房地產(chǎn)估價(jià)方法在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用

劉丹丹

[摘要]隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康秩序中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。目前，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)主要有三種方法：市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本估價(jià)法，不同的方法有其獨(dú)特的原理和應(yīng)用范圍。文章以收益還原法為例，分析了其理論依據(jù)、適用范圍，總結(jié)了收益還原法在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估過(guò)程中存在的問(wèn)題，并給予了相應(yīng)的對(duì)策建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；收益還原法；預(yù)測(cè)估價(jià)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201722083

1“收益還原法”的含義及理論依據(jù)

收益還原法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益，利用報(bào)酬率、資本化率或收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值，以得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格，所以從房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的角度來(lái)看，通過(guò)收益法確定的價(jià)格實(shí)質(zhì)是一種需求價(jià)格。收益法以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，故決定估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素為未來(lái)的因素而不是過(guò)去的因素。

2收益還原法的適用對(duì)象

收益還原法的估價(jià)對(duì)象是能夠產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)收益或者潛在收益的項(xiàng)目，主要是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫(xiě)字樓、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、商場(chǎng)等，但收益法不適用于學(xué)校、醫(yī)院、公園、行政辦公樓等公益性房地產(chǎn)項(xiàng)目的估計(jì)。

3收益還原法在評(píng)估過(guò)程中存在的問(wèn)題

收益還原法估價(jià)主要可以分為五個(gè)步驟：①選擇具體的估價(jià)方法，即選擇報(bào)酬資本化法還是直接資本化法；②確定收益期或持有期；③計(jì)算未來(lái)的預(yù)期收益；④確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；⑤計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)值。從估價(jià)過(guò)程中可以看出，收益法主要依據(jù)估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益能力的預(yù)期和相關(guān)參數(shù)的確定，因此其結(jié)果受估價(jià)人員主觀(guān)因素和未來(lái)不確定因素的影響比較大，在實(shí)際的推廣應(yīng)用和實(shí)踐操作中存在以下四個(gè)方面的問(wèn)題。

31參數(shù)的確定

311凈收益的確定

凈收益是估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈營(yíng)運(yùn)收益，等于潛在毛收入減去由于空置等原因造成的收租損失和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，即等于有效毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。凈收益既包括有形收益又包括無(wú)形收益，一般以年為單位，假設(shè)在年末發(fā)生。

凈收益的計(jì)算一般有兩種方法：一種是根據(jù)營(yíng)業(yè)收入計(jì)算，例如：酒店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)等；另一種則是通過(guò)租賃收入來(lái)計(jì)算，例如：商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、住宅等。兩種方法所取用的數(shù)據(jù)都是未來(lái)發(fā)生的，所以具有不確定性，有的甚至波動(dòng)性很大。因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不穩(wěn)定和估價(jià)人員技術(shù)不足的情況下，凈收益的精準(zhǔn)計(jì)算比較困難。

312報(bào)酬率和資本化率的確定

報(bào)酬率是一種折現(xiàn)率，與投資風(fēng)險(xiǎn)成正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)越大，報(bào)酬率則越高。不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)，或者同一類(lèi)型的房地產(chǎn)的不同收益類(lèi)型，由于風(fēng)險(xiǎn)的不同，其報(bào)酬率也不完全相同。報(bào)酬率的確定主要有三種方法：①市場(chǎng)提取法；②累加法；③投資收益率排序插入法。雖然有三種方法，但均需要估價(jià)師運(yùn)用自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷，因此報(bào)酬率的確定具有很強(qiáng)的主觀(guān)性，對(duì)估價(jià)師要求較高，而且由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定，估價(jià)人員難以根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)確定具體數(shù)值。

資本化率是房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比，它是直接根據(jù)市場(chǎng)上收益與價(jià)值的關(guān)系確定，雖然可以很好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況，但要求有較多的與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)，否則估價(jià)對(duì)象結(jié)果有誤。

313收益期和持有期的確定

收益期是指在預(yù)計(jì)正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀況下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取凈收益的時(shí)間，即從估價(jià)對(duì)象價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至不能獲得凈收益的時(shí)間為止，一般根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)估計(jì)。

收益期的確定過(guò)程中，一般會(huì)有以下三種情形：①建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余年限相等，則收益期可任選其一；②建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余年限結(jié)束，估價(jià)對(duì)象的價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期計(jì)算的價(jià)值加自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余土地使用權(quán)在該時(shí)點(diǎn)的價(jià)值；③建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余年限結(jié)束，如果土地使用權(quán)不可續(xù)期，則估價(jià)對(duì)象價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算的價(jià)值；如果土地使用權(quán)可以續(xù)期，則估價(jià)對(duì)象的經(jīng)濟(jì)壽命等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算的價(jià)值加建筑物在收益期結(jié)束時(shí)點(diǎn)時(shí)的殘值的折現(xiàn)值。土地權(quán)剩余年限、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命以及土地使用權(quán)是否可續(xù)期均須估價(jià)師根據(jù)相關(guān)資料進(jìn)行準(zhǔn)確判斷，并在估價(jià)報(bào)告中給予明確說(shuō)明。

32估價(jià)人員的技術(shù)水平和職業(yè)道德

利用收益還原法進(jìn)行估價(jià)，需要對(duì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的收益、費(fèi)用、風(fēng)險(xiǎn)水平等進(jìn)行測(cè)定，進(jìn)而確定相關(guān)參數(shù)，而且在評(píng)估實(shí)踐中還存在行業(yè)、市場(chǎng)信息不完善等困難，這不僅需要估價(jià)人員具有較高的技術(shù)水平，還需要具有客觀(guān)、公正的職業(yè)道德，嚴(yán)守法律法規(guī)。同時(shí)估價(jià)人員還應(yīng)在掌握估價(jià)理論的基礎(chǔ)上，緊跟房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)以及國(guó)家的相關(guān)政策，不斷將理論與實(shí)踐相結(jié)合，將收益還原法在實(shí)際操作中靈活準(zhǔn)確地應(yīng)用。

33假設(shè)條件的設(shè)定

收益還原法的應(yīng)用是在設(shè)定了一系列假設(shè)條件的前提下進(jìn)行的，例如：估價(jià)對(duì)象的凈收益在收益期內(nèi)是持續(xù)的、固定的或者以一定的比例增長(zhǎng)。然而，估價(jià)對(duì)象是否可以持續(xù)經(jīng)營(yíng)是不確定的，現(xiàn)實(shí)中如在建工程不能按時(shí)完工、商場(chǎng)因商圈的轉(zhuǎn)移而出租困難等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。

34房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性

收益還原法的使用是基于對(duì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益狀況的預(yù)期，因此其應(yīng)用的環(huán)境必須是一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于一個(gè)不穩(wěn)定、不成熟的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不完善，因此，使用收益法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，尤其對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的地區(qū)，其評(píng)價(jià)結(jié)果往往會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的不準(zhǔn)確性。

4對(duì)策建議

41管理部門(mén)加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范

我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)存在準(zhǔn)入門(mén)檻低，資質(zhì)等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)低，機(jī)構(gòu)數(shù)量多，惡性競(jìng)爭(zhēng)激烈等多種問(wèn)題，目前市場(chǎng)中存在很多規(guī)模較小，難以勝任相應(yīng)等級(jí)估價(jià)任務(wù)的估價(jià)機(jī)構(gòu)。而且該行業(yè)從業(yè)人員限制條件較少，缺少真正具有高技能、高資歷的專(zhuān)業(yè)從業(yè)人員，而且不少估價(jià)機(jī)構(gòu)存在嚴(yán)重的掛證現(xiàn)象。因此，相關(guān)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)估價(jià)行業(yè)的行業(yè)規(guī)范，這將不僅有利于該行業(yè)的健康發(fā)展，而且有利于減少房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。

42估價(jià)機(jī)構(gòu)健全估價(jià)體系，加強(qiáng)人員培訓(xùn)

估價(jià)部門(mén)應(yīng)當(dāng)不斷完善估價(jià)體系，加強(qiáng)審核力度和對(duì)在職估價(jià)人員的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，提高估價(jià)人員專(zhuān)業(yè)技能水平。估價(jià)人員進(jìn)行估價(jià)作業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守估價(jià)流程，必須對(duì)估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)資料等進(jìn)行鑒定，估價(jià)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面、系統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)查，準(zhǔn)確掌握估價(jià)對(duì)象的信息，認(rèn)真分析，降低參數(shù)確定、估價(jià)結(jié)果等多方面的誤差。

43政府完善房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制

為了規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，減少由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、收益不準(zhǔn)確等問(wèn)題導(dǎo)致的估計(jì)對(duì)象凈收益、報(bào)酬率、資本化率等確定的不準(zhǔn)確性，政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控，盡快建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和信息披露，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資，引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

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