“兇宅”買賣合同糾紛之物的瑕疵救濟(jì)路徑分析

楊慧+吳增明

摘 要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)交易中各種問(wèn)題日漸凸顯，尤其是近幾年來(lái)，“兇宅”糾紛數(shù)量激增，已成為困擾購(gòu)房者的一大難題。①“兇宅”一詞在我國(guó)尚屬民間稱謂，現(xiàn)行法并未明確其定義，也無(wú)有關(guān)“兇宅”買賣合同效力的特別規(guī)定；學(xué)術(shù)界對(duì)“兇宅”的認(rèn)定與保護(hù)亦有分歧。此外，在司法實(shí)踐中，關(guān)于“兇宅”的認(rèn)定和理解各異，對(duì)于“兇宅”買賣合同效力的判斷標(biāo)準(zhǔn)也各有見地。因此，本文力圖在統(tǒng)一界定“兇宅”概念的基礎(chǔ)上探討現(xiàn)有司法實(shí)踐中可撤銷路徑下所面臨的困境，并提出適用物的瑕疵救濟(jì)理論來(lái)彌補(bǔ)意思表示瑕疵路徑保護(hù)之不足的思路，以期通過(guò)重新界定“瑕疵”之內(nèi)涵而將“兇宅”納入物的瑕疵之范疇。

關(guān) 鍵 詞：非正常死亡；欺詐可撤銷；物的瑕疵救濟(jì)

中圖分類號(hào)：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1007-8207（2017）11-0089-09

收稿日期：2017-08-25

作者簡(jiǎn)介：楊慧（1992—），女，河北邯鄲人，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院2015級(jí)民商法學(xué)專業(yè)碩士研究生，研究方向?yàn)楹贤?、物?quán)法、房地產(chǎn)法；吳增明（1990—），男，甘肅蘭州人，廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融系2017級(jí)金融學(xué)專業(yè)博士研究生，研究方向?yàn)楣痉?、金融法?/p>

一、“兇宅”的認(rèn)定

（一）統(tǒng)一界定“兇宅”的價(jià)值與意義

⒈統(tǒng)一界定“兇宅”的法律意義。我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)范并未對(duì)“兇宅”進(jìn)行明確定義，而公眾對(duì)“兇宅”的理解也各有不同。通常認(rèn)為，房屋內(nèi)曾發(fā)生過(guò)非正常死亡事件即屬于“兇宅”。除此之外，有人認(rèn)為，只要房屋內(nèi)曾經(jīng)死過(guò)人，就屬于“兇宅”；也有人認(rèn)為，即使死亡事件沒(méi)有發(fā)生在該房屋內(nèi)，而是發(fā)生在該樓層或者周圍一定區(qū)域內(nèi)，也屬于“兇宅”。由于統(tǒng)一概念的缺失，致使在司法實(shí)踐中當(dāng)事人的主張各異，爭(zhēng)論較為激烈；法官在裁判過(guò)程中也極易超出自由心證的應(yīng)有界限，作出不合理裁判，導(dǎo)致“同案不同判”現(xiàn)象屢見不鮮，法院裁判的司法公信力也因此大打折扣。由此看來(lái)，“兇宅”概念界定的首要意義就是要給司法裁判提供統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，這也有利于提高司法公信力。同時(shí)，對(duì)于“兇宅”概念的統(tǒng)一界定既能夠在很大程度上對(duì)購(gòu)房人與買房人的交易行為起到指導(dǎo)作用，也有利于降低“兇宅”交易的涉訴率。

⒉統(tǒng)一界定“兇宅”的經(jīng)濟(jì)價(jià)值?！皟凑备拍畹慕y(tǒng)一界定之所以在當(dāng)下備受各界關(guān)注，成為熱議話題，首要原因在于房屋的“兇宅”性質(zhì)將造成其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的較大貶損。盡管房屋被定義成“兇宅”并未對(duì)房屋的物理性質(zhì)（房屋材質(zhì)、結(jié)構(gòu)、坐落位置、施工質(zhì)量等）產(chǎn)生影響，但公眾對(duì)于“兇宅”的心理排斥則客觀地反映在對(duì)“兇宅”市場(chǎng)價(jià)值的認(rèn)定之上。對(duì)于曾發(fā)生過(guò)非正常死亡事件的房屋，購(gòu)房人往往只愿支付較少對(duì)價(jià)，甚至直接將其列入禁買行列。如《北京青年報(bào)》曾對(duì)北京的“兇宅”進(jìn)行了詳細(xì)報(bào)道，[1]還有房產(chǎn)機(jī)構(gòu)建立了專門的“兇宅”數(shù)據(jù)庫(kù)等。從各方報(bào)道來(lái)看，此舉實(shí)屬無(wú)奈，因“兇宅”涉訴比例逐年增加，房地產(chǎn)企業(yè)不得不將其作為一項(xiàng)重要的內(nèi)容加以明示，甚至有企業(yè)在合同中注明，若房屋為“兇宅”，則加倍賠償、撤銷合同或回購(gòu)等。目前，我國(guó)香港特別行政區(qū)和臺(tái)灣地區(qū)已經(jīng)構(gòu)建了較為完善的“兇宅”信息網(wǎng)，如臺(tái)灣地區(qū)有專門的“兇宅”網(wǎng)、香港地區(qū)地產(chǎn)資訊網(wǎng)中的“兇宅”搜索。[2]

（二）“兇宅”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)研究現(xiàn)狀

⒈司法實(shí)踐中常見的“兇宅”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)?！皟凑备拍畹牟唤y(tǒng)一導(dǎo)致司法實(shí)踐中雙方當(dāng)事人的主張、抗辯及審理法官的意見大相徑庭。筆者通過(guò)對(duì)近5年“兇宅”買賣合同糾紛案件的整理，可將司法實(shí)踐中常見的“兇宅”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)概括為以下幾種：

⑴狹義的“兇宅”說(shuō)。在筆者整理的案例中，多數(shù)法院認(rèn)為，涉案房屋內(nèi)若發(fā)生過(guò)人員的非正式死亡事件，則該房屋應(yīng)被認(rèn)定為“兇宅”，具體包括自殺、兇殺以及發(fā)生火災(zāi)等意外情況被燒死等。①

⑵廣義的“兇宅”說(shuō)。在一些案例中，法院認(rèn)為，除了非正常死亡事件之外，涉案房屋內(nèi)若發(fā)生人員的正常死亡，如病逝等，亦屬于通常所謂“兇宅”之范疇。②此外，還有當(dāng)事人提出房子風(fēng)水不好，③甚至“由于夫妻雙方離婚，因此該房為兇宅”④以及“裝修工人鋸掉了手指頭，此房有血光之災(zāi)，此房沖人，不宜居住”⑤的說(shuō)法。

⒉學(xué)理上討論的“兇宅”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。除上述司法實(shí)踐中的不同觀點(diǎn)之外，學(xué)術(shù)界對(duì)“兇宅”范圍也并無(wú)權(quán)威認(rèn)定，但總體來(lái)講，也有廣義、狹義之分。有學(xué)者認(rèn)為，“兇宅”的定義范圍應(yīng)當(dāng)有嚴(yán)格邊界，只包括傳統(tǒng)意義上的發(fā)生過(guò)自殺、兇殺等非正常死亡事件的情況，不應(yīng)無(wú)限擴(kuò)大。[3][4]還有學(xué)者認(rèn)為，無(wú)論該房屋內(nèi)或周圍甚至是居住在房屋內(nèi)的人發(fā)生非與房屋有關(guān)的非正常死亡的，該房屋都應(yīng)被界定為“兇宅”。此外，兇宅還應(yīng)當(dāng)包括由于特定環(huán)境的影響，多數(shù)人認(rèn)為所處地段異常而不愿在此地段上居住的房屋，如房屋建在墳地上，或房屋的周圍以前曾經(jīng)是墓地。[5]而從筆者在“兇宅”網(wǎng)上查找的數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)香港地區(qū)、臺(tái)灣地區(qū)均采取的是廣義的非正常死亡標(biāo)準(zhǔn)，即“兇宅”指的是在房屋內(nèi)或周圍發(fā)生過(guò)非正常死亡事件的住宅，不包括房屋建在墳地上的情況。

（三）“兇宅”概念的重新厘定

目前，對(duì)于“兇宅”概念的統(tǒng)一界定并無(wú)定論，且現(xiàn)有觀點(diǎn)大都以人的主觀意志接受程度為標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有法理依據(jù)。但其中仍有共通之處：一是非正常死亡事件應(yīng)當(dāng)作為“兇宅”認(rèn)定的重要因素，具體包括發(fā)生他殺（主要是故意殺人事件）、自殺以及意外事件（如煤氣泄漏、突發(fā)火災(zāi)、意外觸電）等情況，這一點(diǎn)無(wú)論在理論上還是在實(shí)務(wù)中已基本達(dá)成共識(shí)。二是對(duì)于“兇宅”性質(zhì)的認(rèn)定會(huì)影響房屋的價(jià)格，即“兇宅”性質(zhì)影響公眾對(duì)于該房屋的心理預(yù)期，在表象上主要是房屋交易價(jià)格縮水。筆者認(rèn)為，“兇宅”是在購(gòu)買房屋這種大宗消費(fèi)品時(shí)需要考慮的重要因素之一。因此，我們必須正視“兇宅”可能帶來(lái)的不利影響。同時(shí)，認(rèn)定“兇宅”的理論基礎(chǔ)與現(xiàn)實(shí)意義并不在于爭(zhēng)論其到底應(yīng)不應(yīng)該包括正常死亡及風(fēng)水等情況，而在于涉案房屋中出現(xiàn)這些客觀情形時(shí)，會(huì)對(duì)人們的購(gòu)買心理產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響該房屋的市場(chǎng)價(jià)值。為此，筆者建議采取“理性買受人”的標(biāo)準(zhǔn)，即應(yīng)以社會(huì)上一般人對(duì)于居住于涉案房屋的普遍心理認(rèn)知及所受影響為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。①在沒(méi)有其他理論輔助論證的基礎(chǔ)上，不宜過(guò)分?jǐn)U大“兇宅”的范圍。即“兇宅”的范圍應(yīng)限定為：在房屋內(nèi)、外發(fā)生過(guò)非正常死亡現(xiàn)象，導(dǎo)致社會(huì)上理性買受人不愿意接受或只愿意以低于正常市場(chǎng)價(jià)值的價(jià)格來(lái)買受該房屋的房屋類型。endprint

二、“兇宅”買賣合同效力分析

由于統(tǒng)一規(guī)范的缺失，使得目前國(guó)內(nèi)的“兇宅”交易糾紛呈現(xiàn)出單一化的判決思路，即對(duì)交易雙方的權(quán)利義務(wù)只依照一般買賣合同糾紛從意思表示瑕疵的角度進(jìn)行處理，適用一般商品買賣規(guī)則。從對(duì)所整理案例的分析中可以看出，法院在司法實(shí)踐中對(duì)于涉及“兇宅”的買賣合同有采有效論者，亦有采可撤銷論者。前者主要是否認(rèn)“兇宅”這一要素的特殊影響，后者則在認(rèn)可“兇宅”這一要素的基礎(chǔ)上，又有采欺詐可撤銷、重大誤解可撤銷等意思表示瑕疵途徑，具體分析如下：

（一）“兇宅”買賣合同有效路徑分析

采該說(shuō)的法院認(rèn)為，房屋買賣合同的本質(zhì)在于出賣人將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人（這是出賣人的主要義務(wù)），買受人向出賣人支付合同價(jià)款（這是買受人的主要合同義務(wù)）。與此同時(shí)，房屋出賣人還應(yīng)承擔(dān)房屋權(quán)利和質(zhì)量瑕疵擔(dān)保的義務(wù)。②當(dāng)然，從合同尊重意思自治的角度來(lái)講，雙方當(dāng)事人可以通過(guò)達(dá)成合意，對(duì)權(quán)利義務(wù)外的其他內(nèi)容進(jìn)行特別約定。但在雙方未就涉案房屋發(fā)生過(guò)非正常死亡情形的作出特別的告知義務(wù)及糾紛解決方式，也無(wú)證據(jù)證明雙方存在相關(guān)口頭約定，且該情形不屬于賣方必須披露的義務(wù)時(shí)，該買賣合同在不存在其他無(wú)效、可撤銷情形下是合法有效的。

該路徑尊重了房屋買賣合同的基本案件事實(shí)，從出賣人與買受人的主要合同義務(wù)出發(fā)，認(rèn)為完成了相關(guān)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且在標(biāo)的物不存在權(quán)利瑕疵和質(zhì)量外觀瑕疵的情況下，出賣人就完成了出賣義務(wù)，該買賣合同合法有效。至于“兇宅”的屬性，該路徑下并不將其作為一種法定的瑕疵要求出賣人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保義務(wù)，而是視為普通合同條款，尊重當(dāng)事人意思自治。這種解決方式在事實(shí)上否定了“兇宅”屬性的特殊價(jià)值，盡管在適用時(shí)不容易出錯(cuò)，但不符合“兇宅”屬性的現(xiàn)實(shí)情況，不能很好地解決問(wèn)題。

（二）意思表示瑕疵路徑分析

⒈欺詐型可撤銷。在筆者所整理的案例中，多數(shù)法院都根據(jù)我國(guó)《合同法》第54條①的規(guī)定，認(rèn)定兇宅買賣合同為可撤銷合同。④

（1）欺詐的認(rèn)定與困境。何為欺詐？欺詐者，使人陷于錯(cuò)誤而為意思表示的行為。[6]具體而言，欺詐的構(gòu)成要件一般有三個(gè)：其一，須存在欺詐行為，包括積極作為與單純緘默。積極作為強(qiáng)調(diào)行為人的積極表示，是指積極地將不真實(shí)的事實(shí)表述為真實(shí)，而使他人陷于錯(cuò)誤、加深錯(cuò)誤或保持錯(cuò)誤；消極緘默則是指消極地隱瞞事實(shí)。[7]一般而言，故意告知交易相對(duì)人虛假信息的積極行為屬欺詐行為，這一點(diǎn)已在學(xué)界達(dá)成共識(shí)。①而依據(jù)學(xué)界通說(shuō)，單純的不告知真實(shí)情況的消極緘默行為，只有在根據(jù)特別的法律規(guī)定、誠(chéng)實(shí)信用原則或者交易習(xí)慣的要求，可以認(rèn)為有這種告知義務(wù)時(shí)，才能成立欺詐行為。[8]其二，須被欺詐人因受欺詐而陷于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，并基于錯(cuò)誤判斷而為意思表示。[9]其三，欺詐人須有欺詐的故意。具體是指欺詐人主觀上對(duì)于欺詐行為有所認(rèn)識(shí)，并且主觀上希望表意人陷入錯(cuò)誤而為意思表示，即欺詐人的欺詐故意為“雙重故意”。此種故意須為主觀的惡意。[10]首先，關(guān)于欺詐行為，主要討論的是出賣人的沉默是否構(gòu)成欺詐行為中的消極緘默，而解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵在于出賣人是否有義務(wù)將房屋的“兇宅”屬性告知買受人。人們購(gòu)買房屋不僅是為了實(shí)現(xiàn)其居住目的，同時(shí)還為了其精神愉悅，即舒心的居住體驗(yàn)。由此可見，房屋市場(chǎng)價(jià)值構(gòu)成要素不僅局限于建筑物本身的使用功能，還應(yīng)綜合考慮各種基于風(fēng)俗習(xí)慣等形成的買受人主觀意識(shí)的排斥或偏好。通常而言，房屋的市場(chǎng)價(jià)格往往由建筑成本、交通條件、居住環(huán)境、人文環(huán)境等社會(huì)綜合因素構(gòu)成，而公眾對(duì)非正常死亡事件普遍帶有抵觸的心理，這是長(zhǎng)期以來(lái)形成的“趨吉避兇”的風(fēng)俗習(xí)慣，事實(shí)上存在的此類房屋難以出租、轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)狀也說(shuō)明其交換價(jià)值的貶損。我國(guó)《民法通則》第4條、《合同法》第6條和第60條均規(guī)定了民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，當(dāng)事人要根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣等全面履行合同主義務(wù)及通知、協(xié)助、保密等附隨義務(wù)。因此，作為房屋居住期間發(fā)生的重大事件，出賣人負(fù)有如實(shí)進(jìn)行信息披露的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)將房屋瑕疵等與所售房屋有關(guān)的重要信息充分告知買受人，促使買受人在充分認(rèn)知的基礎(chǔ)上作出正確的意思表示。[11]因此，在“兇宅”買賣糾紛中，出賣人不告知買受人“兇宅”屬性的做法理應(yīng)屬于消極緘默的欺詐行為范疇。其次，關(guān)于買受人因欺詐陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而為處分行為的要件，在“兇宅”買賣中主要體現(xiàn)為“兇宅”屬性與買受人購(gòu)買房屋的初始目的相悖②以及在買受人知道該屬性的情況下將不愿再購(gòu)買該房屋或不愿以原價(jià)款購(gòu)買該房屋。再次，關(guān)于欺詐的故意，這是“兇宅”買賣糾紛中最具爭(zhēng)議和最為關(guān)鍵的問(wèn)題。在司法實(shí)踐中，若出賣人并不認(rèn)為所涉房屋為“兇宅”，或并不知道該房屋曾發(fā)生過(guò)非正常死亡現(xiàn)象，或雙方在“兇宅”范圍的理解上存在差異時(shí)，對(duì)于法院而言，都難以在實(shí)體法上區(qū)分出賣人主觀上究竟為故意還是過(guò)失；對(duì)于買受人而言，也難以舉證證明出賣人主觀上有欺詐的故意。也就是說(shuō)，在涉案房屋內(nèi)曾發(fā)生過(guò)非正常死亡現(xiàn)象與出賣人行為構(gòu)成欺詐之間并不存在一種必然的聯(lián)系。

⑵法律效果。在法院認(rèn)定出賣人未告知買受人“兇宅”信息的行為構(gòu)成欺詐后，法律效果為何？根據(jù)我國(guó)《合同法》第54條第2款的規(guī)定，被欺詐的一方當(dāng)事人可請(qǐng)求撤銷合同。法院在撤銷“兇宅”買賣合同后，買賣雙方對(duì)彼此互負(fù)返還財(cái)產(chǎn)以及賠償損失的義務(wù)（過(guò)錯(cuò)方）。③采欺詐型的法律適用路徑，對(duì)“兇宅”買受人的最終救濟(jì)措施為：由出賣人返還房款以及賠償損失（包括房款利息、房產(chǎn)交易稅、中介傭金等）。

⒉重大誤解可撤銷。部分法院在判決時(shí)認(rèn)為，出賣人違反誠(chéng)實(shí)信用原則，不披露“兇宅”信息的行為構(gòu)成“因重大誤解而訂立的合同”，根據(jù)我國(guó)《合同法》第54條的規(guī)定，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。①

⑴重大誤解的認(rèn)定與困境。民事行為或合同當(dāng)事人表示的重要意思或合同內(nèi)容錯(cuò)誤，為重大誤解。[12]通常認(rèn)為，重大誤解的構(gòu)成要件有三個(gè)：一是表意人因誤解而為意思表示，即表意人是基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而向相對(duì)人作出的意思表示。二是表意人的誤解重大。[13]根據(jù)相關(guān)司法解釋，行為人因?qū)π袨榈男再|(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人身份、標(biāo)的物性質(zhì)等的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)并因此造成較大損失的，為重大誤解。②三是表意人因此誤解遭受較大損失。[14]首先，關(guān)于因誤解而為的意思表示。買受人在買受涉糾紛房屋時(shí)不知道該房屋曾發(fā)生過(guò)非常正死亡事件，因此，“兇宅”糾紛符合該要件。其次，關(guān)于誤解為重大。對(duì)“兇宅”為正常房屋的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)屬于對(duì)標(biāo)的物性質(zhì)的認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，在締約階段影響購(gòu)買意愿與簽約條件；在合同履行后，影響房屋適居與保值的兩大基本功能。[15]再次，關(guān)于買受人因此遭受重大損失。一方面，對(duì)于買受人的居住心理產(chǎn)生重大影響；另一方面，對(duì)于房屋價(jià)值造成較大影響。因此，在具體案件中，可以認(rèn)定買受人遭受重大損失。綜上所述，筆者認(rèn)為，因重大誤解而撤銷合同的解決路徑是可行的。endprint

⑵法律效果。由于重大誤解與欺詐同屬我國(guó)《合同法》第54條可撤銷合同的法定情形，因而買受人可依據(jù)我國(guó)《合同法》第55條的規(guī)定行使撤銷權(quán)。行使撤銷權(quán)后，根據(jù)我國(guó)《合同法》第58條的規(guī)定，出賣人需向買受人返還房款和賠償損失。此外，在某些案件中，當(dāng)事人以“合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)”為由提起訴訟。如在“陳霞與楊富強(qiáng)、楊焱房屋買賣合同糾紛案”二審中，法院以原告“買房是結(jié)婚用途，居住該房屋嚴(yán)重?fù)p害其對(duì)喜慶的期待，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)”的理由，認(rèn)定被告（賣方）行為構(gòu)成根本違約，進(jìn)而支持原告解除合同的訴訟請(qǐng)求。

⒊對(duì)權(quán)利人的保護(hù)是否全面。根據(jù)我國(guó)《合同法》第56條、③第58條④的規(guī)定，合同無(wú)效或可撤銷則自始無(wú)約束力，自始無(wú)約束力就意味著合同將要恢復(fù)到訂立前的狀態(tài)，具體到救濟(jì)措施則只能為解除合同、返還原物和賠償損失。通過(guò)整理相關(guān)案例可以發(fā)現(xiàn)，接受“兇宅”條款的法院均無(wú)一例外地作出了上述判決。但從鼓勵(lì)交易的角度來(lái)講，解除合同是否是最合適、最合理的選擇則是值得商榷的。筆者認(rèn)為，在“兇宅”買賣的場(chǎng)合下，引入物的瑕疵救濟(jì)方式，允許雙方當(dāng)事人在保留買賣合同有效的前提下，通過(guò)減少價(jià)款等方式解決問(wèn)題，為當(dāng)事人提供盡可能多的選擇，應(yīng)當(dāng)是更好的途徑。

三、物的瑕疵救濟(jì)路徑適用分析

物的瑕疵救濟(jì)或稱物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，系指物之出賣人對(duì)于買受人應(yīng)擔(dān)保其物交付于買受人時(shí)無(wú)滅失或減少其價(jià)值之瑕疵，亦無(wú)滅失或減少其通常效用或契約預(yù)定效用之瑕疵，否則買受人得請(qǐng)求減少價(jià)金或解除契約。[16]從該概念中可以發(fā)現(xiàn)物的瑕疵救濟(jì)途徑相較于意思表示瑕疵救濟(jì)途徑的優(yōu)勢(shì)所在：救濟(jì)方式更為全面，包括減少價(jià)金、修理、更換、重做等。那么，“兇宅”糾紛是否可以適用物的瑕疵救濟(jì)途徑進(jìn)行保護(hù)呢？該問(wèn)題的關(guān)鍵在于房屋的“兇宅”屬性是否可以認(rèn)定為物的瑕疵。物的瑕疵理論主要發(fā)源于羅馬法國(guó)家，其中，又以德國(guó)法的成就最為顯著，且我國(guó)在物的瑕疵理論方面多借鑒德國(guó)法。因此，對(duì)于德國(guó)法中物的瑕疵認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行研究，對(duì)于該問(wèn)題的把握具有重要的指導(dǎo)意義。

（一）我國(guó)《合同法》中物的瑕疵認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

⒈物的瑕疵認(rèn)定模式。我國(guó)《合同法》第154條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的質(zhì)量要求沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，適用本法第62條第1項(xiàng)的規(guī)定。第155條規(guī)定：出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第111條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。”該條文為物的瑕疵救濟(jì)責(zé)任在我國(guó)《合同法》中的主要體現(xiàn)。

關(guān)于瑕疵的概念，學(xué)界存在兩種不同的學(xué)說(shuō)：一是“客觀目的說(shuō)”。該說(shuō)的核心觀點(diǎn)在于若所交付的標(biāo)的物不符合通常所要求的價(jià)值或者特征（即通用價(jià)值）時(shí)，該標(biāo)的物有瑕疵；二是“主觀目的說(shuō)”。該說(shuō)強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人合意，認(rèn)為如果所交付的標(biāo)的物不符合當(dāng)事人約定的要求，導(dǎo)致價(jià)值或者效用減少時(shí)，即具有瑕疵。[17]從上述學(xué)說(shuō)可以看出，我國(guó)《合同法》在瑕疵認(rèn)定模式上，采取的是主客觀相結(jié)合的觀點(diǎn)，即出賣人首先要保證交付標(biāo)的物符合當(dāng)事人雙方的約定，在雙方當(dāng)事人沒(méi)有約定或約定不明的情況下，則要按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者是特定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷。

⒉物的瑕疵認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)具體類型與比較分析。由法律條文的內(nèi)容可以看出，我國(guó)《合同法》使用“質(zhì)量”一詞來(lái)描述買賣標(biāo)的物的適用性。在我國(guó)，物的瑕疵救濟(jì)事實(shí)上就是出賣人對(duì)于出賣物的質(zhì)量擔(dān)保責(zé)任，即出賣人應(yīng)擔(dān)保其交付的標(biāo)的物符合法定或約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。由于我國(guó)在物的瑕疵擔(dān)保體系中采用單一的違約責(zé)任制（“單軌制”），而非德國(guó)法上并行適用的違約責(zé)任與物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的“雙軌制”，因此，如果出現(xiàn)買受人主張出賣人承擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的情形，裁判法院通常會(huì)根據(jù)違約責(zé)任相關(guān)理論對(duì)案件進(jìn)行處理。[18]具體來(lái)講，我國(guó)物的瑕疵認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)如下：

⑴主觀瑕疵。我國(guó)《合同法》中物的瑕疵認(rèn)定之主觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)為第153條，①即如果買賣合同的雙方當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的質(zhì)量已有約定，則以約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為衡量標(biāo)的物是否有瑕疵的標(biāo)尺。可見，我國(guó)的瑕疵理論雖然大體上承繼了德國(guó)法的思想，但較之于德國(guó)法上主觀瑕疵的規(guī)定，我國(guó)《合同法》的規(guī)定略顯單薄。《德國(guó)新債法》第434條規(guī)定了物的瑕疵的具體類型，明確了德國(guó)法上物的瑕疵認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)?！兜聡?guó)新債法》以主觀瑕疵概念為基礎(chǔ)，即以當(dāng)事人合意作為認(rèn)定瑕疵的首要標(biāo)準(zhǔn)。[19]《德國(guó)新債法》第434條中物的瑕疵的概念統(tǒng)一與買賣物的性能（Beschaffenheit）以及使用目的聯(lián)系起來(lái)。對(duì)于標(biāo)的物質(zhì)量的描述，《德國(guó)新債法》中使用“Beschaffenheit”（“性能”或“性質(zhì)”）一詞，對(duì)舊債法中的“品質(zhì)”進(jìn)行拓寬，從而更容易認(rèn)定物的“瑕疵”的存在。然而，“性能”這一概念并沒(méi)有被法律清晰地界定，也使得《德國(guó)新債法》留下了一些遺憾。②而我國(guó)《合同法》上主觀瑕疵的具體指向是當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的質(zhì)量的約定，在所使用的“質(zhì)量”與“性質(zhì)”兩個(gè)不同詞匯間存在的差別是值得我們進(jìn)一步推敲的。按照通常理解，標(biāo)的物的“質(zhì)量”可能僅僅與其自身所具備的性能相關(guān)，相比之下，“性質(zhì)”一詞的含義則要寬泛得多，既包括標(biāo)的物的質(zhì)量，也包括與標(biāo)的物質(zhì)量相關(guān)的其他品質(zhì)。由此可見，我國(guó)的主觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)已難以滿足當(dāng)前社會(huì)生活的現(xiàn)實(shí)要求。

⑵客觀瑕疵?！兜聡?guó)新債法》關(guān)于客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定在第434條第1款第2句第2項(xiàng)，即“貨物通常所應(yīng)具有的使用品質(zhì)”。也就是說(shuō)，在判斷標(biāo)的物是否為瑕疵物時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮契約雙方約定的內(nèi)容。若契約雙方對(duì)品質(zhì)及使用目的均未作約定或約定不明（此時(shí)無(wú)主觀標(biāo)準(zhǔn)可參照）時(shí)，則應(yīng)根據(jù)《德國(guó)民法典》第434條第1款第2句第2項(xiàng)所規(guī)定之客觀瑕疵概念，對(duì)瑕疵進(jìn)行評(píng)價(jià)，即通常用途。

我國(guó)《合同法》與德國(guó)法上的通常用途標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的是第154條、第61條、第62條的規(guī)定，其具體內(nèi)容可闡釋為：如若雙方當(dāng)事人并沒(méi)有就瑕疵事項(xiàng)作出相關(guān)約定或約定不明確的，首先應(yīng)考慮采取協(xié)議補(bǔ)充的方式進(jìn)行補(bǔ)救；若不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，則按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定；仍不能確定的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行（沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行）。由此可見，我國(guó)《合同法》規(guī)定的包括國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、通常標(biāo)準(zhǔn)、符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)四類標(biāo)準(zhǔn)的客觀瑕疵內(nèi)容與我國(guó)的社會(huì)現(xiàn)實(shí)是基本一致的。endprint

⑶我國(guó)《合同法》的兜底規(guī)則。由于我國(guó)《合同法》中并沒(méi)有像德國(guó)法上對(duì)于瑕疵類型規(guī)定得如此細(xì)致，因此，若新的瑕疵情形在我國(guó)出現(xiàn)時(shí)，通常會(huì)采用讓出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)買受人的救濟(jì)。以空調(diào)買賣合同為例：若空調(diào)質(zhì)量沒(méi)有問(wèn)題，但出賣人在安裝時(shí)出現(xiàn)失誤，導(dǎo)致空調(diào)不能正常使用的情況，這個(gè)案例是德國(guó)法上典型的安裝瑕疵。[20]但由于我國(guó)的法律規(guī)范沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，而只能以其他的方式救濟(jì)，如將出賣人安裝義務(wù)認(rèn)定為合同的附隨義務(wù)，要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

概言之，我國(guó)《合同法》對(duì)于標(biāo)的物“質(zhì)量”的判斷標(biāo)準(zhǔn)并不是單一化的，既存在約定的質(zhì)量這一主觀標(biāo)準(zhǔn)，又存在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、通常標(biāo)準(zhǔn)等客觀標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)論標(biāo)的物質(zhì)量違反了主觀標(biāo)準(zhǔn)還是客觀標(biāo)準(zhǔn)，均應(yīng)認(rèn)定為“物的瑕疵”之具體情形?！百|(zhì)量”一詞不僅涉及標(biāo)的物本身的物理性質(zhì)，還可囊括其與周圍環(huán)境之間的事實(shí)的、經(jīng)濟(jì)的、社會(huì)的或者法律的關(guān)系。單從相關(guān)法律規(guī)范中提到的標(biāo)的物的“質(zhì)量”存在所謂的“國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”來(lái)看，似乎僅針對(duì)標(biāo)的物本身的物理性質(zhì)。如此一來(lái)，就會(huì)導(dǎo)致物的瑕疵救濟(jì)范圍縮小，從而將“兇宅”等與房屋質(zhì)量并無(wú)客觀聯(lián)系但又事實(shí)上對(duì)于房屋交換價(jià)值等發(fā)揮著重要作用的情況排除在外。

（二）物的瑕疵內(nèi)涵之反思

按所有權(quán)人基于其所有權(quán)對(duì)于所有物享有之權(quán)利可以解析為價(jià)值權(quán)和用益權(quán)，此為所有權(quán)人對(duì)于所有物所享有之權(quán)利。當(dāng)該等利益因物上的因素而有所減損時(shí)即有物之瑕疵。[21]從物的瑕疵擔(dān)保理論和實(shí)踐發(fā)展來(lái)看，物的瑕疵除了包括物的通常效用或預(yù)定效用的瑕疵外，還包括物的減少或滅失價(jià)值的瑕疵，以及物的內(nèi)在品質(zhì)的缺陷。[22]根據(jù)上述概念，物的瑕疵可以分為兩大類：一是交易性瑕疵，即買賣標(biāo)的物具有減少或滅失其價(jià)值的瑕疵；二是技術(shù)性瑕疵或效用上的瑕疵，即買賣標(biāo)的物具有減少或滅失其效用上的瑕疵。[23]綜上所述，出賣人對(duì)于標(biāo)的物要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的瑕疵類型主要包括以下幾種：⑴價(jià)值瑕疵，即標(biāo)的物無(wú)滅失或減少其價(jià)值的瑕疵；⑵效用瑕疵，即標(biāo)的物具備應(yīng)有的使用價(jià)值；⑶所保證的品質(zhì)，即擔(dān)保標(biāo)的物具有其保證的品質(zhì)。這里所謂的品質(zhì)，不限于物的品質(zhì)，還包括影響其價(jià)值或效用的一切法律事實(shí)。[24]

從制度本身的價(jià)值可以看出，立法者制定瑕疵擔(dān)保制度的初衷在于盡量促成交易成功，同時(shí)兼顧買方利益。但從我國(guó)《合同法》第153條、第154條的規(guī)定來(lái)看，我國(guó)的標(biāo)的物瑕疵主要指標(biāo)的物的質(zhì)量瑕疵，即其在效用（使用價(jià)值）上不符合法定或約定的標(biāo)準(zhǔn)。這就直接導(dǎo)致法院在審理“兇宅”交易糾紛案件時(shí)多從房屋的物理狀況著手，分析判斷出賣人是否違反合同約定，忽視了“兇宅”在交換價(jià)值及內(nèi)在品質(zhì)上與一般正常房屋的重大差異。但從上述案例分析中可以看出，從人的需求角度講，人們購(gòu)買房屋，不僅在于滿足其生理需要，還在于滿足其心理需要；從房屋的價(jià)值購(gòu)成看，環(huán)境因素和歷史因素在房屋的價(jià)格構(gòu)成中占據(jù)越來(lái)越重要的地位?！皟凑睒O大地降低了購(gòu)買者的心理預(yù)期，其無(wú)論從價(jià)值、效用還是內(nèi)在品質(zhì)上均存在重大瑕疵。因此，筆者認(rèn)為，將我國(guó)《合同法》中物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任僅理解為對(duì)于物的“物理瑕疵”的規(guī)制思路過(guò)于狹窄，不利于實(shí)現(xiàn)對(duì)物的瑕疵的全面保護(hù)。

四、應(yīng)當(dāng)對(duì)物的瑕疵標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重新界定

綜上所述，筆者認(rèn)為，應(yīng)對(duì)“瑕疵”作廣義理解，將我國(guó)《合同法》第61條、第62條所涉及的標(biāo)的物的質(zhì)量瑕疵擴(kuò)大到全面囊括價(jià)值瑕疵、效用瑕疵和品質(zhì)瑕疵的范疇。理由如下：

一是符合比較法上的發(fā)展趨勢(shì)。從德國(guó)舊法到新法的變遷中可以看出，新法擴(kuò)大了物的瑕疵的范圍。如對(duì)新法中所指“性能”一詞的判斷，立法者不再將其限定于物理性質(zhì)的框架，而是將其與周圍環(huán)境的關(guān)系、人們的心里接受程度等因素也納入考慮范圍，綜合加以判定。除了“約定標(biāo)準(zhǔn)”和“通常標(biāo)準(zhǔn)”之外，標(biāo)的物還應(yīng)當(dāng)符合合同的“預(yù)定效用”，即在斟酌合同訂立之初想要達(dá)到的最終目的的基礎(chǔ)上衡量其是否存在瑕疵，突破了原來(lái)的單一化判斷標(biāo)準(zhǔn)。雖然我國(guó)不能機(jī)械地引進(jìn)德國(guó)的做法，但德國(guó)對(duì)“瑕疵”概念拓寬的理論和實(shí)踐給我們研究相關(guān)理論提供了更加廣闊的思路和視角。我國(guó)作為后發(fā)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，在相似的社會(huì)矛盾情景之下，利益衡量和配置需求并無(wú)實(shí)質(zhì)不同。在此意義上，對(duì)“瑕疵”的廣義把握是以實(shí)踐為導(dǎo)向的理性選擇。[25]

二是可以拓寬法院裁判思路，提高司法效率。從實(shí)踐中的案例來(lái)看，在對(duì)逾越標(biāo)的物物理性質(zhì)的“兇宅”等相關(guān)事實(shí)的認(rèn)定上，法院并未聯(lián)想到瑕疵擔(dān)保救濟(jì)途徑，仍試圖通過(guò)傳統(tǒng)的合同可撤銷思路解決問(wèn)題。盡管在某種意義上可以幫助其解決現(xiàn)有問(wèn)題，但無(wú)論在論證思路上還是在保護(hù)方式上都是不充分、不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，不利于?duì)交易本身以及雙方當(dāng)事人合法利益的全面保護(hù)。在交易實(shí)踐中，房屋的“兇宅”屬性往往會(huì)使其市場(chǎng)價(jià)值產(chǎn)生較大波動(dòng)，價(jià)值減損嚴(yán)重。試想，如果我國(guó)法律明確將“兇宅”這一特征規(guī)定為標(biāo)的物的瑕疵，則該事項(xiàng)即成為出賣人強(qiáng)制披露的內(nèi)容之一，無(wú)論出賣人主觀上是否知道該信息的存在，買受人均可實(shí)現(xiàn)其對(duì)自身權(quán)益的救濟(jì)?，F(xiàn)實(shí)中，已有法官探索該理論在實(shí)踐中的運(yùn)用。①此外，在上述案例中提到的標(biāo)的物本身不存在質(zhì)量問(wèn)題，而由于未作合理說(shuō)明導(dǎo)致?lián)p害的情形下，也可通過(guò)擴(kuò)大瑕疵的概念范疇來(lái)解決問(wèn)題。

三是有助于增加權(quán)利人的救濟(jì)途徑。若持廣義的“瑕疵”理論，在出賣人故意不告知對(duì)方“兇宅”屬性的情形下，由于存在違約責(zé)任與瑕疵救濟(jì)責(zé)任的競(jìng)合，買受人可選擇上述任何一種途徑來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益，并不會(huì)削減買受人尋求救濟(jì)的手段。而在出賣人過(guò)失違反說(shuō)明義務(wù)的情形下，由于《合同法》并未作明確規(guī)定，盡管可以借助于漏洞填補(bǔ)的辦法為過(guò)失違反說(shuō)明義務(wù)的情形提供請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，但畢竟稍顯迂回。在此情形下，對(duì)“瑕疵”的擴(kuò)大理解可以通過(guò)瑕疵擔(dān)保責(zé)任適用范圍的擴(kuò)大以覆蓋違約責(zé)任力所不能及的領(lǐng)域，為過(guò)失違反說(shuō)明義務(wù)的案件類型提供請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，從而在法律解釋的框架下為當(dāng)事人提供合理的救濟(jì)措施。

隨著“兇宅”買賣合同糾紛的頻發(fā)，我們已經(jīng)無(wú)法忽略其帶來(lái)的現(xiàn)實(shí)影響，現(xiàn)有的通過(guò)一般買賣合同的規(guī)定來(lái)解決問(wèn)題的方式顯然是不充分的。在我國(guó)現(xiàn)有制度環(huán)境下，通過(guò)對(duì)物的瑕疵救濟(jì)的解釋，將“兇宅”買賣合同糾紛納入其規(guī)制范疇，不僅為當(dāng)事人提供了更多的解決問(wèn)題的路徑，同時(shí)也使得法院的理論論證更加嚴(yán)謹(jǐn)、有說(shuō)服力，對(duì)于鼓勵(lì)交易、繁榮二手房買賣市場(chǎng)也將起到積極的作用。endprint

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（責(zé)任編輯：苗政軍）endprint