“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響分析

【摘 要】“營(yíng)改增”是我國(guó)“十二五”規(guī)劃提出的重點(diǎn)稅制改革方案，2012年首次在上海進(jìn)行試點(diǎn)，2015年將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍，2016年5月“營(yíng)改增”試點(diǎn)全面推向全國(guó)全行業(yè)?！盃I(yíng)改增”的提出對(duì)各行各業(yè)而言既有挑戰(zhàn)也有機(jī)遇，尤其表現(xiàn)在稅負(fù)影響方面。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直是我國(guó)重要的稅收來(lái)源之一，近10年對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)巨大。但由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有周期長(zhǎng)、資金額大等獨(dú)特的特征，因此，明晰“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與納稅的積極與消極影響對(duì)企業(yè)有效納稅籌劃、降低資金風(fēng)險(xiǎn)、最大化利用閑置資金和盈余管理均具重要意義。鑒于此，本文主要就對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響進(jìn)行分析和探討。

【關(guān)鍵詞】“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；納稅；影響

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響

1.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的積極影響

（1）“營(yíng)改增”可以有效的避免重復(fù)征稅，增值稅主要是根據(jù)各環(huán)節(jié)增值額進(jìn)行征稅的，而營(yíng)業(yè)稅主要是根據(jù)銷(xiāo)售額進(jìn)行征稅的，房地產(chǎn)成本主要包括材料成本、建安成本、土地成本等，其中，材料成本和建安成本原來(lái)已經(jīng)承擔(dān)過(guò)稅負(fù)，但是在房產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)仍然需要繳納營(yíng)業(yè)稅，造成二次繳稅。在營(yíng)業(yè)稅改成增值稅后，只需要在每個(gè)增值環(huán)節(jié)進(jìn)行繳稅，以材料成本和建安成本增值稅發(fā)票的形式進(jìn)行抵扣，降低企業(yè)稅負(fù)。

（2）“營(yíng)改增”有益于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)整合，原來(lái)營(yíng)業(yè)稅的報(bào)銷(xiāo)主要是以單據(jù)形式移交財(cái)務(wù)部門(mén)，而采購(gòu)部門(mén)單據(jù)來(lái)源和單據(jù)類(lèi)別并不進(jìn)行區(qū)分，這就直接導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)的工作繁重，業(yè)務(wù)部門(mén)的單據(jù)任務(wù)簡(jiǎn)單，尤其是在項(xiàng)目金額重大、項(xiàng)目環(huán)節(jié)繁瑣的房地產(chǎn)企業(yè)，財(cái)務(wù)部門(mén)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)形式簡(jiǎn)單，但內(nèi)容雜亂無(wú)章。而“營(yíng)改增”后，不再以單據(jù)的形式進(jìn)行報(bào)銷(xiāo)，而是以增值稅專(zhuān)用發(fā)票和普通發(fā)票進(jìn)行抵扣，財(cái)務(wù)部門(mén)只負(fù)責(zé)對(duì)增值稅發(fā)票進(jìn)行審核，而業(yè)務(wù)部門(mén)需要為財(cái)務(wù)部門(mén)提供合格的增值稅發(fā)票。這樣就由原來(lái)稅票重心在于財(cái)務(wù)部門(mén)轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)務(wù)部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)的協(xié)調(diào)。

（3）“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)納稅意識(shí)、納稅管理具有一定的積極影響，“營(yíng)改增”后，財(cái)務(wù)部門(mén)和業(yè)務(wù)部門(mén)會(huì)對(duì)企業(yè)的票據(jù)審核更加嚴(yán)格，測(cè)算更加細(xì)致，規(guī)范企業(yè)的納稅制度，對(duì)財(cái)務(wù)人員、業(yè)務(wù)人員的稅務(wù)素質(zhì)和稅務(wù)意識(shí)更加重視，對(duì)國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策逐漸關(guān)注?！盃I(yíng)改增”使得企業(yè)上下形成一致的稅負(fù)降低意識(shí)。

2.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的消極影響

（1）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)具有重要影響。首先，體現(xiàn)在企業(yè)所得稅，原來(lái)征收的營(yíng)業(yè)稅可以在企業(yè)所得稅稅前全部扣除，但改為增值稅后，不可以在企業(yè)所得稅稅前扣除，這樣就增加了企業(yè)應(yīng)納所得稅額。其次，體現(xiàn)在稅負(fù)的變化，增值稅理論上是可以進(jìn)行抵扣的，關(guān)鍵在于增值稅發(fā)票的取得，房地產(chǎn)企業(yè)施工過(guò)程中的沙石、水泥等原材料和勞務(wù)費(fèi)用（農(nóng)民工和勞務(wù)公司）很難取得增值稅發(fā)票，難以抵扣，而且這部分的金額占比較大，房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)費(fèi)用在總工程中的占比為20%～30%，這間接增加企業(yè)的稅負(fù)。

（2）“營(yíng)改增”對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表具有一定的消極影響。一是資產(chǎn)負(fù)債表，“營(yíng)改增”前不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置的營(yíng)業(yè)稅需要作為成本入賬，“營(yíng)改增”后不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置可以以進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，降低入賬價(jià)值，提高了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二是利潤(rùn)表，增值稅作為價(jià)外稅，增值稅額需要從營(yíng)業(yè)收入中減掉，降低企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入。三是現(xiàn)金流量表，增值稅發(fā)票是要在工程結(jié)束時(shí)取得，這就需要企業(yè)墊付大量資金，增加企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生不利影響。

（3）“營(yíng)改增”對(duì)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)提出了更高的要求，同時(shí)這也為財(cái)務(wù)核算增加了難度，原來(lái)營(yíng)業(yè)稅的核算只需要按照一個(gè)稅率、一個(gè)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行計(jì)算，但是增值稅需要十幾個(gè)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行核算，且增值稅采用認(rèn)證抵扣和網(wǎng)上申報(bào)形式，不僅對(duì)財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)提出挑戰(zhàn)，而且增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響的策略

1.強(qiáng)化票據(jù)管理并完善稅務(wù)籌劃

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，必須對(duì)自身會(huì)計(jì)核算與納稅受到的“營(yíng)改增”的影響進(jìn)行全面掌握，從而提升納稅籌劃的科學(xué)性，特別是成本稅務(wù)籌劃。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，工程項(xiàng)目一般都會(huì)需要耗費(fèi)大量的資金，同時(shí)建設(shè)時(shí)間通常較長(zhǎng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，必須加強(qiáng)同各個(gè)方面的溝通力度，同時(shí)必須對(duì)全新的稅務(wù)優(yōu)惠政策進(jìn)行明確；另一方面，企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，還應(yīng)當(dāng)將期間分?jǐn)倯?yīng)用于開(kāi)發(fā)整個(gè)項(xiàng)目的成本中，由此產(chǎn)生的稅負(fù)同一次性核算過(guò)程中產(chǎn)生的稅負(fù)相比更少。

2.通過(guò)人才培養(yǎng)優(yōu)化賬務(wù)處理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中，實(shí)施會(huì)計(jì)核算和納稅的主體是企業(yè)工作人員，他們?nèi)粘９ぷ髦械臉I(yè)務(wù)能力、綜合素質(zhì)同企業(yè)稅務(wù)籌劃的科學(xué)性具有緊密而直接的聯(lián)系。在增值稅當(dāng)中，管理票據(jù)工作的順利開(kāi)展會(huì)促使財(cái)務(wù)部門(mén)同各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)之間共同承擔(dān)稅務(wù)重心，企業(yè)發(fā)展中，必須注重對(duì)兩者關(guān)系的有效協(xié)調(diào)，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，必須加大對(duì)企業(yè)職工納稅義務(wù)的培訓(xùn)力度，并從整體入手，加大對(duì)票據(jù)的規(guī)范力度，確保企業(yè)內(nèi)部管理能夠更加有效適應(yīng)“營(yíng)改增”政策的需求，從而為自身的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

其次，值得注意的是，在實(shí)施“營(yíng)改增”的過(guò)程中，一定的消極影響將產(chǎn)生于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表中，在實(shí)施增值稅的過(guò)程中，對(duì)賬務(wù)的細(xì)致化要求更高，因此要求將詳細(xì)二級(jí)會(huì)計(jì)科目記錄應(yīng)用于每一個(gè)一級(jí)會(huì)計(jì)科目中，同時(shí)全面反映申報(bào)抵扣環(huán)節(jié)和增值稅產(chǎn)生等內(nèi)容。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的過(guò)程中，相對(duì)重要的支柱型產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)，也將受到“營(yíng)改增”的全面影響，其中存在積極的一面，也存在消極的一面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對(duì)這一問(wèn)題，從自身的會(huì)計(jì)核算和納稅角度出發(fā)，合理利用“營(yíng)改增”相關(guān)政策，為促進(jìn)自身的健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]范曉燕.營(yíng)改增對(duì)建筑企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響分析[J].時(shí)代金融，2017，11：192+195.

作者簡(jiǎn)介：

劉力萍（1979—），山東龍口人，2005年畢業(yè)于山東經(jīng)濟(jì)學(xué)校會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)，經(jīng)濟(jì)師，會(huì)計(jì)師。endprint