房地產(chǎn)開發(fā)前期工作中的風(fēng)險(xiǎn)與控制

李小紅

摘要：伴隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和國(guó)民消費(fèi)水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)以發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)也暗含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，作為資本密集型行業(yè)，具有資金需求大、開發(fā)周期長(zhǎng)、影響因素多等特點(diǎn)，加之政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開展了嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開發(fā)前期應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)防控納入綜合管理體系，針對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防控和規(guī)避，力圖推進(jìn)項(xiàng)目的順利開展。本文結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)前期存在的各類風(fēng)險(xiǎn)，提出一些控制措施，僅供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)；控制；資金；管理

房地產(chǎn)行業(yè)作為現(xiàn)階段我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程具有資金需求量大、開發(fā)周期長(zhǎng)、涉及面廣、影響因素多等特點(diǎn)是一項(xiàng)系統(tǒng)而復(fù)雜的工程，同時(shí)開發(fā)過(guò)程中還暗含著政策、金融、市場(chǎng)、技術(shù)和經(jīng)營(yíng)等各類風(fēng)險(xiǎn)因素。作為資金密集型行業(yè)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行系統(tǒng)的分析和防控，將風(fēng)險(xiǎn)防控納入項(xiàng)目綜合管理體系中，保障項(xiàng)目的順利開展。

1 加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制的重要意義

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期對(duì)于資金需求大，開發(fā)周期長(zhǎng)，產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，涉及環(huán)節(jié)多，具有巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)正確認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目開發(fā)前期的風(fēng)險(xiǎn)防控重要意義，力求最大限度的防控和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)因素，保障項(xiàng)目健康、順利的開展，獲得合理的投資回報(bào)。

房地產(chǎn)行業(yè)作為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要支柱產(chǎn)業(yè)，具有資金密集、涉及領(lǐng)域多、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)行業(yè)多、綜合性強(qiáng)等特點(diǎn)。在我國(guó)，房地產(chǎn)投資也是拉動(dòng)GDP上升的主力軍，直接和間接貢獻(xiàn)率約占15%并且保持著持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，一個(gè)地區(qū)的GDP越高，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，這就導(dǎo)致各級(jí)地方政府對(duì)房地產(chǎn)投資的熱衷度和依賴度也達(dá)到了前所未有的程度。然而，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期的手續(xù)辦理還涉及到諸多政府行政審批部門如：國(guó)土局、規(guī)劃局、稅務(wù)局等，行政審批程序復(fù)雜，部分審批事項(xiàng)的審批時(shí)間長(zhǎng)達(dá)半年之久，由于相關(guān)制度的不健全，審批過(guò)程的透明性、公正性也難以得到有效控制，在審批流程中時(shí)常出現(xiàn)因材料或其它方面主客觀因素導(dǎo)致一項(xiàng)文件審批遲遲不能批復(fù)，甚至?xí)绊懻麄€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工進(jìn)度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)中一般地產(chǎn)項(xiàng)目從拍賣獲得土地再到取得規(guī)劃證和建設(shè)施工許可證至少需要三個(gè)月，有些甚至長(zhǎng)達(dá)一年之久，房地產(chǎn)項(xiàng)目后期竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)也是一項(xiàng)周期長(zhǎng)的系統(tǒng)工程，如消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)或安裝不達(dá)標(biāo)也會(huì)影響交付。所以做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期的風(fēng)險(xiǎn)防控工作對(duì)項(xiàng)目盈利和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展都具有不可忽視的意義。

2 房地產(chǎn)開發(fā)前期風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)開發(fā)前期主要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)主要有：

2.1 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

主要包括：政策、金融和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等由于這類風(fēng)險(xiǎn)不是房地產(chǎn)公司自身所導(dǎo)致的，而是外部市場(chǎng)因素影響的也稱為外部風(fēng)險(xiǎn)。

（1）政策風(fēng)險(xiǎn)

由于政府對(duì)土地供給政策進(jìn)行調(diào)整，如：土地供給變化、土地價(jià)格上漲、稅費(fèi)調(diào)整、環(huán)境保護(hù)政策調(diào)整等。

（2）金融風(fēng)險(xiǎn)

受國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策影響銀行信貸政策和貸款利率變動(dòng)等對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造成的影響。房貸政策寬松、利率低會(huì)加速房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，反之則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷。

（3）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

受區(qū)域位置、教育、醫(yī)療、交通、環(huán)境因素和居民消費(fèi)需求影響。尤其是居民的住房剛性需求、價(jià)格、品質(zhì)因素都會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期銷售情況。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，銷售房屋的空置率控制在10%以內(nèi)是比較合理的區(qū)間，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡，也有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展；如房屋空置率在10%以上則比較危險(xiǎn)，需要開發(fā)商加大銷售力度，減少房屋空置率；如房屋空置率達(dá)到30%以上則會(huì)導(dǎo)致積壓嚴(yán)重，出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象，甚至?xí)绊懙胤浇?jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.2 非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

主要包括：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等，這類風(fēng)險(xiǎn)能由房地產(chǎn)公司自身內(nèi)部調(diào)控來(lái)得到有效的控制和規(guī)避，也稱為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

（1）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

同一區(qū)域其它樓盤的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致自身樓盤的滯銷或價(jià)格下跌造成的經(jīng)濟(jì)損失，主要是前期的市場(chǎng)調(diào)研不充分，客戶定位、戶型設(shè)計(jì)、定價(jià)不合理。

（2）決策風(fēng)險(xiǎn)

主要是開發(fā)項(xiàng)目地段選擇城市中經(jīng)濟(jì)繁榮的商業(yè)中心地價(jià)較市較的價(jià)格高，相應(yīng)的后期物業(yè)費(fèi)、租金也會(huì)高，如開發(fā)設(shè)計(jì)定位不合理會(huì)降低投資回報(bào)；房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，各種社會(huì)因素可變性強(qiáng)無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)易受到通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)等因素影響。

（3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

如果開發(fā)的項(xiàng)目沒(méi)有足夠的資金支持會(huì)導(dǎo)致企業(yè)投資負(fù)債率上升，增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（4）管理風(fēng)險(xiǎn)

擬開發(fā)項(xiàng)目前期的征地和拆遷到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、銷售、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)的管理，如項(xiàng)目的設(shè)計(jì)不合理、施工不規(guī)范和開發(fā)商對(duì)工程的過(guò)多不合理干預(yù)，以及管理體制不健全、管理人員的專業(yè)素質(zhì)差都會(huì)直接或間接影響項(xiàng)目的施工質(zhì)量和進(jìn)度，甚至?xí)黾庸こ坛杀?，最終導(dǎo)致項(xiàng)目能否順利開展。

3 房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制的策略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前期應(yīng)做好充分的市場(chǎng)調(diào)研，制定完善的風(fēng)險(xiǎn)防控措施，采取靈活的經(jīng)營(yíng)策略，努力規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)。

3.1 提高風(fēng)險(xiǎn)控制的能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)首先提高自身的管理能力，才能從根本上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。加強(qiáng)對(duì)國(guó)家宏觀政策的把握，提高對(duì)政策運(yùn)用能力，提高企業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平，打造一支團(tuán)結(jié)和富有競(jìng)爭(zhēng)力的專業(yè)隊(duì)伍，提高企業(yè)的工作效率。

3.2 做好項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研和科學(xué)決策

由于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素的預(yù)測(cè)不準(zhǔn)確性，做好項(xiàng)目的前期市場(chǎng)調(diào)研就顯得非常必要，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，可以獲得詳細(xì)的數(shù)據(jù)信息，如：未來(lái)政策走向、客戶目標(biāo)定位、消費(fèi)者的需求和同區(qū)域其它開發(fā)項(xiàng)目情況等都對(duì)項(xiàng)目的定位、設(shè)計(jì)具有重要的決策作用。從中明確項(xiàng)目定位為消費(fèi)者提供性價(jià)比高的樓盤，并獲得較大的投資收益，市場(chǎng)調(diào)研的工作還可委托市場(chǎng)上的咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)完成。

3.3 構(gòu)建完善的項(xiàng)目運(yùn)作體系和合同管理體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建完善的項(xiàng)目運(yùn)作體系，制定科學(xué)的項(xiàng)目可行性報(bào)告，也為后期各種手續(xù)報(bào)批提供便捷，同時(shí)規(guī)范各項(xiàng)工作流程形成完整體系，使項(xiàng)目符合國(guó)家相關(guān)政策的規(guī)定。企業(yè)內(nèi)部應(yīng)建立完善的合同管理體系，完善對(duì)合作方信用和經(jīng)營(yíng)狀況的審查機(jī)制；制定招投標(biāo)審核制度，完善合同的定價(jià)管理機(jī)制，使合同管理有章可循；開展對(duì)公司管理人員的法律合同專業(yè)培訓(xùn)；建立合同審批跟蹤、付款監(jiān)督和保護(hù)機(jī)制。

3.4 采取合理的融資方式進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期資金投入量大，必須采取安全合法的融資方式以滿足需要。具體的融資方式有：通過(guò)發(fā)行金融債券、房屋預(yù)售、土地使用權(quán)抵押貸款，還可組建股份公司，通過(guò)上市從股票市場(chǎng)上融資。各房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)結(jié)合自身實(shí)力，采取安全合法的融資形式，解決前期的資金需求。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)公司不但要融資，還要科學(xué)合理的運(yùn)作資金提高資金使用效率。例如：在項(xiàng)目施工初期，采取招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，降低工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，縮短建設(shè)周期。房地產(chǎn)企業(yè)自身還應(yīng)增收節(jié)支、提高勞動(dòng)效率，減少經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出，以保障以最小的投資獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

3.5 通過(guò)多項(xiàng)投資組合及多種經(jīng)營(yíng)分散風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位不同也會(huì)帶來(lái)投資風(fēng)險(xiǎn)和收益的不同。所以，實(shí)行多項(xiàng)目投資組合可以獲得比投資單個(gè)項(xiàng)目更穩(wěn)定的收益，但是，各項(xiàng)目之間的關(guān)聯(lián)性不能太強(qiáng)，否則會(huì)引起連鎖反應(yīng)降低風(fēng)險(xiǎn)防控的作用[2]。還有在開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期收益相同的情況下盡量選擇投資風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目，降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

4 結(jié)語(yǔ)

雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)前期通過(guò)系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)防控管理能夠有效降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)獲得投資收益，但這種風(fēng)險(xiǎn)防控只能降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，不能做到絕對(duì)的杜絕。這就要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，增強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)防控管理能力，提高市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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