樓市大邏輯已變，你看懂了么

譚夢(mèng)桐

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的?！边@是2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確強(qiáng)調(diào)的。

現(xiàn)在看來(lái)，這句話在2017年像一雙無(wú)形的手，時(shí)時(shí)刻刻牽引著樓市的變化。

2017年8月3日，北京市住建委會(huì)同北京市發(fā)改委、北京市財(cái)政局、北京市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合起草《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（征求意見稿），提出在政府政策支持下，政府與購(gòu)房人按份共有住房產(chǎn)權(quán)，而住房人可享有住房全部的使用權(quán)，另外，滿足非京戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。

8月14日，北京市住建委對(duì)征求意見稿進(jìn)行了反饋，表示共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，可按照北京市相關(guān)規(guī)定辦理落戶、入學(xué)等事宜。

北京市住建委先提出不少于30%房源將分配給“新北京人”，再提出“新北京人”可按照北京市相關(guān)規(guī)定辦理落戶、入學(xué)等事宜。這對(duì)于躍躍欲試要買房的“新北京人”來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是重大的好消息，不僅解決了安居，還解決了子女的就學(xué)問題。

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共有產(chǎn)權(quán)住房這么好，究竟是個(gè)什么房？

共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，然后以較低的價(jià)格，配售給符合條件的保障對(duì)象家庭的政策性商品住房，限定其使用和處分權(quán)利。保障對(duì)象家庭與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額和保障房將來(lái)上市交易的條件，以及所得價(jià)款的分配份額，而房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民按一定比例持有。？

簡(jiǎn)而言之，就是政府出資助你買房，政府與你按出資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)，而你享有房屋使用權(quán)。

然而，北京并不是首個(gè)推出共有產(chǎn)權(quán)住房的城市。

早在2007年，江蘇淮安開始首推共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)，隨后，2009年，上海也啟動(dòng)了共有產(chǎn)權(quán)的保障房的建設(shè)項(xiàng)目。2014年，住建部等六部委將北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石作為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。

比起試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)最為豐富的上海，此次北京共有產(chǎn)權(quán)住房的頒布，在幾項(xiàng)規(guī)定上有所不同，相對(duì)更人性化。

此次北京共有產(chǎn)權(quán)住房允許出租，上海則規(guī)定在購(gòu)房人取得完全產(chǎn)權(quán)之前，不允許出租。

北京向外地人開放，向滿足申請(qǐng)條件的“新北京人”提供房源不少于30%，而上海的共有產(chǎn)權(quán)住房只針對(duì)擁有上海常住戶口的人群。

北京的共有產(chǎn)權(quán)住房主要保障“夾心層”，上海的共有產(chǎn)權(quán)保障房則針對(duì)住房困難家庭。

《辦法》提出，共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對(duì)象為符合北京住房限購(gòu)條件且家庭成員名下均無(wú)住房家庭。其中，單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。一個(gè)家庭只能購(gòu)買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。不滿30周歲單身家庭可“先租后買”，形成梯度消費(fèi)。

共有產(chǎn)權(quán)房能否平抑一線城市房?jī)r(jià)？

推出共有產(chǎn)權(quán)房之后，能否平抑一線城市房?jī)r(jià)？

共有產(chǎn)權(quán)住房共有的性質(zhì)，決定了它是針對(duì)既不屬于保障對(duì)象但又買不起商品房的“夾心層”的需要，不僅緩解了政府建造保障房融資難的問題，還解決了一線城市住房的社會(huì)公平問題。

對(duì)于對(duì)房?jī)r(jià)的影響，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示，共有產(chǎn)權(quán)住房的推出，對(duì)于房?jī)r(jià)的影響是間接的，并非直接影響，這主要是看共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)商品房的供求關(guān)系帶來(lái)多大的影響。如果共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)量緊張，而商品房市場(chǎng)供求關(guān)系變化不大，則共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不會(huì)太大。

？目前看來(lái)，雖然共有產(chǎn)權(quán)住房有一定的保障屬性，但實(shí)際操作中，執(zhí)行的仍是市場(chǎng)價(jià)格，所以，共有產(chǎn)權(quán)住房無(wú)法擺脫其商品屬性。至于共有產(chǎn)權(quán)住房政策能否起到平抑房?jī)r(jià)等作用，在具體政策落地之前還很難說(shuō)。而出臺(tái)以后對(duì)平抑房?jī)r(jià)能起到多大作用，在于后續(xù)政策中，政府愿意出多少地、讓多少利。

首套房利率上浮影響有多大？

最近樓市大消息不斷。利率上浮雖然不是政策，但利率上浮在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響要遠(yuǎn)大于“共有產(chǎn)權(quán)住房”，而“共有產(chǎn)權(quán)住房”旨在建立樓市長(zhǎng)效機(jī)制。

8月以來(lái)，北京部分銀行將對(duì)首套房貸款利率進(jìn)行上調(diào)，有個(gè)別銀行的支行網(wǎng)點(diǎn)表示，個(gè)人首套住房按揭貸款已經(jīng)在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮了15%。

據(jù)悉，這已是北京首套房貸利率的第五次上調(diào)。元旦后，銀行將首套房貸利率普遍從8.5折上調(diào)到9折；3月下旬，16家銀行進(jìn)一步將9折上調(diào)到9.5折；“五一”假期后，約10家銀行上調(diào)至基準(zhǔn)利率，二套房貸款利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.2倍；6月初，部分銀行將首套住房按揭貸款最低利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍。

建行一位信貸經(jīng)理介紹，目前尚未有過(guò)上浮15%的情況，“因?yàn)樯细?0%，可能購(gòu)房者就不接受了”。

事實(shí)上，全國(guó)多個(gè)城市銀行首套房貸利率都出現(xiàn)了上浮。

今年半年內(nèi)，廣州首套房貸利率從3月份到目前首套房貸利率已實(shí)現(xiàn)“四連跳”。離廣州不遠(yuǎn)的東莞半年內(nèi)首套房貸利率也已實(shí)現(xiàn)“三連跳”。

房貸利率的上調(diào)，將給購(gòu)房者帶來(lái)哪些影響？

若首套購(gòu)房者貸款100萬(wàn)元，按照25年期貸款年限、等額本息來(lái)計(jì)算，執(zhí)行9.5折利率時(shí)，月供為5649.5元；若商貸利率上浮10%，執(zhí)行利率則為5.39%，月均還款額為6075.4元，每個(gè)月還款相差426元，全年相差5112元。這大大打擊了首套房購(gòu)買者的積極性。

今年監(jiān)管層反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房子不是用來(lái)炒的”，限購(gòu)限售政策頻出，建議購(gòu)房者如果決定了，就抓緊申請(qǐng)貸款?！霸侏q豫的話，說(shuō)不定銀行貸款利率還會(huì)進(jìn)一步抬高?！币晃汇y行信貸人士進(jìn)一步稱。

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房產(chǎn)稅推出也許只是時(shí)間問題？

樓市各種調(diào)控殺手锏不斷推出，如果政府加速推進(jìn)房產(chǎn)稅，炒房者將面臨更大的危機(jī)。

8月8日，2017博鰲房地產(chǎn)論壇上，在談到房產(chǎn)稅推出的時(shí)機(jī)時(shí)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱認(rèn)為，應(yīng)該馬上推出房地產(chǎn)稅。他建議，可以使用雙軌過(guò)渡的辦法來(lái)實(shí)行。

“新房新辦法，老房20年過(guò)渡。老房子的錢已經(jīng)交過(guò)一輪了，交的稅有20年的時(shí)間折現(xiàn)，大概都折現(xiàn)沒了，20年之后再征房地產(chǎn)稅，對(duì)那些老房子是合理的。”樊綱說(shuō)。？endprint

那么，實(shí)施房地產(chǎn)稅是否會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)暴跌？

樊綱認(rèn)為不會(huì)。他說(shuō)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)在多種行政手段調(diào)控下，需求被嚴(yán)重抑制。一旦實(shí)行長(zhǎng)效機(jī)制，合理的需求足以彌補(bǔ)擠掉的不合理需求，房地產(chǎn)仍然能平穩(wěn)發(fā)展。

樓市大邏輯已變

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的?！边@句話從2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及以來(lái)，樓市的大邏輯已變。

這句話強(qiáng)調(diào)了房屋的投資屬性不能凌駕于居住屬性。以商品房買賣為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)邏輯逐漸弱化，降低房?jī)r(jià)已不是調(diào)控的唯一意圖了。

自今年7月以來(lái)，百花齊放，全國(guó)各地樓市政策一下子都“涌”了出來(lái)。除了共有產(chǎn)權(quán)住房，近日，以廣州為首，鄭州、煙臺(tái)等一二線城市還頒布了租購(gòu)?fù)瑱?quán)的政策。

租購(gòu)?fù)瑱?quán)，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)，實(shí)際是一種對(duì)于租房者的“確權(quán)”。租購(gòu)?fù)瑱?quán)保障了外來(lái)人口通過(guò)備案登記租房合同，安排孩子入學(xué)，不會(huì)再因?yàn)闆]有戶口、沒有房子，導(dǎo)致孩子無(wú)法上學(xué)。

有的專家認(rèn)為，過(guò)去需要通過(guò)買房來(lái)獲得的優(yōu)質(zhì)資源（醫(yī)療和教育等），現(xiàn)在租客也可以享受了，導(dǎo)致購(gòu)房的需求少了，房?jī)r(jià)自然會(huì)隨之跌落。隨著租購(gòu)?fù)瑱?quán)試點(diǎn)的成熟，此政策也將在全國(guó)鋪開，一線城市也將參與進(jìn)來(lái)，大型城市購(gòu)房需求的減弱，將對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成沖擊。

但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，租購(gòu)?fù)瑱?quán)對(duì)緩解優(yōu)質(zhì)資源緊缺并未起到實(shí)質(zhì)作用。因?yàn)闊o(wú)論是租房還是買房，優(yōu)質(zhì)資源的供給并沒有增加，但市場(chǎng)規(guī)律的手在起作用，優(yōu)質(zhì)資源還是會(huì)優(yōu)先挑選擁有房產(chǎn)的家庭。在優(yōu)質(zhì)資源和房產(chǎn)供給均未增加的情況下，房?jī)r(jià)也不會(huì)下跌。租住的環(huán)境好了，租客享受的權(quán)利多了，那么，房租可能也就漲了。房租作為房東投資收益之一，上漲也會(huì)提升房產(chǎn)本身的投資價(jià)值，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)可能不僅不會(huì)下降，反而可能會(huì)提升。

“最近身邊的朋友也都在討論，有房的怕名額被擠占，沒房的擔(dān)心租房?jī)r(jià)格大漲”。一個(gè)在北京工作了近10年的青年稱。他還認(rèn)為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的實(shí)施，定然會(huì)使城市中火熱的學(xué)區(qū)房更加成為租賃市場(chǎng)的“明星”，但學(xué)校招生名額畢竟有限，到時(shí)如何分配，如何保證自有住房業(yè)主子女的上學(xué)權(quán)益，都要衡量。

另一北京某國(guó)有企業(yè)員工表示：“我自己比較保守，但是現(xiàn)在的年輕人，像95后、00后，是比較前衛(wèi)且會(huì)享受生活的，他們甚至不會(huì)長(zhǎng)期安穩(wěn)于一個(gè)固定的狀態(tài)，未來(lái)‘只租不買真的很有可能成為趨勢(shì)。”

對(duì)于樓市的后市，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法務(wù)部主任康俊亮表示，“我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控思路已從短期走向長(zhǎng)期。”包括住房登記信息、土地登記信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，建立完善的、市場(chǎng)化的住房租賃制度，建立分類調(diào)控的土地供應(yīng)機(jī)制和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度，以此來(lái)看，長(zhǎng)效機(jī)制已在路上。

樓市大邏輯已變，你跟上步伐了嗎？？endprint