房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與施工階段的成本控制問題及研究

趙爽

【摘 要】隨著時(shí)代的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也越來越激烈。要想在激烈的市場競爭下生存并快速發(fā)展，除了又有雄厚的資本，先進(jìn)的技術(shù)，良好的服務(wù)，過硬的質(zhì)量，還要注重成本的控制。有效的控制成本才能更好的提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。本文主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與施工階段的成本控制問題，提出了目前項(xiàng)目工程中存在的問題以及提出建議，根據(jù)對萬科公司的工程成本控制研究，為其他企業(yè)提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】成本控制；房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目成本

隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，工程造價(jià)管理制度逐步完善。成本控制的意義所有企業(yè)來說都是非常重要的。在產(chǎn)品價(jià)格一定的情況下，成本越低企業(yè)所獲得的利潤越大。盡管政府多次出臺了相關(guān)政策，但是房地產(chǎn)價(jià)格還是逐步攀升。其中成本的上升是房價(jià)上升的原因之一。所以對于房地產(chǎn)成本的控制不管對于個人、企業(yè)還是國家都具有重大意義。

一、工程成本控制中存在的問題

目前我國造價(jià)管理模式是工程建設(shè)全過程的管理，但其中存在著幾個問題：（1）我國現(xiàn)階段的工程造價(jià)管理只重視對結(jié)果的控制，而忽略了投資決策階段對造價(jià)的控制。（2）目前我國的建筑設(shè)計(jì)者不考慮經(jīng)濟(jì)因素，只注重高安全度和設(shè)計(jì)費(fèi)，出現(xiàn)大量的材料浪費(fèi)。（3）工程造價(jià)管理的各個階段相互脫節(jié)，投資、設(shè)計(jì)、施工由不同的單位進(jìn)行管理，沒有從整體上管控。（4）已完工程造價(jià)的收集、整理和分析資料不能共享，造成資源的浪費(fèi)。（5）我國傳統(tǒng)的定額計(jì)價(jià)模式是以定額為依據(jù)的，有一定的滯后性。

本文只針對設(shè)計(jì)階段和施工階段的成本控制進(jìn)行研究。

二、工程成本的控制方法

工程造價(jià)成本控制要以設(shè)計(jì)階段為核心，在優(yōu)化建設(shè)方案、設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，在建設(shè)程序的各個階段采取一定的方法和措施把工程造價(jià)的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價(jià)限額內(nèi)[1]。

工程成本的控制重點(diǎn)在于設(shè)計(jì)階段，應(yīng)采取限額設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)優(yōu)化等手段在設(shè)計(jì)階段，做到工程成本的盡可能低。確定工程成本應(yīng)重視清單報(bào)價(jià)和企業(yè)定額的運(yùn)用，應(yīng)做出合理的工程成本造價(jià)。運(yùn)用價(jià)值工程理論對項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本進(jìn)行控制，在項(xiàng)目施工階段應(yīng)重視現(xiàn)場簽證的辦理和盡量減少對方索賠的可能性[2]。

（一）設(shè)計(jì)階段的工程成本控制

房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)是在經(jīng)濟(jì)和技術(shù)上對施工項(xiàng)目進(jìn)行全面安排的文件。房地產(chǎn)公司是按照工程設(shè)計(jì)進(jìn)行其他項(xiàng)目的安排，所以說工程設(shè)計(jì)的好壞直接影響著項(xiàng)目安排的合理性以及施工項(xiàng)目進(jìn)行的順利與否。

因?yàn)槲覈鴮τ诠こ探ㄔO(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)期的成本的控制不夠重視，使得很過工程出現(xiàn)了嚴(yán)重的概算比估算高，預(yù)算比概算高，結(jié)算比預(yù)算高的情況[3]。所以要對設(shè)計(jì)階段的成本進(jìn)行有效的控制規(guī)劃，對于設(shè)計(jì)期成本的控制有一下幾種方法：

（1）對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行招標(biāo)的方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從設(shè)計(jì)方案的科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性和合理性進(jìn)行評估。

（2）實(shí)行限額設(shè)計(jì)并同時(shí)構(gòu)建獎懲激勵措施。對資金的數(shù)額進(jìn)行限定，在此基礎(chǔ)上同時(shí)保持對設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的控制，使設(shè)計(jì)人員對設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。

（3）對設(shè)計(jì)費(fèi)留有尾款，對于由于設(shè)計(jì)而減少成本的予以獎勵，由于設(shè)計(jì)變動而增加成本的對設(shè)計(jì)費(fèi)進(jìn)行相應(yīng)的扣除。

（4）實(shí)施設(shè)計(jì)監(jiān)理機(jī)制。通過該制度的推行，能把成本控制滲透于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)結(jié)算，減少設(shè)計(jì)過程中的失誤，并保持較高的設(shè)計(jì)質(zhì)量。

（5）通過設(shè)計(jì)合同，對設(shè)計(jì)各項(xiàng)的變更進(jìn)行明確，限制設(shè)計(jì)變更，對工程造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格控制。

設(shè)計(jì)階段的成本控制可以使控制行為更為主動，以往的控價(jià)方式往往是成品已出，對比與計(jì)劃成本的差異，尋找差異的原因，消除差異。而對于房地產(chǎn)，這種方法是不適用的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)值量太大，工期也較長，一旦差異產(chǎn)生，損失就會很大，所以在設(shè)計(jì)階段就開始對成本價(jià)值進(jìn)行審核，以求達(dá)到防患于未然的目的。而且設(shè)計(jì)師往往只關(guān)注先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用，而先進(jìn)技術(shù)往往代表著高成本的付出，忘記了成本控制，對之后的工程的實(shí)施也會產(chǎn)生影響。所以在設(shè)計(jì)階段對投資限額進(jìn)行確定，有利于設(shè)計(jì)師在保證質(zhì)量的情況下對技術(shù)和金額的雙重把控。

（二）施工階段的工程成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段成本的控制對項(xiàng)目的投資影響非常大。根據(jù)該階段的特點(diǎn)，施工階段的成本控制應(yīng)該從以下幾個方面入手：

（1）施工階段也可以進(jìn)行招投標(biāo)方式進(jìn)行篩選，選取優(yōu)質(zhì)的施工單位。

（2）對于建筑工程的實(shí)施與管理合同，應(yīng)確保合同的嚴(yán)謹(jǐn)性，減少合同糾紛和索賠。加強(qiáng)合同的監(jiān)管，及時(shí)通過合法的程序糾正問題，使得成本得到有效控制。

（3）對人工費(fèi)用進(jìn)行控制。培養(yǎng)人員的成本意識提高工作效率，而且還要對施工進(jìn)度進(jìn)行合理安排。

（4）加強(qiáng)工程現(xiàn)場的管理。尤其是簽證制度，現(xiàn)場簽證必須是項(xiàng)目經(jīng)理、監(jiān)理工程師、房地產(chǎn)開發(fā)商和設(shè)計(jì)院四個代表簽署，堅(jiān)持實(shí)事求是，不僅對工程造價(jià)、工程質(zhì)量還有對工程的開發(fā)時(shí)間進(jìn)行有效監(jiān)控，而且這些代表人員應(yīng)該明確了解項(xiàng)目范圍的合同，使簽證更具有針對性，同時(shí)還要提高簽證效率。

（5）對設(shè)備和原材料進(jìn)行嚴(yán)格把控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對市場充分了解，不僅要對設(shè)備和原材料的質(zhì)量進(jìn)行把控還要對其價(jià)格進(jìn)行充分了解，這樣才能有效控制工程成本。

建筑施工階段無論對人力、財(cái)力還是物力都必須對其成本的控制，這樣才能使企業(yè)獲得更高的利潤。只有相關(guān)人員對材料設(shè)備的質(zhì)量和價(jià)格進(jìn)行把控，不管是采購階段還是施工階段。然后還要有專業(yè)的隊(duì)伍對整個施工過程進(jìn)行有效的管理，這樣才能達(dá)到人員、材料、設(shè)備相互之間的合理配置達(dá)到最優(yōu)效果。

三、實(shí)例研究與結(jié)論

萬科為國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司。2017年位列《財(cái)富》“世界500強(qiáng)”榜單第307位。萬科有自己的一套成本控制模式。萬科持續(xù)推廣實(shí)測實(shí)量和交付評估等管理工具，為客戶提供驗(yàn)房指引表，使產(chǎn)品品質(zhì)控制在良好的水平。萬科擁有自己的施工團(tuán)隊(duì)，通過工業(yè)化技術(shù)來提高產(chǎn)品品質(zhì)、提升效率，減少對人工的依賴及材料的耗費(fèi)。在新開工的主流產(chǎn)品中，預(yù)制構(gòu)件、裝配式內(nèi)墻、內(nèi)外墻免抹灰等三項(xiàng)工業(yè)化應(yīng)用比率分別達(dá)到43.5%、100%和100%。通過推廣應(yīng)用穿插提效技術(shù)，萬科的64%新開共主流項(xiàng)目達(dá)到提效20%的目標(biāo)。而且萬科本著“為客戶省成本”為目標(biāo)，針對不同的項(xiàng)目定位，建立分層分級的產(chǎn)品成本適配體系，通過技術(shù)革新、資源整合等精細(xì)管理實(shí)現(xiàn)成本的不斷優(yōu)化。

針對于萬科企業(yè)其自身擁有建筑團(tuán)隊(duì)，所以其成本控制主要體現(xiàn)在工程的實(shí)施管理與工程建設(shè)的相關(guān)投入。萬科主要通過工業(yè)化技術(shù)來提高產(chǎn)品品質(zhì)、提升效率以求減少對人工的依賴及材料的耗費(fèi)，可見工業(yè)化提高效率的好方法。當(dāng)然，萬科也有些項(xiàng)目是通過和其他企業(yè)簽訂合同來進(jìn)行的。不過萬科有三項(xiàng)原則：招標(biāo)總價(jià)包干、禁止后補(bǔ)變更、完工限期結(jié)算合約。這樣的原則可以說是把成本控制的主要工作直接轉(zhuǎn)交給了承包單位。萬科只需要提供合適的總價(jià)，通過招標(biāo)的形式，選取質(zhì)量優(yōu)、技術(shù)好，經(jīng)濟(jì)合算的投標(biāo)文件進(jìn)行工程的建造。

成本的控制對于每一個企業(yè)都是非常重要的，只有強(qiáng)化成本控制提高企業(yè)收益，才能讓企業(yè)在如此競爭激烈的市場條件下穩(wěn)步發(fā)展。雖然本文只針對設(shè)計(jì)階段和施工階段的成本控制問題，但是房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制應(yīng)該是全過程的，是各個部門各個階段共同的職責(zé)。對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個階段，利用其各個階段特點(diǎn)，抓住重點(diǎn)全面均衡的對成本加以控制。

【參考文獻(xiàn)】

[1]朱志英. 對控制建設(shè)工程造價(jià)應(yīng)采取的有效措施[J]. 科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2008，（11）：90-92.

[2]鄭斌. 房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制研究[D].重慶大學(xué)，2008.

[3]劉旭. 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].華南理工大學(xué)，2013.endprint