我國(guó)房地產(chǎn)投資企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因與對(duì)策研究

胡成玉++謝佳敏

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，具有投資成本大，投資回收期長(zhǎng)，變現(xiàn)能力弱等特征，導(dǎo)致了它會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而阻礙我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。為此，針對(duì)房地產(chǎn)投資企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因進(jìn)行了探討，并提出了相應(yīng)的防范對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；成因與對(duì)策

中圖分類號(hào)：F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.32.052

1我國(guó)房地產(chǎn)投資企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

1.1內(nèi)部成因

1.1.1企業(yè)內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)失衡

房產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，無論是在開發(fā)階段還是在經(jīng)營(yíng)過程中均需要數(shù)額巨大的資金支撐，且資金占用的周期很長(zhǎng)。目前我國(guó)許多房地產(chǎn)投資企業(yè)資金實(shí)力較弱，開發(fā)項(xiàng)目所需的資金大部分來自于銀行借款，還有一部分來自業(yè)主交付的預(yù)付款以及工程建設(shè)的欠款，其自有的資金僅占較小部分。高額的債務(wù)資本導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率嚴(yán)重偏高，財(cái)務(wù)杠桿產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)，投資者的收益和市場(chǎng)價(jià)值相應(yīng)的減少，企業(yè)的償債壓力增加，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。

1.1.2管理層財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者大都來自建筑行業(yè)，素質(zhì)普遍不高，對(duì)企業(yè)管理的認(rèn)識(shí)達(dá)不到要求，沒有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在經(jīng)營(yíng)決策中，多數(shù)管理者往往只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，很少關(guān)注財(cái)務(wù)部門的資金管理、成本管理、風(fēng)險(xiǎn)控制管理等，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)內(nèi)部牽制關(guān)系混亂、內(nèi)部財(cái)務(wù)控制信息的傳遞不暢以及財(cái)務(wù)成本核算簡(jiǎn)單粗糙等問題。在制度方面，缺少一套完整的內(nèi)部控制制度來規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.3成本費(fèi)用管理混亂

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，會(huì)依次經(jīng)過土地使用權(quán)的獲取、建筑施工、營(yíng)銷推廣等一系列的過程，涉及很多的相關(guān)部門和環(huán)節(jié)，其中任何一個(gè)部門或者環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò)，都將會(huì)導(dǎo)致工程項(xiàng)目的工期延長(zhǎng)、成本增加、預(yù)期收益大幅降低。目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)為了加快工程進(jìn)度，從而投入大量資金，使得項(xiàng)目成本大幅度上升，這種情況下，財(cái)務(wù)部門的成本管理的優(yōu)勢(shì)難以發(fā)揮，僅僅是簡(jiǎn)單的記賬，并未親身參與企業(yè)的成本管理，導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)的成本核算粗制濫造。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)還認(rèn)為成本的管理與核算是財(cái)務(wù)部門的事情，從而疏忽了各職能部門在進(jìn)行成本核算過程中的重要作用，使得財(cái)務(wù)人員無法收集到第一手的成本資料，導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算的結(jié)果偏差較大，資金管理跟不上其腳步，從而影響企業(yè)的預(yù)期收益。

1.1.4籌資方式單一化

我國(guó)自改革開放以來，逐步建立和發(fā)展了金融市場(chǎng)，企業(yè)資金籌資方式呈現(xiàn)多樣化，主要有吸收直接投資、銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、融資租賃、發(fā)行股票、商業(yè)信用等。不同的籌資方式，其籌資成本與風(fēng)險(xiǎn)的大小也會(huì)不同。房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)特點(diǎn)，加上資金需求數(shù)額巨大且自有資本較少，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要依賴于金融機(jī)構(gòu)。盡管李克強(qiáng)總理明確表態(tài)不搞大規(guī)模刺激，貨幣政策也從超級(jí)寬松走向中性，但房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式仍未改變，依舊是以銀行貸款為主，一旦負(fù)債到期現(xiàn)金流不足，便會(huì)使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。

1.1.5投資項(xiàng)目品種單一

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目普遍單一，即以單一的商品房為主。而房地產(chǎn)行業(yè)存在諸多變數(shù)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也使得房地產(chǎn)企業(yè)投資單個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大。樓盤的類型單一，后續(xù)樓盤的滯銷以及資金無法及時(shí)回籠等因素的存在，不可避免地會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.2外部成因

1.2.1政治環(huán)境因素

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。目前，我國(guó)大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，且行業(yè)投資利潤(rùn)空間巨大，不少地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通百姓所能承受的范圍并逐漸開始威脅到國(guó)家的長(zhǎng)治久安。鑒于此，國(guó)家和政府將會(huì)根據(jù)社會(huì)發(fā)展的需要在不同的時(shí)期給予適當(dāng)政策，以保持其穩(wěn)定健康發(fā)展。國(guó)家的金融政策、土地政策、交易政策以及稅收政策的干預(yù)，增加了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境的不確定性，從而加大了企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)水平。

1.2.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素

房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的特點(diǎn)及其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所占的比重和地位，導(dǎo)致其所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都離不開金融業(yè)的支持，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)金融業(yè)的依賴程度比其他行業(yè)更加明顯，這使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與波動(dòng)在很大程度上受到金融業(yè)的影響和制約。根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格變化規(guī)律，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)導(dǎo)致價(jià)格與價(jià)值的偏離，加快了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入通貨膨脹的階段，從而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。市場(chǎng)利率的變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)又將面臨利率風(fēng)險(xiǎn)，即利率上升，企業(yè)的相關(guān)成本就會(huì)增加，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增大。

2防范房地產(chǎn)投資企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

2.1優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)

狹義的資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)的長(zhǎng)期負(fù)債與自有資本的構(gòu)成比例。不同的資本結(jié)構(gòu)，不僅可以發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，而且也可能會(huì)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。適度的負(fù)債經(jīng)營(yíng)能夠給企業(yè)帶來巨大的杠桿利益，投資者的回報(bào)也會(huì)大幅增加，但過度的負(fù)債經(jīng)營(yíng)，會(huì)提升企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，加劇企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重時(shí)可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。負(fù)債經(jīng)營(yíng)既然是商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，那么它在給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，當(dāng)然也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的程度的風(fēng)險(xiǎn)。所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)避免不合理的資本結(jié)構(gòu)，盡量根據(jù)自身的融資能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、自身規(guī)模和未來發(fā)展等的實(shí)際需要，來選擇最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的最佳組合，從而降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2提高管理人員和財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

首先，企業(yè)應(yīng)該要完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度及其他相關(guān)制度，并加強(qiáng)企業(yè)管理人員與財(cái)務(wù)人員的修養(yǎng)與素質(zhì)。財(cái)務(wù)部門作為企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中一個(gè)至關(guān)重要的部門，其人員的素質(zhì)高低可能會(huì)影響到企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)的實(shí)施效果，企業(yè)應(yīng)該充分發(fā)揮其在內(nèi)部控制及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理上的主導(dǎo)作用，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門及其人員的管理。其次，企業(yè)應(yīng)要提升管理人員的綜合管理水平，房地產(chǎn)投資企業(yè)只有在開發(fā)、建設(shè)、管理、經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)提升風(fēng)險(xiǎn)管理水平，才能將其風(fēng)險(xiǎn)保持在一個(gè)相對(duì)可控的范圍內(nèi)，使得企業(yè)真正具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與抵御能力，能從容面對(duì)各種突發(fā)狀況，應(yīng)對(duì)各種外部環(huán)境的變化。另外，企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力的培養(yǎng)，并組織建立風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃，為管理風(fēng)險(xiǎn)打下良好的基礎(chǔ)。endprint

2.3強(qiáng)化成本管理

成本管理是企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的重要組成部分，企業(yè)應(yīng)對(duì)成本進(jìn)行合理精準(zhǔn)的預(yù)算，以此提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)投資企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)之前，應(yīng)對(duì)每個(gè)工程項(xiàng)目都執(zhí)行嚴(yán)格的招投標(biāo)制度，重視項(xiàng)目施工圖的設(shè)計(jì)工作，及時(shí)跟蹤項(xiàng)目施工進(jìn)度，嚴(yán)格按照合同要求檢驗(yàn)竣工工程是否達(dá)到合同的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)以及是否符合約定成本費(fèi)用限額標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格審查每一項(xiàng)工程造價(jià)，將竣工決算對(duì)比項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行分析，對(duì)企業(yè)在整個(gè)工程過程中的成本費(fèi)用控制結(jié)果做出評(píng)價(jià)并提出改善意見，用以指導(dǎo)企業(yè)在今后的開發(fā)項(xiàng)目中的成本費(fèi)用控制工作。此外，加強(qiáng)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的成本管理，提高員工的成本控制意識(shí)，保證項(xiàng)目的完工質(zhì)量，減少后期的維修支出，最好是建立監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)各個(gè)重要的環(huán)節(jié)，依據(jù)制定的成本管理目標(biāo)進(jìn)行檢查和考核，實(shí)行監(jiān)督管理制度，合理防范其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.4選擇多元化的籌資組合方式

由于房地產(chǎn)投資企業(yè)投資規(guī)模普遍較大、資金的回收期通常較長(zhǎng)等特征，使得房地產(chǎn)投資企業(yè)資金需求量巨大，資金的來源問題也隨之成為其擴(kuò)大規(guī)模及提升效益的最大瓶頸，這時(shí)就需要企業(yè)選擇多元化籌資模式，不斷拓寬籌資渠道。

與此同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)盡量安排籌資期限不同的最佳組合方式，與長(zhǎng)期負(fù)債相比，短期負(fù)債的資本成本相對(duì)較低、靈活性較強(qiáng)，但因其還款期限較短，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就相對(duì)較大。企業(yè)在決定短期與長(zhǎng)期籌資的組合方式時(shí)，要根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的需要，并衡量其收益與風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資企業(yè)由于其開發(fā)周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，一般應(yīng)采用以長(zhǎng)期負(fù)債為主、以短期負(fù)債為輔的籌資組合方式；另外，加快預(yù)售資金的回籠以減少融資壓力，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。在此過程中，需要密切關(guān)注國(guó)家的相關(guān)財(cái)政政策，了解利率的變動(dòng)趨勢(shì)，及時(shí)調(diào)整籌資組合方式，加強(qiáng)企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2.5選擇科學(xué)的投資組合

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行每一項(xiàng)投資項(xiàng)目之前，都要進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)研，做好綜合的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析，合理預(yù)測(cè)該項(xiàng)目的投資效益，研究此投資方案是否可行。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過開發(fā)不同類型的樓盤，避免因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)政策或者行業(yè)環(huán)境變化而造成單一房地產(chǎn)產(chǎn)生滯銷帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)。選擇開發(fā)辦公樓或是商品房等，會(huì)形成不同類型的開發(fā)項(xiàng)目，并結(jié)合短期、中期與長(zhǎng)期的開發(fā)結(jié)構(gòu)，可以在收益與風(fēng)險(xiǎn)中尋求一種均衡的最佳投資組合方式，從而提升企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力、爭(zhēng)取企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。此外，企業(yè)也可以采用一種“搭便車”的方式，跟進(jìn)其他大中型房地產(chǎn)投資企業(yè)的投資策略來選擇相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行投資，在能確保自身利益與嚴(yán)格控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，盡量揚(yáng)長(zhǎng)避短，加強(qiáng)戰(zhàn)略合作、拓展公司業(yè)務(wù)、避免投資風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2.6創(chuàng)建一流品牌形象

在國(guó)家宏觀調(diào)控的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資企業(yè)必須要清醒的認(rèn)識(shí)到在市場(chǎng)轉(zhuǎn)型中品牌效益所帶來的價(jià)值，盡快建立以市場(chǎng)為導(dǎo)向的品牌競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。首先要以高質(zhì)量的產(chǎn)品作為競(jìng)爭(zhēng)基礎(chǔ)；其次要樹立好的品牌形象，以客戶的需求為中心，建立良好的買賣關(guān)系；再者要以企業(yè)的核心價(jià)值創(chuàng)造獨(dú)特的品牌個(gè)性；最后要將品牌戰(zhàn)略思想深入員工的心里，也要將其滲透到企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，使之得到消費(fèi)者認(rèn)可和信賴，此外，還要不斷地進(jìn)行品牌推廣，加強(qiáng)營(yíng)銷力度，加速資金的回籠，以保證企業(yè)的資金能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)。暫時(shí)沒有新開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)，可以適當(dāng)放慢對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，同時(shí)可以相應(yīng)的緩慢加價(jià)，為尋找新的開發(fā)項(xiàng)目留出較長(zhǎng)的時(shí)間，對(duì)于不適合的開發(fā)項(xiàng)目可以放棄，以此來減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。

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