辦理房屋產(chǎn)權(quán)買賣合同公證應(yīng)注意的幾個問題

摘 要 房屋的買賣涉及的資金量較大、法律法規(guī)的政策性較強，對當(dāng)事人的作用非常的大。因此，在房屋產(chǎn)權(quán)買賣合同進行公證時，公證員一定要對相關(guān)的法律法規(guī)、房產(chǎn)相關(guān)的資料以及是否涉及經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權(quán)房等方面的事宜進行全面的了解。本文首先確認了房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬問題，對房屋產(chǎn)權(quán)是否可以進行買賣進行了相關(guān)的分析。其次，對合同主要條款的審查內(nèi)容進行了說明，指出了合同中應(yīng)該重點注意的地方。最后，對房屋的調(diào)查工作內(nèi)容和告知工作的相關(guān)內(nèi)容進行了說明。希望能夠給公證人員提供有效的參考意見。

關(guān)鍵詞 房屋產(chǎn)權(quán) 買賣合同 公證

作者簡介：史信敏，山西省陽泉市晉東公證處。

中圖分類號：D923.6 文獻標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.08.189

辦理房屋產(chǎn)權(quán)買賣合同公證是公證人員重要的工作之一。常見的內(nèi)容有：房屋買賣公證、房屋繼承公證、房屋贈與公證以及房屋抵押公證等。其中，對于房屋產(chǎn)權(quán)買賣合同公證是公證人員提高重視程度的地方，該公證過程涉及的資金量較大、法律意識較強、出現(xiàn)頻率較多，對買賣雙方的影響也比較深遠。因此，在這一過程中，一定要注意每一個細節(jié)，確保公證的真實有效。

一、房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的確認

公證人員辦理房屋產(chǎn)權(quán)買賣合同公證的前提是公證人員對房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬有一個正確的認識。其對房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的認識程度決定了之后在公證過程中是否能正確的運用相關(guān)法律，有效的判斷公證過程每個細節(jié)的正確和錯誤。對于房屋的歸屬問題，主要有兩個方面：第一，用于買賣的房屋是歸國家所有、集體所有，還是歸個人所有，公證員應(yīng)明確辦理房屋買賣的當(dāng)事人是否擁有相關(guān)房屋的所有權(quán)，其提交的材料是否合法。第二，公證人員應(yīng)確認房屋是一個人所有還是多個人共同擁有，要確認房屋的所有權(quán)利人是否都自愿同意將房屋進行售賣。需要注意的是，一定要確認房屋是否屬于經(jīng)濟適用房和小產(chǎn)權(quán)房。

二、合同主要條款的審查內(nèi)容

房屋產(chǎn)權(quán)買賣合同的效力和履行，基本上由合同的主要條款進行控制，合同的履行情況是否順利幾乎完全受合同主要條款是否明確、合法的影響。因此，公證人員一定要嚴格審查合同的主要條款，仔細檢查其中的每一條內(nèi)容，盡量避免由于合同條款不明確引起的隱患，導(dǎo)致糾紛事件的出現(xiàn)。

（一）確定買賣主體

在房屋產(chǎn)權(quán)買賣合同中，一定要確認主體，對于房屋產(chǎn)權(quán)買賣雙方當(dāng)事人的姓名、單位名稱、地址一定要進行明確的標(biāo)注。同時，對于房屋產(chǎn)權(quán)是歸個人所有，還是多人共有、代理人的授權(quán)是否合法、代理人本身是否真正具有代理資格，都應(yīng)當(dāng)進行確認。

（二）標(biāo)的的說明

關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)買賣合同中的標(biāo)的，是指房屋和相關(guān)土地的使用權(quán)。在房屋產(chǎn)權(quán)買賣合同中，應(yīng)明確的標(biāo)出房屋的性質(zhì)、房屋的構(gòu)造、房屋的實際位置、房屋的具體數(shù)量、房屋產(chǎn)權(quán)證編號以及其他所有與土地相關(guān)的權(quán)證號、四至界址等。同時，對于房屋中的附屬設(shè)備也應(yīng)進行說明，例如若房屋中存在電話、有線電視、煤氣等，這些是否同房屋一同進行售賣，應(yīng)在房屋產(chǎn)權(quán)買賣合同中進行相關(guān)說明。

（三） 價款及支付方式

在房屋產(chǎn)權(quán)買賣合同中，一定要將雙方議定的價格明確的進行標(biāo)注，使用人民幣的計算單位，標(biāo)明單價和總價。需要注意的是，在總價中是否含有附屬物的價款也應(yīng)明確的表示出來。在房屋產(chǎn)權(quán)買賣合同中，關(guān)于價款的支付方式也應(yīng)明確注明，應(yīng)注明價款是一次全部付清，還是分期分批付清，房款需不需要暫時提交存在公證處等，這些情況在合同中應(yīng)一一注明。

（四）辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的注意事項

根據(jù)我國《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)的買賣必須進行房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的辦理，方能視為房屋產(chǎn)權(quán)的合法轉(zhuǎn)移。因此，在房屋產(chǎn)權(quán)買賣合同中，應(yīng)標(biāo)明買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，以及相應(yīng)稅費的承擔(dān)方式。

（五）履行期限

履行期限是指房屋買賣雙方當(dāng)事人履行合同的時間期限，通常以年、月、日作為計算單位，由于合同中的義務(wù)履行時間不同（交房時間、付款時間等），對于每項不同的義務(wù)，合同中都應(yīng)明確進行標(biāo)注，減少日后引起不必要的糾紛。

（六）違約責(zé)任的承擔(dān)問題

若房屋買賣雙方的當(dāng)事人，有一方不履行或沒有完全按照合同規(guī)定進行相關(guān)事宜，則其應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，包括只付相應(yīng)的違約金以及由于違約造成的損失也應(yīng)由其進行賠償。需要注意的是，由于不可抗力造成的損失，例如地震、洪水等，房屋買賣的雙方也應(yīng)對其造成的損失進行相應(yīng)的約定。

上述六個方面是房屋買賣合同中一定要進行標(biāo)注的內(nèi)容，這些內(nèi)容一定要明確、清楚、具體，為日后預(yù)防糾紛以及訴訟等事件的出現(xiàn)打下良好的基礎(chǔ)。

三、房屋相關(guān)情況需仔細調(diào)查

公證人員在辦理房屋產(chǎn)權(quán)買賣合同公證的過程中，除了對當(dāng)事人提供的資料進行審核外，還應(yīng)到實地進行查訪，也可通過電話調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查等手段，從各種途徑了解買賣房屋的實際情況，在這一過程中，公證人員應(yīng)仔細注意以下幾點：

（一） 確認房屋能否被買賣

所有已經(jīng)獲取了土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的房產(chǎn)，在法律法規(guī)以及相關(guān)政策允許的條件下，都可憑證進行正常的房屋買賣。法律法規(guī)以及相關(guān)政策有明確限制的內(nèi)容如下：第一，以出讓的手段獲取的土地使用權(quán)，再不履行合同條款支付所有土地使用權(quán)的出讓金，且得到了土地使用權(quán)證書，當(dāng)事人沒有根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同條款規(guī)定的期限與要求進行土地的投資與開發(fā)；第二，該土地被司法機關(guān)和行政機關(guān)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進行查封或以其他方式限制該房地產(chǎn)權(quán)利的；第三，有關(guān)部門根據(jù)法律已經(jīng)收回的土地；第四，該房屋產(chǎn)權(quán)屬多人所有，未經(jīng)過其他共有人書面自愿同意的；第五，房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬存在爭議的；第六，該房屋沒有經(jīng)過依法登記，產(chǎn)權(quán)證書尚未領(lǐng)取的；第七，抵押權(quán)的房地產(chǎn)沒有經(jīng)過抵押權(quán)人同意的；第八，房屋屬于商品房，并沒有辦理過預(yù)售登記審批手續(xù)領(lǐng)取預(yù)售許可證，或者房屋沒有經(jīng)過驗收及驗收標(biāo)準沒有通過的；第九，相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的禁止房屋轉(zhuǎn)讓的其他情況。

（二）經(jīng)濟適用房交易公證的相關(guān)內(nèi)容

經(jīng)濟適用房是由國家統(tǒng)一建設(shè)，由當(dāng)?shù)卣M行相關(guān)方案、用地的選擇，不收取土地出讓金，對各種經(jīng)費的收取采用減半的方式征收，該處房屋的出售價格根據(jù)微利的原則進行確定，其具有經(jīng)濟性、適用性的優(yōu)點。但是，經(jīng)濟適用房的買賣過程要比一般的房屋買賣復(fù)雜很多，公證員必須詳細了解房屋的情況，謹慎處理相關(guān)事宜。若公證員在審查過程中發(fā)現(xiàn)以下情形，則不予辦理公證事宜：第一，二手經(jīng)濟適用房不得進行出售并辦理相關(guān)公證；第二，用少于房改政策規(guī)定的價格購入的，且沒有按照規(guī)定補全房價款的經(jīng)濟適用房；第三，房主私自改變房屋原來性質(zhì)的；第四，房屋在上市出售后，造成新的住房困難的經(jīng)濟適用房；第五，房屋的產(chǎn)權(quán)歸多人所有，其他人不愿意出售的經(jīng)濟適用房；第六，房屋處在凍結(jié)地區(qū)并且劃入拆遷范圍的經(jīng)濟適用房；第七，住房面積不符合省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的，超出其標(biāo)準范圍的，或者違反規(guī)定超出公款裝修標(biāo)準的，同時超標(biāo)部分沒有按規(guī)范補齊或退回價款和裝修費用的；第八，法律法規(guī)以及當(dāng)?shù)卣咭?guī)定的其他不應(yīng)出售的房屋。

（三） 小產(chǎn)權(quán)房買賣公證的相關(guān)內(nèi)容

小產(chǎn)權(quán)房就是人們常說的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，是指并非由國家頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府下發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，在不斷的社會實踐中，逐漸產(chǎn)生了鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的說法。一些村集體組織以及開發(fā)商，打著建設(shè)新農(nóng)村的空號，出售建設(shè)在村集體土地上的房屋或是由村民自行建造的“商品房”。小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的原因比較多，也比較復(fù)雜，一些“小產(chǎn)權(quán)房”的建造違反了我國的相關(guān)法律法規(guī)，目前我國政府的相關(guān)部門已經(jīng)開始對小產(chǎn)權(quán)房的建造問題進行處理。我國《中華人民共和國合同法》中明確規(guī)定，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的購買，買賣雙方簽訂的房屋買賣合同沒有法律效益。相關(guān)法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房的買賣過程不能進行公證的辦理 。在實際小產(chǎn)權(quán)房的交易中，存在買方明知自己購買的是小產(chǎn)權(quán)房，也了解小產(chǎn)權(quán)房不受國家法律的保護，卻希望通過公證的過程將小產(chǎn)權(quán)房的交易合法化，進一步保障自己的利益，很多人甚至愿意出高昂的公證費進行相關(guān)的辦理。針對這種情況，公證人員應(yīng)告知當(dāng)事人：小產(chǎn)權(quán)房的交易不能進行公證的辦理，即使出具了公證書，該過程也是非法，無效的。

（四） 優(yōu)先購房權(quán)的相關(guān)內(nèi)容

關(guān)于購房優(yōu)先權(quán)，是指特定人員在特定的房屋買賣時其擁有的買房優(yōu)先的權(quán)利，主要有以下幾個方面：第一，房屋的歸屬為多人時，在相同情況下，該房屋的其他所有人有購房優(yōu)先權(quán)；第二，對出租中的房屋進行售賣時，房主應(yīng)提前3個月通知房屋租賃者，在相同情況下，該房屋的承租人有購房優(yōu)先權(quán)；第三，對出典的房屋進行售賣時，在相同情況下，該房屋的典權(quán)人有購房優(yōu)先權(quán)；第四，住房制度改革后，在售賣公有住房時，該房屋的原來住戶有優(yōu)先購買權(quán)，對于職工買入的公有住房，政策允許在買后年可進入市場買賣的，原房產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，且這兩種優(yōu)先權(quán)是絕對的。

四、及時做好公證告知工作

關(guān)于公證告知工作主要有三方面的內(nèi)容：第一，公證員應(yīng)告知房產(chǎn)買賣雙方房產(chǎn)買賣合同在房屋買賣中的效力，使雙方明白房產(chǎn)買賣合同的作用，并對此有一個正確的認知，尤其在小產(chǎn)權(quán)房的交易中，公證員應(yīng)將小產(chǎn)權(quán)房交易法律不允許其辦理公證，以及公證并不能改變其違法的本質(zhì)的情況告知交易雙方 。第二，公證員應(yīng)告知房屋產(chǎn)權(quán)賣方的申請人必須根據(jù)實際情況提供各項公證申辦的材料，公證處應(yīng)對辦理產(chǎn)權(quán)買賣的房屋是否具有合法性的買賣關(guān)系進行審查，若當(dāng)事人提供的材料存在弄虛作假的情況，該當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。第三，公證員應(yīng)明確告知當(dāng)事人公證和過戶之間的聯(lián)系，應(yīng)讓當(dāng)事人了解房產(chǎn)買賣合同公證并不等同于房產(chǎn)過戶，應(yīng)告知當(dāng)事人如不及時辦理過戶手續(xù)，可能存在的風(fēng)險，公證員應(yīng)及時督促房屋產(chǎn)權(quán)買方與賣方去房管局進行過戶手續(xù)的辦理。在實際公證過程中，有些當(dāng)事人辦理買賣合同公證是為了規(guī)避過高的房產(chǎn)過戶費用，但這種做法，最后反而會引起一些麻煩。除此之外，要順利完成房產(chǎn)買賣合同的公證，需加強與房地產(chǎn)管理部門的有效溝通，使協(xié)作順利完成。

五、結(jié)論

通過本文的論述得知，辦理房屋產(chǎn)權(quán)買賣所涉及的資金量大、法律性強，同時在該過程中也存在一定的風(fēng)險，稍有差池，對買賣雙方的影響很大。因此，公證員在公證的過程中，一定要非常的嚴格，對房屋買賣合同公證的相關(guān)事項進行充分的了解，一切做法必須依照相關(guān)的法律，有效減少辦理公證過程中存在的風(fēng)險，進一步保障雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

注釋：

范懿之.論小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的法律效力.樂山師范學(xué)院學(xué)報.2016（11）.110-114.

沈建紅、嚴慧勇、楊華，等.農(nóng)村房屋買賣合同糾紛疑難案件的法律適用.法律適用.2015（6）.86-92.