房地產(chǎn)調(diào)控政策的連帶效應(yīng)分析

劉冰洋++王金榮

[摘 要]商品房?jī)r(jià)格的不斷上漲使政府采取各種經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段與行政干預(yù)政策，開展針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)以及所在產(chǎn)業(yè)鏈條的依賴關(guān)系，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策在產(chǎn)業(yè)鏈條中形成了連帶效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)要正確分析經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，判斷經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，確定投資機(jī)會(huì)，選擇投資方向，調(diào)整發(fā)展思路、調(diào)整經(jīng)營(yíng)對(duì)策，保證企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；調(diào)控政策；連帶效應(yīng)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.28.075

近幾年，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷完善，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入水平不斷提高，國(guó)家加快了城市化進(jìn)程的推進(jìn)，為房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與社會(huì)環(huán)境。

1 關(guān)于商品房?jī)r(jià)格調(diào)控

房地產(chǎn)行業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈條中屬于中間環(huán)節(jié)，它的快速發(fā)展向社會(huì)傳遞的相關(guān)信息對(duì)社會(huì)資金的流動(dòng)起到一定作用。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展傳遞出的信息帶動(dòng)了大量的企業(yè)及社會(huì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，形成商品房的建設(shè)者；另一方面，大量的社會(huì)閑置資金的趨利性使其尋找投資途徑進(jìn)而也進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，形成商品房的消費(fèi)者。這樣伴隨著人們對(duì)商品房的建設(shè)、投資熱情的不斷上升，以及民眾對(duì)商品房的剛性需求，使我國(guó)各城市商品房?jī)r(jià)格不斷上漲。而房?jī)r(jià)的不斷攀升又使得對(duì)商品房有剛性需求的民眾卻因房?jī)r(jià)過(guò)高而喪失或降低了購(gòu)買能力。近幾年，政府針對(duì)一般民眾很難承受的不斷攀升的商品房的價(jià)格，不斷采取各種經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段與行政干預(yù)政策，開展了針對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控。特別是2010年以來(lái)政府接二連三地針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行重磅調(diào)控，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷有史以來(lái)最嚴(yán)峻考驗(yàn)。

2 關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)改善居民居住條件、推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展具有舉足輕重的作用。該行業(yè)生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，資金需要量較大，產(chǎn)品具有地域性、不可移動(dòng)性，供給具有稀缺性，需求具有普遍性等特點(diǎn)。特別是房地產(chǎn)行業(yè)作為產(chǎn)業(yè)鏈條的中間環(huán)節(jié)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極高，對(duì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作用巨大。由于政府所采用的各種經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段與行政干預(yù)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)在這種宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下開始持續(xù)調(diào)整，部分城市商品房成交量下降，商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)穩(wěn)中有降的松動(dòng)現(xiàn)象，調(diào)控目標(biāo)逐步實(shí)現(xiàn)。

3 房地產(chǎn)調(diào)控政策的連帶效應(yīng)分析

房地產(chǎn)行業(yè)作為產(chǎn)業(yè)鏈條的中間環(huán)節(jié)，在政府所采用的各種經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段與行政干預(yù)政策的持續(xù)調(diào)整下，調(diào)控政策的連帶效應(yīng)出現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)的連帶效應(yīng)致使產(chǎn)業(yè)鏈條的許多其他行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況波動(dòng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大。

3.1 對(duì)建筑材料制造業(yè)的連帶效應(yīng)

房地產(chǎn)業(yè)處于建筑行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條的中間環(huán)節(jié)，商品房可以理解為建筑材料的終端產(chǎn)品。商品房?jī)r(jià)格的急劇上漲致使企業(yè)及民眾過(guò)度關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)及商品房?jī)r(jià)格，商品房?jī)r(jià)格又因?yàn)槠髽I(yè)及民眾過(guò)度關(guān)注而上漲。房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱已經(jīng)成為建筑材料制造業(yè)如鋼鐵、水泥等行業(yè)過(guò)度投資的一個(gè)重要因素，成為導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱的因素之一。

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度的不斷加強(qiáng)，開發(fā)商對(duì)商品房的開發(fā)速度放緩，由于建筑材料制造業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴，使各種建筑材料的年需求量、年消耗量驟減，產(chǎn)能過(guò)剩更加顯現(xiàn)出來(lái)。

3.2 裝飾裝修材料制造業(yè)的連帶效應(yīng)

房地產(chǎn)業(yè)處于建筑行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條的中間環(huán)節(jié)，商品房可以理解為裝飾裝修材料的始端產(chǎn)品。從裝飾裝修材料方面看，由于民眾對(duì)商品房購(gòu)買數(shù)量的下降，處于產(chǎn)業(yè)鏈終端的裝飾裝修材料的銷售量受到商品房成交數(shù)量下降的影響也出現(xiàn)驟減。據(jù)調(diào)查，裝飾裝修材料零售商的銷售狀況是2010年訂單應(yīng)接不暇、店內(nèi)人頭攢動(dòng)，而2011年、2012年之后銷售店面冷冷清清，部分零售商2012年之后的年銷售量?jī)H達(dá)到2010年的20%。

銷售狀況必然影響到生產(chǎn)狀況，裝飾裝修材料的生產(chǎn)商也只能減少產(chǎn)量以減少庫(kù)存積壓造成的損失，裝飾裝修材料設(shè)計(jì)商的工作量驟減，嚴(yán)重者甚至出現(xiàn)裝飾裝修材料的生產(chǎn)商、設(shè)計(jì)商關(guān)門歇業(yè)。

3.3 對(duì)商業(yè)銀行的連帶效應(yīng)

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型企業(yè)，由于其建筑周期較長(zhǎng)，資金需要量大，產(chǎn)品具有地域性、不可移動(dòng)性等特征，使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金回籠具有行業(yè)特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持與扶持，隨著前幾年房地產(chǎn)行業(yè)不斷升溫，商業(yè)銀行紛紛加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持力度，使房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)銀行的聯(lián)系日趨密切。商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，商業(yè)銀行也通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與商品房購(gòu)買者的雙向信貸支持而獲得經(jīng)濟(jì)效益。相對(duì)各方而言，其結(jié)果是商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸支持推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，商業(yè)銀行對(duì)商品房購(gòu)買者的信貸支持使居民改善自己的居住狀況成為可能，同時(shí)，商業(yè)銀行對(duì)商品房購(gòu)買者的信貸支持也使房屋投資行為成為可能。

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度的不斷加強(qiáng)，許多商業(yè)銀行對(duì)開發(fā)商信貸支持力度下降，將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸列為“經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)”重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，密切關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的不良貸款。同時(shí)，限購(gòu)政策使許多商業(yè)銀行對(duì)居民購(gòu)房貸款的支持力度下降，商業(yè)銀行將資金投向轉(zhuǎn)移到其他方面。

部分中小銀行目前的態(tài)度與幾年前發(fā)生了很大的變化，投資方向轉(zhuǎn)向收益更可觀的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款，此舉折射出中小銀行在房貸業(yè)務(wù)拓展上的新思路。

3.4 對(duì)勞動(dòng)力市場(chǎng)的影響

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、裝飾裝修材料的生產(chǎn)業(yè)、裝飾裝修業(yè)均是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，在安置下崗工人再就業(yè)、解決農(nóng)村勞動(dòng)力過(guò)剩、擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)等方面都發(fā)揮著不可或缺的重要作用。由于開發(fā)商對(duì)商品房的開發(fā)速度放緩，裝飾裝修材料的生產(chǎn)商關(guān)門歇業(yè)，以及裝飾裝修工程量的減少，使部分勞動(dòng)力失去工作機(jī)會(huì)、收入減少，生活的幸福指數(shù)下降。

3.5 對(duì)剛性需求的影響

我國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取經(jīng)濟(jì)手段、行政政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，效果逐漸顯現(xiàn)。但是，在調(diào)控的過(guò)程中由于很難劃分剛性需求的界限，致使部分對(duì)商品房具有剛性需求的群體受到影響，改善住房的需求很難實(shí)現(xiàn)，影響了生活質(zhì)量。endprint

3.6 對(duì)民間資本的影響

改革開放以來(lái)，我國(guó)通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革，使一部分人先富起來(lái)，他們逐步完成了資本的原始積累，創(chuàng)造了大量的社會(huì)財(cái)富、集聚了大量的民間資本。

黨和政府的富民政策使城鄉(xiāng)居民的收入水平不斷提高，民間資本已規(guī)模巨大，為部分民間資本流向房地產(chǎn)提供了資金保障；1998年住房制度改革為部分民間資本流向房地產(chǎn)提供了良好外部環(huán)境；商品房房?jī)r(jià)不斷攀升，為部分民間資本流向房地產(chǎn)助推了投資熱情。這些都成為助推商品房?jī)r(jià)格上漲的影響因素。

我國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，使民間資本流向房地產(chǎn)受阻。但是，數(shù)額巨大的民間資本的流向卻成為了人們關(guān)心的問(wèn)題。在民間資本沒(méi)有合理投資渠道的情況下，出現(xiàn)“蒜你狠”“豆你玩”“姜你軍”等也就不足為奇。

4 關(guān)于房地產(chǎn)及相關(guān)各方的發(fā)展

多年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)為中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，這是有目共睹的。但房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，必然影響到居民的生活質(zhì)量，人們的生活壓力也會(huì)隨著生活成本的增加而加劇，幸福感隨之降低。房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控成為必然。

房地產(chǎn)調(diào)控的最終目標(biāo)并不是將房地產(chǎn)業(yè)置之死地，而是使房地產(chǎn)業(yè)在擔(dān)負(fù)支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速發(fā)展重任的同時(shí)，自己也要健康發(fā)展，消除房?jī)r(jià)快速上漲的形成機(jī)制，消除導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展的內(nèi)在問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)只有健康發(fā)展才能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展。

從房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的連帶效應(yīng)可以看出，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的過(guò)程是個(gè)痛苦的過(guò)程，相信在調(diào)整捋順之后，其連帶效應(yīng)仍會(huì)出現(xiàn)，這時(shí)展現(xiàn)出來(lái)的將是可喜的局面。因此，在當(dāng)前的調(diào)整過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)各方應(yīng)將自己的工作重心加以調(diào)整，如轉(zhuǎn)型做保障房、產(chǎn)業(yè)基地等，在發(fā)展中尋發(fā)展，尋求更佳發(fā)展機(jī)會(huì)。民間資本應(yīng)正確分析經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，判斷經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，理解經(jīng)濟(jì)政策，確定最佳投資機(jī)會(huì)，選擇正確的投資方向，實(shí)現(xiàn)資本保值增值。勞動(dòng)力自身應(yīng)調(diào)整心態(tài)，提高自己勞動(dòng)技能，增強(qiáng)自己工作能力，政府也應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)、完善技術(shù)培訓(xùn)，使勞動(dòng)者逐步提高工作的技術(shù)含量，尋求就業(yè)機(jī)會(huì)，提高個(gè)人及家庭收入。

目前，國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出了明確要求，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式是其重要目標(biāo)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)要從“粗放型”轉(zhuǎn)向“集約型”。在這樣的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)也要調(diào)整發(fā)展思路、調(diào)整經(jīng)營(yíng)對(duì)策，才能保證企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

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