我國個人住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)分析

姚俊峰

摘 要：本文基于我國個人住房消費(fèi)信貸市場發(fā)展歷程及現(xiàn)狀，對個人住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。我國個人住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)主要源于貸款機(jī)構(gòu)集中在商業(yè)銀行、貸款利率由央行制定、信息不對稱程度高和個人住房抵押貸款二級市場極不發(fā)達(dá)等因素；風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在住房貸款利率優(yōu)惠政策壓縮利潤空間、基差風(fēng)險(xiǎn)和重定價風(fēng)險(xiǎn)突出等方面。最后，基于以上分析提出了相應(yīng)的政策建議。

關(guān)鍵詞：個人住房抵押貸款 利率優(yōu)惠 利率風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號：F832.45 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）03（a）-048-02

從1998年開始，我國商業(yè)銀行可以向個人發(fā)放住房貸款，從此個人住房消費(fèi)信貸市場進(jìn)入了快速發(fā)展的時期，目前我國商業(yè)銀行在個人住房抵押貸款方面面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動性風(fēng)險(xiǎn)、操作性風(fēng)險(xiǎn)和抵押物風(fēng)險(xiǎn)等。據(jù)有關(guān)調(diào)查，一線城市現(xiàn)階段首套房貸利率優(yōu)惠已基本消失，二套房貸利率平均上浮百分之十至二十不等，商業(yè)銀行有停貸、惜貸現(xiàn)象。伴隨各銀行全年信貸余額的減少，房貸緊縮趨勢將全國性蔓延，停貸或?qū)⒊蔀槌B(tài)，這表明商業(yè)銀行面臨的個人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，其中很大一部分來自于利率風(fēng)險(xiǎn)。我國正處于利率市場化的進(jìn)程中，長期以來利率由官方制定，目前雖然已放開貸款利率，但個人住房貸款利率仍未放開，商業(yè)銀行面對個人住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)仍然處于比較被動的地位。

本文旨在對我國個人住房抵押貸款面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，以助于在利率市場化背景下防范和化解此類風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)住房消費(fèi)信貸市場的健康發(fā)展。

1 我國個人住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)的原因分析

個人住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)，是指由于利率指導(dǎo)政策變化或存貸款基準(zhǔn)利率變化，使得銀行在房貸資產(chǎn)上的頭寸收益縮減或者存貸期限匹配不平衡，以及借款人因貸款成本變化的拖延、提前或拒絕還款等違約行為，而帶給銀行損失的可能性。巴塞爾銀行監(jiān)管委員會將利率風(fēng)險(xiǎn)分為選擇權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、收益率曲線風(fēng)險(xiǎn)、基差風(fēng)險(xiǎn)以及重新定價風(fēng)險(xiǎn)四類。

我國個人住房抵押貸款市場擁有自身特征，故分析我國個人住房抵押貸款須結(jié)合我國具體情況。本文將在以上對利率風(fēng)險(xiǎn)分類的基礎(chǔ)上，基于我國市場現(xiàn)狀，分析個人住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)的原因和現(xiàn)狀。

1.1 貸款機(jī)構(gòu)集中在商業(yè)銀行

在美國等發(fā)達(dá)金融市場，購房者可在從事個人住房貸款業(yè)務(wù)的諸多金融機(jī)構(gòu)中選擇，如抵押銀行、互助儲蓄銀行、儲貸協(xié)會、商業(yè)銀行等；這些金融機(jī)構(gòu)推出種類繁多的房貸產(chǎn)品，如不同還款方案、利率條件、擔(dān)保模式、抵押模式等。商業(yè)銀行為我國住房抵押貸款市場上的主要貸款機(jī)構(gòu)；銀行主要發(fā)放等額本金、等額本息的浮動利率抵押貸款等模式單一的房貸產(chǎn)品。我國住房抵押貸款市場主要特征之一是利率設(shè)定上多采用浮動利率，這也是決定我國銀行房貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)特征的最主要因素。

1.2 貸款利率由央行制定

理論上來說，銀行發(fā)放個人住房抵押貸款屬于純市場行為，自身財(cái)務(wù)狀況和市場表現(xiàn)決定貸款利率多少。但我國銀行無力自主決定貸款利率，主要有兩方面因素。一是由于人民銀行直接規(guī)定存貸款的基準(zhǔn)利率，因而商業(yè)銀行難以進(jìn)行利率調(diào)整時間和幅度的預(yù)先判斷；二是只要貸款基準(zhǔn)利率在一定幅度范圍內(nèi)，人民銀行準(zhǔn)許商業(yè)銀行自主決定每筆貸款的實(shí)際利率水平，盡管如此，但由于激烈的市場競爭，銀行常常只能被動降低利率，其結(jié)果是增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 信息不對稱程度高

貸款安全性的先決條件，是對借款人信用和抵押物價值的準(zhǔn)確判斷，但就個人住房抵押貸款來說，均非我國商業(yè)銀行可做到。前者由于我國個人信用記錄體系遠(yuǎn)未完善，后者由于較高的評估成本以及銀行缺乏相關(guān)房地產(chǎn)價值評估專業(yè)知識。故現(xiàn)實(shí)為，銀行對抵押物的價值判斷即為借款人購買的住房總價，通過收入證明對個人信用進(jìn)行判斷。

1.4 個人住房抵押貸款二級市場極不發(fā)達(dá)

我國住房抵押貸款市場，是借款人和銀行之間資金借入貸出的單級市場，少有投資機(jī)構(gòu)介入，個人住房抵押貸款證券化的二級市場尚處于萌芽階段，無法與資本市場進(jìn)行連通，因而無法有效轉(zhuǎn)化和分散風(fēng)險(xiǎn)。利率互換、利率期權(quán)、利率期貨、遠(yuǎn)期利率協(xié)議等衍生利率工具還沒有在我國得到廣泛應(yīng)用，因而難以有效規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。

總之，我國住房抵押貸款市場的內(nèi)在缺陷是導(dǎo)致房貸風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系集聚的直接原因。

從貸款借入的角度來講，借款人對銀行的依賴度較高，違約條款、利率設(shè)定、貸款額度等關(guān)鍵性合同要件對不同銀行的房貸產(chǎn)品而言，少有差異，因而借款人對選擇具體哪家銀行貸款并無明顯偏好。從貸款發(fā)放的角度來講，銀行一方面缺乏對個人信用的判斷能力，另一方面缺乏對抵押資產(chǎn)的估價能力，這兩方面使得抵押貸款抵御金融和房地產(chǎn)兩市場波動的抗風(fēng)險(xiǎn)能力先天不足；且銀行在確定存貸款利率方面處于被動地位，因而在對未來利率的變動幅度缺乏足夠的判斷時，更傾向簽訂浮動利率抵押貸款合同。

2 我國個人住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)

2.1 住房貸款利率優(yōu)惠政策壓縮利潤空間

2005年以來，我國的個人住房貸款利率一直可以在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打折，而且2008年10月以來下限一直為0.7倍。各銀行為了爭奪客戶，均在不同程度上實(shí)行了優(yōu)惠利率，多家銀行直接按0.7倍執(zhí)行。這就大大壓縮了商業(yè)銀行在此項(xiàng)業(yè)務(wù)的利潤空間。

現(xiàn)基于以下假設(shè)，來估計(jì)2005年實(shí)行打折利率以來，銀行毛利率的變化趨勢：（1）存貸款利率全按5年期以上利率執(zhí)行；（2）個人住房抵押貸款利率均按最大折扣限度執(zhí)行；（3）不考慮重定價因素。

基于以上假設(shè)，銀行的利潤持續(xù)減少。當(dāng)然，銀行不可能為了爭奪客戶，而以負(fù)利潤為代價。事實(shí)上，目前多數(shù)銀行已經(jīng)取消了打折利率。有關(guān)調(diào)查顯示，一線城市現(xiàn)階段首套房貸利率優(yōu)惠已基本消失，二套房貸利率平均上浮百分之十到二十不等，商業(yè)銀行有停貸、惜貸現(xiàn)象。隨著各銀行全年信貸余額減少，停貸可能成為常態(tài)。這表明銀行在個人住房抵押貸款方面面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)明顯體現(xiàn)出來。

2.2 基差風(fēng)險(xiǎn)突出

以上對銀行收益的變化進(jìn)行了估計(jì)，現(xiàn)對我國存貸款基準(zhǔn)利率差的變化規(guī)律進(jìn)行進(jìn)一步分析。我國由官方制定存貸款利率，盡管利率市場化步伐在進(jìn)一步加快，但個人住房抵押貸款利率仍然未放開，所以商業(yè)銀行無法根據(jù)市場情況靈活調(diào)整基差，而只能被動接受官方利率調(diào)整帶來的基差變化風(fēng)險(xiǎn)。自1998年，我國利率共調(diào)整26次，共產(chǎn)生25基差的變化?；钭兓禐?0.0756，表現(xiàn)為負(fù)值，且直方圖的形態(tài)近似服從正態(tài)分布。這預(yù)示著，在央行不放開個人住房貸款利率限制的條件下，基差將繼續(xù)縮小。同時，由于我國一直實(shí)行個人住房貸款優(yōu)惠政策，且隨著銀行間競爭的加劇，各商業(yè)銀行均對貸款利率進(jìn)行打折，這進(jìn)一步縮小了存貸款利差，壓縮了個人住房貸款的利潤率。

2.3 重定價風(fēng)險(xiǎn)

我國的個人住房抵押貸款中以浮動利率為主、固定利率為輔。我國個人住房抵押貸款的期限多為10年以上，而銀行存款的期限遠(yuǎn)低于此。隨著銀行間吸收存款的競爭程度的加劇，相繼推出了多種高收益的理財(cái)產(chǎn)品，而這些理財(cái)產(chǎn)品的期限多為一年以內(nèi)的。截止到2013年第二季度末，我國居民儲蓄余額為45.18萬億元，銀行理財(cái)產(chǎn)品余額為9.08萬億元，后者約為前者的20%。由于我國對銀行理財(cái)產(chǎn)品監(jiān)管不足，所以一部分理財(cái)產(chǎn)品的資金被用來發(fā)放貸款。如此一來的后果就是，運(yùn)用超短期的資金來源，發(fā)放長期的貸款，從而造成期限的嚴(yán)重錯配。

從1998年以來，我國貸款利率共調(diào)整26次，平均每年接近2次，這就意味著，在浮動利率下，個人住房抵押貸款的利率每年都要調(diào)整，而且要在基準(zhǔn)利率調(diào)整的次年或者還款滿一年后進(jìn)行，其滯后性使銀行面臨收益的不確定性。

2.4 選擇期權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

利率的變動使得借款人主動或被動選擇違約，從而給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。此風(fēng)險(xiǎn)包含兩種：一是預(yù)期利率提升或降低，進(jìn)而促使借款人提前還款，或利率提升進(jìn)而使得未償還的貸款本息大于相對應(yīng)的抵押房產(chǎn)價值時，借款人中止還款，這兩種均為理性違約行為；二是由于利率提升使得貸款成本有所增加，超過了房貸借款人承受能力的范圍，進(jìn)而導(dǎo)致借款人的被動違約行為。

3 政策建議

基于以上對我國個人住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)的原因和表現(xiàn)分析，本文提出以下政策建議。

3.1 逐步實(shí)現(xiàn)個人住房貸款利率市場化

對于降低房貸利率風(fēng)險(xiǎn)，利率政策制定環(huán)節(jié)是當(dāng)前最為迅速有效的手段。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，抑制投機(jī)投資性購房需求，人民銀行要求商業(yè)銀行繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，對個人住房貸款實(shí)施有效的審慎性監(jiān)管和政策引導(dǎo)。減少政府對商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)和存貸款利率的直接管控，進(jìn)一步推進(jìn)利率市場化改革，逐步實(shí)現(xiàn)銀行業(yè)市場化發(fā)展，是最為直接的降低利率風(fēng)險(xiǎn)的方式。

3.2 提高房貸違約條件

關(guān)于限制借款人貸款轉(zhuǎn)移、提前還款等行為的違約條款，我國各大商業(yè)銀行房貸合同曾均有涉及。但近年來樓市火熱，為爭奪房貸市場，銀行逐漸降低或取消了房貸借款人違約條件。有的商業(yè)銀行允許貸款轉(zhuǎn)入和轉(zhuǎn)出，降低貸款退出門檻，這是最終各家銀行均或主動或被迫，選擇執(zhí)行利率七折的優(yōu)惠政策原因之一。

3.3 推動住房金融政策、信貸政策和利率政策的協(xié)同持續(xù)發(fā)展

住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)問題一方面是利率政策方面的問題，另一方面也是住房金融政策和信貸政策須關(guān)注的問題。長期看來推動住房金融政策、信貸政策、利率政策的協(xié)同持續(xù)發(fā)展，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展、降低住房抵押貸款市場系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)金融市場穩(wěn)定的重要保障。

3.4 推動住房抵押貸款產(chǎn)品創(chuàng)新

借款人和銀行對利率風(fēng)險(xiǎn)的控制程度有所不同，常見住房抵押貸款模式可分為兩種：一是帶有隱含期權(quán)或附加選擇權(quán)的住房抵押貸款，其允許銀行和借款人在一定的合同條件下行使還款方式、還款額、貸款期限、變更利率等權(quán)利，如可調(diào)整氣球式貸款、利率抵押貸款等，利率風(fēng)險(xiǎn)相對較低；二是固定利率抵押貸款和浮動利率抵押貸款，在這兩種貸款模式下借款人和銀行在貸款期限內(nèi)均無法控制貸款利率，故其利率風(fēng)險(xiǎn)較高。因此，應(yīng)該推動住房抵押貸款產(chǎn)品創(chuàng)新。

3.5 利用資本市場規(guī)避住房抵押貸款中的利率風(fēng)險(xiǎn)

利用利率衍生工具進(jìn)而實(shí)現(xiàn)套期保值，對于固定利率抵押貸款來講，是國際商業(yè)銀行的普遍做法。銀行的資金成本是變化的，固定利率住房抵押貸款的名義收益是固定的，因而對于銀行而言，要獲得穩(wěn)定的預(yù)期收益，通過金融市場利率交易工具進(jìn)行套期保值十分必要。國際金融市場中，可選擇的衍生利率工具有互換期權(quán)、利率互換、利率期權(quán)、利率期貨、遠(yuǎn)期利率協(xié)議等。其中互換期權(quán)、利率互換、銀行間期權(quán)一般適于長期利率風(fēng)險(xiǎn)管理；而交易所期權(quán)、利率期貨、遠(yuǎn)期利率協(xié)議一般適于短期利率風(fēng)險(xiǎn)管理。無論哪種利率衍生工具基本原理均為通過市場交易抵補(bǔ)由于利率變化導(dǎo)致價值變化的資產(chǎn)負(fù)債。

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