要使用科學(xué)的方式將土地的收益進(jìn)行合理的分配，同時(shí)也要采用合理的方式來(lái)對(duì)土地進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償，從而促進(jìn)土地的征收和回收工作，更好的為土地儲(chǔ)備收益進(jìn)行增加。

五、結(jié)語(yǔ)

城市土地儲(chǔ)備制度的建立是城市土地市場(chǎng)運(yùn)作模式的重大改革。隨著我國(guó)綜合國(guó)力的不斷壯大，城市土地儲(chǔ)備制度在實(shí)施過(guò)程中取得了一定的制度績(jī)效，但是其中也存在著許多的問(wèn)題，為了能讓我國(guó)土地儲(chǔ)備管理能有更好的成效，需要相關(guān)人士加大對(duì)土地儲(chǔ)備的管理，對(duì)其中的問(wèn)題進(jìn)行積極的探討和解決，從而促進(jìn)我國(guó)快速發(fā)展。（作者單位為內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市土地儲(chǔ)備中心）