淺議“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策

王方見

【摘 要】在市場化經(jīng)濟(jì)時(shí)代，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為了適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢所帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，我國在相關(guān)方面做出了重要調(diào)整，如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展策略以及相關(guān)政策等等，其中，在稅收政策改革方面，推行“營改增”就是一項(xiàng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、減少企業(yè)負(fù)擔(dān)，使我國稅收政策逐漸完善的重要戰(zhàn)略舉措，在這一過程中，“營改增”的推行對各個(gè)行業(yè)都有較大的影響，本文主要針對于該政策對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響進(jìn)行解析，并提出合理的籌劃對策，促進(jìn)“營改增”的落實(shí)與房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收管理；籌劃對策

一、引言

“營改增”是國家為了減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，完善現(xiàn)有的稅收政策，使企業(yè)能夠更好地進(jìn)行稅收方面的管理與籌劃，積極推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而進(jìn)行的政策調(diào)整。在這一政策之下，企業(yè)要改變原有的稅務(wù)籌劃模式和相關(guān)的財(cái)務(wù)管理模式，完善相應(yīng)的管理體系，才能有效利用“營改增”政策，服務(wù)于企業(yè)發(fā)展。筆者以房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，闡述了“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響，探討了籌劃對策，從而使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地利用“營改增”提高內(nèi)部管理水平，為企業(yè)發(fā)展提供有利條件。與此同時(shí)，也促進(jìn)國家“營改增”策略的順利實(shí)施。

二、“營改增”推行對房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面產(chǎn)生的影響

1.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本方面的影響

在新的經(jīng)濟(jì)形勢下，企業(yè)管理由粗放型轉(zhuǎn)為精細(xì)化，注重成本管控，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，投資成本較高，想要獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在成本管理方面精細(xì)管理。在房地產(chǎn)企業(yè)施行“營改增”政策之后，成本管理方面發(fā)生了新的變化，具體如下：房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中會(huì)用到大量的材料和人工，受多方面因素的影響，在材料采購方面不可能完全與一些能夠開具增值稅專用發(fā)票的企業(yè)合作，對于一些無法開具增值稅專用發(fā)票的材料供應(yīng)商，房地產(chǎn)企業(yè)就無法享受進(jìn)項(xiàng)稅收抵扣的政策優(yōu)惠，從而增加了企業(yè)成本。在人工方面，有很多人員都是房地產(chǎn)企業(yè)從農(nóng)村臨時(shí)雇傭，并不是由勞務(wù)公司代為管理的形式，這樣也無法開具增值稅專用發(fā)票，不能進(jìn)行稅款抵扣，從而增加了人力成本，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠和一些可以開具增值稅發(fā)票的企業(yè)合作，就能避免上述問題。

2.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)方面的影響

在施行“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)消除重復(fù)納稅現(xiàn)象，減輕企業(yè)稅負(fù)，具體體現(xiàn)如下：

（1）在“營改增”之前，房地產(chǎn)行業(yè)是土地增值稅與營業(yè)稅并征，這兩種稅同屬于價(jià)內(nèi)稅，因此會(huì)產(chǎn)生重復(fù)征稅的現(xiàn)象，增加了房地產(chǎn)開發(fā)的稅負(fù)，在實(shí)行“營改增”后，增值稅屬于價(jià)外稅，隨著商品流通可以進(jìn)行抵扣，這樣就會(huì)扣除上一環(huán)節(jié)的增值稅，有利于減輕企業(yè)稅負(fù)。

（2）但在實(shí)際當(dāng)中，“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響還與企業(yè)年銷售額和進(jìn)項(xiàng)金額有關(guān)，如果企業(yè)年銷售額超過500萬元或者進(jìn)項(xiàng)金額對于企業(yè)營業(yè)收入的比例較大時(shí)，才能夠保證“營改增”實(shí)行之后，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)有所減輕，如果不能滿足之一要求，那么房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)則會(huì)有所增加；舉例說明如下：

假定某房地產(chǎn)企業(yè)的年銷售收入為1000萬元，營業(yè)稅稅率5%，經(jīng)濟(jì)成本400萬元，增值稅銷項(xiàng)稅率為11%，進(jìn)項(xiàng)稅率為17%，不考慮其他因素的影響，“營改增”之前：應(yīng)繳納營業(yè)稅1000×5%=50萬元?！盃I改增”之后：應(yīng)繳納增值稅1000/（1+11%）×11%-400/（1+17%）×17%=40.97，從這個(gè)例子中明顯可以看出減少重復(fù)納稅的問題，還有就是進(jìn)項(xiàng)金額與營業(yè)收入相差較大時(shí)，進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的作用發(fā)揮不充分，從而導(dǎo)致稅負(fù)增加。

3.招標(biāo)概預(yù)算編制和標(biāo)書內(nèi)容發(fā)生改變

“營改增”后，建設(shè)單位相應(yīng)的設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算將按新標(biāo)準(zhǔn)編制，對外發(fā)布的公開招標(biāo)書進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

由于招標(biāo)概預(yù)算編制變化，房地產(chǎn)企業(yè)的投標(biāo)工作也產(chǎn)生了變化。投標(biāo)書中有關(guān)原材料、燃料等直接成本不包含增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，但實(shí)際施工中，能夠取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的成本費(fèi)用有多少在編制標(biāo)書時(shí)難以預(yù)測；編制的標(biāo)書中投標(biāo)總價(jià)又包含增值稅，而增值稅屬于價(jià)外稅，在投標(biāo)中怎樣編制，有待統(tǒng)一規(guī)范。由于要執(zhí)行新的定額標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)施工預(yù)算需重新修改，企業(yè)內(nèi)部也需重新編制定額。

4.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及戰(zhàn)略指標(biāo)有所調(diào)整

根據(jù)稅負(fù)管理要求，企業(yè)在施工中取得與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額不能直接列入相關(guān)成本費(fèi)用，而要分開核算，列入應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅—進(jìn)項(xiàng)稅額科目，不然無法進(jìn)行抵扣；同時(shí)，收到的工程營業(yè)收入，必須扣除11%的增值稅銷項(xiàng)稅額后再計(jì)入主營業(yè)務(wù)收入科目。如上所述，企業(yè)營業(yè)收入、成本等財(cái)務(wù)指標(biāo)有所降低，企業(yè)戰(zhàn)略和年度完成指標(biāo)也要相應(yīng)調(diào)整。

三、推行“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收的籌劃對策

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響十分巨大。就房地產(chǎn)自身而言，其開發(fā)是一個(gè)耗時(shí)、耗力、耗資的過程，所以其所投入的人力、物力、精力及相關(guān)成本也相對比較多。因此，房地產(chǎn)企業(yè)不但要提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平，還要加大增值稅的管理與控制的力度，以及有關(guān)人員也必須要做好籌備、策劃、預(yù)算管理等工作，確保工程施工前每一個(gè)步驟、每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作不出現(xiàn)問題，進(jìn)一步降低企業(yè)的開發(fā)成本。

1.房地產(chǎn)企業(yè)成本方面的稅收籌劃對策

在“營改增”政策的推行下，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好成本方面的稅收籌劃工作。

（1）做好成本預(yù)算，務(wù)必根據(jù)實(shí)際情況編制預(yù)算，這一過程不能完全以預(yù)算額度最低為原則，還要保證不影響工程質(zhì)量、進(jìn)度和安全。

（2）做好稅款抵扣的相關(guān)工作，將成本進(jìn)行合理的平攤到相關(guān)環(huán)節(jié)當(dāng)中，進(jìn)行增值稅抵消，降低企業(yè)稅負(fù)。

（3）盡量選擇能夠開具增值稅專用發(fā)票的一般納稅人，保證進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，與此同時(shí)，還要盡量在人力資源方面與一些可以開具增值稅專用發(fā)票的勞務(wù)公司合作，使其代管務(wù)工人員，增加可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，降低納稅額度。endprint

2.提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平，規(guī)范管理流程

（1）在稅制改革的新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對相關(guān)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，使其了解“營改增”的政策、內(nèi)容以及相關(guān)規(guī)定，認(rèn)清“營改增”的價(jià)值和意義，重視“營改增”對企業(yè)發(fā)展的作用，從工作態(tài)度和專業(yè)素質(zhì)上去提升。

（2）要對“營改增”形勢下相關(guān)工作人員稅務(wù)方面工作要點(diǎn)的培訓(xùn)，使其掌握在“營改增”政策下進(jìn)行稅務(wù)籌劃的工作方法，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，制定出合理的管理方案和管理流程。

（3）有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)加大對財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)和考核的力度。依據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，對業(yè)務(wù)人員進(jìn)行月培訓(xùn)、季度培訓(xùn)、年培訓(xùn)，并對培訓(xùn)效果進(jìn)行及時(shí)的考核。當(dāng)業(yè)務(wù)出現(xiàn)瓶頸時(shí)，需要聘請相應(yīng)的稅務(wù)人才進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，從而保證財(cái)務(wù)人員能夠在完成本職工作的基礎(chǔ)上，不斷提高業(yè)務(wù)能力。

3.加大增值稅的管理與控制力度

（1）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過設(shè)立相關(guān)的稅務(wù)管理與監(jiān)督機(jī)構(gòu)，明確機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員的崗位權(quán)責(zé)，實(shí)現(xiàn)對稅務(wù)的管理與監(jiān)督雙重控制，進(jìn)一步規(guī)范財(cái)務(wù)人員的稅務(wù)工作。

（2）在企業(yè)運(yùn)行過程中，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)必須加強(qiáng)對“營改增”的重視度，在材料和設(shè)備采購之前，務(wù)必要掌握供貨商屬于哪種納稅人，只有確定供貨商是一般納稅人，才能進(jìn)行相關(guān)的合作，進(jìn)而在最大限度抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，以避免或造成稅負(fù)增加現(xiàn)象的發(fā)生。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人不能因供貨商的利誘而失去底線和原則，對供貨商拒開增值稅專用發(fā)票的行為做出妥協(xié)和退讓，從而防止一定程度上加重了企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，也不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定的發(fā)展的現(xiàn)象發(fā)生。

四、結(jié)束語

“營改增”政策的實(shí)施，直接影響著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要改變傳統(tǒng)的管理理念、管理模式、加大內(nèi)部管理力度，結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，制定科學(xué)的管理措施，并提高相關(guān)工作人員的素質(zhì)，抓住稅收改革帶來的機(jī)遇，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，從而提高經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]張澤洋.淺議營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2014，（12）：60-60，61.

[2]張雯晴.淺議營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J].財(cái)經(jīng)界，2016，（21）：317-317，319.

[3]楊偉麗.淺議營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J].財(cái)經(jīng)界，2016，（11）：323-323.endprint