房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展探析

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)在我國的國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著舉足輕重的地位，它不僅對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要的推動(dòng)作用，而且對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的未來增長也是十分關(guān)鍵。經(jīng)過房地產(chǎn)業(yè)泡沫增長及對(duì)環(huán)境和資源的惡劣影響，我們應(yīng)該從可持續(xù)發(fā)展觀的角度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行總體性考量。因此，想要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展就需要保證房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。介于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，倘若要走可持續(xù)發(fā)展就應(yīng)該從城市建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、環(huán)境、資源等多個(gè)角度對(duì)我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程當(dāng)中的問題進(jìn)行分析和研究，并制定出我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；可持續(xù)發(fā)展；發(fā)展現(xiàn)狀；問題；對(duì)策

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中不可或缺的組成部分，為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有利的物質(zhì)條件，改善了人們生活居住條件和投資環(huán)境，更是較大程度地影響了我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身的發(fā)展，會(huì)使建材市場、運(yùn)輸行業(yè)等得到快速的發(fā)展，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)轉(zhuǎn)型。最為基本的就是提供大量的就業(yè)崗位，能夠吸納大量勞動(dòng)力，提高就業(yè)率。觸及到我國國民經(jīng)濟(jì)的方方面面，是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。據(jù)統(tǒng)計(jì)在我國國內(nèi)生產(chǎn)總值10%左右的增長率中，就有約2%是房地產(chǎn)業(yè)及其所帶動(dòng)的貢獻(xiàn)率，占我國GDP的6.6%。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的增長，也帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)促進(jìn)了社會(huì)的全面進(jìn)步。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)狀及存在問題

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)成交量總體回落

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至到2014年12月底，全國出現(xiàn)了大量新建商品房連續(xù)降價(jià)的現(xiàn)象，最長的記錄已達(dá)到連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下降。由此可見，全國新建商品住宅成交情況不容樂觀（相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)見表1）。

2.房地產(chǎn)市場分化加劇

隨著2015年“3月30號(hào)”新政頒布，一線城市對(duì)政策反應(yīng)較為迅速、成交量有上漲趨勢，市場已呈回暖跡象，然而對(duì)于二、三線城市而言卻不怎么感冒，反應(yīng)稍顯遲鈍，不同城市之間房地產(chǎn)市場的分化逐步加重。因此政策的出臺(tái)改變不了市場分化趨勢甚至可能加劇分化程度。

3.房地產(chǎn)開發(fā)投資增速減緩，市場面臨巨大挑戰(zhàn)

根據(jù)下圖（圖1）數(shù)據(jù)信息，某些專業(yè)人士預(yù)測，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在2015年之際或?qū)⑾陆抵?%-7%，然而這勢必會(huì)加大對(duì)GDP的增長影響程度。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在2015年1～2月份，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到8786億元較去年增長10.4%，增速比去年回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)記錄截止到2013年末，房地產(chǎn)投資增速就達(dá)到了19.8%，到2014年全年就從19.8%降至10.5%，跌幅約達(dá)五成左右。與此同時(shí)，開發(fā)商土地購置面積仍然是負(fù)增長，據(jù)統(tǒng)計(jì)就土地成交金額已經(jīng)降下30%。1-2月期間，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積僅約2773萬平方米，同比下降31.7%。

隨著最近大宗商品住房價(jià)格下調(diào)，投資產(chǎn)能過多，投資增長速度放慢，與此同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)即將面臨著經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”、居民收入水平有待提升、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化等多方面問題。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)！

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展中的存在問題

1.房價(jià)上漲過快導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫化

由下圖（圖2）看出，從2003年開始到2008年期間，我國房價(jià)保持穩(wěn)定增長，直到2009年，曲線圖可以較為直觀的看出房價(jià)開始趨于快速增長趨勢，受昂貴的土地價(jià)格影響，商品房價(jià)格每年以 20%多的速度快速遞增。由此便導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)市場的泡沫化加劇，所指“泡沫”，指的是房產(chǎn)或地產(chǎn)等一系列資產(chǎn)在通過不斷提價(jià)過程后，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，即其市場價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際價(jià)值的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象?！芭菽碧热羝茰?，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)即將面臨失衡，從而引發(fā)金融危機(jī)、政治、社會(huì)危機(jī)等。關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)生“泡沫”的三個(gè)因素為： 投資者過度投機(jī)?消費(fèi)者及投資者對(duì)未來價(jià)格的預(yù)測偏高?銀行信貸非理性擴(kuò)張。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致空置率高

許多房地產(chǎn)企業(yè)忽視了供給和需求，他們盲目的追求高額利潤，癡迷于中高檔住房，大尺寸，高檔次的項(xiàng)目，專炒作概念房，超出了人們的購買能力，導(dǎo)致高端樓盤供應(yīng)過剩，房價(jià)虛高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014全國六大城市空置率，重慶、上海、成都、武漢、天津、北京，其中，空置率最高高達(dá)25.6%，最低也為18.5%（見表4），遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過10%這個(gè)國際認(rèn)證的最低標(biāo)準(zhǔn)線，并且情況仍呈上升趨勢。一方是大量人沒有房子可住，而另一方卻是大量的房屋無人居住，這種情況將會(huì)嚴(yán)重影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。

3.不合理規(guī)劃設(shè)計(jì)造成環(huán)境破壞

許多開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中，設(shè)計(jì)規(guī)劃的不合理，忽略了對(duì)環(huán)境的保護(hù)，肆意毀草毀林，縮減公共綠地，破壞人文景觀。房地產(chǎn)建設(shè)過程中對(duì)環(huán)境最大的污染便是污水、粉塵、噪音以及大量的建筑垃圾，這會(huì)使得附近的百姓深受其苦。據(jù)統(tǒng)計(jì)我國每年因房地產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)生的建設(shè)筑垃圾大約為1.5億噸。由于技術(shù)能力不足，建渣無法得到循環(huán)利用，大部分都采用了掩埋、焚燒方式處理，這種處理方式對(duì)環(huán)境造成極大破壞。

4.開發(fā)無序發(fā)展造成資源浪費(fèi)

目前，我國發(fā)地產(chǎn)發(fā)展中遇到的最大問題就是土地資源匱乏，又因?yàn)橥恋刭Y源的不可再生性質(zhì)，加上對(duì)土地資源無序、過度開發(fā)，造成土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，這些成為房地產(chǎn)發(fā)展強(qiáng)有力的限制因素。我國人口眾多，人均資源匱乏，特別是土地資源更是相當(dāng)?shù)亩倘?。?jù)統(tǒng)計(jì)我國在近十年來，耕地以每年960 萬畝的速度減少，這種現(xiàn)象很大程度上都與土地使用不合理、隨意被征用、無序的開發(fā)造成土地資源浪費(fèi)有關(guān)。

5.我國的房地產(chǎn)金融機(jī)制不健全

房地產(chǎn)具有開發(fā)周期長，投資額大的特點(diǎn)，需要支持的資金量大。我國金融機(jī)制雖說已經(jīng)經(jīng)過十幾年的發(fā)展歷程， 但也僅僅只是建立起了基本制度，并不夠健全。我國房地產(chǎn)金融市場目前以一級(jí)市場為主，開發(fā)商自有資金比重低，市場資金對(duì)銀行的依賴度較高，然而二級(jí)市場卻尚未真正建立起來，這樣便給銀行資產(chǎn)安全帶來隱患。尤其是房地產(chǎn)融資，缺乏較多層次的金融體系市場，資金來源結(jié)構(gòu)較為單一。

二、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略對(duì)策

（一）規(guī)范土地政策，杜絕土地資源浪費(fèi)

政府對(duì)土地資源的開發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)量，從而影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，土地資源是不可再生資源，可持續(xù)利用土地資源，是可持續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要保障?？梢哉f，土地市場的發(fā)展和完善，正是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的源頭所在，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，首先必須從整頓、規(guī)范、建設(shè)土地市場開始。

（二）繼續(xù)推行保障房計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)

在供求關(guān)系嚴(yán)重不平衡的城市，做好推行保障房計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)工作，是解決人與人和諧發(fā)展，解決低收入人群的住房問題的關(guān)鍵因素。充分發(fā)揮市場的積極作用，政府也可以以合理的價(jià)格向開發(fā)企業(yè)和居民收購或包租一些合適的住房，作為保障房房源，減少新建的保障性住房數(shù)量。

（三）調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展方向，走節(jié)能綠色生態(tài)環(huán)保之路

轉(zhuǎn)變?cè)O(shè)計(jì)理念，以綠色為設(shè)計(jì)前提。綠色建筑設(shè)計(jì)就是指以符合自然生態(tài)系統(tǒng)客觀規(guī)律并與之和諧共生為前提，充分利用客觀生態(tài)系統(tǒng)環(huán)境條件、資源，尊重文化，集成適宜的建筑功能與技術(shù)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，具有資源消耗最小及使用效率最大化能力，具備安全、健康、宜居功能并對(duì)生態(tài)系統(tǒng)擾動(dòng)最小的可持續(xù)、可再生及可循環(huán)的全生命周期建筑設(shè)計(jì)。

（四）以科技創(chuàng)新為依托，建節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目

我們所處的世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的新世紀(jì)，科技創(chuàng)新已經(jīng)成為推動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要因素。將現(xiàn)有的創(chuàng)新科技運(yùn)用到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)當(dāng)中，引導(dǎo)智能化革命，繼續(xù)打破原有的發(fā)展，采用新技術(shù)，新材料，新能源，以實(shí)現(xiàn)高效益。將污染降到最低，提升社會(huì)資源利用率，促進(jìn)人與自然協(xié)調(diào)發(fā)展。

（五）健全房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)可持續(xù)的前提。金融政策主要是通過信貸和利率調(diào)整，控制資金投放房地產(chǎn)業(yè)的數(shù)量和結(jié)構(gòu)，從而影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在我國，政府是建立住房金融二級(jí)市場必須存在的主導(dǎo)者，在所有的經(jīng)濟(jì)主體當(dāng)中，政府獲得信用評(píng)級(jí)最高，如果能出面為住房貸款提供擔(dān)保，將會(huì)為信用風(fēng)險(xiǎn)的降低和貸款債權(quán)的轉(zhuǎn)讓提供有力條件。

（六）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，保障市場功能的充分發(fā)揮

如果沒有政府的公平和有效率的外部環(huán)境營造，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展也不會(huì)順利進(jìn)行下去。一方面，政府應(yīng)盡量減少地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為，鏟除腐敗現(xiàn)象，杜絕暗箱操作行為，嚴(yán)格監(jiān)控。另一方面，完善相關(guān)法律法規(guī)，包括各項(xiàng)細(xì)則的實(shí)施規(guī)則，并努力使之成為相互配套的法律、法規(guī)、規(guī)章，營造一個(gè)公平，透明的市場氛圍，依靠在優(yōu)勝劣汰的市場生存的原則，提高的開發(fā)質(zhì)量。

三、結(jié)語

我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)坎坎坷坷但也逐漸步入正軌，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程來看，我國國民經(jīng)濟(jì)能夠發(fā)展如此迅速房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)功不可沒。為了保持國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就必須走可持續(xù)發(fā)展道路，盡管發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情形，但是只要我們能夠在問題出現(xiàn)時(shí)，積極采取應(yīng)對(duì)措施，提出相應(yīng)的戰(zhàn)略對(duì)策，補(bǔ)充和完善政策漏洞，并且在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管控的時(shí)候，采取科學(xué)的經(jīng)營管理手段，運(yùn)用先進(jìn)的管理思想。最終，相信我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展并帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長。

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作者簡介：王領(lǐng)（1995.10—），男，重慶云陽人，學(xué)生，研究方向：建筑工程管理。