吳沛晟

摘要：當前是房地產(chǎn)供給側(cè)改革的關(guān)鍵時期，自2013年我國經(jīng)濟進入新常態(tài)以來，房價波動較大，當前房價也呈現(xiàn)新常態(tài)，因此文章研究了當前房價的基本態(tài)勢，并基于宏觀調(diào)控思考了一些對策，僅供參考。

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；房地產(chǎn)；房價；態(tài)勢；對策

新常態(tài)下，中國房地產(chǎn)市場幾經(jīng)波折，隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的持續(xù)深入，房地產(chǎn)市場在“去庫存”的利好下，市場回暖，但也帶了較大的泡沫，并在宏觀調(diào)控下呈現(xiàn)出新的發(fā)展態(tài)勢。本文則主要探討房地產(chǎn)市場的價格態(tài)勢，希望能夠得出新常態(tài)下房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢以及房價調(diào)控對策。

一、新常態(tài)下的中國房地產(chǎn)

2013年中國經(jīng)濟增速放緩，開始面臨經(jīng)濟下行的壓力，2014年的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)疲軟，卻沒有崩盤，得益于購房剛需旺盛。截至2015年全國住宅銷售面積總量約90億平方米，存量以及新增面積持續(xù)穩(wěn)定在10億平方米以上，如圖1所示。

2015年以前的10年，中國房地產(chǎn)的高速增長離不開制度和人口紅利，量價齊升。2013年特殊窗口逐漸關(guān)閉，行業(yè)整體并沒有出現(xiàn)拐點，樓市出現(xiàn)疲軟。隨后限購、限貸政策逐漸放寬，降息降準，購買住房稅收優(yōu)惠等一系列“救市”政策使房地產(chǎn)市場在2016年出現(xiàn)新一輪的爆發(fā)，房價再一次飛速增長。但是樓市卻始終不溫不火。無論是投資還是消費者的消費均表現(xiàn)出謹慎態(tài)勢。

二、房地產(chǎn)市場價格態(tài)勢

（一）數(shù)據(jù)

本文截取2015年1月至8月這個時期的情況來反應市場價格的變動，如表1和表2所示。

由于密集的“救市”政策出臺，部分城市房價企穩(wěn)回升，由此可基本得出新常態(tài)下房地產(chǎn)市場價格的態(tài)勢。

（二）態(tài)勢

第一，從表1和表2來看，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，房地產(chǎn)價格在逐步回調(diào)，市場回暖，但一些熱點城市價格變化過快，導致價格波動過大，2016年有房地產(chǎn)公司進行了調(diào)研，全球房價最貴的10個城市中北京和上海分列第10位和第8位，分別是112233元/m2和141510元/m2，樓市價格大規(guī)模下跌的可能性較小。

第二，房價回調(diào)城市數(shù)量加大，如同表1和表2所示數(shù)據(jù)，全國70個大中城市新建住宅和二手住宅價格下降的城市逐漸減少，價格上漲城市則在增多，經(jīng)歷2014年的疲軟后，樓市回暖，到2016年全國50強城市中，成交均價到1萬元/平方米以上的城市達到18個，深圳、上海、北京分列前三，成交均價分別是53774元/m2、38283元/m2、33412元/m2，成交均價同比漲幅排行前三的則是深圳、蘇州和東莞，分別是56%，43%，38%。

第三，房地產(chǎn)區(qū)域過剩，整體空置率偏高。尤其是三、四線城市的空置率很高，海聞匯豐商學院院長指出中國房地產(chǎn)市場真正的泡沫其實不是房價而是空置率問題。同時方正證券首席經(jīng)濟學家任澤平指出，中國房地產(chǎn)市場泡沫區(qū)域分化較大，一線樓市存在價格泡沫，三、四線城市存在庫存泡沫，因此去庫存還將是未來時間內(nèi)的主要態(tài)勢。

第四，樓市調(diào)控逐步市場化，但行政化調(diào)控還將進一步持續(xù)，自2015年放寬市場，各項救市政策的出臺，房價開始回升，并在2016年再創(chuàng)新高。王微（國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長）指出，目前中國房地產(chǎn)市場泡沫風險已經(jīng)開始顯現(xiàn)，雖然去庫存效果顯著，但是房價上漲過快，引發(fā)泡沫風險隱患。2016年政策逐步收緊，防止泡沫進一步膨脹。

三、基于宏觀調(diào)控的思考

從目前中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看，短期內(nèi)房地產(chǎn)依然是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。從經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革來看，未來政府很可能采用分類調(diào)控的手段。在探索房地產(chǎn)稅的同時，還將更為頻繁的干預合理引導市場預期，實現(xiàn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

（一）熱點城市房價高漲，市場化調(diào)控需進一步加強

從目前的房價態(tài)勢來看，雖然房價增長波動大，但政府正在力求企穩(wěn)。中國房地產(chǎn)市場價格的變化，與政府的調(diào)控有著極大的關(guān)系，政策導向作用巨大。如圖2所示。

熱點城市在政策刺激下房價高漲，政府不得不再一次收緊政策，實行限購、限貸等政策。實質(zhì)上熱點城市房價高漲，有專家指出關(guān)鍵還是在“炒房”大量投機者投資房產(chǎn)，使房價高漲的同時，使空置率同樣高漲。所以市場化調(diào)控還需進一步加強，當然如果立法完善，房地產(chǎn)稅出臺，有可能抑制“炒房”。專家指出，這種對策下，如果炒房者手中有200套房子，一年征收1萬元房地產(chǎn)稅，那么一年就要繳稅200萬，那么炒房者怎么敢持有200套房。這種對策不是為打壓房價，而是調(diào)節(jié)和引導房地產(chǎn)投資行為，使市場回歸理性。

（二）三、四線和部分二線城市迫于庫存壓力可能降價

部分二線和三、四線城市主要是庫存泡沫，房價有可能漲不上來，甚至可能下降。因庫存過剩，還需進一步去庫存。中國發(fā)展高層論壇2017房地產(chǎn)市場的供給側(cè)改革分論壇上，多為參與討論的房地產(chǎn)企業(yè)負責人表示，房地產(chǎn)市場價格上漲主要是供給問題，羅康瑞（瑞安集團）表示，房地產(chǎn)價格上漲，不同城市的市場表現(xiàn)分化明顯，如上海在2016年上漲了24%，而重慶只有5%。原因就是土地供給問題，像上海這樣的一線大城市，土地出讓總量只有690萬，市場上的購房剛需或是改善型需求依然龐大。這種觀點有一定道理，但是三、四線城市庫存高企，房子建起來賣不出去，就可能降價。根源在于城市發(fā)展的不平衡，三、四線城市對人口吸引力不足，關(guān)鍵還是要加強這部分地區(qū)的建設，尤其要有“大交通”的理念，發(fā)展其經(jīng)濟，吸引人口持續(xù)去庫存，并引導投資行為。

（三）新常態(tài)的房價，房地產(chǎn)企業(yè)也要合理轉(zhuǎn)型

新常態(tài)下，行業(yè)面臨洗牌，政府的調(diào)控在收緊狀態(tài)下，樓市趨冷，反之則趨熱。政府調(diào)控是必須的措施，因為一旦房地產(chǎn)市場發(fā)展出現(xiàn)背離國民經(jīng)濟的情況就可能影響整體經(jīng)濟和社會，所以市場化調(diào)控和政策調(diào)控必然還會共存，以規(guī)范房地產(chǎn)市場。市場的調(diào)控關(guān)鍵還是房地產(chǎn)企業(yè)的合理轉(zhuǎn)型，政府在其中要其引導作用，要使房企適應新常態(tài)，加快房地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，順應房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

自我國開放房地產(chǎn)市場以來，房地產(chǎn)市場價格始終處于上升態(tài)勢，在強烈的購房剛需下房價上漲過快，政府不得以進行政策調(diào)控，房地產(chǎn)市場發(fā)展快速的同時也在趨于理性。但是在經(jīng)濟新常態(tài)下，面對經(jīng)濟下行的壓力，樓市趨冷，進入疲軟期，政府又不得不采取措施“救市”，而使房價再一次快速增長，而且面臨很多深層次的問題。本文由此提出了一些淺見，顯然有不足之處，但希望能起拋磚引玉之用，與業(yè)內(nèi)同仁共同探討。

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（作者單位：甘肅省蘭州市甘肅建筑職業(yè)技術(shù)學院招生就業(yè)處）endprint