房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用控制對策探析

趙瑩

摘要：當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用控制已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展具有現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目成本；問題；控制對策

隨著我國房地產(chǎn)市場競爭的日漸激烈，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用控制對提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實力及穩(wěn)固發(fā)展具有重要的作用。因此分析研究房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用控制情況，提出有效的控制對策，是今后很長一段時間內(nèi)永恒不變的主題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用控制的涵義及重要性

（一）涵義

項目成本費用控制在房地產(chǎn)企業(yè)中存在兩層涵義，第一層是房地產(chǎn)企業(yè)日常開發(fā)經(jīng)營過程中，根據(jù)現(xiàn)行的項目成本費用計劃和項目成本費用管理制度等規(guī)定內(nèi)容，科學(xué)安排、優(yōu)化調(diào)整及有效監(jiān)督每一項目活動運行中的費用使用情況，將項目成本費用控制在允許范圍內(nèi)。另一層是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用控制涉及了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中的事前、事中、事后三方面的控制工作。

（二）重要性

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用控制的重要性主要體現(xiàn)在：首先，當(dāng)項目成本費用產(chǎn)生時，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中使用的人力資源、物質(zhì)資源、費用支出進行全方位的指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)及限制，對存在的偏差問題采取有效方法及時糾正，有效控制各個環(huán)節(jié)的生產(chǎn)費用，確保成本目標(biāo)的有效落實。其次，降低項目成本費用，促進企業(yè)經(jīng)濟效益最大化。需要注意的是，在降低項目成本過程中，不僅要考慮對成本支出的合理控制，而且還應(yīng)提高工程預(yù)算收入水平。只有在節(jié)約支出的同時提高收入水平，才能保證項目成本費用的降低率。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用控制現(xiàn)狀

（一）成本費用控制意識薄弱，成本費用控制體系有待完善

當(dāng)前時期，我國房地產(chǎn)企業(yè)采用的是一種靜態(tài)的成本費用控制方法，該方法主要將計劃價格和事后核算作為中心，并且在過去陳舊的觀念與房地產(chǎn)開發(fā)項目高利潤回報的影響下，致使房地產(chǎn)企業(yè)未形成積極的成本競爭意識，不注重成本管理，存在嚴(yán)重的風(fēng)險隱患。企業(yè)管理層一味地按照合同內(nèi)容開展項目成本費用控制工作，很少涉及開發(fā)項目的全過程成本費用控制。其次，有不少房地產(chǎn)企業(yè)為了搶占市場，搶工期，經(jīng)常是邊走邊看，缺乏持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略，也沒有制定詳細(xì)具體的成本費用控制目標(biāo)，直接降低了事中和事后成本費用控制效率。同時，房地產(chǎn)企業(yè)采用的成本費用控制方法不具備戰(zhàn)略指導(dǎo)性意義，導(dǎo)致成本管理措施滿足不了戰(zhàn)略目標(biāo)要求，忽視了對成本費用的科學(xué)預(yù)測和決策，成本費用計劃流于形式，再加上缺乏一套高效完善的成本費用控制方法體系與標(biāo)準(zhǔn)化的操作流程，加大了成本控制目標(biāo)的實現(xiàn)難度。此外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)一味地追求高額的投資利潤率，很少關(guān)心開發(fā)項目潛藏的經(jīng)營風(fēng)險和政策不斷變動等引起的不確定性風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)時間較長、資金需求量大，一旦存在盲目投資行為，將影響產(chǎn)品的銷售率或資金的流向，給企業(yè)帶來嚴(yán)重的經(jīng)營及財務(wù)風(fēng)險。

（二）成本費用管理不力

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用管理過程中，有不少房地產(chǎn)企業(yè)出于節(jié)省成本的目的，將整個工程層層分解，分包給大大小小的承包商。這樣當(dāng)項目開發(fā)建設(shè)與施工進入后期階段時，工程分包單位和總承包單位會在施工質(zhì)量、成品保護等工作配合環(huán)節(jié)發(fā)生激烈的矛盾，加劇了項目成本費用管理的難度。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中常常涵蓋各種交叉作業(yè)、工程建設(shè)單位，由于各建設(shè)單位的施工與竣工時間不同，企業(yè)不僅要和土木建筑企業(yè)等簽訂相應(yīng)的合同，部分專業(yè)工程和配套工程施工單位也要和承包商簽訂工程合同。但是由于成本費用管理不力，雙方簽訂的工程合同缺乏嚴(yán)密性，施工單位本著自身利益目標(biāo)的實現(xiàn)，未樹立正確的成本與合作意識，進而引起工期延誤，管理無序的現(xiàn)象，嚴(yán)重阻礙了成本費用控制的順利實施。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用控制對策

（一）樹立正確的成本費用控制意識，落實全過程控制原則

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理存在于各個項目管理環(huán)節(jié)中，如項目設(shè)計、項目施工、業(yè)主入住等環(huán)節(jié)。在對房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益進行考核時，應(yīng)將項目成本費用作為綜合性指標(biāo)，該指標(biāo)不僅涵蓋了各項目部門、班組及員工的作業(yè)過程，還直接關(guān)系到全員的合法利益。所以要想不斷強化房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用管理，就必須培養(yǎng)全員正確的成本費用控制意識和科學(xué)的控制觀念。企業(yè)全員的成本費用控制意識直接聯(lián)系著管理層的意識，所以還應(yīng)加強管理層的成本費用控制意識，并且要求管理層積極創(chuàng)設(shè)有利于成本費用控制意識形成的環(huán)境。實際可從下列途徑培養(yǎng)員工的成本費用控制意識。

一，利用相關(guān)培訓(xùn)與教育活動增強全員的成本費用控制意識，大力宣傳與推廣先進的成本理念，讓所有員工都清楚認(rèn)識到自己在企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮的重要性。二，構(gòu)建完善的激勵機制，通過有效的成本考核與成本否決等方式方法加強管理，提高全員對企業(yè)控制成本費用的嚴(yán)謹(jǐn)性的充分認(rèn)識。三，積極營造涉及資源節(jié)約、低成本運營內(nèi)容的企業(yè)文化。四，大力宣傳推廣成本是企業(yè)及全員競爭實力提升的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用控制涉及投資策劃、招投標(biāo)、項目設(shè)計、項目施工等項目整體環(huán)節(jié)，要想對項目成本費用有效控制，就必須將重心放在前期建設(shè)階段及項目設(shè)計階段上，確保設(shè)計質(zhì)量水平，減少項目成本費用。設(shè)計質(zhì)量必須達(dá)到相關(guān)規(guī)定要求，其直接決定了建設(shè)項目一次性投資量和項目實際使用后所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益。盡管設(shè)計費只占整個項目投資的3%，但其對項目成本費用卻能造成嚴(yán)重的影響，所以只有不斷強化設(shè)計階段的成本費用控制，才能確保整個項目成本費用的有效控制。由此可見，項目決策和設(shè)計階段是成本費用控制的關(guān)鍵，項目決策發(fā)揮著決定性作用，設(shè)計階段屬于核心部分。項目成本費用控制在保證投資合理性的同時，還必須強調(diào)建設(shè)、施工、設(shè)計、監(jiān)理等工程單位做好管理工作，提高人力、物力、財力的利用率，實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟與社會效益目標(biāo)。

（二）構(gòu)建完善的成本費用控制機構(gòu)

要想做好房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用管理工作，就必須注重以下兩點：一，嚴(yán)格遵循“誰管理，如何管理”的原則；為了保證項目目標(biāo)的責(zé)任成本管理工作有效實施，關(guān)鍵在于建立健全控制組織。為了進一步強化成本管理力度，房地產(chǎn)企業(yè)必須設(shè)立成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，小組成員由設(shè)計管理、施工管理、財會、經(jīng)營等各部門工作人員組成，具體任務(wù)是科學(xué)指導(dǎo)、有效管理和考核整個項目成本費用，項目部門內(nèi)部應(yīng)設(shè)立目標(biāo)成本控制管理小組，主要任務(wù)是準(zhǔn)確核算、管理、考核并有效實施整體項目責(zé)任成本。所有專業(yè)部門相互間應(yīng)建立良好的溝通協(xié)作關(guān)系，全面突出自身的職責(zé)權(quán)限，為各項工作的順利運行提供有力依據(jù)，積極主動強化項目成本管理。其次，明確各部門的責(zé)任，提高參與積極性；項目經(jīng)理是項目成本管理的第一負(fù)責(zé)人，應(yīng)切實做好組織機構(gòu)管理工作，深入分析項目盈虧問題， 并明確相對應(yīng)的解決措施；工程技術(shù)部主要負(fù)責(zé)工程進展速度和對各項目進行技術(shù)控制，應(yīng)保證較高的質(zhì)量，在推動工期如期完成的同時，還應(yīng)合理減少成本；經(jīng)營部門負(fù)責(zé)對合同的運行過程進行管理，向上級部門申報工程進度款，處理施工賠償事項；財務(wù)部門負(fù)責(zé)各項目的財務(wù)工作，充分掌握財務(wù)現(xiàn)狀及收支情況，優(yōu)化調(diào)度資金，推動工程有序運行。

（三）加強技術(shù)創(chuàng)新，節(jié)約成本

良好的技術(shù)手段有助于保障房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的合理性。經(jīng)過長期的施工實踐得出，材料成本在整個工程施工中所占比例最高，而直接費用將嚴(yán)重影響到間接費用的比例。隨著我國科技的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目實際施工時，必須不斷強化核心施工技術(shù)，同時，廣泛采用各類有效的新技術(shù)、新材料、新方法，通過提高技術(shù)成果來縮短工程工期，降低成本。

四、結(jié)論

綜上所述可知，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用控制在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理中占據(jù)重要地位，合理減少成本費用將有利于企業(yè)經(jīng)濟效益的提升，采用有效的成本管理方式方法，能夠避免企業(yè)資金浪費情況，大大節(jié)約了社會資源和經(jīng)濟資源，對企業(yè)的穩(wěn)固發(fā)展提供了保障。

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（作者單位： 廈門海投房地產(chǎn)有限公司）endprint