淺析房地產(chǎn)企業(yè)如何做好投融資管理工作

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摘 要 改革開放以來，我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的成熟以及原先福利分房制度的改革推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。而且政府各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策的落實(shí)以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程都為我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)環(huán)境。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，其從開發(fā)到結(jié)束都需要大量的資金，因此就需要通過相應(yīng)的投融資手段來獲得大量的資金支撐，其極易受到國家貨幣政策與市場(chǎng)環(huán)境的干擾。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 投融資 管理工作

一、房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理的特征

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)具有不同于其他產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展的特征以及運(yùn)營模式。通常房地產(chǎn)企業(yè)在其投資項(xiàng)目上通常需要花費(fèi)上億的投資資金，甚至是幾十億的投資量，資金規(guī)模龐大是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營最大的特色。正是由于這樣的特色，房地產(chǎn)企業(yè)需要龐大的資金規(guī)模才能夠支撐企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)與生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)展。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目獲得回報(bào)也需要較長的周期，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈太長，一旦中間某個(gè)資金鏈環(huán)節(jié)斷裂就有可能對(duì)整個(gè)資金鏈造成影響，甚至對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的直接運(yùn)營造成不利影響。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密，諸如鋼鐵、水泥、裝修等等，因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)又是國民經(jīng)濟(jì)中的支柱型產(chǎn)業(yè)，其牽涉范圍較為廣泛，而且也是其他行業(yè)需要依賴的產(chǎn)業(yè)，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)勢(shì)能夠決定諸多行業(yè)的發(fā)展。但是正是由于房地產(chǎn)企業(yè)的特征，我國房地產(chǎn)企業(yè)有融資渠道狹窄、融資困難等問題。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理有兩個(gè)十分明顯的特征，首先是銀行資金占據(jù)了房地產(chǎn)企業(yè)融資資金的半壁江山；其次就是房地產(chǎn)企業(yè)的金融市場(chǎng)有待完善，融資渠道無法拓寬。當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的融資資金主要是由自身資產(chǎn)、銀行以及客戶三方資金構(gòu)成。

二、目前我國房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理工作存在的問題

（一）融資渠道過于單調(diào)

當(dāng)下，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)首先選擇的融資渠道基本上都是金融機(jī)構(gòu)，或者銀行；其次是利用企業(yè)上市的形式來實(shí)現(xiàn)融資的目的。在具體的情況當(dāng)中，受我國國家規(guī)定的房地產(chǎn)企業(yè)上市條件的限制，發(fā)行股票和債券的限制，許多房地產(chǎn)企業(yè)都要選擇向金融機(jī)構(gòu)貸款這一單調(diào)的融資渠道。但是由于銀行為了降低自身投融資活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，通常會(huì)將此類風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)中的銀行資金鏈斷裂的概率上升，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的投融資風(fēng)險(xiǎn)大大增加。此外，國家為了確保銀行資金的安全以及風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)從政策上限制房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行銀行融資。

（二）資金鏈管理水平有待提高

資金鏈管理水平的欠缺是房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理中存在的重要阻礙。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的周期長、資金鏈長，而且各個(gè)環(huán)節(jié)煩冗復(fù)雜，諸如需要調(diào)研、置地、建設(shè)、驗(yàn)收、銷售等等各個(gè)環(huán)節(jié)。在上述環(huán)節(jié)中，工程的結(jié)算階段極易產(chǎn)生無法確定的問題。此外，我國建筑工程結(jié)算的特殊性也造成了房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠時(shí)間與金額的不確定性，最終致使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理水平的欠缺。此外，就是房地產(chǎn)企業(yè)在融資時(shí)，并沒有從自身的運(yùn)營情況與運(yùn)營能力出發(fā)，也沒有對(duì)自身的盈利進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，使得企業(yè)投融資后管理無法從實(shí)際數(shù)據(jù)出發(fā)，整個(gè)投融資管理工作不能憑借科學(xué)依據(jù)進(jìn)行落實(shí)。

（三）外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理的影響

受金融危機(jī)“后遺癥”的干擾，我國金融機(jī)構(gòu)的貸款政策明顯收縮。國有銀行與各大商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)貸款手續(xù)的規(guī)定更為嚴(yán)苛，貸款要求設(shè)置得更加嚴(yán)謹(jǐn)，而且國家政策又出臺(tái)了相應(yīng)的限購、限貸等政策。這些新政策的誕生都給房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理營造了不好的外部環(huán)境，尤其是小型房地產(chǎn)企業(yè)無法在嚴(yán)峻的外部環(huán)境下生存，只能夠退出市場(chǎng)。而且為了防止海外不法分子以及機(jī)構(gòu)對(duì)我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)造成破壞，因此將海外融資渠道也進(jìn)行十分嚴(yán)苛的限制。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的現(xiàn)金流意識(shí)不強(qiáng)

我國房地產(chǎn)企業(yè)在投融資時(shí)過于依賴銀行渠道，從本質(zhì)上來看，還是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)于現(xiàn)金流、資金積累的重視程度不夠，而且只是依靠單一的銀行融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)需要面臨更大的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。許多房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層都是在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)四處調(diào)度、籌集資金，而自身平時(shí)積累的資金、現(xiàn)金流完全不能夠滿足其項(xiàng)目開發(fā)，正是由于其對(duì)于現(xiàn)金流、資金積累的不重視，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的投融資管理工作多數(shù)情況下只能夠依賴外部融資。

三、房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理工作的優(yōu)化策略

（一）創(chuàng)新融資渠道，使其多樣化

必須靈活運(yùn)用多種融資渠道，才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來新鮮、充足的流動(dòng)資金。綜合使用多種投融資管理形式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的融資資金，是當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大企業(yè)資金來源與提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭力的主要途徑。當(dāng)下，我國房地產(chǎn)企業(yè)比較通用的強(qiáng)化企業(yè)競(jìng)爭力的手段有企業(yè)聯(lián)盟、夾層融資與房地產(chǎn)證券化等。企業(yè)聯(lián)盟的形式就是將不同房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營目標(biāo)統(tǒng)一化，然后共同為整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金、項(xiàng)目資源的最優(yōu)化整合。而夾層融資就是風(fēng)險(xiǎn)與收益介于股權(quán)與優(yōu)先債券之間的投資形式。其主要是結(jié)合股權(quán)與債權(quán)形成一種獨(dú)特的融資方式，通過不同的組合形式，才能夠滿足投資者與借款者各種層次的需求。而房地產(chǎn)證券化就是通過股票、債券、信托基金等進(jìn)行企業(yè)融資。最終使得房地產(chǎn)企業(yè)投融資渠道多樣化，更有利于投融資管理工作的進(jìn)行。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金結(jié)構(gòu)

資金密集一直是房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率通常是居高不下，盡管高負(fù)債的情況能夠從短期內(nèi)增強(qiáng)整個(gè)企業(yè)的運(yùn)營能力，但是從長遠(yuǎn)的角度來看，是十分不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的。而且高負(fù)債率極大地加大了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈來說是個(gè)極大的考驗(yàn)。因此，必須根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資金結(jié)構(gòu)，要注重自身資金的積累和穩(wěn)健現(xiàn)金流的建立，最終構(gòu)建出適合房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投融資管理工作的資金結(jié)構(gòu)體系。

（三）構(gòu)建合理有效的戰(zhàn)略

房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的發(fā)展規(guī)律和周期性，必須根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)律和發(fā)展周期，合理地制訂企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和周期計(jì)劃。在行業(yè)蕭條的時(shí)期，采用保守的運(yùn)營策略，諸如購置儲(chǔ)備土地、嚴(yán)格控制生產(chǎn)規(guī)模；而在高速發(fā)展的時(shí)期，則需要大膽擴(kuò)大規(guī)模，增加企業(yè)盈利。通過周期性的戰(zhàn)略將其房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

（四）增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制能力

實(shí)時(shí)掌握房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與形勢(shì)，尤其要學(xué)習(xí)和探索現(xiàn)代企業(yè)先進(jìn)的管理理念、模式，不斷積累房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理經(jīng)驗(yàn)，提升企業(yè)內(nèi)部控制管理水平；必須加強(qiáng)對(duì)于投資項(xiàng)目的預(yù)算、建設(shè)成本控制、結(jié)算等環(huán)節(jié)審批與監(jiān)督。對(duì)于投融資資金的審批，必須嚴(yán)格地根據(jù)審批制度執(zhí)行，確保房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理工作的合法、合規(guī)性。

四、結(jié)語

投融資管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要推動(dòng)力量，同時(shí)也是房地產(chǎn)企業(yè)必須面臨的問題，其應(yīng)該適應(yīng)國家政策方針，積極有效地拓寬融資渠道，為房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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