天津市商品房?jī)r(jià)格影響因素的實(shí)證研究

劉美芳　劉維躍

【摘要】本文針對(duì)天津市不同價(jià)位等級(jí)區(qū)域的商品房，運(yùn)用多元線性回歸模型對(duì)其價(jià)格的影響因素進(jìn)行實(shí)證研究。從creis中指數(shù)據(jù)庫(kù)、中國(guó)統(tǒng)計(jì)局及中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)收集了2014-2016年的相關(guān)數(shù)據(jù)。采用SPSS軟件進(jìn)行了數(shù)據(jù)分析，通過構(gòu)建模型，檢驗(yàn)假設(shè)，確定了影響天津市商品房?jī)r(jià)格的主要因素。本文的研究將為政府宏觀房?jī)r(jià)調(diào)控提供理論依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】商品房；價(jià)格；實(shí)證研究；多元線性回歸模型

一、引言

隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)住房和居住環(huán)境的要求越來越高。每年城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)使得更多的人移居到城鎮(zhèn)，再加上都有不少人步入適婚年齡，城市商品房的需求量逐年增大。商品房?jī)r(jià)格也越來越受到社會(huì)各界的關(guān)注和重視。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2014年01月至2016年12月的三年時(shí)間內(nèi)，天津市和平區(qū)的商品房平均銷售價(jià)格就從26041元/平方米上漲至42583元/平方米。商品房?jī)r(jià)格的上漲速度已明顯高于居民收入和消費(fèi)的增長(zhǎng)速度。居民的購(gòu)房難度在增加，間接地影響到天津市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。

商品房?jī)r(jià)格有眾多的影響因素，通過對(duì)影響因素的分析尋找商品房?jī)r(jià)格的變化規(guī)律，這對(duì)抑制商品房?jī)r(jià)格的過快增長(zhǎng)和商品房?jī)r(jià)格的有效調(diào)控具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文將天津市的市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)和剩余其他各區(qū)分別劃分為A級(jí)、B級(jí)和C級(jí)三個(gè)不同區(qū)域。分區(qū)域?qū)μ旖蚴猩唐贩績(jī)r(jià)格進(jìn)行數(shù)據(jù)的收集、整理、分析計(jì)算，識(shí)別出天津市商品房?jī)r(jià)格的主要影響因素。為政府宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)提供理論依據(jù)。

二、文獻(xiàn)回顧

商品房?jī)r(jià)格的影響因素眾多，國(guó)內(nèi)外大量學(xué)者從不同角度搜集相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了商品房?jī)r(jià)格影響因素的實(shí)證理論分析與研究，涵蓋的影響因素也比較全面。Xing-Chun Wen和Ling-Yun-He（2016）認(rèn)為商品房需求沖擊是其價(jià)格波動(dòng)的主要的驅(qū)動(dòng)力，與商品房需求沖擊相比，貨幣供應(yīng)量增加對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響可以忽略不計(jì)。Dennis R Capozza，Patric H Hendershot以及Charlotte Mack（2014）認(rèn)為美國(guó)商品房?jī)r(jià)格的上漲與美國(guó)人民總收入的增長(zhǎng)、人口基數(shù)的增長(zhǎng)以及美國(guó)國(guó)內(nèi)建筑成本的增長(zhǎng)等因素密切相關(guān)。國(guó)內(nèi)學(xué)者宋川（2012）從價(jià)格機(jī)制對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響因素進(jìn)行實(shí)證研究，指出人口數(shù)量對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響最為顯著。范譯文（2013）采用回歸分析的統(tǒng)計(jì)學(xué)方法，將我國(guó)1998年至2011年的相關(guān)數(shù)據(jù)代入Eviews軟件，構(gòu)建計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型，指出城鎮(zhèn)居民家庭的人均可支配收入是商品房?jī)r(jià)格的主要影響因素。牛雪賈，沐年國(guó)（2016）選取了上海市這個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)作為研究對(duì)象，采用建立VAR模型的統(tǒng)計(jì)學(xué)分析方法，運(yùn)用2006年3月至2015年5月的時(shí)間序列數(shù)據(jù)對(duì)上海市房?jī)r(jià)的影響因素進(jìn)行了實(shí)證分析和研究，研究指出城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格、貨幣供應(yīng)量以及樓面成交價(jià)格對(duì)上海市商品房?jī)r(jià)格影響程度較大。由此筆者提出建議：上海市政府調(diào)控商品房?jī)r(jià)格可以從土地交易市場(chǎng)人手。王曉英（2016）選取了2013年我國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)商品房的平均銷售價(jià)格與相關(guān)的截面數(shù)據(jù)，采用應(yīng)用回歸分析中的逐步回歸法，應(yīng)用SPSS軟件對(duì)各省市自治區(qū)商品房的平均銷售價(jià)格的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析與研究，指出竣工房屋造價(jià)成本、土地購(gòu)置費(fèi)、地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對(duì)商品房的平均銷售價(jià)格影響顯著。

綜上所述，從國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究大致可以勾勒出國(guó)內(nèi)外商品房市場(chǎng)的發(fā)展史。商品房?jī)r(jià)格的影響因素主要包括：國(guó)民生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房銷售面積、商品房竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、常住人口數(shù)量、貸款利率、美元兌人民幣匯率、人口自然增長(zhǎng)率、消費(fèi)價(jià)格指數(shù)等。endprint