農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押價值評估研究

許海龍

摘要：當(dāng)前我國財產(chǎn)價值評估領(lǐng)域主要是城鎮(zhèn)不動產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備等動產(chǎn)，基本沒有涉及農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)價值評估。本文從財產(chǎn)價值評估基本理論出發(fā)，運(yùn)用對比、實證和規(guī)范分析的方法，結(jié)合當(dāng)前國家制定的評估規(guī)范，對農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)進(jìn)行探討，進(jìn)而闡釋評估農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)的基本方法、技術(shù)路線和評估報告應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)，目的是促進(jìn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)化，為農(nóng)民融資提供價值依據(jù)。

關(guān)鍵詞：農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán) 價值評估 評估方法 評估報告

根據(jù)全國人大常委會授權(quán)，中國人民銀行等六部委聯(lián)合下發(fā)下《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》（以下簡稱“暫行辦法”），允許在試點(diǎn)地區(qū)試行農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款，該辦法第九條規(guī)定“借貸雙方可采取委托第三方房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估、貸款人自評估或者雙方協(xié)商等方式，公平、公正、客觀地確定房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)價值?！币虼私鹑跈C(jī)構(gòu)在辦理貸款中要對抵押的農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)價值進(jìn)行評估。目前，我國房地產(chǎn)價值評估對象是國有土地使用權(quán)上的房產(chǎn)或其與相關(guān)資產(chǎn)的組合，未涉及農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)評估。辦法出臺后，如何科學(xué)地對農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)進(jìn)行價值評估，是當(dāng)前價值評估理論與實務(wù)界一大課題。

一、權(quán)利內(nèi)容

根據(jù)暫行辦法規(guī)定，農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)包括農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)。農(nóng)民對其擁有的住房享有的是所有權(quán)，是完全物權(quán)，即享有占有、使用、收益和分配四項權(quán)能，只要住房在物理屬性上能夠滿足居住要求，農(nóng)民對其所有權(quán)就一直存在。宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)，宅基地所有權(quán)歸農(nóng)民集體所有，農(nóng)民只享有占有、使用的權(quán)能，并且這兩項權(quán)能有嚴(yán)格的用途限制，即只能用于建造農(nóng)民自住住房。土地管理法規(guī)定農(nóng)民只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。從法律規(guī)定看，宅基地使用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)不同，建設(shè)用地使用權(quán)除劃撥外一般是有期限的、是有償使用的。宅基地使用權(quán)是無期限的、是無償使用的，是農(nóng)民基于其是集體組織成員派生出來的，只要農(nóng)民不脫離集體組織，農(nóng)民作為集體組織成員的身份是長期存在，其宅基地使用權(quán)也就長期存在。宅基地使用權(quán)的長期性對于農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)利的價值評估影響巨大，一是影響技術(shù)路線選擇，即如采用報酬資本化法評估，是選用有限收益期還是無限收益期公式；二是住房是有物理壽命的，即因使用、維護(hù)和自然界的影響，其會逐漸破損，直至喪失使用功能不能再為人類使用，但因宅基地使用權(quán)是長期的，失去使用功能的住房可以拆除后再建。

二、價值評估可能性

從理論上看，資產(chǎn)價值評估的基本理論適用于一切資產(chǎn)的價值評估，但不同資產(chǎn)因其法律屬性、財產(chǎn)范圍和資產(chǎn)組合等方面的不同，其應(yīng)用也千差萬別，呈現(xiàn)出紛繁復(fù)雜狀態(tài)。財產(chǎn)價值評估理論主要有兩大類，

類是勞動價值理論，二是供求理論。勞動價值理論認(rèn)為價值是凝結(jié)在商品中的

般的無差別的人類勞動。農(nóng)民住房是農(nóng)民建造的，同樣凝結(jié)著一般的無差別人類勞動，其中凝結(jié)的無差別人類勞動的多少和價值就是其住房價值；宅基地也凝結(jié)著農(nóng)民對土地的改造，使其適宜人類居住，因此凝結(jié)的一般的無差別人類勞動的多少和價值就是宅基地使用權(quán)的價值。供求理論認(rèn)為價格體現(xiàn)價值，價格是供求兩種相反力量共同作用的結(jié)果。價格的形成是由有用性、稀缺性和有效需求決定的。農(nóng)民住房及其宅基地能滿足人們居住需要，具有有用性；農(nóng)民住房相對稀缺，特別是宅基地受土地管理法限制，即使是農(nóng)民也只能取得一處，其更為稀缺；隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，目前農(nóng)民的收入有了較大提高，部分富裕起來的農(nóng)民完全有能力購買他人住房及其宅基地。但因我國現(xiàn)行法律和政策對購買農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)的范圍限定較嚴(yán)格，該市場是不充分競爭市場，農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)價值也受到較大影響。農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)不僅符合勞動價值理論也符合供求理論，因此農(nóng)民住房財產(chǎn)價值具備價值評估基礎(chǔ)，是可以被價值評估者“發(fā)現(xiàn)”的。

三、價值評估必要性

在貸款抵押中，主要有三種情況涉及抵押物價值評估：一是初次抵押。即貸款人發(fā)放貸款前，了解抵押物價值，掌握貸款的風(fēng)險敞口。二是抵押期間。即貸款發(fā)放后，貸款人根據(jù)市場變化，了解抵押物價值，判斷抵押物價值能否對全部貸款提供第二還款保障。三是抵押物處置。即借款人無力償還貸款、貸款人需從抵押物變現(xiàn)價值中優(yōu)先受償時，對抵押物價值進(jìn)行評估，從而確定拍賣保留價或以物抵債的抵償金額。初次抵押和抵押物處置價值評估，是鑒證性價值評估，而抵押期間價值評估是咨詢性價值評估。鑒證性價值評估要求客觀、中立和公正，咨詢性價值評估主要對決策起參考作用，對客觀、中立和公正的要求不高，成本也不宜過高。暫行辦法規(guī)定農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)價值評估有三種方式：第三方房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估、貸款人自評估和雙方協(xié)商。這三種方式各有優(yōu)劣，第三方房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估具有中立性、客觀性、專業(yè)性和公信力等優(yōu)點(diǎn)，但也存在有償服務(wù)成本高的缺點(diǎn)；貸款人自評估具有成本低的優(yōu)點(diǎn)，但也存在評估不中立、專業(yè)性不強(qiáng)、缺乏公信力的缺點(diǎn)；雙方協(xié)商方式，會因雙方確定價值大小的意向相反，不易達(dá)成一致，容易轉(zhuǎn)變成交易強(qiáng)勢一方單方定價，從而缺少中立性和客觀性。初次抵押價值評估和抵押物處置價值評估作為鑒證性評估，一般需要評估出財產(chǎn)權(quán)的客觀、公正的價值，由獨(dú)立的第三方進(jìn)行評估并由其承擔(dān)評估失實的法定責(zé)任更為公正，也易為各方接受。但若農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)的價值不大，第三方評估則成本過高，此時以貸款人自評估或雙方協(xié)商更為有利。

四、評估方法和技術(shù)路線選擇

財產(chǎn)價值評估的常用方法有：市場法、成本法、收益法、土地評估有基準(zhǔn)地價法等。

（一）市場法技術(shù)路線選擇

市場法是選擇一定的且適當(dāng)?shù)某山粚嵗?，根?jù)成交實例推測評估對象的價值。因我國對宅基地進(jìn)行嚴(yán)格管制，目前農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)尚未流通，交易限定在特定范圍內(nèi)，不屬于公開市場交易，因此限制了該方法的選用。在能夠搜集到適當(dāng)數(shù)量交易實例的情況下，該方法是最宜選用的方法。該方法的技術(shù)路線是搜集適當(dāng)數(shù)量的交易實例、建立比較基礎(chǔ)、統(tǒng)一計價單位，進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，最后計算出評估價值。農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)中，房產(chǎn)的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于宅基地面積，這與城市房地產(chǎn)恰恰相反，同時不同宅基地面積相差較大，因此需要把住房與宅基地分開評估，然后加總確定評估價值。這是與城市房地產(chǎn)價值評估路線的最大區(qū)別。另外在確定適當(dāng)?shù)慕灰讓嵗龝r，由于宅基地分屬于不同的集體所有，且同一集體內(nèi)交易實例較少，很難搜集到適當(dāng)?shù)慕灰讓嵗?。但因同屬農(nóng)村，在市場狀況基本相同的情形下，不同集體內(nèi)的交易實例差別不大，在符合其他選用條件時可以選用其他集體的交易實例作為比較實例。

（二）成本法技術(shù)路線選擇

成本法是根據(jù)價值評估對象的重置成本或重建成本扣除折舊來確定價值的方法。城市房地產(chǎn)利用成本法評估價值的基本公式是：

房地產(chǎn)價值=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤-建筑物折日

農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)評估價值也可利用該公式求取，但應(yīng)注意以下問題：一是農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)中不含銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤三項內(nèi)容。因為農(nóng)發(fā)的住房一般為自建，沒有按市場化方式開發(fā)、銷售。二是土地取得成本要利用政府公布的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價確定，也可根據(jù)成交實例中成交價格扣除住房價值后的余額確定。三是應(yīng)注意區(qū)分客觀成本與實際成本。由于農(nóng)村地域遼闊，距離城鎮(zhèn)遠(yuǎn)的地方因各運(yùn)輸原因?qū)嶋H成本會增加，但距離城鎮(zhèn)越遠(yuǎn)反而價值越小。因此，要結(jié)合距離城鎮(zhèn)遠(yuǎn)近進(jìn)行必要的經(jīng)濟(jì)折舊調(diào)整。這樣，農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)價值評估公式應(yīng)該是：

農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)評估價值=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+投資利息-建筑物折舊-經(jīng)濟(jì)折舊

（三）收益法技術(shù)路線選擇

收益法是根據(jù)評估對象未來的預(yù)期收益，通過適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率把預(yù)期收益折現(xiàn)，求取評估對象價值的方法。收益法有報酬資本化法和直接資本化法兩種方法，因直接資本化法的技術(shù)路線與城市房地產(chǎn)求取方法相同，這里就不再探討了。在評估實務(wù)中，報酬資本化的常用公式是：

V——價值評估對象在價值時點(diǎn)的收益價值

A_i——價值評估對象未來各期期末凈運(yùn)營收益

Y——價值評估對象未來各期的報酬率

n——價值評估對象的收益期

因農(nóng)民住房財產(chǎn)包括房產(chǎn)和宅基地使用權(quán)兩部分，且兩部分使用年限是不同的，房產(chǎn)有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命，不論哪一壽命，房產(chǎn)的使用年限是有限的，一般來說房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命比自然壽命短，經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后，房產(chǎn)便沒有了經(jīng)濟(jì)價值。然而，宅基地卻不同，其基于農(nóng)民是集體組織成員這一特殊身份取得，在法律上沒有時間限制，即理論上是無限期的并可繼承，因此宅基地的收益年限是無限期的。因收益年限不同，農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)評估價值應(yīng)是房產(chǎn)和宅基地收益之和，即：

注：上式中各參數(shù)含義同前。

在假定房產(chǎn)和宅基地各自收益在各期期未均相等時：

五、撰寫評估報告應(yīng)注意的事項

暫行辦法規(guī)定了在貸款中確定農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)價值的三種方式，一般地貸款人自評估和雙方協(xié)商這兩方式不需要出具正式的價值評估報告，而第三方房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估則需要出具正規(guī)的價值評估報告。房地產(chǎn)價值評估報告應(yīng)遵循《房地產(chǎn)價值評估規(guī)范》（GB/T 50291-2015）和《房地產(chǎn)價值評估基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 50899-2013），但這兩個標(biāo)準(zhǔn)是針對國有建設(shè)用地及其上建筑物制定的，制定這兩個標(biāo)準(zhǔn)時暫行辦法尚未制定。兩個標(biāo)準(zhǔn)對于農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)的特殊問題并未涉及。在評估農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)時需要以這兩標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，結(jié)合暫行規(guī)定，科學(xué)地撰寫價值評估報告。

（一）價值評估假設(shè)和限制條件

暫行辦法第四條規(guī)定了農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)構(gòu)成抵押物的一個前提條件是抵押人除用于抵押住房外，應(yīng)有其他長期穩(wěn)定居住場所。根據(jù)暫行辦法，審查抵押人是否擁有其他長期穩(wěn)定居住場所是貸款人的職責(zé)，不是價值評估師的職責(zé)。價值評估理論認(rèn)為，不得抵押房地產(chǎn)沒有抵押價值。因此，在接收業(yè)務(wù)前，價值評估師需要審查抵押人提供的另有長期穩(wěn)定居住場所證明。該證明是在貸款前提供的，該穩(wěn)定住所可能會隨著時間推移發(fā)生變化。因此，價值評估師應(yīng)在價值評估假設(shè)中指明在價值評估時點(diǎn)，抵押人提供了擁有其他長期穩(wěn)定居住場所的證明材料，價值評估師假定在抵押期間及實現(xiàn)抵押權(quán)時，抵押人仍然擁有其他長期穩(wěn)定居住場所。

（二）價值評估依據(jù)

在價值評估報告的法律、法規(guī)和政策性文件部分，除應(yīng)列明《物權(quán)法》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》等法律法規(guī)外，還應(yīng)列明國務(wù)院《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》、《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》和設(shè)點(diǎn)地區(qū)制定的相應(yīng)規(guī)范性文件。但不宜列明《房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，因為這兩部法律法規(guī)適用范圍是國有建設(shè)用地。在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范中因同樣原因不宜列明《城鎮(zhèn)土地價值評估規(guī)程》（GB/T 18508-2001）。

（三）變現(xiàn)能力分析

目前，國有建設(shè)用地使用權(quán)上的房產(chǎn)在變現(xiàn)時受到的限制較少，除限購城市要求購房者具有本市戶籍或達(dá)到一定條件外，一般對購買者沒有限制。但農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓范圍很狹窄，暫行辦法第十二條規(guī)定“變賣或抵押的農(nóng)民住房，受讓人范圍原則上應(yīng)限制在相關(guān)法律法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的范圍內(nèi)”。因此，價應(yīng)在值評估報告的變現(xiàn)能力分析部分增加該內(nèi)容即“該農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押時，受讓人范圍按相關(guān)法律法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定執(zhí)行。”

農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)是在改革中出現(xiàn)的新事物，在價值評估時要充分關(guān)注與國有建設(shè)用地及其上建筑物的區(qū)別，在當(dāng)前相關(guān)價值評估標(biāo)準(zhǔn)未將其納入的情況下，要根據(jù)價值評估理論，在價值評估原則的指導(dǎo)下，結(jié)合實際科學(xué)地進(jìn)行價值評估，嚴(yán)密地撰寫價值評估報告，達(dá)到價值評估的科學(xué)性與藝術(shù)性的統(tǒng)。