房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制

陳旭斌

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年迅速發(fā)展，競爭壓力越來越大，要想在房地產(chǎn)行業(yè)脫穎而出，要注重房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程的成本控制，它占據(jù)了其成本的重要比重，房地產(chǎn)加強(qiáng)項目全過程的成本控制能夠有效的發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出贏取利潤，在項目開發(fā)運(yùn)作的時候，加強(qiáng)成本的預(yù)算，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)長遠(yuǎn)發(fā)展，因此，房地產(chǎn)在開發(fā)項目的全過程中控制成本管理，雖然，一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在公司實行成本管理模式，但是目前的成本管理模式還存在很多的問題，需要不斷的創(chuàng)新，不斷的改進(jìn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 開發(fā)項目 全過程

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的重要性

近幾年，隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)也隨之興起，更加促進(jìn)了我國的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目都存在一定的風(fēng)險，也可以帶給企業(yè)很大的利潤，每一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的目的都是為了追求最大程度的利潤，在企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，每一環(huán)都是緊密相扣的，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會導(dǎo)致此項目的開發(fā)失敗。在整個的環(huán)節(jié)中，成本控制是至關(guān)重要的，成本的控制是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)項目的始終，在項目開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)都要考慮到成本問題。在房地產(chǎn)項目開發(fā)的前期，要根據(jù)選擇的地方，建筑的面積以及項目的融資都要進(jìn)行詳細(xì)的預(yù)算，以保證成本的控制。

在投資金尚俊園一期，開發(fā)面積49.06萬m2，項目融資8億，該項目為一級開發(fā)與二級開發(fā)聯(lián)動，面型向剛需客戶，后期的銷售額40.2億。

在七彩俊園的項目投資中，開發(fā)面積39.2萬m2，項目融資12億，該項目主要面向高端客戶，并定向開發(fā)兩棟寫字樓（云南省信用聯(lián)社，交通銀行），后期的銷售額高達(dá)44.6億。

貴陽濱湖俊園，開發(fā)面積22萬平方米，項目融資2.5億，以貴陽市高新區(qū)剛需客戶為主的住宅及公寓項目，后期的銷售額高達(dá)12.1億。

在貴陽俊發(fā)城，在這一項目中，房地產(chǎn)開發(fā)面積90萬平方米，項目融資4億，貴陽市改善性的住宅項目，后期的銷售額高達(dá)41億。

分析這些房地產(chǎn)投資項目，他們的銷售額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于融資額，銷售額與融資額的差價越大，則該項目的利潤越高，因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)過程中的成本控制至關(guān)重要，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目的開發(fā)時要成立自己的設(shè)計團(tuán)隊，對該項目進(jìn)行全面的設(shè)計。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對于成本管理的意識薄弱

成本管理是每個企業(yè)都應(yīng)注意的一部分，它的管理的好壞直接關(guān)系到企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，好的成本管理能夠促進(jìn)企業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，然而，這也是企業(yè)往往最容易忽視的一個方面，長期以來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)整體在房地產(chǎn)項目的全過程中成本控制的意識淡薄，很多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)不重視成本的控制，導(dǎo)致企業(yè)沒有先進(jìn)的成本管理體制，不利于企業(yè)的成本管理，如果對企業(yè)房地產(chǎn)的的成本管理不能進(jìn)行很好的控制，會在一定程度上阻礙企業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)的成本管理缺少整體把握能力

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了企業(yè)能夠更好單位發(fā)展，他們意識到了在房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本管理的重要性，在企業(yè)內(nèi)部建立了一套成本管理機(jī)制，然而，他們建立的成本管理體制太落后，她們的成本管理缺乏整體的把握能力，沒有引進(jìn)先進(jìn)的管理模式和管理方法，會導(dǎo)致工作效率低下，如果對成本不能較好的管理或管理不當(dāng)，影響企業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的要點

（一）投資的決策階段

投資的決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作，首先，要通過調(diào)查國內(nèi)外的市場，來了解顧客的需求，進(jìn)而對未來房地產(chǎn)市場的狀況進(jìn)行預(yù)測，再通過領(lǐng)導(dǎo)討論看投資該項目有沒有市場，了解該項目的市場競爭力如何，該企業(yè)有沒有優(yōu)勢可以更大程度的賺取利益。在充分考慮市場需求，企業(yè)優(yōu)勢等方面的基礎(chǔ)上確定項目的建設(shè)規(guī)模。

在前期工作中，成本的控制還要考慮建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)水平，建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)水平應(yīng)從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，來根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)理念和消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的考慮在房地產(chǎn)的項目開發(fā)中顯得很重要，根據(jù)不同地區(qū)，不同規(guī)模，不同等級以及不同的消費(fèi)者群體，確定交涉應(yīng)購買那種材料，確定應(yīng)建設(shè)哪種房屋，是普通的建筑，還是豪華的建筑，還是普通的豪宅，還是豪華的豪宅。是適用于人們享受的住房，還是適用于做銷售的經(jīng)濟(jì)適用房。

（二）設(shè)計階段的成本管理與控制

設(shè)計階段的成本考慮以及管理問題是必須的一個方面，在進(jìn)行項目投資之前要對成本進(jìn)行預(yù)算，確定次項目應(yīng)融資的金額是多少。在成本的管理控制上，應(yīng)提倡并積極推行限額設(shè)計，每一個房地產(chǎn)的投資項目都面臨一定的風(fēng)險，而這些風(fēng)險是不可避免的，只能通過一些渠道將風(fēng)險降低，限額設(shè)計就是降低風(fēng)險的措施，限額設(shè)計師按照批準(zhǔn)的研究報告和投資估算控制初步設(shè)計，在進(jìn)行預(yù)算時要根據(jù)所提供的報告，在報告的基礎(chǔ)上進(jìn)行限額預(yù)算，以保證風(fēng)險降到最低。在房地產(chǎn)企業(yè)中還應(yīng)設(shè)立審查部門，對報告進(jìn)行嚴(yán)格的審查，避免一些遺漏，導(dǎo)致不必要的造價浪費(fèi)。

（三）施工階段

在施工階段更要注意成本的控制，施工階段也是房地產(chǎn)企業(yè)的一個重要階段，也是風(fēng)險存在的一個階段，在這個階段控制工程成本開發(fā)階段的單位的工作人員要時刻提高警惕，注意監(jiān)工，要多看工程的施工組織方案以及現(xiàn)場的施工的實際情況，在施工過程中遇到的一些疑難問題，如果自己不能很確定的情況下，不能盲目做定論，要謙虛請教，向?qū)I(yè)人員和專業(yè)的工程師進(jìn)行咨詢和學(xué)習(xí)，相關(guān)工作人員要調(diào)查市場上的建筑材料價格，客觀的看待建筑材料價格這一問題，在某一時間段市場上的材料價格較高，有可能在購買材料后，它的價格在原價上降低，這在一定程度上造成資金的風(fēng)險。這是在房地產(chǎn)企業(yè)中，隨時都存在的一個問題，也會影響房地產(chǎn)的項目的開發(fā)。在工程建設(shè)中，工程的材料費(fèi)占工程總成本的一半以上，因此，材料費(fèi)的高低直接影響著的此項目工程的總成本，隨意，在購買材料之前，要建立價格信息網(wǎng)絡(luò)，保持信息暢通，隨時了解市場上材料的價格。

（四）竣工結(jié)算階段的造價控制方法

竣工結(jié)算是一項工程的最后一步，竣工結(jié)算階段要組織相關(guān)人員對工程進(jìn)行全方位的審查，確保工程的安全性。相關(guān)人員在進(jìn)行審查時要通情達(dá)理，要考慮實際的情況，由于施工條件的不同，在施工的過程中有稍微的調(diào)整，因此，可能和施工圖紙有一些細(xì)微的不同，并不會影響工程的質(zhì)量，在遇到這種情況時，就要客觀合理的審查，不要過于苛刻，同時，不要惡意壓價，在審核時，要以良好的職業(yè)道德來對待這件事，在審核時要認(rèn)真仔細(xì)，對自己的工作負(fù)責(zé)認(rèn)真，對于一些工程質(zhì)量問題要實事求是，對于竣工時工錢核算也要仔細(xì)認(rèn)真的核算，有驗收單，并且驗收單中要注明有關(guān)問題，在竣工結(jié)算時要進(jìn)行相應(yīng)的抵扣。

四，結(jié)論

我國科技的快速發(fā)展，促進(jìn)了各行各業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，各行各業(yè)的發(fā)展也為我國的國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了保障，房地產(chǎn)的開發(fā)也發(fā)展越來越發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越大，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)越來越大，對于房地產(chǎn)來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程控制在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目中起著至關(guān)重要的作用，成本的管理貫穿房地產(chǎn)項目的始終，現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理還存在很多問題，只有不斷提高全過程的成本管理水平，更好的對房地產(chǎn)項目的成本進(jìn)行控制有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，保證企業(yè)的不斷發(fā)展。

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