“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響及對策分析

韓清陽

摘要：“營改增”政策的實(shí)行，對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生了一些較大的影響。本文就主要從“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響進(jìn)行分析，并通過分析提出一些措施來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的提升。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；影響；措施

為了提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，并適應(yīng)“營改增”政策所帶來的問題，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門的工作質(zhì)量與工作效率，這就要求企業(yè)要根據(jù)自身的特點(diǎn)，結(jié)合營改增政策的規(guī)定去改變、完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，這樣才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展。

一、“營改增”后的影響

（一）對房地產(chǎn)財(cái)務(wù)負(fù)債表項(xiàng)目及償債能力的影響

由于增值稅是價(jià)外稅的特點(diǎn)，企業(yè)在購進(jìn)商品及獲取服務(wù)時(shí)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，從而導(dǎo)致固定資產(chǎn)減少、開發(fā)成本降低，進(jìn)而庫存商品成本降低，存貨額減少，最終流動資產(chǎn)合計(jì)減少，總資產(chǎn)減少。 稅改后，許多企業(yè)在熟悉增值稅各項(xiàng)法規(guī)政策、加強(qiáng)規(guī)范化管理后，都不同程度上實(shí)現(xiàn)了稅負(fù)降低，尤其是房地產(chǎn)板塊。使得應(yīng)交增值稅小于營業(yè)稅，應(yīng)交稅費(fèi)總額也相應(yīng)減少，流動負(fù)債合計(jì)額降低。由對利潤表項(xiàng)目影響了解，營改后，企業(yè)利潤有所增加，相應(yīng)企業(yè)盈余增加，所有者權(quán)益增加。由此分析，營改增后，所有者權(quán)益增加，企業(yè)流動負(fù)債、總負(fù)債的減少要大于流動資產(chǎn)、資產(chǎn)總額的減少幅度，故償債能力增強(qiáng)。從長遠(yuǎn)來看，有利于改善企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大。

（二）對房地產(chǎn)財(cái)務(wù)利潤表項(xiàng)目及盈利能力的影響

“營改增”后，由于增值稅是價(jià)外稅的特點(diǎn)，在賬務(wù)核算中，包含的銷項(xiàng)稅額需要從收取的銷售總價(jià)款中剔除，使得營業(yè)收入減少；同樣，企業(yè)因購買商品和獲取服務(wù)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額也可以抵扣，使得營業(yè)成本減少；又由于“營改增”后不用交營業(yè)稅，故稅金及附加金額會大幅度的減少。最終，收入、成本及稅金及附加的綜合變化導(dǎo)致利潤總額有所增加，凈利潤增加。值得注意的是，房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本費(fèi)用中取得進(jìn)項(xiàng)稅額將影響利潤總額和應(yīng)納稅所得稅額?！盃I改增”后，企業(yè)利潤總額、凈利潤有所增加，而資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)相應(yīng)有所減少，故盈利能力提高。

（三）對房地產(chǎn)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表項(xiàng)目及營運(yùn)能力的影響

國家頒布的營改增政策，宏觀有利于改善稅收體系，有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的快速轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，微觀上有利于財(cái)務(wù)管理，減稅降負(fù)。稅改后，此政策的紅利逐漸顯現(xiàn)，企業(yè)不同程度的實(shí)現(xiàn)稅負(fù)降低，利潤的增加，減少了對企業(yè)稅費(fèi)支出，增加了企業(yè)的經(jīng)營流動資金，提高了企業(yè)的營運(yùn)能力。尤其是房產(chǎn)企業(yè)，預(yù)收房款按3%預(yù)征率預(yù)繳稅款政策，效果更為明顯，短期內(nèi)緩解資金壓力，盤活現(xiàn)金流，增加經(jīng)營性現(xiàn)金流量。

（四）對財(cái)務(wù)管理影響

“營改增”政策的實(shí)施，“對企業(yè)而言，營改增的形式是抵扣，本質(zhì)是管理，核心是轉(zhuǎn)型”。減輕稅負(fù)的實(shí)質(zhì)不是稅改政策的問題，而是企業(yè)規(guī)范化、精細(xì)化管理的問題。如果企業(yè)配套管理跟不上，經(jīng)營模式不轉(zhuǎn)變，那么企業(yè)的稅負(fù)很可能還會增加。這就要求房產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身的實(shí)際情況，查缺補(bǔ)漏，糾枉扶正，量體裁衣，制定一套適合的財(cái)務(wù)管理制度；這也倒逼企業(yè)提升管理水平，改善經(jīng)營組織管理模式，規(guī)范操作流程，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，從而更好的適應(yīng)企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的需要。

二、對略

（一）加強(qiáng)、完善增值稅的管理工作

“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該進(jìn)行調(diào)整與改革，關(guān)注營改增，重視營改增，把營改增政策精細(xì)化到每個流程，滲透到每個經(jīng)營管理環(huán)節(jié)。具體來說，首先從培訓(xùn)入手，邀請精通的稅務(wù)人員對企業(yè)各級財(cái)務(wù)、管理、采購和預(yù)算人員等開展針對性的培訓(xùn)，明確增值稅的意義及重要性，掌握增值稅的原理及相關(guān)專業(yè)知識，了解各環(huán)節(jié)發(fā)票規(guī)定及要求，培養(yǎng)索取專用發(fā)票的意識，確保進(jìn)項(xiàng)稅票及時(shí)取得、先行抵扣。其次，企業(yè)要針對稅改政策變化修訂管理制度、操作流程及管理方法，從項(xiàng)目投標(biāo)階段參標(biāo)方的甄選、合同簽訂到最后工程結(jié)算，要把稅改要求落實(shí)到經(jīng)營管理的每個環(huán)節(jié)。如有條件，企業(yè)可成立稅控部門，專管稅務(wù)管理核算，梳理項(xiàng)目的承接、成本及結(jié)算管理等涉稅關(guān)鍵點(diǎn)，規(guī)范稅務(wù)管理，力爭使?fàn)I改增的減稅紅利最大化。

（二）挑選合格的供應(yīng)商伙伴

我國在頒布營改增政策之后，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額能夠進(jìn)行抵扣，其中進(jìn)項(xiàng)稅的主要憑證就是專用發(fā)票。所以房地產(chǎn)企業(yè)要甄別、挑選一個合格的專用發(fā)票供應(yīng)商伙伴，這樣不僅能夠開出有效的發(fā)票，還可能開出更有利的發(fā)票，因?yàn)橄嗤偨痤~的發(fā)票，稅率不同進(jìn)項(xiàng)稅額是不同的。一個合格的供應(yīng)商伙伴，直接關(guān)系到企業(yè)能否抵扣、抵扣是否充分，稅負(fù)能否下降，紅利能否到手。

（三）提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平與能力

房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得發(fā)展，一個主要的因素就是人員。因此，企業(yè)要不斷的提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平與管理能力，核算好、籌劃好、管理好增值稅稅收工作，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值。例如，對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理層人員進(jìn)行各層次的專業(yè)培訓(xùn)，并以此開展全體人員的內(nèi)部培訓(xùn)，還可以定期召開一些專題會議，對“營改增”后產(chǎn)生的問題進(jìn)行討論，并且提出改進(jìn)措施等。

三、總結(jié)

本文主要對“營改增”實(shí)施之后對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響進(jìn)行了分析，并且提出了一些相應(yīng)的措施?！盃I改增”的政策紅利最終是否到手，企業(yè)最終是否減稅降負(fù)，關(guān)鍵還在于企業(yè)自身是否能適應(yīng)稅改要求，做到經(jīng)營上的規(guī)范和管理上的提升。

參考文獻(xiàn)：

[1]畢雪超.“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理影響分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2015（11）.

[2]高春青.營改增對房地產(chǎn)的影響[J].財(cái)會學(xué)習(xí)，2016（10） .

（作者單位：山東藍(lán)德置業(yè)集團(tuán)有限公司）