房價波動機(jī)制探析

任玥

[摘 要]現(xiàn)如今的中國社會，房價成為了很多人關(guān)注的焦點，農(nóng)村人口不斷向城市涌進(jìn)，城市住房的需求量不斷擴(kuò)大。各大房地產(chǎn)公司看到了商機(jī)，在加大居民用房建設(shè)的同時也不斷炒高房價，形成了現(xiàn)如今社會房地產(chǎn)領(lǐng)域的泡沫經(jīng)濟(jì)。為了有效的控制住房價格，中國政府出臺了以下一系列的政策：2006年國家出臺了第一個房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，時稱“國六條”；2010年出臺了“國四條”以及“國十一條”；2010年4月15日，前所未有的重磅政策：90平米以上購房首付3成，第二套執(zhí)行首付5成利率1.1倍。從下午5點政策出現(xiàn)在各大網(wǎng)站，立刻影響到了北京房產(chǎn)交易市場。在有效或者微效的控制下，中國某些地區(qū)的房價確實得到了調(diào)控，同時也能夠避免泡沫經(jīng)濟(jì)下金融危機(jī)的出現(xiàn)。但是其效果并不明顯，房價由2000年到現(xiàn)在呈現(xiàn)波動的現(xiàn)象，但整體趨勢是不斷飆升，政府有關(guān)房價的政策對其的調(diào)節(jié)只在于防止房價繼續(xù)泡沫化，但是現(xiàn)如今的房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象依然十分嚴(yán)重，要想真正解決這些問題，還有很長一段路要走。

[關(guān)鍵詞]房價波動；泡沫經(jīng)濟(jì)；政府調(diào)控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.38.150

1 中國房價的波動史與政府行為

2000年左右中國房價開始首次比較顯著地漲浮，相比于之前年度，全國的平均房價上漲了近5%，原因就是政府想要增加內(nèi)需，開啟了房地產(chǎn)改革之路，政府在其中的作用當(dāng)然不言而喻。在2000年這一次中國房價歷史性的變革中，也是政府的行為帶來了房價的增長，原因就是之前所說的政府為了拉動國內(nèi)內(nèi)需的增長。外加2000年，我們進(jìn)入了21世紀(jì)，大批的農(nóng)村居民來到了城市，為的是有著更好的居住環(huán)境。無論是政府還是房地產(chǎn)商都看到了這一點，此時開啟房產(chǎn)改革不僅能夠為企業(yè)帶來商機(jī)，也能夠推動中國經(jīng)濟(jì)的增長，政府的行為為房價的向上跳躍助了一臂之力。期間，政府頒布了《關(guān)于做好當(dāng)前土地登記城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的通知》，更有效地促進(jìn)了城鎮(zhèn)房屋建設(shè)，為之后房地產(chǎn)商大力開發(fā)城市住房打下了基礎(chǔ)。

2001年到2003年，中國的房價緩慢增漲，年均漲幅在5%—10%之間，期間政府也不斷出臺政策。比如2001年的《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，2002年的《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房住宅價格管理辦法的通知》，2003年的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》。在此期間，政府出臺的政策其實也是為了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房價的緩慢提升是此時政府所希望的，可是政府并沒有意識到泡沫經(jīng)濟(jì)即將到來。此時的政府行為，依舊起到了促進(jìn)發(fā)展的作用，依靠其有力的調(diào)控力與執(zhí)行力，公共經(jīng)濟(jì)——特指中國房價，在政府預(yù)期的道路上發(fā)展著。政府的目的是為了加強(qiáng)城市化建設(shè)，鼓勵農(nóng)村居民向城市發(fā)展，同時也是為了以房產(chǎn)業(yè)來調(diào)動我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2004年起中國房地產(chǎn)業(yè)迎來了春天，這一年中國房價巨幅增長，全國的平均增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了10%，一些發(fā)達(dá)城市地區(qū)例如北京房價增長率高達(dá)30.1%，這一漲幅讓人們看到了房地產(chǎn)的商機(jī)。不少居民將手中的閑錢拿去買房子，房地產(chǎn)開發(fā)商加大房屋建設(shè)的同時仍然在不斷炒高著房價，房價增長一發(fā)不可收拾。這樣的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)超出了政府的預(yù)料，原先出臺的政策《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》似乎達(dá)到了反面的效果，這一年往后的房地產(chǎn)市場完全處在一個亞健康的發(fā)展，其間存在著巨大的問題。2004年起到之后的近十年，房價一直頻繁地波動著，整體的趨勢是不斷飆升，2009年到2010年全國房價的漲幅率甚至超過了20%，房價如股市一般，引發(fā)了無數(shù)入的投資欲望。當(dāng)然在此其間，政府當(dāng)然沒有袖手旁觀，這樣的漲幅定隱藏著大問題，中國房價的泡沫經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)了。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的管理，2004年出臺了“8.31大限”；2005年出臺了“國八條”、《關(guān)于做好穩(wěn)定房屋價格工作的意見》；2006年出臺了“國六條”；2007年央行也進(jìn)行了五次加息，目的就是為了減緩貸款建房的勢頭；2010年出臺了“國四條”與“國十一條”。這一系列的政策，都是政府不斷進(jìn)行著宏觀調(diào)控的表現(xiàn)，但是效果并不明顯。近十年里房價確實有過下調(diào)的勢頭，可是馬上又反彈，可見中國房價的泡沫經(jīng)濟(jì)已經(jīng)根深蒂固，要想真正地解決不再是一件簡單的事。這一階段，政府意識到了問題的存在，并不斷嘗試改善，在泡沫經(jīng)濟(jì)還未破裂，社會經(jīng)濟(jì)還沒有出現(xiàn)危機(jī)的時候，政府進(jìn)行了調(diào)控，干預(yù)房地產(chǎn)市場的不健康發(fā)展，政府行為解決著這一系列的問題。

近三四年到2016年為止，房價出現(xiàn)了回調(diào)，一些重要城市雖然仍處在上漲的趨勢，但全國普遍的房價都在穩(wěn)定中回調(diào)。政府的舉措有了效果，目前而言中國的房地產(chǎn)市場不再有過去兇猛的上漲勢頭。那么可以說中國房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟(jì)解決了嗎？這當(dāng)然是不可能的。泡沫經(jīng)濟(jì)已經(jīng)孕育了十年之久，其間存在的隱患仍然可能會導(dǎo)致泡沫破裂，政府也許是找到了隱患的根源，接下來政府將會嘗試著解決這一問題。

2 產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因，政府調(diào)控房價的目的與作用

中國的房地產(chǎn)市場長久地處于不健康的發(fā)展，孕育了巨大的危機(jī)，其中泡沫經(jīng)濟(jì)就是一大問題。泡沫經(jīng)濟(jì)，指資產(chǎn)價值超越實體經(jīng)濟(jì)，極易喪失持續(xù)發(fā)展能力的宏觀經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。泡沫經(jīng)濟(jì)經(jīng)常由大量投機(jī)活動支撐，本質(zhì)就是貪婪。由于缺乏實體經(jīng)濟(jì)的支撐，因此其資產(chǎn)猶如泡沫一般容易破裂，因此經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱之為“泡沫經(jīng)濟(jì)”。泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定的程度，經(jīng)常會由于支撐投機(jī)活動的市場預(yù)期或者神話的破滅，而導(dǎo)致資產(chǎn)價值迅速下跌，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上被稱為“泡沫破裂”。那么房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)當(dāng)然也就是房價過高，人們投機(jī)心理變強(qiáng)，導(dǎo)致了房產(chǎn)市場形成了一個沒有實體支撐，空洞的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。那么，中國房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟(jì)又是怎樣形成的呢？主要有以下3點原因。

第一，房地產(chǎn)的區(qū)域性強(qiáng)。不動產(chǎn)之所以為不動產(chǎn)，就是因為它無法隨處搬運，不可移動。而人們選擇區(qū)域居住時總會選擇交通便利、生活設(shè)施齊全的地段。因此，像市中心等地段就比郊區(qū)地段的房價高很多。同理，在祖國發(fā)達(dá)的一線城市生活，交通便利，機(jī)會也多，生活更加幸福，因此北、上、廣等地的房價也一直居高不下。相比之下，新疆、甘肅等地的居民就沒有這樣的困擾了，地廣人稀，房地產(chǎn)市場沒有那么活躍。

第二，房屋生產(chǎn)周期較長。短期內(nèi)供給難以有效增加，也就是說，房地產(chǎn)市場易被賣家操縱，買家會被灌輸以買不到房的恐慌。因為房子一旦建成，短時間內(nèi)根本無法改變，也無法因為需求的增加而加以變通，只能另外開發(fā)土地。而且，改革開放以來，不斷有農(nóng)村居民向城市涌入，城市用房的需求量大大增加。人們急于“安家落戶”的思想更甚從前。

第三，房地產(chǎn)的價值不易判斷。關(guān)于房屋價值，有很多評估機(jī)構(gòu)，從事資產(chǎn)房產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。但當(dāng)房產(chǎn)市場處于十分活躍的階段時，學(xué)術(shù)上通用的一些估價方法都不適用，一個房產(chǎn)的價值，基本基于賣方對房產(chǎn)市場的操縱與買方對市場的預(yù)期。房產(chǎn)市場很難用理性來掌握，政府也無法實施穩(wěn)定調(diào)控的職能。在這種情況下，只能任由市場自由發(fā)展，市場才是主導(dǎo)一切的“老大”。

為了打壓房價猛漲的勢頭與泡沫經(jīng)濟(jì)的不斷嚴(yán)重化，政府不得不干預(yù)房價。當(dāng)房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，定會帶來巨大的影響，房價迅速增長的那十年，中國社會不斷地有人投機(jī)于房地產(chǎn)市場，一旦這一市場經(jīng)濟(jì)危機(jī)化，隨之來的將會是低價買房熱潮或者是一大批新建的房屋沒人買。蕭條的房地產(chǎn)市場也會帶動其他領(lǐng)域，中國社會將面臨經(jīng)濟(jì)危機(jī)。在這一情況到來之前，政府采取一些措施，較有效地緩解了這一現(xiàn)象，雖然現(xiàn)在的房價依舊很高，但是上漲的勢頭已經(jīng)有所消減。政府的行為維護(hù)著社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，以有形的政策與無形的力量調(diào)節(jié)著社會，在促進(jìn)發(fā)展的同時也控制發(fā)展，努力讓社會經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定地增長。

3 結(jié) 論

無論是資本主義還是社會主義，政府對市場的公共經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)都是必要的，無論是哪一次金融危機(jī)的好轉(zhuǎn)，政府在其中都起到了重要的作用。以中國市場的房價為例，政府在其中有著重大的影響，在房地產(chǎn)市場不景氣時政府促進(jìn)它的發(fā)展，在房地產(chǎn)市場存在大問題時政府想辦法解決。單純地放任市場進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，后果大家都知道，政府就像一雙無形而有力的手，在市場需要時推一把，在市場過分膨脹時攔一下。當(dāng)然中國房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟(jì)暫時還沒有破裂，如果有一天這樣的事情還是發(fā)生了，政府定會采取其他的措施，來挽救中國的房地產(chǎn)業(yè)。

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