深圳市房地產(chǎn)泡沫成因及對策分析

曹雪蓮

摘 要：近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。闡述了深圳市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，分析了深圳市房地產(chǎn)泡沫的成因，進(jìn)一步分析了深圳市房地產(chǎn)泡沫評價(jià)指標(biāo)，提出了解決深圳市房地產(chǎn)泡沫的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；深圳市；泡沫經(jīng)濟(jì)

中圖分類號：D9文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2017.31.063

1 深圳市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

經(jīng)下圖數(shù)據(jù)分析，2016年上半年深圳房價(jià)均價(jià)為51746元/m2，而下半年商品房成交均價(jià)為56852元/m2，環(huán)比上漲9.87%。在2015年到2016年這短短一年期間，深圳房價(jià)成交均價(jià)就由33426元/m2上漲至53454元/m2，上漲了59.92%。

2 深圳市房地產(chǎn)泡沫形成的原因

2.1 投機(jī)炒房

深圳市房產(chǎn)市場存在著巨額的資金，在市場上惡意投機(jī)炒作，實(shí)際價(jià)格遠(yuǎn)高于其資產(chǎn)價(jià)值，導(dǎo)致了泡沫的呈現(xiàn)與膨脹。再加上房產(chǎn)業(yè)學(xué)者人士預(yù)期短時(shí)間內(nèi)，深圳房價(jià)不會下跌，仍維持上漲。投機(jī)炒房是深圳市房價(jià)出現(xiàn)泡沫的最直接原因。投機(jī)者為了追逐高額利潤，這使得社會大量閑置資金流入房產(chǎn)市場。而這種投機(jī)行為不但會使房價(jià)暴漲、居高不下，而且還會導(dǎo)致商品住宅房空置率提高。投機(jī)者購房的目的是等房價(jià)上升后再轉(zhuǎn)手賣出，而不是為了購房去居住。

2.2 政府有關(guān)部門調(diào)控的不當(dāng)

2016年年初，政府采取了一系列的措施刺激樓市，例如：中國人民銀行宣布，自2016年3月1日起，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2016年2月2日，銀監(jiān)會出臺規(guī)定，商業(yè)貸款首付比例最低25%，各地可向下浮動5個(gè)百分點(diǎn)。二套房最低首付比例調(diào)整為不低于30%。個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。這些措施無異于火上澆油，是導(dǎo)致2016年多個(gè)城市的房價(jià)上漲的一個(gè)重要的因素。

2.3 高金融杠桿配資，眾籌炒房

第一種眾籌炒房方式是一些有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的炒房人組團(tuán)，與開發(fā)商簽定合同，以某個(gè)價(jià)格買下整棟樓，然后再慢慢出售。這種眾籌炒房要面臨法律風(fēng)險(xiǎn)，如果房產(chǎn)證上只有某一個(gè)人的名字，那么該房屋就屬于這個(gè)人的私有財(cái)產(chǎn)。即使是炒房人共同出資，在購買房屋時(shí)有協(xié)議，產(chǎn)權(quán)人只需要將其他人所出的資金歸還。第二種眾籌炒房方式是互聯(lián)網(wǎng)眾籌炒房，同樣也有風(fēng)險(xiǎn)，例如平臺的風(fēng)險(xiǎn)控制能力，平臺信息披露監(jiān)管不到位等。

3 深圳市房地產(chǎn)泡沫的評價(jià)指標(biāo)分析

3.1 房價(jià)收入比

房價(jià)收入比指標(biāo)又稱房價(jià)與居民年收入之比。國際通用的房價(jià)收入比顯示，該指標(biāo)指數(shù)值在3-6 之間是比較正常的。根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)情況，該指標(biāo)合理值一般認(rèn)為是在6-7之間。而據(jù)IMF發(fā)布的全球房價(jià)報(bào)告顯示，截至2016年，深圳市房價(jià)收入比為40.49，超過國際通用的標(biāo)準(zhǔn)。

3.2 房價(jià)租售比指標(biāo)

房價(jià)租售比是指每月使用每平方米面積的租金與建筑每平方米面積的房價(jià)之比。國際上一般的標(biāo)準(zhǔn)為房價(jià)租售比在1∶300～1∶200區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)能健康穩(wěn)定運(yùn)行。根據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，深圳該指數(shù)指標(biāo)值已超1∶800，意味著在深圳市房產(chǎn)市場泡沫化嚴(yán)重。

3.3 房價(jià)增長率與GDP增長率之比

房價(jià)增長率與GDP增長率之比是從居民住房需求角度來反映市場是否存在泡沫的指標(biāo)。如果GDP增長率高，房價(jià)增長率高則是正常的。如果GDP增長率遲緩，而房價(jià)暴漲，脫離其實(shí)際價(jià)值，則反映房產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫。國際上一般認(rèn)為該指標(biāo)值的正常區(qū)域在1之內(nèi)，警惕范圍在1-2之間，而指標(biāo)值在2以上則反映市場出現(xiàn)泡沫。2016年，深圳市的房價(jià)增長率與GDP增長率之比的數(shù)值大于2，即深圳市房產(chǎn)市場已存在泡沫。

4 深圳市房地產(chǎn)泡沫治理的對策

4.1 抑制過度投機(jī)炒房

面對過度投機(jī)行為帶來的危害，深圳市政府必須加大監(jiān)管力度，打擊違規(guī)投機(jī)行為。建議采取開征房產(chǎn)稅，并且可以增加地方政府收入。房產(chǎn)稅征收需做到公正透明，才能達(dá)到應(yīng)有效果。可以采取適當(dāng)增收住房空置稅、土地財(cái)產(chǎn)稅和物業(yè)稅的政策，可以進(jìn)一步抑制炒房行為，提高購房成本，進(jìn)而抑制開發(fā)商的囤積牟利行為。

4.2 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

要優(yōu)化房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保持配套商品房、中低價(jià)普通商品房、廉租房的供應(yīng)比例相對合理。優(yōu)化住房設(shè)計(jì)，增加緊湊型、小戶型的比例；完善配套商品房、中低價(jià)普通商品房的定價(jià)機(jī)制。中低價(jià)普通商品房的地價(jià)定在土地招標(biāo)的市場底價(jià)以下，房價(jià)按照低于周邊市場價(jià)格的原則確定。

4.3 限購限貸

限購的核心就是通過提高房產(chǎn)的首付貸款比率。深圳市政府發(fā)布了有史以來最嚴(yán)的限購政策即 “10.4政策”。經(jīng)“10.4政策”調(diào)控后，極大抑制大批投機(jī)資金步入樓市，深圳房產(chǎn)市場的成交量也逐漸有顯著回落現(xiàn)象，房價(jià)漲幅也有所收落，市場也開始降溫。在限購限貸的基礎(chǔ)上，政府還可以從社保、公積金、納稅年限、加息等進(jìn)一步采取收緊政策。

4.4 嚴(yán)禁眾籌炒房

2016年3月深圳市政府發(fā)布文件，規(guī)定“嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)”。眾籌平臺只是作為信息中介服務(wù)的功能，不能從事?lián)I(yè)務(wù)，不能進(jìn)行非法集資。金融監(jiān)管尤為必要，需要有關(guān)部門之間的相互配合。

參考文獻(xiàn)

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