物業(yè)管理發(fā)展的探索

申衛(wèi)兵

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展，人們對(duì)房屋的需求增加，政府對(duì)城鎮(zhèn)住房制度改革的力度也不斷深化。物業(yè)管理是房地產(chǎn)市場(chǎng)終端的消費(fèi)環(huán)節(jié)，文章以安鋼集團(tuán)物業(yè)管理現(xiàn)存的問(wèn)題為例，探尋解決方案，并對(duì)未來(lái)項(xiàng)目物業(yè)管理的運(yùn)行模式進(jìn)行了思考與探索。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 存在問(wèn)題 解決方案 思考與探索

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2017）06-289-02

物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的模式之一，實(shí)行的是企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)和市場(chǎng)化運(yùn)作的運(yùn)行機(jī)制。物業(yè)管理是現(xiàn)代化城市管理中必不可少的重要環(huán)節(jié)。

物業(yè)管理受地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政策規(guī)范、城市規(guī)劃、設(shè)計(jì)環(huán)境等諸多因素的制約和影響，其規(guī)范化發(fā)展仍是一個(gè)艱難的探索過(guò)程。

一、安鋼集團(tuán)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

為解決公司職員住房問(wèn)題、體現(xiàn)公司的人性化管理，安鋼集團(tuán)公司先后在廠(chǎng)區(qū)附近建設(shè)了六個(gè)職工住宅區(qū)和一個(gè)高層住宅區(qū)，共建設(shè)職工住房13000千多套，建筑面積有100多萬(wàn)平米。日常物業(yè)維護(hù)工作由締拓公司負(fù)責(zé)管理。但近年來(lái)，隨著各項(xiàng)配套設(shè)施的老化，職工住宅小區(qū)管理成本持續(xù)上升，締拓公司出現(xiàn)入不敷出、必須依靠集團(tuán)公司補(bǔ)貼才能維持經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀。為解決這一問(wèn)題，安鋼集團(tuán)公司于2005年成立金信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，從此正式確立了地產(chǎn)市場(chǎng)化道路。截至2016年，先后開(kāi)發(fā)了安鋼御景園、河?xùn)|小區(qū)、紫薇家園等多個(gè)住宅小區(qū)，且實(shí)行企業(yè)自管模式。但自管公司一直處于虧損狀態(tài)，為了扭轉(zhuǎn)該現(xiàn)狀，集團(tuán)公司決定按照市場(chǎng)化、社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化原則進(jìn)行招標(biāo)，最終選聘了盛潤(rùn)物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司。然而經(jīng)過(guò)五年多的運(yùn)作，外聘物業(yè)的弊端也開(kāi)始顯現(xiàn)，由于未達(dá)成協(xié)議，2010年盛潤(rùn)物業(yè)退出，這直接導(dǎo)致御景園業(yè)主集體上訪(fǎng)，給安鋼聲譽(yù)造成了極大不良影響。

二、目前物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展

目前中國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)容量很小，市場(chǎng)主體不規(guī)范，效率也較為低下，因而難以保護(hù)業(yè)主和物業(yè)使用人的權(quán)利，而這又將會(huì)危及物業(yè)管理公司的生存及發(fā)展，因此，要推動(dòng)中國(guó)物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展，當(dāng)務(wù)之急是要實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的現(xiàn)代化。

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，誕生了一大批千億級(jí)地產(chǎn)航母，縱觀(guān)這些企業(yè)，都有一個(gè)共同特點(diǎn)：自建物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)管理自己開(kāi)發(fā)的小區(qū)。目前這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力良好，為公司贏得了很好的口碑，進(jìn)而又促進(jìn)了樓盤(pán)的銷(xiāo)售和公司品牌的塑造。以此為據(jù)，我們公司研究了眾多中國(guó)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展歷程，發(fā)現(xiàn)：過(guò)去地產(chǎn)公司一直把物業(yè)服務(wù)當(dāng)作地產(chǎn)的“末端環(huán)節(jié)”，物業(yè)企業(yè)的好壞和地產(chǎn)無(wú)關(guān)，兩者是截然分離的。導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在建設(shè)小區(qū)的時(shí)候未考慮日后物業(yè)服務(wù)的便利性和成本，為后期高昂的物業(yè)服務(wù)成本埋下隱患，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在樓盤(pán)接管后才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，這對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)造成了無(wú)可挽回的損失。為解決這一問(wèn)題，很多地產(chǎn)企業(yè)提出了“地產(chǎn)與物管一體化”戰(zhàn)略。即物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段，合理安排布局建設(shè)，以降低后期物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，讓利于業(yè)主，形成良好的客戶(hù)體驗(yàn)，提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)公司后續(xù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。

三、新的物業(yè)管理模式的探索

良好的物業(yè)管理可以改變城鎮(zhèn)面貌，改善人們的生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境，可以提高城鎮(zhèn)居民的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識(shí)，可以加強(qiáng)社會(huì)治安，有利于居民安居樂(lè)業(yè)，也能夠增加人們就業(yè)機(jī)會(huì)。物業(yè)管理通過(guò)全方位的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)，還承擔(dān)著加強(qiáng)城市精神文明建設(shè)的重?fù)?dān)，加強(qiáng)物業(yè)管理，也能使整個(gè)社區(qū)精神文明建設(shè)邁上一個(gè)新臺(tái)階。

物業(yè)管理既區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理，也區(qū)別于一般企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。推行物業(yè)管理，就是因?yàn)檫@種管理方式與傳統(tǒng)的管理模式不同，它采用有償服務(wù)的形式，具有一定的造血功能，但又不以盈利為最終目的。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)性特點(diǎn)也將越來(lái)越明顯，有盈利而且可以獲得平均利潤(rùn)。

安鋼御水園是安鋼建設(shè)又一大型綜合型物業(yè)社區(qū)，擬開(kāi)發(fā)面積53萬(wàn)平方米，小區(qū)配套設(shè)施齊全，包含有住宅、商業(yè)、幼兒園、診所、銀行、活動(dòng)中心。為建設(shè)安陽(yáng)市一流的、高品質(zhì)社區(qū)，樹(shù)立企業(yè)良好形象，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)必不可少。

房地產(chǎn)企業(yè)成立物業(yè)公司一般由兩種途徑：一是與大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立合資公司；二是成立國(guó)有獨(dú)資公司；現(xiàn)擬將這兩種模式運(yùn)用在該項(xiàng)目中。

（一）成立合資公司

按照《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，由于面積過(guò)大。安鋼御水園項(xiàng)目需要一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，這就需要和一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立合資公司來(lái)滿(mǎn)足國(guó)家對(duì)企業(yè)資質(zhì)的要求。而且大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有獨(dú)特的極具競(jìng)爭(zhēng)力的管理模式，通過(guò)合資使得物業(yè)公司可以快速盈利，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，小區(qū)的品質(zhì)也較高。

而且成立合資物業(yè)服務(wù)公司國(guó)有資本應(yīng)當(dāng)參股而不控股，股本應(yīng)當(dāng)在50%以下，這樣既可以發(fā)揮民企經(jīng)營(yíng)靈活的優(yōu)勢(shì)，又通過(guò)國(guó)有企業(yè)的規(guī)范經(jīng)營(yíng)和良好的信譽(yù)度共同打造一個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)并能夠持續(xù)盈利保持國(guó)有資本的保值增值，同時(shí)也符合國(guó)家關(guān)于國(guó)有企業(yè)發(fā)展混合所有制的產(chǎn)業(yè)政策。但缺點(diǎn)是沒(méi)有成立獨(dú)資公司對(duì)公司的控制權(quán)充分，在利潤(rùn)分配上少。

（二）成立獨(dú)資公司

如果金信公司要成立一個(gè)國(guó)有控股獨(dú)資公司，該項(xiàng)目則必須分期分批開(kāi)發(fā)，且一期開(kāi)發(fā)面積在20萬(wàn)平米為宜。而且在成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)引進(jìn)購(gòu)買(mǎi)大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理咨詢(xún)服務(wù)，所謂購(gòu)買(mǎi)管理咨詢(xún)服務(wù)就是和一家大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂管理咨詢(xún)服務(wù)合同，讓大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)幫助我們建立一套行之有效的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)體系，招聘培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工，公司盈利后交給金信公司，俗稱(chēng)“交鑰匙工程”。

成立獨(dú)資公司的優(yōu)點(diǎn)是公司控制力強(qiáng)、利潤(rùn)有保證、可以更好的為地產(chǎn)公司發(fā)展服務(wù)。安鋼御景園一期服務(wù)可以采用包干制費(fèi)用成本控制制度，根據(jù)諸如《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、勞動(dòng)力市場(chǎng)價(jià)格及安陽(yáng)市最低工資標(biāo)準(zhǔn)、同行業(yè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算經(jīng)驗(yàn)與本小區(qū)實(shí)際情況，制定了物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用成本表。

然而，成立獨(dú)資公司也有缺點(diǎn)，首先，公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制更加靈活；其次，公司規(guī)模小，人員流動(dòng)頻繁，公司品牌號(hào)召力弱，難以引進(jìn)高素質(zhì)人才。

綜上所述，成立合資公司更加有利于集團(tuán)物業(yè)管理。首先和大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)合作，品牌號(hào)召力強(qiáng)、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)有保障，背靠大樹(shù)好乘涼；其次，合資公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小，大型物業(yè)企業(yè)都有一套先進(jìn)、成熟、有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的管理方法，物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富，經(jīng)營(yíng)成本低，對(duì)于市場(chǎng)發(fā)展方向把握準(zhǔn)確；再次，合資公司實(shí)力強(qiáng)可以引進(jìn)高素質(zhì)人才，維持公司人才的穩(wěn)定。而且這也是符合國(guó)家對(duì)國(guó)有企業(yè)的政策要求。

通過(guò)對(duì)上述案例的研究，以求找到正確的應(yīng)對(duì)策略，為物業(yè)企業(yè)能夠找到適合自己的經(jīng)營(yíng)模式提供便利。實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新與突破，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的差異化，多元化經(jīng)營(yíng)，提升盈利能力，增加發(fā)展動(dòng)能。

新形勢(shì)下，物業(yè)管理行業(yè)既要面對(duì)國(guó)內(nèi)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，又要面對(duì)國(guó)際公司的挑戰(zhàn)。物業(yè)管理企業(yè)必須把握物業(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)，采用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)管理手段，優(yōu)化水平，采取多元化、差異化的經(jīng)營(yíng)策略，創(chuàng)造新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為物業(yè)企業(yè)的生存與發(fā)展尋求對(duì)應(yīng)方法，以求取得長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)及利益最大化，使得企業(yè)在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中利于領(lǐng)先地位。

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（作者單位：安鋼集團(tuán)金信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 河南安陽(yáng) 455004）

（責(zé)編：玉山）